Amtsgericht Düsseldorf, 291a C 78/20

Tatbestand:

Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft S. In seinem Sondereigentum befindet sich die im Tenor näher bezeichnete Wohnung, über einen Stellplatz in der Tiefgarage verfügt der Kläger nicht.

Am 07.12.2020 fand eine Wohnungseigentümerversammlung statt, in der unter TOP 4 die Gesamtjahres- und die Einzelabrechnung/en für das Wirtschaftsjahr 2019 genehmigt wurde. In dem Beschluss heißt es:

"Es wurde der Antrag gestellt, die Hausgeldabrechnung für das vergangene Wirtschaftsjahr, betreffend Gesamt- also auch Einzelabrechnung sowie die sich hieraus ergebenden Abrechnungsspitzen in der allen Eigentümern vorliegenden Form und Fassung zu genehmigen, und die sich ergebenden Endabrechnungsergebnisse aus den Einzelabrechnungen per heute zur Zahlung fällig zu stellen. ..."

In der Einzeljahresabrechnung für die Wohnung des Klägers ist als tatsächlicher Vorauszahlungsbetrag eine Summe von 1.219,44 EUR eingestellt, tatsächlich hat der Kläger jedoch insgesamt einen Betrag in Höhe von 1.278,00 EUR geleistet. Die Differenz in Höhe von 58,56 EUR ergibt sich daraus, dass die Verwaltung diesen Betrag für verauslagte Rücklastschriftgebühren in Abzug gebracht hatte. Der Kläger hatte jedoch bereits im Jahre 2018 die Einzugsermächtigung gegenüber der Verwaltung widerrufen. Die Einzelabrechnung weist zum einen als "Abrechnungsspitze (Guthaben)" einen Betrag in Höhe von 25,98 EUR, berechnet als Differenz zwischen Sollvorauszahlung auf das Wohngeld und den tatsächlichen Kosten aus. Zum anderen als "Ihr Abrechnungsergebnis (Nachzahlung)" einen Betrag in Höhe von 497,04 EUR, der sich aus der Differenz der Ist-Vorauszahlung und den Kosten errechnet. Zuzüglich des "Saldo Zuführung Instandhaltungsrücklage gesamt" in Höhe von 117,54 EUR wird "Nachrichtlich: Abrechnungssaldo (noch zu zahlender Betrag)" ein Betrag in Höhe von 614,58 Euro ausgewiesen.

In der Versammlung wurde zudem unter TOP 18 der folgende Beschluss mehrheitlich gefasst, der in der Einladung mit "Beratung und evtl. Beschlussfassung über die weiteren Maßnahmen zur Erstellung einer Infrastruktur zur Ladung von E-Autos, sowie der Genehmigung gegenüber einzelnem Eigentümer zur Montage der notwendigen Einrichtungen von Ladeplätzen. Bei einem Beschluss mit Kosten ist die Finanzierung zu beschließen" ankündigt worden war:

"Es wurde der Beschluss gefasst, den TOP 13 der Versammlung 13.06.2017 nunmehr umzusetzen und eine entsprechende Infrastruktur zur Ladung von E-Autos zu schaffen. Herr Dr. K erklärte sich bereit, die Umsetzung des Themas zu koordinieren.

Auftragnehmer: in Abstimmung mit der Mehrheit des Beirates

Finanzierung: über die Erhaltungsrücklage

Auftragsvolumen: rd. 63.0000,00 €

Hinweis: es soll noch geprüft werden, ob bei den damaligen Angeboten

das Lastmanagement berücksichtigt wurde."

Bereits am 13.06.2017 hatten sich die Wohnungseigentümer mit der "Montage von Versorgungsleitungen zur Installation von Ladestation für E-Autos" befasst und hierzu folgenden Beschluss gefasst:

"Es wurde der Beschlussantrag gestellt, gem. Angebot der Firma D die notwendigen Einrichtungen zur Installation die für die Monate von Ladestation für Autos in der Garage notwendig sind.

..."

