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Tatbestand

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Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft A-Straße xx/xxb in xxxxx I. Die Klägerin ist bei 15/100stel Miteigentumsanteilen Sondereigentümerin der im 1. und 2. Obergeschoss des Hauses A-Straße xxba gelegenen Wohnung Nr. W1. Nach Ziffer 11.3 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung obliegt die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung u.a. von Fenstern dem jeweiligen Raumeigentümer, in dessen Sondereigentumsbereich sich diese Gebäudeteile befinden, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob die betreffenden Teile gemeinschaftliches Eigentum oder Sondereigentum sind.

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Aufgrund eines Schreibens des Bauaufsichtsamtes der Stadt I vom 09.10.2015 wurde den Eigentümern und der beigeladenen Verwaltung bekannt, dass für die Sondereigentumseinheit der Klägerin der nach der Bauordnung NRW vorgeschriebene zweite Rettungsweg fehlt und geschaffen werden muss. Die Verwaltung holte daraufhin bei zwei Bauunternehmungen Angebote über die Schaffung dieses zweiten Rettungsweges ein. Am 24.12.2015 fassten die Parteien im Umlaufverfahren einen Beschluss, nach dessen Inhalt ein zweiter Rettungsweg für die Wohnung Nr. W1 der Klägerin im zweiten Stockwerk durch Einbau eines Fensters unter Beauftragung der Firma L. gemäß deren Angebot vom 23.11.2015 über 3.148,74 € brutto geschaffen werden soll und diese Kosten abweichend von der Verteilung nach Miteigentumsanteilen die Klägerin als Eigentümerin der Wohnung Nr. W1 allein zu tragen habe. Diesen Beschluss hat die Klägerin im Verfahren 64 C 2/16 des erkennenden Gerichts angefochten. Dem Angebot der Firma L. vom 23.11.2015 lag die Planung zu Grunde, das Fenster im Flurbereich der Wohnung der Klägerin einzubauen.

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Nach zwei erneuten Ortsterminen in der Wohnung der Klägerin Ende Januar und Anfang Februar 2016 erstattete die Firma L. unter dem 15.02.2016 ein neues Angebot über den Einbau des Fensters für den zweiten Rettungsweg nunmehr im Wohnzimmer der Wohnung der Klägerin mit Gesamtkosten von 5.620,37 €. Auf der Grundlage dieses Angebots fassten die Parteien wiederum im schriftlichen Umlaufverfahren am 27.02.2016 zum TOP "zweiter Rettungsweg Wohnung Nr. W1 (C)“ folgenden Beschluss:

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a) Die Eigentümergemeinschaft beschließt, einen zweiten Rettungsweg für die Wohnung Nr. W1 (A-Straße xx b, Eigentümerin Frau C.) dort im zweiten Stockwerk errichten zu lassen. Das Fenster wird zur Wahrung der Symmetrie mittig in die obere Geschosslage des Hauses A-Straße xx b eingebaut (Anlage Ansicht). Nach beiden Seiten soll der gleiche Abstand von der jeweiligen Hauskante bis zum Fenster eingehalten werden. Der Verwalter wird entsprechend dieser Maßgabe beauftragt, die Errichtung durchführen zu lassen. Die Gemeinschaft beschließt, die Firma L. gemäß dem Angebot Nr. 2289/15 vom 15.02.2016 über 5.620,37 € brutto zu beauftragen.

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b) Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass abweichend von einer Verteilung nach Miteigentumsanteilen die Eigentümerin der Wohnung Nr. W1 A-Straße xxb, Frau C, die Kosten der unter a) beschlossenen Errichtung eines zweiten Rettungsweges trägt.

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Die Gemeinschaft beschließt weiterhin, dass die unter a) beschlossenen Maßnahmen zunächst von der Gemeinschaft aus der Instandhaltungsrücklage vorfinanziert werden. Die Erstattung der Kosten wird der Verwalter erst nach Bestandskraft gegenüber Frau C. geltend machen.“

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Diesen Beschluss hat die Klägerin mit am 24.03.2016 bei Gericht eingegangener Klage angefochten und die Anfechtungsklage mit am 26.04.2016 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz begründet.

