1

Tatbestand:

2

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft YStraße a – b in Hilden, die von der Beigeladenen verwaltet wird. Die im Sondereigentum des Klägers stehende Wohnung wird von diesem nicht bewohnt. Sie ist auch nicht vermietet und steht bereits seit längerer Zeit leer.

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Mit der Erstellung der jährlichen Heizkostenabrechnung und der ihr zugrunde liegenden Verbrauchserfassung haben die Wohnungseigentümer die Firma A beauftragt. Diese kündigt die Termine für die Ablesung der Verbrauchserfassungsgeräte jeweils durch einen Aushang im Wohnungseigentumsobjekt an. Da der Kläger seine Wohnung nicht selbst bewohnt und auch nicht vermietet hat, hat er in der Vergangenheit von den durch Aushang angekündigten Ableseterminen keine Kenntnis erlangt, so dass es teilweise zu Verbrauchsschätzungen gekommen ist. Sowohl im Jahr 2008 als auch Anfang 2009 hat der Kläger die beigeladene Verwaltung deshalb mehrfach schriftlich aufgefordert, dass diese ihm die Ablesetermine schriftlich mitteilen möge. Die beigeladene Verwalterin hat dem Kläger mit Schreiben vom 27.04.2009 dahin geantwortet, dass die schriftliche Information über die Ablesetermine seitens der Verwaltung unüblich sei und der Kläger sich durch Kontakt mit Nachbarn oder Nachfrage bei der Firma A über die Termine informieren könne.

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Von dem Termin zur Ablesung der Heizverbrauchserfassungsgeräte für das Abrechnungsjahr 2009 hatte der Kläger wiederum keine Kenntnis, so dass es in seiner Wohnung zu einer Nachablesung kam, für die die Firma A Nachablesegebühren in Höhe von 33,92 € erhob und in die Heizkostenabrechnung des Klägers einstellte. Diese Heizkostenabrechnung floss in die Jahresabrechnung 2009 ein, die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.04.2010 unter TOP 1 a) durch einstimmigen Beschluss genehmigt wurde. Unter TOP 1 b) wurde der beigeladenen Verwalterin durch weiteren einstimmigen Beschluss Entlastung erteilt.

5

Die Heizkosten des Wohnungseigentumsobjekts haben sich in den vergangenen Jahren einschließlich der Nebenkosten für Strom, Schornsteinfeger und Verbrauchsabrechnung wie folgt entwickelt:

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Jahr	Ölverbrauch	Gesamtkosten
2005	21.474 Liter	8.972,98 Euro
2006	16.500 Liter	10.016,66 Euro
2007	20.280 Liter	12.947,58 Euro
2008	21.528 Liter	16.803,17 Euro
2009	20.845 Liter	14.416,74 Euro

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Zu Beginn des Wirtschaftsjahres 2010 war ein Restbestand von 9.480 Litern Heizöl vorhanden. Anfang Februar 2010 kaufte die beigeladene Verwalterin weitere 10.000 Liter Heizöl zu einem Preis von 5.428,03 Euro. In den Wirtschaftsplan 2010 nahm die beigeladene Verwalterin unter Zugrundelegung der Notwendigkeit eines Einkaufs weiterer 30.000 Liter Heizöl bei einem Preis von 70,00 Euro je 100 Liter einen Kostenansatz für Heizungsverbrauch von 25.000 Euro und zusätzlichem Heizungsstrom von 1.000,00 Euro auf. Dieser Wirtschaftsplan wurde unter TOP 2 der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.04.2010 durch einstimmigen Beschluss genehmigt.

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Mit am 27.05.2010 bei Gericht eingegangener Klage hat der Kläger die Beschlüsse unter TOP 1 a) (beschränkt auf die Heizkosten in der Jahresabrechnung 2009), unter TOP 1 b) sowie unter TOP 2 (beschränkt auf den Kostenansatz für Heizungsverbrauch im Wirtschaftsplan 2010) der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.04.2010 angefochten.

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Der Kläger ist der Auffassung, er hätte in der Jahresabrechnung 2009 nicht mit den Nachablesegebühren in Höhe von 33,92 Euro aus der Heizkostenabrechnung belastet werden dürfen. Diese Kosten hätte vielmehr die beigeladene Verwalterin tragen müssen, da diese ihn unter Verstoß gegen ihre Verpflichtungen aus dem Verwaltervertrag und trotz seiner entsprechenden Aufforderungen über den ersten Ablesetermin der Firma A wiederum nicht informiert habe. Der Ablesetermin sei der Verwalterin auch aufgrund einer drei Monate vorher erfolgten Information der Firma A bekannt gewesen. Wegen dieser Pflichtverletzung hätte der Verwalterin auch die Entlastung versagt werden müssen.