Der Kläger ist der Ansicht, der Beschluss zu TOP 4 sei hinsichtlich der Nichtberücksichtigung eines Betrages in Höhe von 58,56 EUR für ungültig zu erklären, da dieser Betrag in der Vorauszahlungshöhe zu seinen Ungunsten unberücksichtigt geblieben sei. Die Einzelabrechnung sei daher entsprechend zu berichtigen, die bezahlten Vorauszahlungen seien unvollständig und damit fehlerhaft angesetzt worden.

Zu TOP 18 wendet der Kläger unter anderem ein, der Gegenstand der beabsichtigten Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt 18 sei in der Einladung nicht hinreichend genau bestimmt gewesen. Aus dem Einladungstext sei es ihm schlicht nicht möglich gewesen, den konkreten Gegenstand, den genauen Grund, die Notwendigkeit, den Umfang, die technische Machart, die Kosten sowie den Sinn und den Nutzen der zu beschließenden Maßnahme oder deren vorgesehene Finanzierung zu erkennen. Auch fehle jede Prüfung von wirtschaftlich günstigeren technischen Alternativen, Alternativangebote seien ihm nicht bekannt. Der Beschluss zu einer Entnahme aus der Erhaltungsrücklage sei der Höhe nach nicht begrenzt gewesen und sei für ihn überraschend. Er werde voraussichtlich mit rund 540,00 EUR belastet, obschon die Maßnahme für ihn keinen Vorteil biete, da er keinen Stellplatz besitze.

Der Einladung habe weder ein Angebot noch ein Gegenangebot für die beabsichtigten Arbeiten beigelegen, was bei einer Investition dieser Größenordnung eigentlich selbstverständlich sein sollte. Die Prüfung der Wirtschaftlichkeit sei ihm so nicht möglich, Anlagen mit einer Erläuterung der Technik seien ebenfalls nicht beigefügt worden. Der Hinweis im Beschluss, dass noch zu prüfen sei, ob das Lastmanagement berücksichtigt sei, nähre schon jetzt Zweifel an der Endgültigkeit der bisherigen Planungen und Kostenermittlungen. Bei einer solchen Formulierung handele es sich praktisch um eine Öffnungsklausel für gegenwärtig noch unbekannte Kosten und nicht belegte Zusatzausgaben. Sowohl der Einladungstext als auch der Beschluss seien mehrdeutig, da nicht deutlich sei, ob es um die Schaffung einer Elektroinfrastruktur für die Allgemeinheit oder um Genehmigungen gegenüber einzelnen Eigentümern zur Einrichtung von individuellen Ladestationen gehe. Der in Bezug genommene Beschluss vom 13.06.2017 sei nichtig, da die damals gesetzlich vorgeschriebene Stimmenanzahl nicht erreicht worden sei und der Beschluss inhaltlich keinen Sinn mache - es fehle an einem entscheidenden Verb. Das seinerzeit zugrunde gelegte Angebot der Firma D vom 04.10.2016 beziehe sich zudem auf Ladestationen für 48 Wohneinheiten statt auf Garagenstellplätze. Soweit die Beklagte einwende, es handele sich nur um einen Beschluss zur Umsetzung des Beschlusses vom 13.06.2017, so sei dies nicht erklärbar, weil man den Beschluss schon längst hätte umsetzen können.

Der Kläger bestreitet, dass mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile in der Versammlung am 07.12.2020 vertreten gewesen sind.

Der Kläger beantragt,

1. den Genehmigungsbeschluss hinsichtlich eines von ihm geleisteten, aber nicht in der Einzelabrechnung für die Einheit 31.16202/162-Haus 31 berücksichtigten Vorauszahlungsbetrag in Höhe von 58,56 EUR für ungültig zu erklären;

2. den Beschluss zu Tagesordnungspunkt 18 (Maßnahmen zur Erstellung einer Infrastruktur zur Ladung von E-Autos/E-Ladestation), ebenfalls gefasst bei der Wohnungseigentümerversammlung am 7. Dezember 2020 für ungültig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Auffassung, die Versammlung sei angesichts des § 47 WEG n.F. beschlussfähig gewesen, zumal die Eigentümerin Frau M anwesend, jedoch vergessen habe, die Eigentümerliste zu unterschreiben.

