1

T A T B E S T A N D

2

Der Kläger betreibt ein Dachdeckerunternehmen. Er verlangt Werklohn von dem Beklagten zu 1) als vollmachtlosen Vertreter der Beklagten zu 2) und im Wege der ungerechtfertigten Bereicherung von der Beklagten zu 2).

3

Der Kläger führte bereits Anfang 2016 an dem Objekt J-Straße ##, ##### Düsseldorf, im Bereich der Wohnung S Abdichtungsarbeiten am Wandanschluss des Wintergartens und an der Dachrinne aus. Die Beklagte zu 2) die  Wohnungseigentümergemeinschaft des Objekts J-Straße ##, ##### Düsseldorf die von der Hausverwaltung Fa. C GmbH vertreten wird.

4

Nachdem der Beklagte zu 1), der als Innenarchitekt tätig ist, Ende 2015 auf die Notwendigkeit der Kostenfreigabe durch die Hausverwaltung hingewiesen hatte, unterbreitete der Kläger am 12.01.2016 ein Angebot über 1.321,97 EUR gerichtet an die Wohnungseigentümerin S. Dieses wurde von der Hausverwaltung C GmbH freigegeben. Der Kläger nahm sodann die angebotenen Arbeiten vor. Den hierüber in Rechnung gestellten Betrag beglich die Beklagte zu 2).

5

Bei den Arbeiten stellte sich heraus, dass der Unterbau der Fensteranlage nicht nur punktuell, sondern auf der gesamten Breite durchfeuchtet und instandsetzungsbedürftig war.

6

Nach einem Ortstermin wegen weiterer Abdichtungsarbeiten im gleichen Bereich der Wohnungseinheit S, um den der Beklagte zu 1) gebeten hatte, erklärte er am 01.03.2016 in einer E-Mail, dass er ein erneutes Angebot an die Hausverwaltung weiterreichen und freigeben lassen müsse, der Kläger erhielte dann von dort eine Auftragserteilung. Daraufhin erstellte der Kläger am 07.03.2016 ein weiteres Angebot über eine Summe von 1.498,23 EUR, welches wie das vorangegangene Angebot an die Adresse der Wohnungseigentümerin S gerichtet war.

7

Dieses Angebot leitete der Beklagte zu 1) an die Hausverwaltung C GmbH mit E-Mail vom 08.03.2016 weiter, unter dem Hinweis, dass der Kläger die Arbeiten noch in derselben Woche ausführen werde.

8

Der Beklagte zu 1) vereinbarte daraufhin mit dem Büro des Klägers einen Ausführungstermin für die am 07.03.2016 angebotenen Arbeiten. Am 10.03.2016 begab sich daraufhin der angestellte Meister des Klägers zu dem Beklagten zu 1), um den Schlüssel für die Wohnung S abzuholen und mit den Arbeiten zu beginnen. Hierbei wurde der Mitarbeiter des Klägers von dem Beklagten zu 1) ausdrücklich dazu angewiesen, die Arbeiten am Unterbau umgehend auszuführen, was sodann am 10.03.2016 und am 17.03.2016 geschah. Die entsprechenden Tagesberichte unterzeichnete der Beklagte zu 1).

9

Der Kläger stellte am 06.04.2016 eine Gesamtrechnung über beide vorangegangenen Aufträge einen Betrag in Höhe von 3.216,80 EUR an die Beklagte zu 2). Auf diese Rechnung zahlte die Hausverwaltung C GmbH am 06.05.2016 einen Betrag in Höhe von 2.000,00 EUR.

10

Der Kläger forderte den Beklagten zu 1) sodann zunächst mehrfach selbst und später mit Anwaltsschreiben vom 01.12.2016 mit Fristsetzung zum 16.12.2016 erfolglos zur Zahlung des Fehlbetrages auf. Am 13.12.2016 verweigerte der Beklagte zu 1) mit anwaltlichem Schreiben die Zahlung ernsthaft und endgültig.

11

Der Kläger ist der Ansicht, der Beklagte zu 1) hafte ihm als vollmachtloser Vertreter auf Ausgleich des Fehlbetrages, weil er bei der Beauftragung der Zusatzarbeiten gegenüber den Mitarbeitern des Klägers nicht über eine diesbezügliche Vollmacht verfügte, weder von der Beklagten zu 2) über die Hausverwaltung C GmbH, in deren Namen er auftrat, noch seitens der Wohnungseigentümerin S.