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Anfang April 2016 erhielt die Klägerin von der Verwaltung die Vorlage einer weiteren Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren, nach deren Inhalt zur Vorbereitung des Einbaus des Fensters zur Errichtung des zweiten Rettungsweges in der Wohnung der Klägerin auch das erforderliche Wegräumen von Möbeln und anderen Einrichtungsgegenständen im Bereich des Fensters sowie das wieder Aufstellen der Möbel nach der Baumaßnahme bei erforderlichen Kosten von 500 € von der Verwaltung beauftragt werden sollte, wobei die Verwaltung des Weiteren ermächtigt sein sollte, über die bereits beschlossenen Maßnahmen hinaus weitere zusätzliche Maßnahmen für die Eigentümergemeinschaft zu beauftragen, sofern solche zur beschlossen Errichtung des zweiten Rettungsweges erforderlich seien und ein Kostenvolumen von 1.000,00 € nicht übersteigen würden. Zu dieser Beschlussfassung ist es allerdings nicht gekommen.

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Die Parteien streiten im vorliegenden Rechtsstreit einerseits um den Einbauort des Fensters für den zweiten Rettungsweg und andererseits über die Kostentragung. Die Klägerin möchte, dass das Fenster entsprechend der ersten Planung und dem ersten Angebot der Firma L. im Bereich des Flurs ihrer Wohnung eingebaut wird, die übrigen Eigentümer wünschen aus optischen Gründen den Einbau des Fensters mittig im Gebäude im Bereich des Wohnzimmers der Wohnung der Klägerin. Mit Anhörungsschreiben vom 04.08.2016 hat das Bauverwaltungs- und Bauaufsichtsamt der Stadt I. der Verwalterin der Wohnungseigentümer mitgeteilt, dass die Bauaufsichtsbehörde den Einbau des für den zweiten Rettungsweg erforderlichen Fensters im Flurbereich der Wohnung der Klägerin fordere und beabsichtige, diese Forderung mittels einer Ordnungsverfügung unter Androhung eines Zwangsmittels durchzusetzen, sollte der zweite Rettungsweg nicht bis zum 19.08.2016 erstellt sein.

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Die Klägerin ist der Auffassung, zumindest aufgrund des Schreibens der Stadt I. vom 04.08.2016 käme als Einbauort für das Fenster des zweiten Rettungsweges nur noch der Flurbereich ihrer Wohnung in Betracht. Der angefochtene Beschluss verstoße gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er einerseits einen anderen Einbauort des Fensters zugrunde lege und es für diese Baumaßnahme auch an der erforderlichen Einholung weiterer Angebote fehle. Zudem stehe der Umfang der erforderlichen Maßnahmen für die beschlossene Schaffung des zweiten Rettungsweges bislang nicht fest, wie auch der Gegenstand der nicht erfolgten Beschlussfassung über die Beauftragung weiterer Maßnahmen mit Kosten bis zu 1.500,00 € zeigen würde. Der Einbau des Fensters im Bereich des Wohnzimmers ihrer Wohnung würde somit doppelt so teuer, wie der Einbau des Fensters im Flurbereich entsprechend dem ersten Angebot der Firma L. zwingende „optische“ oder „ästhetische“ Gründe für einen Einbau des Fensters im Wohnzimmer ihrer Wohnung lägen nicht vor. Der Fassadenbereich werde im Gegenteil optisch durch diesen Einbauort beeinträchtigt. Die Kosten für die Errichtung des zweiten Rettungsweges hätten alle Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen zu tragen. Der Anwendungsbereich des § 16 Abs. 4 WEG sei nicht eröffnet, da es sich um die erstmalige Erstellung der Wohnanlage nach Maßgabe des Aufteilungsplans bzw. der ursprünglichen Baupläne handele, die auch nach den Regeln der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung nicht einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt werden könnten. Solche Maßnahmen könnten auch nicht dem Begriffspaar „Instandhaltung und Instandsetzung“ zugeordnet werden. Insofern sei auch Ziffer 11.3 der Gemeinschaftsordnung nicht einschlägig.