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Der Kostenansatz für die Heizkosten im Wirtschaftsplan 2010 sei bei weitem überhöht. Angesichts des durchschnittlichen Heizölverbrauchs der letzten Jahre und der in den Jahren 2005 bis 2009 entstandenen und abgerechneten Heizkosten sowie des Heizölrestbestandes Anfang des Jahres 2010 sei keinesfalls mit Heizkosten in Höhe der angesetzten 25.000,00 Euro und zuzüglich 1.000,00 Euro Heizstromverbrauch in 2010 zu rechnen.

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Der Kläger beantragt,

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die in der Versammlung der Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage Ystraße a - b in Hilden am 27.04.2010 zu den Tagesordnungspunkten 1 Jahresabrechnung 2009 (bezüglich Heizkosten – TOP 1a und Entlastung des Verwalters – TOP 1 b) und Tagesordnungspunkt 2 Wirtschaftsplan 2010 (bezüglich Kostenansatz für Heizungs-Verbrauch) für ungültig zu erklären und aufzuheben.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie tragen vor, die beigeladene Verwalterin sei nicht verpflichtet gewesen, den Kläger schriftlich über den ersten Ablesetermin der Firma A zu unterrichten. Dieser Termin sei der Verwalterin auch nicht bekannt gewesen. Der Kläger müsse, wenn seine Wohnung leer stehe, durch geeignete Maßnahmen selbst dafür Sorge tragen, von den durch Aushang der Firma A angekündigten Ableseterminen Kenntnis zu erlangen.

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Der Ansatz von Heizkosten ihn Höhe von 25.000,00 Euro im Gesamtwirtschaftsplan 2010 sei gerechtfertigt. Er diene zur Abdeckung der durch den Öleinkauf im Februar 2010 entstandenen Kosten und des geplanten Einkaufs von 30.000 Litern Heizöl im Sommer 2010, die erforderlich seien, damit im kommenden Winter auch über den 31.12.2010 hinaus ein Ölvorrat bestehe.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses über die Genehmigung des Wirtschaftsplans 2010 unter Tagesordnungspunkt 2 der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.04.2010 beschränkt auf die Kostenposition Heizungs-Verbrauch begründet, im Übrigen unbegründet.

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Der Genehmigungsbeschluss unter TOP 2 verstößt insofern gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung und ist deshalb für ungültig zu erklären, als die im Wirtschaftplan 2010 enthaltene 25.000,00 Euro Kostenansatz für den Heizungs-Verbrauch zur Abdeckung der im Wirtschaftsjahr 2010 zu erwartenden Heizkosten nicht erforderlich sind, vielmehr zu einem nicht unerheblichen Teil der Vorratsbeschaffung für das kommende Wirtschaftsjahr 2011 dienen sollen und insofern nicht die Kosten des Jahres 2010 darstellen.