12

Die Beklagte zu 2) hafte ihm jedenfalls aus Bereicherungsrecht, da die Beklagte zu 2) durch die Instandsetzung des durchfeuchteten Unterbaus der in ihrem gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fensteranlage in Höhe des Wertes der geleisteten Arbeiten bereichert sei, dieser Wert ergebe sich aus dem noch ausstehenden Restbetrag der Rechnung vom 06.04.2016.

13

Die vorgenommenen Arbeiten seien zur Abwendung fortschreitenden Schadens notwendig gewesen.

14

Der Kläger beantragt,

15

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 1.216,80 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.12.2016 zu zahlen,

16

den Beklagten zu 1) zu verurteilen, als Nebenforderung weitere 192,50 EUR für vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten an den Kläger zu zahlen.

17

Die Beklagten beantragen,

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              die Klage abzuweisen.

19

Der Beklagte zu 1) trug zunächst vor, die Beklagte zu 2) habe ihn durch ihre Vertreterin, die Hausverwaltung C GmbH, als bauleitenden Architekten beauftragt, die Abwicklung des Feuchtigkeitsschadens anzuleiten. Er sei kein vollmachtloser Vertreter gewesen. Er habe die üblichen Absprachen mit dem Kläger getroffen. Später trug er vor, er habe keine Vollmacht gehabt, er sei lediglich mit der Abwicklung beauftragt gewesen. Jedenfalls habe er keine Aufträge im eigenen Namen erteilt.

20

Die Beklagte zu 2) ist der Ansicht, der Beklagte zu 1) sei ausschließlich namens und im Auftrag der Frau S aufgetreten, der Eigentümerin der Sondereigentumseinheit, in deren Bereich die Arbeiten am Gemeinschaftseigentum durchgeführt wurden. Ein Vollmacht für die Beklagte zu 2) aufzutreten habe der Beklagten zu1) nicht gehabt.

21

Sie selbst sei auch nicht bereichert, weil sie ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümer die durchgeführten Maßnahmen nicht habe beauftragen können. Es habe sich dabei nicht um Notmaßnahmen gehandelt.

22

Die Beklagte zu 2) erklärte mit Schriftsatz vom 26.06.2017 hilfsweise die Aufrechnung des ihr gegenüber dem Kläger zustehenden Rückzahlungsanspruchs in Höhe von 678,03 EUR mit etwaigen dem Kläger ihr gegenüber zustehenden Ansprüchen.

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E N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E

24

Die Klage ist zulässig und gegen den Beklagten zu 1) begründet. Gegen die Beklagte zu 2) ist die Klage unbegründet.

25

I.

26

Die Beklagte zu 2) ist als rechtsfähiger Verband im Sinne des § 10 Absatz 6 WEG parteifähig gemäß § 50 Absatz 1 ZPO. Sie wird ordnungsgemäß vertreten.

27

II.

28

1.

29

Der Kläger hat gegen den Beklagten zu 1) einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 1.216,80 EUR aus § 179 BGB.

30

Gemäß § 179 BGB ist, wer als Vertreter einen Vertrag geschlossen hat, sofern er nicht seine Vertretungsmacht nachweist, dem anderen Teil nach dessen Wahl zur Erfüllung oder zum Schadensersatz verpflichtet, wenn der Vertretene die Genehmigung des Vertrags verweigert. Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

31

Der Beklagte zu 1) ist als Vertreter in fremdem Namen aufgetreten. Hierzu trägt er selbst vor, dass er aufgrund der seiner Meinung nach vorliegenden Dringlichkeit der Arbeiten die „üblichen Absprachen“ getroffen habe und für die Beklagte zu 2) bzw. deren Hausverwalterin in dieser Sache auftrat. Zwar hatte er zunächst klargestellt, dass er ein Angebot zunächst der Vertreterin der Beklagten zu 2) weiterleiten müsse und dass der Kläger von dort einen Auftrag erhalten sollte. Im Folgenden verhielt er sich den Angestellten des Klägers gegenüber aber so, als seien die Arbeiten auf seine Anweisung durchzuführen. Dafür spricht auch, dass er sich laut eigenem Vortrag von der Vertreterin der Beklagten zu 2) dazu beauftragt fühlte, die Abwicklung des Feuchtigkeitsschadens anzuleiten.

32

Durch seine Anweisung, die Arbeiten gemäß dem Angebot vom 07.03.2016 durchzuführen, nahm er dieses an, wodurch ein Werkvertrag mit dem Kläger zustande kam. Die Werkleistungen nahm er durch die Quittierung der Arbeitsleistungen vom 10.03.2016 und 17.03.2016 auch ab.