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Die Klägerin beantragt,

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wie erkannt.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie sind zunächst der Auffassung, das Anhörungsschreiben der Stadt I. vom 04.08.2016 stehe der angefochtenen Beschlussfassung nicht entgegen, da es sich nicht um eine verbindliche Ordnungsverfügung handele und insofern das den Wohnungseigentümern zustehende Ermessen bei einer Entscheidung zwischen mehreren Maßnahmen nicht einschränke. Es sei nicht erkennbar, dass die von der Klägerin favorisierte Einbauvariante optisch ästhetischer sei, als der nach dem angefochtenen Beschluss vorgesehene Einbauort des Fensters. Die beschlossene alleinige Tragung der Kosten durch die Klägerin entspreche den Grundsätzen des § 16 Abs. 4 WEG. Die in Rede stehende Errichtung des zweiten Rettungsweges komme allein ihrer Wohnung zugute, es sei deshalb sachgerecht, dass sie auch die Kosten dieser Maßnahme zu tragen habe. Diese Verpflichtung der Klägerin ergebe sich auch aus Ziffer 11.3 der Gemeinschaftsordnung. Beim erstmaligen Einbau des zweiten Rettungsweges handele es sich um eine Instandsetzung der Sondereigentumseinheit der Klägerin. Im Übrigen verhalte sich die Klägerin auch treuwidrig, da sie einerseits den Beschlüssen im schriftlichen Umlaufverfahren zugestimmt habe, nunmehr aber eine konstruktive Lösung verweigere.

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Wegen des beiderseitigen Parteivorbringens im Übrigen wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze und der überreichten Anlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist begründet.

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Der von der Klägerin angefochtene Beschluss ist auf ihren fristgerecht gestellten und auch fristgerecht begründeten Anfechtungsantrag hin für ungültig zu erklären, weil er gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt. Für ihre Anfechtungsklage fehlt der Klägerin auch nicht im Hinblick darauf, dass sie der jetzt von ihr angefochtenen Beschlussfassung zunächst im schriftlichen Umlaufverfahren zugestimmt hat, das Rechtsschutzbedürfnis. Die Zustimmung zu einem Beschluss hindert grundsätzlich nicht daran, diesen dann anzufechten.

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Die Notwendigkeit der grundsätzlich erforderlichen Maßnahme der nachträglichen erstmaligen Herstellung eines bauordnungskonformen Zustandes der Wohnungseigentumsanlage durch Erstellung eines zweiten Rettungsweges für die Wohnung der Klägerin ist zwischen den Parteien unstreitig. Die Parteien streiten im Rahmen der Ausgestaltung dieser Maßnahme einerseits über den Einbauort des für die Erstellung des zweiten Rettungsweges erforderlichen Fensters – nach Wunsch der Klägerin im Bereich des Flurs ihrer Wohnung im zweiten Obergeschoss, nach dem Inhalt des der Beschlussfassung zugrundeliegenden Angebots der Firma L. vom 15.02.2016 im Wohnzimmer der Wohnung der Klägerin – sowie über die Frage, wer die Kosten dieser Maßnahme zu tragen hat.

