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Tatbestand:

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Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung des Klägers in O. Nach § 3 Ziffer 2 des Mietvertrages, auf den im übrigen verwiesen wird (Bl. 9 ff d.A.), hat die Beklagte folgende Nebenkosten zu tragen: Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Kanalbetriebsgebühren, Gem.-Antenne, Heizungswartung, Allgem.-Strom.

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Mit Schreiben vom 01.09.1986 übersandte der Kläger der Beklagten die Heiz- und Nebenkostenabrechnung vom 22.08.1986, auf die wegen der Einzelheiten verwiesen wird (Bl. 15 ff d.A.), die mit einem Saldo der Beklagten von 650,78 DM endete. Für Wartungs- und Reinigungsarbeiten an der Heizung und am Pumpensumpf stellt der Kläger der Beklagten Eigenleistungen in Rechnung.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an ihn 650,78 DM nebst 6 % Zinsen seit dem 28.10.1986 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte behauptet, eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung liege nicht vor. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 27.02.1987 (Bl. 25 ff. d. A.) verwiesen.

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Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Dem Kläger steht gem. § 535 Satz 2 BGB gegen die Beklagte ein fälliger Anspruch auf Zahlung restlicher Heiz- und Nebenkosten für die Abrechnungsperiode 01.06.1985 - 31.05.1986 lediglich in Höhe von 376,37 DM zu.

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Die Abrechnung des Klägers vom 22.08.1986 entspricht den Anforderungen, die nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an eine ordnungsgemäße Heiz- und Nebenksotenabrechnung zu stellen sind (vgl. BGH NJW 1982, 573, 574; WUM 198, 214). Sie enthält eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben und versetzt die Beklagte in die M, den Anspruch des Klägers rechnerisch und gedanklich nachzuvollziehen.

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Die Abrechnung des Klägers vom 22.08.1986 ist jedoch insofern zu beanstanden, als der Kläger für eigene Wartungs- und Reinigungsarbeiten an der Heizung und am Pumpensumpf Kosten von 301,75 DM (= 28,40 DM + 273,35 DM) eingesetzt hat. Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters der vorstehend beschriebenen Art, durch die Betriebskosten erspart werden, sind im nicht preisgebundenen Wohnraum ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht auf den Mieter umlegbar. Soweit § 27 Abs. 2 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung für den preisgebundenen Wohnraum eine derartige Umlage ermöglicht, fehlt eine entsprechende Regelung für den preisfreien Wohnraum. Eine analoge Anwendung dieser Vorschrift ist nicht geboten. Es liegt weder eine planwidrige Gesetzeslücke vor, noch ist die Interessenlage in beiden Fällen in der Weise vergleichbar, dass eine einheitliche Behandlung angezeigt ist. § 27 Abs. 2 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung ist Teil des im öffentlichen Interesse geschaffenen Systems der Kostenmiete und als solcher nicht auf den anders strukturierten und vom Prinzip der Vertragsfreiheit geprägten freifinanzierten Wohnraum übertragbar (Derleder in AK MHRG § 4 Rdn. 4; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl. 1984, C 251 a, vergl. auch BGH ZMR 70, 47). § 4 Abs. 1 Satz 1 MHRG, der seinem Wortlaut nach auch die Verweisung auf § 27 Abs. 2 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung erfasst,