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Angesichts des in den abgelaufenen Wirtschaftsjahren 2005 bis 2009 entstandenen Heizölverbrauchs und der insofern angefallenen Gesamtheizkosten einschließlich aller Nebenkosten wäre auch bei einer großzügigen Kostenschätzung unter Berücksichtigung eines möglichen witterungsbedingten Mehrverbrauchs und einer Steigerung bei den Heizölpreisen ein Kostenansatz für die Heizkosten in Höhe von 20.000,00 Euro ausreichend und angemessen gewesen. Der Heizölverbrauch im Wohnungseigentumsobjekt der Parteien lag in den vergangenen fünf Jahren im Schnitt bei knapp über 20.000 Litern und in keinem dieser Jahre bei mehr als 22.000 Litern. Die jährlichen Heizkosten beliefen sich auf Beträge zwischen rund 9.000,00 Euro im Jahr 2005 und knapp 17.000,00 Euro im Jahr 2008. Für den Kostenansatz verbrauchsabhängiger Heizkosten ist es zulässig, die Verbrauchswerte des Vorjahres anzusetzen, wobei eine großzügige Kostenschätzung nicht nur zulässig, sondern notwendig ist, um auch mögliche Kostensteigerungen abzudecken und Nachforderungen möglichst zu vermeiden. Den Wohnungseigentümern steht bei der Aufstellung eines Wirtschaftplanes ein Ermessensspielraum zu. Ein Wirtschaftsplan verstößt nur dann gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er zu erheblichen Nachzahlungspflichten führt oder wesentlich überhöhte Wohngeldforderungen begründet (vgl. BayObLG NJW-RR 2000, 17, 19). Unter Zugrundelegung eines Heizölverbrauchs im Jahr 2009 in Höhe von 20.845 Litern und Gesamtkosten von 14.416,74 Euro hätte es einem nicht zu beanstandenden Ermessen der Wohnungseigentümer entsprochen, im Hinblick auf einen Heizölmehrverbrauch und möglicherweise eintretende Kostensteigerungen die  Heizkosten für das Wirtschaftsjahr 2010 einschließlich der Stromkosten für die Heizkosten mit maximal 20.000 Euro zu kalkulieren. Dieser Kostenansatz hätte im Vergleich zu den Heizkosten des Jahres 2009 bereits eine mögliche Kostensteigerung von mehr als 25% beinhaltet. Auch unter Berücksichtigung einer großzügigen Kostenschätzung und eines dementsprechenden Ermessensspielraums der Wohnungseigentümer bei der Festsetzung der Kostenansätze in einem Wirtschaftsplan sind die im Wirtschaftsplan 2010 angesetzten Kosten von 25.000 Euro zuzüglich 1.000 Euro für Heizungsstrom nicht nur deutlich übersetzt, sondern dienen auch nach dem Vortrag der Beklagten nicht der Abdeckung der im Wirtschaftsjahr 2010 zu erwartenden Heizkosten, sondern vielmehr der Vorratsbeschaffung für das kommende Wirtschaftsjahr 2011. Dies entspricht aber gerade nicht der gesetzlichen Voraussetzung des § 28 Abs. 1 WEG, nach der ein Wirtschaftplan für ein Kalenderjahr aufzustellen ist. Die Beklagten haben sich für die Berechtigung, in dem Wirtschaftsplan 2010 auch Kosten für einen beabsichtigten Einkauf von 30.000 Litern Heizöl im Sommer 2010 zu veranschlagen, gerade darauf berufen, dass dies dem Zweck dienen sollte, einen über den 31.12.2010 als Ende des Wirtschaftsjahres 2010 hinaus ausreichende Heizölvorrats anzulegen. Bei einem beabsichtigten Einkauf von 30.000 Litern Heizöl im Sommer 2010, der Anfang Februar 2010 bereits erfolgten Anschaffung von 10.000 Litern Heizöl und dem am 01.01.2010 noch vorhandenen Restbestand von Heizöl in Höhe von 9.480 Litern wären dann im Jahre 2010 insgesamt 49.480 Liter Heizöl angeschafft worden. Angesichts des durchschnittlichen Heizölverbrauchs der vergangenen fünf Jahr von knapp über 20.000 Litern wäre auch bei einer großzügigen Schätzung eines erhöhten Heizölverbrauchs von 25.000 Litern im Jahr 2010 zu Beginn des Wirtschaftsjahres 2011 noch 24.480 Liter Restbestand an Heizöl und damit der mutmaßliche Heizölverbrauch für das gesamte Wirtschaftsjahr 2011 vorhanden. Insofern wären mit dem Wirtschaftsplan 2010 auch die im Wesentlichen zu erwartenden Heizkosten des Wirtschaftsjahres 2011 vorfinanziert. Dies ist nicht Sinn eines für ein Wirtschaftsjahr aufzustellenden Wirtschaftsplans und verstößt gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.

21

Soweit der Kläger die unter TOP 1a) in der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.04.2010 durch Beschluss erteilte Genehmigung der Jahresabrechnung 2009 und die unter TOP 1 b) beschlossene Entlastung der beigeladenen Verwalterin beanstandet, ist seine Klage indessen unbegründet. Beide Beschlüsse verstoßen nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.

22

Die zwischen den in die Jahresabrechnung 2009 eingestellten Gesamtheizkosten und den Gesamtkosten aus der Einzelabrechnung der Firma A bestehende Differenz von 146,07 Euro erklärt sich aus den nur jeweils den davon betroffenen Sondereigentümern in ihren Einzelabrechnungen der Heizkosten belasteten Sondergebühren z. B. für Nachablesungen oder Verbrauchsschätzungen. Tatsächlich sind zuzüglich dieser Sondergebühren Heizkosten in Höhe von insgesamt 14.562,81 Euro entstanden. Dem Kläger sind in der sein Sondereigentum bestreffenden Einzelabrechnung jedoch nur die anteiligen Kosten an den Gesamtkosten von 14.416,74 Euro zuzüglich der für sein Sondereigentum entstandenen Nachablesegebühren in Höhe von 33,92 Euro belastet worden. Die Gesamtabrechnung 2009 ist insofern inhaltlich richtig.

