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T a t b e s t a n d

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Der Beklagte mietete die streitgegenständliche Wohnung im Haus L-Straße xx in M. mit Wirkung ab dem 1. November 1990 an. Die derzeitige Bruttomiete für die Wohnung einschließlich der Garage beläuft sich auf 394,21 Euro. Seit OKtober 1999 minderte der Beklagte die Miete.  Hierüber führten die Parteien einen Rechtsstreit. Durch Urteil des Landgerichts Düsseldorf, Aktenzeichen 24 S 443/01 vom 12. März 2002 wurde der Beklagte zur Nachzahlung von 2815,72 Euro verurteilt. Mit Schreiben vom 26. Juni 2001 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristgerecht gem. § 564 b BGB a.F. zum 31. Juli 2002. Zur Begründung der Kündigung berief sich die Klägerin darauf, daß der Beklagte seine mietvertraglichen Verpflichtungen verletzt habe. In der Folgezeit zahlte der Beklagte die Miete immer wieder verspätet. Nach § 4 Abs. 1 des Mietvertrages war die Miete bis zum 3. Werktag eines Monats auf das Konto der Klägerin zu zahlen. Mit Schreiben vom 10. Juli 2001 mahnte die Klägerin die Miete für Juli 2001 an, die bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht gezahlt war. In diesem Schreiben wies die Klägerin darauf hin, dass die wiederholte unpünktliche Zahlung einen Verstoß gegen mietvertragliche Pflichten darstelle, der die Kündigung des Mietvertrages rechtfertige. Mit Schreiben vom 9. November 2001 musste die Klägerin erneut die Miete für November 2001 anmahnen. In diesem Schreiben drohte die Klägerin die fristlose Kündigung an. Auch in der Folgezeit zahlte der Beklagte die Miete mehrfach verspätet. Unter dem 22. Juli 2002 hat die Klägerin Räumungsklage erhoben. In der Klageschrift hat die Klägerin erneut fristlos gem. § 543 Abs. 2 BGB gekündigt. Sie berief sich darauf, dass der nach dem Urteil des Landgerichts Düsseldorf vom 12. März 2003 nachzuzahlende Betrag 2815,72 Euro nebst Zinsen noch nicht nachgezahlt worden sie. Desweiteren begründete die Klägerin ihre fristlose Kündigung mit den verspäteten Mietzahlungen und weiteren Vertragsverletzungen seitens des Beklagten.

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Die Klägerin behauptet, der Beklagte halte unerlaubt einen Hund in der Wohnung und entsorge den Hundekot teilweise über die Altpapiermülltonne. Desweiteren habe der Beklagte unerlaubt eine Satellitenantenne angebracht und pflege den Garten nicht ordnungsgemäß.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, die von ihm in Besitz gehaltene Wohnung in der Parterre des Hauses L-Straße xx, in xxxxx M., bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad mit WC nebst Kellerraum und Garage geräumt an die Klägerin herauszugeben.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Hilfsweise beantragt der Beklagte,

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eine Räumungsfrist von mindestens 6 Monaten einzuräumen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien überreichten Schriftsätzen nebst Anlagen sowie die in den nachfolgenden Entscheidungsgründen enthaltenen tatsächlichen Feststellungen verwiesen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die zulässige Klage ist begründet. Die Räumungsverpflichtung des Beklagten ergibt sich aus § 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis über die im Urteilstenor näher bezeichnete Wohnung wurde spätestens durch die fristlose Kündigung mit der Klageschrift vom 22. Juli 2002 beendet.

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Der Wirksamkeit dieser Kündigung steht nicht entgegen, dass diese Kündigung nur gegenüber dem Beklagten und nicht auch gegenüber der im Mietvertrag aufgeführten Mitmieterin Z. G. ausgesprochen wurde. Dies berührt die Wirksamkeit der Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten nicht. Es ist kein Grund ersichtlich, dass eine solche Kündigung nur gegenüber beiden Mieterin ausgesprochen werden kann. Zudem bestand auch kein faktisches Bedürfnis mehr nach einer Kündigung gegenüber der ursprünglichen Mitmieterin G., da diese bereits vor Ausspruch der Kündigung aus der Wohnung ausgezogen ist.

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Die fristlose Kündigung war zumindest gem. § 543 Abs. 1 BGB begründet. Es kann deshalb dahinstehen, ob auch die fristgerechte Kündigung mit Schreiben vom 26. Juni 2001 zum 31. Juni 2002 begründet war.

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Die Schriftform gem. § 568 Abs. 1 BGB ist durch die Klageschrift vom 22. Juli 2002 gewahrt.

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Gem. § 569 Abs. 4 BGB ist der wichtige Grund in der Klageschrift angegeben. Neben dem Zahlungsverzug mit mehr als zwei Monatsmieten im Sinne des § 543 Abs. 2 BGB führt die Klägerin verschiedene weitere Vertragsverletzungen des Beklagten an, so auch die trotz mehrfacher Abmahnung verspätet gezahlte Miete.