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rechtsfertigt keine abweichende Beurteilung. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber mit dem am 01.01.1975 in Kraft getretenen II. WKschG und der Bezugnahme auf § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung über den Begriff der Betriebskosten hinaus auch die weiteren preisrechtlichen Regelungen des § 27 der Zweiten Berechnungsordnung für den preisfreien Wohnraum verbindlich vorschreiben wollte, sind nicht erkennbar. Schmidt-Futterer/Blank (a.a.O) weisen zu Recht darauf hin, dass nach dem erkennbaren T und Zweck des § 4 Abs. 1 Satz 1 MHRG ausschließlich der Begriff der Betriebskosten definiert werden sollte. Dieser ist aber in § 27 Ab. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung und der Anlage 3 zu dieser Vorschrift festgelegt, nicht aber in § 27 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung. Es besteht auch kein Grund, den Vermieter preisfreien Wohnraums vor der Durchführung solcher Eigenleistungen von einer Vereinbarung mit dem Mieter zu entbinden. Dieses Ergebnis steht in Einklang mit dem geltenden zivilrechtlichen Rechtssystem, wonach der Zeitaufwand und der Einsatz der eigenen Arbeitskraft - die Regelung des § 670 BGB ausgenommen - nur in Ausnahmefällen zu vergüten sind, wenn nämlich die erbrachten Leistungen zum Beruf oder Gewerbe des Betroffenen gehören (vgl. § 1835 Abs. 2 BGB). In diesem Zusammenhang ist schließlich noch von Bedeutung, dass der Gesetzgeber für bestimmte heizungsrechnische Anlagen durch § 4 Abs. 3 der Heizungsbetriebsverordnung vom 22.09.1978 (BGB I 1584) die Wartung und Instandhaltung durch "fachkundige Personen" vorschreibt und die Ausführung dieser Arbeiten durch einen lediglich von einer fachkundigen Person "Eingewiesenen" ausdrücklich untersagt. Auch diese in § 4 Abs. 3 HeizBetr.V zum Ausdruck gekommene Auffassung des Gesetzgebers spricht gegen eine Anerkennung der ohne Vereinbarung in Eigenleistung erbrachten Wartungsarbeiten des Vermieters als umlagefähige Betriebskosten. Da die mietverträglichen Vereinbarungen eine ausdrückliche Regelung über die Durchführung von Wartungs- und Reinigungarbeiten an der Heizung und am Pumpensumpf in Eigenleistung nicht enthalten und die durchgeführten Arbeiten auch nicht zum Beruf oder Gewerbe des Klägers zu zählen sind, ist die Heiz- und Betriebskostenabrechnung vom 22.08.1986 um 301,75 DM zu kürzen (= anteilige 28,40 DM + 273,35 DM Gesamtwartungskosten).

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Kosten der Antennenanlage in Höhe von 114,00 DM stehen dem Kläger gegen die Beklagte gleichfalls nicht zu. Wie bereits in der vorherigen Abrehcnung (vgl. AG O 36 C 83/86, Urteil vom 30.05.1986), so hat der Kläger auch hier diese Position nicht nachvollziehbar erläutert. Dass Antennenkosten von 9,50 DM monatlich pro Benutzer ortsüblich sein sollen und von allen Ablesefirmen wie Ista, Clorius, Techem berücksichtigt werden, vermag eine Kostentragungspflicht der Beklagten nicht zu begründen. Mit dieser Begründung hat der Kläger offensichtlich den Begriff der Betriebskosten verkannt. Nach der Legaldefinition des § 27 Abs. 1 Satz 1 der Zweiten Berechnungsverordnung sind Betriebskosten die Kosten, "die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes .... laufend entstehen." Damit ist klargestellt, dass der Mieter umlagefähige Betriebskosten nur dann zu tragen hat, wenn sie für den Vermieter in der Abrechnungsperiode tatsächlich entstehen (vgl. LG E 24 S 152/83, Urteil vom 15.11.1983 und 24 S 54/84 Urteil vom 24.07.1984). Fiktive Kosten für die Antennenanlage wie sie von dem Kläger verlangt werden sind danach nicht umlegbar.

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Aus der Heizkostenabrechnung ist die Position Betriebsstrom mit insgesamt 560,61 DM zu streichen. Hier kann nur ein Betrag von 229,20 DM anerkannt werden.

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Mit 560,61 DM betragen die Kosten des Betriebsstroms knapp 12 % der Brennstoffkosten und liegen damit um mehr als das Doppelte über den üblichen Werten. Die Praxis hat gezeigt, dass die Kosten des Betriebsstroms im Durchschnitt zwischen 3 % und 5 % der Brennstoffkosten ausmachen (vgl. Köhler, Heizkosten, 1985, S. 57; Freywald, Heizkostenabrechnung leicht gemacht, 2. Aufl. 1986, Rad. 103). Da der Kläger eine Erläuterung für den Grund dieser Abweichung vom Durchschnitt nicht gegeben hat, sind die Betriebsstromkosten auf 229,20 DM zu kürzen.