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Auch die Einzelabrechnung des Klägers ist nicht zu beanstanden. Die Nachablesegebühren in Höhe von 33,92 Euro sind für den zusätzlichen Ablesetermin der Firma A in der Sondereigentumseinheit des Klägers entstanden. Sie waren insofern auch ihm über die Einzelabrechnung seiner Heizkosten in der Gesamt – und Einzelabrechnung der Wohngelder für das Wirtschaftsjahr 2009 zu belasten. Dem Kläger steht auch hinsichtlich dieser Nachablesegebühren kein vermeintlicher Schadensersatzanspruch gegen die beigeladene Verwalterin zu, der eine Verweigerung der der Verwalterin unter TOP 1 b) der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.04.2010 erteilten Entlastung gerechtfertigt hätte. Eine zum Schadensersatz verpflichtende Verletzung von Pflichten der Verwalterin hat der Kläger nicht hinreichend vorgetragen. Soweit er sich darauf beruft, die Verwalterin sei aus dem Verwaltervertrag verpflichtet gewesen, ihm schriftlich den bevorstehenden Ablesetermin der Firma A mitzuteilen, ist dieser lediglich pauschale Vortrag nicht hinreichend substantiiert, weil eine konkrete dem entsprechende Vereinbarung im Verwaltervertrag nicht dargelegt wird. Aus der Verpflichtung der Verwalterin gemäß § 28 Abs. 3 WEG zur Aufstellung der Jahresabrechnung lässt sich weder eine Haupt- noch eine Nebenpflicht dahin herleiten, die Wohnungseigentümer über die von der mit der Heizkostenabrechnungserstellung beauftragten Fremdfirma angesetzten Termine zur Ablesung der Heizverbrauchserfassungsgeräte zu informieren. Der Verwalter ist nach § 28 Abs. 3 WEG verpflichtet, die Abrechnung zu erstellen. Er kann und muss sich hierzu insbesondere hinsichtlich der Heizkosten einer geeigneten Drittfirma bedienen, die unter Einsatz entsprechender personeller und technischer Mittel den Heizverbrauch in den jeweiligen Sondereigentumseinheiten durch Ablesung der Verbrauchserfassungsgeräte ermittelt und sodann die Heizkostenabrechnungen erstellet. Insofern obliegt es, wie von den Beklagten in Bezug auf das Vertragsverhältnis mit der Firma A auch vorgetragen wird, dieser Drittfirma, die Termine für die Ablesung der Heizverbrauchserfassungsgeräte festzulegen und den einzelnen Wohnungsnutzern mitzuteilen. Dies kann, wie der Kläger selbst aus den Richtlinien der Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Wasserkostenverteilung e.V. vorträgt, entweder durch Einzelinformation der Nutzer oder durch Aushang an gut sichtbarer Stelle erfolgen. Eine Wertigkeit zwischen diesen beiden Möglichkeiten ist nicht ersichtlich. Eine Einzelinformation der Nutzer ist nicht vorrangig. Die Information durch Aushang ist ausreichend. Die einzelnen Sondereigentümer sind, ob sie ihre Wohnungen nun selbst nutzen oder vermieten, im Rahmen ihrer Verpflichtung zur gemeinsamen Verwaltung des Wohnungseigentumsobjektes verpflichtet, selbst dafür Sorge zu tragen, von den Ankündigungen der Ablesetermine Kenntnis zu erlangen. Der Verwalter ist nicht verpflichtet, für jeden nur denkbaren Sonderfall dafür zu sorgen, dass allgemeine Informationen auch jedem Sondereigentümer zur Kenntnis gelangen. Wer seine Wohnung nicht selbst nutzt und auch nicht vermietet, sondern sie leer stehen lässt, hat auch das damit verbundene Risiko zu tragen, von lediglich im Wohnungseigentumsobjekt erfolgenden Informationen abgeschnitten zu sein. Der Kläger konnte auch trotz seiner diesbezüglichen Aufforderungen nicht darauf vertrauen, dass die beigeladene Verwalterin ihn von bevorstehenden Ableseterminen informiert. Dies hatte die Verwalterin mit Schreiben vom 27.04.2009 ausdrücklich abgelehnt.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO. 

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Streitwert:

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Anfechtung TOP 1a: Heizkostendifferenz                                                                                    146,07 Euro

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Anfechtung TOP 1 b: Nachablesegebühren                                                                                   33,92 Euro

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TOP 2:                                                                                                        5.000,00 Euro

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Insgesamt                                                                                                  5.179,99 Euro