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Fortdauernde unpünktliche Mietzinszahlung ist ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung (vgl.zur alten Rechtslage nach § 554 a BGB: BGH NJW-RR 1988, 77, LG Köln WUM 1991, 485; Bub/Treier, Buch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Auflage, Kapitel IV, Randnummer 191). Dies gilt jedenfalls dann, wenn eine Abmahnung und eine Androhung der fristlosen Kündigung aus diesem Grund vorangegangen ist (Palandt-Putzo, § 554 a, Randnummer 7). Ein wichtiger Grund ist deshalb anzuerkennen, weil durch die verspäteten Zahlungen der Vermieter nicht mehr von vornherein darauf vertrauen kann, über den Mietzins zum vereinbarten Termin verfügen zu können. Ebenso wie bei § 554 a BGB a.F. kommt es auf das gesamte Verhalten des Mieters an, nämlich ob die pünktliche Mietzahlung das zwischen den Parteien erforderliche Vertrauensverhältnis durch die mangelhafte Zahlungsmoral des Mieters zerstört oder jedenfalls stark gefährdet ist. So ist in Rechtsprechung und Literatur ein Kündigungsgrund verneint worden, wenn eine vorübergehende unpünktliche Mietzahlung mit der besonderen Situation des Mieters zusammenhängt. Unter Berücksichtigung der jeweiligen konkreten Situation hat z.B. das Landgericht Rottweil (WM 1973, 207) eine dreimalige verspätete Mietzinszahlung für eine Kündigung nicht ausreichen lassen mit Rücksicht darauf, dass sonst der Mietzins immer pünktlich bezahlt worden ist. Das Landgericht Kiel (WM 1977, 141) hat eine Kündigungsmöglichkeit bei 5 verspäteten Zahlungen in der Zeit von Oktober 1973 bis September 1975 verneint, weil es dazu infolge Kontenverwechslungen durch das die Miete zahlende Sozialamt gekommen ist. Das Landgericht Ravensburg (WM 1984, 297) hat eine fristlose Kündigung deshalb für unbegründet gehalten, weil die Mieter nach der fristlosen Kündigung den Mietzins wieder pünktlich gezahlt haben. Das Landgericht Braunschweig (WM 1987, 201) hat eine fristlose Kündigung nicht für wirksam gehalten, weil zuvor das Mietverhältnis 15 Jahre beanstandungsfrei bestanden hatte und die Mieter nach Ausspruch der Kündigung wieder pünktlich gezahlt haben.

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Der vorliegende Fall ist indessen mit den zuvor dargestellten Fällen nicht vergleichbar. Seit der fristgerechten Kündigung der Klägerin im Juni 2001 hat der Beklagte die Miete insgesamt 7 mal unpünktlich gezahlt. Nach § 4 Ziff. 1 des Mietvertrages ist die Miete spätestens am 3. Werktag auf das Konto der Klägerin zu zahlen. Für den Monat Juli 2001 hatte der Beklagte die Miete bis zum 10. Juli 2001 noch nicht gezahlt. Die Klägerin mahnte den Beklagten deshalb mit Schreiben vom 10. Juli 2001 an und wies darauf hin, dass die wiederholte unpünktliche Zahlung der Miete einen Kündigungsgrund darstelle. Unbeeindruckt hiervon zahlte der Beklagte die Miete für November 2001 bis zum 9. November 2001 nicht, so dass die Klägerin den Beklagten nochmals schriftlich abmahnte und die fristlose Kündigung androhte. Auch hiervon ließ sich der Beklagte nicht nachhaltig beeindrucken. Die Miete für Juni 2002 ging bei der Klägerin erst am 10. ein, die Miete für August 2002 erst am 6., die Miete für Oktober 2002 erst am 7., die Miete für November 2002 erst nach dem 6., die Miete für Januar 2003 erst nach dem 8. Hinzukommt, dass der Beklagte die Nachzahlungen auf die Nebenkostenabrechnungen für 2000 und 2001 erst Ende 2000 nach Zugang der fristlosen Kündigung zahlte. Auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien bereits seit 1990 besteht, ist durch diese ständigen verspäteten Zahlungen des Beklagten das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört. Das Verhalten des Beklagten ist kaum mehr nachvollziehbar. Trotz der zweifachen Abmahnung und der Androhung der fristlosen Kündigung, ja sogar trotz der dann auch erfolgten fristlosen Kündigung sah der Beklagte keinen Anlass, sein Verhalten zu ändern. Dann ist auch für die Zukunft nicht damit zu rechnen, dass der Beklagte die erforderliche Zuverlässigkeit aufbringen wird, die für ein Mietverhältnis unerlässlich ist.

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Die fristlose Kündigung wegen der verspäteten Zahlungen wird nicht dadurch unwirksam, dass der Beklagte die Mietzahlungen jeweils nachgezahlt hat. § 569 Abs. 3 ist auf den Kündigungsgrund gem. § 543 Abs. 1 nicht entsprechend anwendbar (vgl. Bub/Treier, a.a.O., Kapitel IV, Randnummer 191).

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Gem. § 721 ZPO war dem Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2003 zu gewähren. Unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen erscheint diese Räumungsfrist angemessen. Zugunsten des Beklagten ist zu berücksichtigen, dass er gehbehindert ist und deshalb die neue Wohnung besonderen Anforderungen genügen muß. Hinzukommt, dass das Mietverhältnis mehr als 10 Jahre bestand. Vor diesem Hintergrund ist es der Klägerin zuzumuten, das Mietverhältnis noch bis zum Ablauf der Räumungsfrist fortzuführen. Ein Zeitraum von etwa einem halben Jahr dürfte allerdings auch ausreichen, um angesichts der entspannten Lage auf dem Wohnungsmarkt dem Beklagten Gelegenheit zu geben, Ersatzwohnraum zu finden.

21

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

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Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Streitwert: 4730,52 Euro (12 x 394,21 Euro).