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Der von den Parteien im schriftlichen Umlaufverfahren gefasste und von der Klägerin im vorliegenden Verfahren angefochtene Beschluss verstößt, soweit der Auftrag zur Erstellung des zweiten Rettungsweges für die Wohnung der Klägerin an die Firma L. unter Zugrundelegung deren Angebots vom 15.02.2016 durch des Einbau eines Fensters im Wohnzimmerbereich der Wohnung der Klägerin erfolgen soll, gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen nicht entspricht (§ 21 Abs. 4 WEG). Der beschlossenen Durchführung der erforderlichen Maßnahme der Erstellung eines zweiten Rettungsweges steht nämlich bereits die ausweislich des Schreibens des Bauverwaltungs- und Bauaufsichtsamtes der Stadt I. vom 04.08.2016 angekündigte Ordnungsverfügung entgegen, mit der konkret gefordert werden soll, den zweiten Rettungsweg durch ein den gesetzlichen Anforderungen entsprechendes Fenster im Flurbereich der Wohnung der Klägerin zu erstellen. Auch wenn eine entsprechende Ordnungsverfügung der Stadt I. noch nicht ergangen ist, ist bereits durch die Ankündigung des Erlasses einer solchen Ordnungsverfügung das den Wohnungseigentümern bei der Entscheidung über eine konkrete Verwaltungsmaßnahme grundsätzlich zustehende Auswahlermessen auf null reduziert. Bereits aus dem Anhörungsschreiben des Bauamtes der Stadt I. vom 04.08.2016 ergibt sich eindeutig, dass von dort aus konkret und ausschließlich die Errichtung des zweiten Rettungsweges durch Einbau eines Fensters im Flurbereich der Wohnung der Klägerin gefordert wird und sich die Stadt I. mit dem beschlossenen Einbau des Fensters im Wohnzimmerbereich der Wohnung der Klägerin nicht abfinden wird. Insofern bedarf es nicht zwingend der angekündigten Ordnungsverfügung, um das Auswahlermessen der Eigentümer zwischen den beiden zur Verfügung stehenden Ausführungsvarianten dahin zu beschränken, dass nach öffentlich-rechtlichen Vorgaben nur die eine Variante, nämlich der Einbau des Fensters im Flurbereich der Wohnung der Klägerin als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung anzusehen ist. Zudem ist diese Ausführung nach dem derzeitigen Sachstand die eindeutig kostengünstigere, weil sie ausweislich des ersten von der Firma L. erstellten Angebots lediglich Kosten in Höhe von 3.148,74 € verursachen würde, wohingegen die beschlossene Ausführungsvariante nach dem Angebot der Firma L. vom 15.02.2016 mit Kosten von mindestens 5.620,37 € zuzüglich weiterer 500 € für das erforderliche Wegräumen und wieder Aufstellen von Möbeln und sonstigen Einrichtungsgegenständen verbunden wäre. Selbst wenn nach der insoweit auch angefochtenen weiteren Beschlussfassung diese Kosten nicht die Eigentümergemeinschaft, sondern die Klägerin als Sondereigentümerin der Wohnung Nr. W1 zu tragen hätte, würde es gleichwohl auch dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechen, die einem einzelnen Sondereigentümer anzulastenden Kosten möglichst gering zu halten. Zwingende optische Gründe für den Einbau des Fensters im Wohnzimmerbereich der Wohnung der Klägerin haben die Beklagten nicht dargelegt.

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Der angefochtene Beschluss verstößt auch insoweit gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, als die Klägerin die Kosten der Maßnahme der Erstellung des zweiten Rettungsweges allein tragen soll.

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Bei der Schaffung des zweiten Rettungsweges für die Wohnung der Klägerin handelt es sich um eine Maßnahme zur Fertigstellung des Baus im Rahmen der Ersterstellung. Diese Maßnahme dient der Beseitigung eines bauordnungsrechtlichen Mangels, der bereits von Errichtung der Wohnungseigentumsanlage bzw. der Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft an bestand. Für die nunmehr im Sondereigentum der Klägerin stehende Wohnung war nach § 17 Abs. 3 BauO NRW schon immer ein zweiter Rettungsweg erforderlich, der nunmehr erstmals geschaffen werden soll. Die Beseitigung anfänglicher Baumängel der Wohnungseigentumsanlage und die Herstellung eines den bauordnungsrechtlichen Vorschriften entsprechenden Zustandes ist grundsätzlich eine Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft, so dass auch die dadurch entstandenen Kosten nach dem Grundsatz des § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind. Die Wohnungseigentümer waren deshalb nicht berechtigt, mit dem angefochtenen Beschluss die Kostentragungslast allein auf die Klägerin zu übertragen. Eine solche Befugnis ergab sich weder aus § 16 Abs. 4 WEG, noch aus den Regelungen der Gemeinschaftsordnung.

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Die Ermächtigung des § 16 Abs. 4 WEG, wonach die Wohnungseigentümer im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG oder zur baulichen Veränderung oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 WEG durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von § 16 Abs. 2 WEG regeln können, besteht nur dann, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall indessen nicht erfüllt, soweit es die Herstellung des zweiten Rettungsweges für die Eigentumswohnung der Klägerin betrifft. Bei dieser insofern nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen baulichen Maßnahme und deren Kosten handelt es sich nicht um eine Instandsetzung im Sinne des § 16 Abs. 4 WEG oder der Regelung in Ziffer 11.3 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung.