Die Beklagte wendet hinsichtlich TOP 4 unter anderem ein, für die Ordnungsgemäßheit des gefassten Beschlusses sei es vollkommen irrelevant, ob 58,56 EUR im Rahmen der Istzahlung zu niedrig ausgewiesen worden seien. Der Beschluss werde gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nur noch über die Soll-Spitzen-Abrechnung gefasst, d.h. über die Nachschüsse sowie die Anpassung der Vorschüsse, wobei korrekterweise den tatsächlich angefallenen anteiligen Kosten zu Lasten des jeweiligen Wohnungseigentümers, hier des Klägers, nicht die tatsächlichen Hausgeldzahlungen, sondern die Soll-Vorauszahlungsbeträge gemäß dem Wirtschaftsplan 2019 gegenüber zu stellen seien. An diesen in der Jahresabrechnung ausgewiesenen Beträgen ändere sich rein gar nichts.

Dem Beschluss zu TOP 18 mangele es nicht an ausreichender Bestimmtheit, da der Beschluss ausdrücklich auf den bestandskräftigen Beschluss zu TOP 13 vom 13.06.2017 Bezug nehme. Es handele sich damit um eine reine Bestätigung des bereits gefassten Beschlusses ohne eigenen anfechtbaren Regelungscharakter. Es sei nur die Umsetzung des Beschlusses vom 13.06.2017 beschlossen worden.

Soweit noch vor Auftragserteilung überprüft werden solle, ob in dem damaligen Angebot das Lastmanagement berücksichtigt worden ist, könne auf das Angebot der Firma D vom 04.10.2016 verwiesen werden. Soweit darin von 48 Wohneinheiten die Rede sei, sei dies unschädlich - es sei nach dem Sinn und Zweck ohne weiteres klar, dass es um Stellplätze gehe.

Dass in dem Beschluss vom 13.06.2017 ein Wort fehle, sei unbeachtlich, da der Beschluss seinem Wortsinn nach aus der Sicht eines verständigen Dritten auszulegen sei.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig, jedoch nicht begründet.

Die angefochtenen Beschlüsse verstoßen nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 18 Abs. 2 WEG und sind damit nicht für ungültig zu erklären.

Der zu TOP 4 gefasste Beschluss ist nicht in dem beantragten Sinne für ungültig zu erklären. Zwar ist der Einwand des Klägers zutreffend, dass die in die Einzelabrechnung eingestellten Ist-Vorauszahlungen fehlerhaft sind, richtigerweise hätte - da der Kläger die Einziehungsermächtigung bereits 2018 widerrufen und damit für etwaig entstandene nicht in Anspruch genommen werden kann - ein um 58,56 EUR höherer Vorauszahlungsbetrag genannt werden müssen. Dies macht - auch wenn die diesbezügliche Darstellung in der Jahresabrechnung fehlerhaft ist - den Genehmigungsbeschluss unter Berücksichtigung des § 28 Abs. 2 Satz 1 in der ab dem 01.12.2020 geltenden Neufassung nicht fehlerhaft.

§ 28 Abs. 2 WEG n.F. lautet:

(2) 1Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. 2Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.

Der Verwalter hat gem. § 28 Abs. 2 S. 2 WEG demgemäß die Jahresabrechnung – legaldefiniert als „Abrechnung über den Wirtschaftsplan“ – aufzustellen, die „darüber hinaus“ die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft im Kalenderjahr aufzeigt. In der Gesamtabrechnung sind die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft darzustellen und sodann daraus in den Einzelabrechnungen die anteilmäßige Verpflichtung der Eigentümer zu ermitteln. Nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG sind die Berechnungsgrundlagen aber selbst nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung. Denn es ist nur „über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse“ zu beschließen. Mit dem Abrechnungsbeschluss wird so ein Anspruch auf entsprechende „Nachschüsse“ (sog. Abrechnungsspitze) begründet bzw. die Vorschussansprüche werden auf das im Rückblick erforderliche Maß „angepasst“, also betragsmäßig reduziert (vgl. hierzu z.B. Schultzky, MDR 2020, 1473, 1475 zit. n. Juris).