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Die weiteren Einwendungen der Beklagten sind nicht erheblich im Sinne des § 138 Abs. 2 ZPO. Entgegen ihrer Auffassung ist es nicht grundsätzlich unzulässig, Gewerberäume und Wohnräume gemeinsam abzurechnen. Da die Beklagte nicht darlegt, welche Gewerberäume in die Abrechnung des Klägers einbezogen worden sind und aus welchen Gründen sie hierdurch in einer ihr nicht mehr zumutbaren Weise (§ 315 BGB) benachteiligt wird, muss ihr Vorbringen unberücksichtigt bleiben.

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Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, die Heizungsanlage funktioniere nicht ordnungsgemäß, da der ermittelte Heizölverbrauch der Vorjahre per Strich nicht entsprechend übereinstimme und adäquat mit dem Verbrauch des Heizöls einhergehe, sondern unterschiedliche Strichzahlen kaum relevante Änderungen des Heizölverbrauchs zeigten. Die Beklagte übersieht, dass sich die verschiedenen Heizperioden bereits deshalb nicht miteinander vergleichen lassen, weil die Verdunstungsflüssigkeit nicht linear verdunstet, sondern entsprechend dem Verlauf einer Exponentialfunktion, d.h. je höher die Heizkörpertemperatur ist, die sich in der Regel umgekehrt proportional zur Außentemperatur verhält (je kälter draußen, desto heißer der Heizkörper), um so größer ist die Verdunstungsmenge der Messflüssigkeit. Die höhere Heizkörpertemperatur bedingt zwar auch eine größere Energiemenge, jedoch nicht im gleichen "Mehr"-Verhältnis wie die Messflüssigkeit, so dass ein relativ kurzer, aber kalter Winter durch die erforderlich hohe Heizkörpertemperatur mit Sicherheit mehr Verdunstung und damit mehr Striche verursacht, als eine wesentlich längere, aber mildere Heizperiode, die den fast gleichen Ölverbrauch bedingt. Darüberhinaus ist der Beklagten entgegenzuhalten, dass der aus der Heizkostenabrechnung zu ersehende Heizölverbrauch von

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20,56 l/pro qm deutlich unterhalb des Durchschnittsverbrauchs vergleichbarer Wohnungen liegt, der wie dem Gericht aus einer Vielzahl von Heizkostenabrechnungen bekannt ist - etwa 23 bis 24 l/pro qm beträgt.

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Unter Einbeziehung der dargelegten Kürzungen errechnet sich ein von der Beklagten nachzuzahlender Heiz- und Nebenkostenanteil von 376,37 DM.

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Die Fälligkeit dieses Nachzahlungsanspruchs scheitert entgegen der Auffassung der Beklagten nicht daran, dass der Kläger in der Abrechnung vom 22.08.1986 von ihr insgesamt 274,41 DM zuviel verlangt hat. Der Anspruch des Mieters auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Heiz- und Nebenkostenabrechnung ist auch dann erfüllt und bewirkt die Fälligkeit, wenn die Abrechnung in Einzelpunkten ungerechtfertigte oder unrichtig ermittelte Nebenkosten enthält, der Mieter aber durch die genaue Aufgliederung der einzelnen Kosten in die M versetzt wird, den von ihm geschuldeten Nachzahlungsbetrag durch Abzug der fehlerhaften Kostenansätze selbst zu ermitteln, sofern der so errechnete Betrag die von ihm geleisteten Vorauszahlungen übersteigt. Es handelt sich insoweit um eine Teilforderung, deren Erfüllung der Vermieter, da eine dem § 266 BGB entsprechende Vorschrift für den Gläubiger fehlt, von dem Mieter verlangen kann. Es wäre auch mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht zu vereinbaren, dem Vermieter zustehende, von ihm verauslagte und die Vorauszahlungen des Mieters übersteigende Kosten nur deshalb vorzuenthalten, weil einzelne Nebenkosten nicht ordnungsgemäß abgerechnet sind (vgl. Soergel-L3, BGB, 11. Aufl. 1980, §§ 535, 536 Rdn. 162; Blümmel, Heizung und Heizkostenabrechnung 1982, S. 58).

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Der Schriftsatz vom 19.03.1987 ist nicht zum Nachteil der Beklagten berücksichtigt worden.

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Der Zinsanspruch folgt im zuerkannten Umfang aus §§ 284, 286, 288 BGB.

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Einen weitergehenden Zinsanspruch hat der Kläger weder schlüssig dargetan noch ordnungsgemäß unter Beweis gestellt.

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Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 713 ZPO.

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Streitwert: 650,78 DM