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Das Gericht folgt nicht der in Teilen der Rechtsprechung und des Schrifttums vertretenen Auffassung, dass es sich bei Maßnahmen der erstmaligen Herstellung des planmäßigen Zustandes einer Wohnungseigentumsanlage um einen Unterfall der Instandsetzung handelt. Bei Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung handelt es sich begriffsnotwendig um Maßnahmen, die einen ursprünglich mängelfreien und bauordnungsrechtlich zulässigen Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums erhalten oder durch Beseitigung von Schäden wiederherstellen sollen. Lag der Mangel insbesondere in Form eines bauordnungswidrigen Zustandes bereits bei Errichtung des Gebäudes bzw. Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft vor, war bereits der ursprünglich bestehende Zustand mangelhaft. Insofern unterscheidet sich auch der vorliegende Fall von dem, der der Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 19.02.2008 (ZMR 2008, 553) zugrunde liegt, auf die sich die Beklagte für ihre Rechtsauffassung berufen. In dem vom Oberlandesgericht Düsseldorf zu entscheidenden Fall ist die Notwendigkeit der Erstellung eines zweiten Rettungsweges erst dadurch entstanden, dass ein Eigentümer seine zwei Sondereigentumseinheiten zusammenlegen wollte und erst durch diese bauliche Veränderung auch des Gemeinschaftseigentums die bauordnungsrechtliche Notwendigkeit eines zweiten Rettungsweges entstanden wäre. Maßnahmen der Erstherstellung und insbesondere der Herstellung eines bauordnungsrechtlich zulässigen Zustandes fallen demnach nicht unter die „normalen“ Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums. An dieser Bewertung hat sich auch durch die im Rahmen der WEG-Reform eingefügte Regelung des § 16 Abs. 4 WEG nichts geändert. Das Gemeinschaftsrisiko im Bezug auf die erstmalige Herstellung eines mangelfreien und den bauordnungsrechtlichen Vorschriften entsprechenden Zustandes muss von allen Wohnungseigentümern getragen werden, auch wenn der Mangel zufällig nur einen Wohnungseigentümer betrifft. Nach dem Normzweck des § 16 Abs. 4 WEG können derartige allgemeine Risiken nicht auf einen Wohnungseigentümer übertragen werden. Die Kosten für die Herstellung eines bereits bei Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlenden bauordnungsrechtlich zulässigen Zustandes des Gemeinschaftseigentums, die nur zufällig im Bereich eines Sondereigentums auftreten, sind keine sich nach dem Verteilungsmaßstab des Gebrauchs oder der Gebrauchsmöglichkeit eignende Kosten sondern solche, die im Interesse aller Wohnungseigentümer aufzuwenden sind. Der Umstand, dass nicht die Eigentumswohnung der Klägerin alleine mangelhaft ist, sondern die Eigentümergemeinschaft einen bauordnungsgemäßen Zustand der Wohnungseigentumsanlage durch Errichtung des zweiten Rettungsweges für die Wohnung der Klägerin schuldet, ergibt sich im Übrigen auch aus dem Umstand, dass sich das Anhörungsschreiben des Bauverwaltungs- und Bauaufsichtsamtes der Stadt I. vom 04.08.2016 nicht an die Klägerin, sondern an die Verwaltung in Vertretung aller Wohnungseigentümer bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft richtet.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Streitwert:                                                                       4.777,31 €

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Dieser Streitwert ergibt sich aus § 49 Buchst. a Abs. 1 S. 2 GKG. Das Interesse aller Wohnungseigentümer ist zunächst mit den Gesamtkosten der beschlossenen Maßnahme von 5.620,37 € zu bemessen. Davon wäre der Streitwert mit 50 % anzusetzen. Er darf jedoch das Interesse der Klägerin an der Entscheidung nicht unterschreiten. Ihr Interesse besteht in der Differenz der von ihr nach der Beschlussfassung zu tragenden Kosten der Gesamtmaßnahme zu dem Anteil von 15/100, die sie nach ihren Miteigentumsanteilen zu tragen hätte.