Hieraus folgt, dass, da die Genehmigungswirkung sich nur auf die Abrechnungsspitze bezieht und diese hier rechnerisch zutreffend mit einem Guthaben in Höhe von 25,98 EUR ausgewiesen ist, der Genehmigungsbeschluss nicht deshalb zu beanstanden ist, weil die im Rechenwerk angegebenen Sollvorauszahlungen um einen Betrag in Höhe von 58,56 EUR zu niedrig angesetzt sind. Denn die um diesen Betrag zu hoch ausgewiesenen Nachzahlungsbeträge - hier fälschlich als Nachschuss bezeichnet - sind von der Genehmigungswirkung des angefochtenen Beschlusses nicht erfasst. Dementsprechend wäre der unter TOP 4 gefasste Beschluss auch keine Rechtsgrundlage für eine etwaige Geltendmachung von Nachzahlungsbeträgen - dies ist ausschließlich der Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans 2019.

Soweit der Kläger hinsichtlich der Fehlerhaftigkeit der Jahresabrechnung weitere Ausführungen zum Verteilerschlüssel für die Versicherungskosten macht, sind diese rechtsunerheblich. Der Antrag zu TOP 4 bezieht sich ausdrücklich nur auf den nicht berücksichtigten Vorauszahlungsbetrag, nicht jedoch auf den Änderungsvorbehalt hinsichtlich der Versicherungskosten. Darauf, dass ein solcher Änderungsvorbehalt hier nicht zu beanstanden ist, weil die im Nachgang vom Verwalter noch vorzunehmende Korrektur klar, deutlich und rechnerisch nachvollziehbar vorgegeben ist, kommt es daher nicht weiter an.

Auch der unter TOP 18 gefasste Beschluss ist nicht für ungültig zu erklären.

Zunächst kann ein Einladungsmangel nicht festgestellt werden. Nach § 23 Abs. 2 WEG ist zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Beschlussgegenstand in der Einberufung bezeichnet ist. Durch diese Regelung sollen Wohnungseigentümer vor überraschenden Beschlüssen geschützt werden und die Möglichkeit haben, sich anhand der Tagesordnung auf die Beratung und Beschlussfassung in der Versammlung vorzubereiten (BGH ZWE 2012, 125 (126). Der Inhalt der Bezeichnung ist von der Bedeutung des Beschlussgegenstandes abhängig und richtet sich nach dem berechtigten Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer; an die Bezeichnung dürfen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Regelmäßig ist nicht erforderlich, dass der einzelne Wohnungseigentümer die tatsächlichen und rechtlichen Auswirkungen der Beschlussfassung in allen Einzelheiten überblicken kann. Je bedeutsamer der Gegenstand für den einzelnen Wohnungseigentümer ist, desto genauer ist er in der Einladung zur Versammlung zu bezeichnen. Ob eine Bezeichnung den Anforderungen des § 23 Abs. 2 WEG genügt, ist jeweils im Einzelfall zu entscheiden (vgl. hierzu Merle in Bärmann, 12. Auflage, § 23 Rn. 86 mit weiteren Nachweisen).

Bei schwerwiegenden Beschlüssen erfordert das Informationsbedürfnis, dass die Wohnungseigentümer auch die rechtlichen und tatsächlichen Folgen der Beschlussfassung erkennen können. Dazu kann es im Einzelfall erforderlich sein, den Wohnungseigentümern unabhängig von der ausreichenden Bezeichnung des Gegenstandes in der Beschlussfassung Unterlagen zur Verfügung zu stellen, um ihnen eine inhaltliche Befassung mit dem Beschlussgegenstand zu ermöglichen. Dies ist etwa bei Beschlüssen über die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan geboten (BGH a.a.O., S. 126).

Bei Beachtung dieser Grundsätze kann ein Einberufungsmangel nicht festgestellt werden. Der tatsächlich gefasste Beschluss ist in der Einladung zumindest grob umrissen bezeichnet worden, so dass der Kläger sich auf den tatsächlich gefassten Beschluss aufgrund der angekündigten Thematik „weiteren Maßnahmen zur Erstellung einer Infrastruktur zur Ladung von E-Autos“ einrichten konnte. Dass auch eine Beschlussfassung über die etwaige Genehmigung von Ladeplätzen angekündigt wurde, über die letztendlich in der Versammlung kein Beschluss herbeigeführt wurde, ist unschädlich. Es steht durchaus im Ermessen der Versammlungsteilnehmer, über ein „weniger“ der angekündigten Tagesordnungspunkte zu entscheiden.

Der Beschluss ist auch hinreichend bestimmt.

Zunächst ist das Gericht mit der Beklagten der Auffassung, dass es sich bei dem gefassten Beschluss nur um eine reine Entscheidung zur Ausführung des bereits am 13.06.2017 gefassten Beschlusses handelt und damit der gefasste Beschluss im Rahmen eines Zweitbeschlusses lediglich bestätigt wurde. Ein neuer Regelungscharakter ist dem Beschluss nicht zuzuschreiben. Der Beschluss ist deshalb auch nicht überflüssig, denn die Beschlussfassung lag bereits 3 ½ Jahre zurück, so dass es durchaus den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung - gerade aufgrund der seit dem 01.12.2020 geltenden neuen Rechtslage – entsprochen hat, den Wohnungseigentümer die Möglichkeit der erneuten Befassung mit dem Beschlussgegenstand einzuräumen. Diese Möglichkeit haben die Wohnungseigentümer wahrgenommen und sich entschieden, an der bereits 2017 getroffenen Entscheidung durch einen bestätigenden Zweitbeschluss festzuhalten und keinen aufhebenden Zweitbeschluss zu fassen. Dies ist nicht zu beanstanden.

Der Beschlussinhalt ist durch die Bezugnahme auf den Beschluss zu TOP 13 vom 13.06.2017 und die Formulierung „die entsprechende Infrastruktur zur Ladung von E Autos zu schaffen“ ausreichend klar und inhaltlich bestimmt. Mit der Schaffung einer „Infrastruktur“ in Verbindung mit dem am 13.06.2017 unter TOP 13 gefassten Beschluss haben sich die Eigentümer dazu entschieden, die von der Firma D im Angebot vom 04.10.2016 angebotenen Arbeiten „Installation eine UV-E-Ladestation“ nun zu beauftragen. Dass dort 48 Wohnheiten statt Tiefgarageneinheit genannt sind, ist unschädlich: es handelt sich um eine bloße Falschbezeichnung, das Angebot bezieht sich zweifelsohne auf die Tiefgarage. Dass dem Beschluss ein Verb fehlt, ist nicht von Bedeutung. Maßgeblich ist allein, dass der Beschluss inhaltlich auch für einen Dritten – etwa einem Rechtsnachfolger – verständlich ist. Hieran bestehen trotz des Formulierungsdefizites keine Bedenken.

Die weiteren Einwände des Klägers tragen ebenfalls nicht. Es kann dahingestellt bleiben, ob der am 13.07.2017 gefasste Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Denn sämtliche vom Kläger vorgetragenen etwaigen Beschlussmängel führen allenfalls zu einer Anfechtbarkeit des Beschlusses, nicht jedoch zu seiner Nichtigkeit im Sinne des § 23 Abs. 4 WEG. Anfechtungsgründe sind aber im Rahmen einer Anfechtungsklage geltend zu machen; eine solche wurde nicht erhoben, so dass der Beschluss nach Ablauf der Anfechtungsfrist in Bestandskraft erwachsen ist. Der Kläger muss den Beschluss gegen sich gelten lassen, auch wenn er sich durch den Regelungsinhalt – hier insbesondere die Kostenbelastung – unbillig benachteiligt fühlt.

Schlussendlich sind die angefochtenen Beschlüsse auch nicht deshalb aufzuheben, weil die Versammlung nicht beschlussfähig ist. Der Kläger hat insoweit lediglich bestritten, dass mehr als die Hälfte der Eigentümer vertreten waren. Die Beklagte hat hierzu mit der Klageerwiderung die Eigentümerliste mit den anwesenden oder vertretenen Eigentümern vorgelegt und erläutert, dass sich die anwesende Eigentümerin M versehentlich nicht in die Liste eingetragen hat. Aus der Liste ergibt sich jedoch zweifelsohne eine für die Beschlussfähigkeit ausreichende Anzahl von Stimmen, der Kläger ist dem Vortrag der Beklagten zudem nicht weiter entgegengetreten.

Nach allem ist die Klage abzuweisen.

II.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird gemäß § 49 GKG auf "bis 5.000,00 EUR" (jeweils 7,5-facher Eigenbetrag) festgesetzt.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.