33

Der Beklagte zu 1) war auch wie er in der mündlichen Verhandlung klarstellte, nicht von der Hausverwaltung bevollmächtigt, Erklärungen für die Beklagte zu 2) bzw. für die Hausverwaltung abzugeben.

34

Die Beklagte zu 2) hat durch die Verweigerung der Zahlung des Werklohns durch ihre Vertreterin, die Hausverwaltung C GmbH, eine Genehmigung des Werkvertrags erkennbar verweigert.

35

Der Kläger hat von seinem gesetzlichen Wahlrecht aus § 179 Absatz 1 BGB Gebrauch gemacht und fordert von dem Beklagten zu 1) Schadensersatz in Höhe seiner Werklohnforderung.

36

Der Schadensersatz im Rahmen des § 179 Absatz 1 BGB richtet sich nicht auf Naturalrestitution, sondern auf Geldersatz, dessen Höhe sich nach dem Interesse bemisst, das der Kläger an der Erfüllung hat (Maier-Reimer in Erman, BGB, 15. Aufl. 2017, § 179 Rn. 12). Dieses beläuft sich hier auf die ausstehende Werklohnforderung in Höhe von 1.216,80 EUR.

37

2.

38

Der Kläger hat einen Anspruch auf Verzugszinsen seit dem 17.12.2016, § 288, § 286 BGB, da er dem Beklagten zu 1) mit Schreiben vom 01.12.2016 eine Zahlungsfrist bis zum 16.12.2016 setzte.

39

Der Kläger hat gegen den Beklagten zu 1) außerdem einen Anspruch auf Zahlung von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 192,50 EUR im Rahmen des Schadensersatzes nach § 179 Absatz 1 BGB.

40

Die vorgerichtlich angefallenen Anwaltskosten in Höhe von 192,50 EUR sind gemäß § 249 Absatz 2 BGB zu ersetzen. Danach erstreckt sich die Ersatzpflicht auch auf die durch die Geltendmachung und Durchsetzung des Schadensersatzanspruches verursachten Kosten, wozu insbesondere Anwaltskosten zählen, soweit die Inanspruchnahme des Anwalts zweckmäßig und erforderlich war (Grüneberg in Palandt, BGB, 75. Aufl. 2016, § 249 Rn. 56, 57). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Der Kläger hatte den Beklagten zu 1) mehrfach selbst erfolglos zur Zahlung aufgefordert. Deshalb und auch aufgrund der komplexen Rechtslage war die Geltendmachung der Ansprüche durch einen Anwalt zweckmäßig und erforderlich.

41

3.

42

Der Kläger hat gegen die Beklagte zu 2) keinen Anspruch auf Zahlung von 1.216,80 EUR aus § 812 BGB.

43

Gemäß § 812 Absatz 1 BGB ist derjenige, der durch die Leistung eines anderen auf dessen Kosten etwas erlangt, diesem zur Herausgabe verpflichtet.

44

Die Beklagte zu 2) ist nicht passiv legitimiert. Bei Bereicherungsansprüchen besteht eine Haftung des Verbandes in Fällen, in denen eine bauliche Maßnahme zur Instandsetzung  keines Beschlusses der Eigentümerversammlung bedarf, da sie, sei es aufgrund eines vorherigen Beschlusses, sei es wegen der Dringlichkeit durchgeführt werden musste (BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14 – BGHZ 207, 40-54).

45

Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Es kann nicht festgestellt werden, dass die Beklagte zu 2) die bauliche Maßnahme ohne Beschluss vornehmen konnte. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich worauf die Beauftragung vom Januar 2016 auf Seiten der Beklagten zu 2) beruhte; einem Beschluss eines bestimmten Inhalts oder einer Entscheidung aufgrund von Dringlichkeit.

46

Dass die Beklagte zu 2) die Arbeiten im März 2016 aufgrund von Dringlichkeit beauftragen musste, ist schon nicht ausreichend vorgetragen. Insbesondere hat sich der Kläger den Vortrag des Beklagten zu 1) zu Eigen gemacht, wonach die Maßnahme notwendig für einen unmittelbaren Baufortschritt im Sondereigentum der Wohnungseinheit S waren. Eine unaufschiebbare Notmaßnahme ergibt sich daraus gerade nicht. Unaufschiebbar sind lediglich solche Maßnahmen, die zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens für das Gemeinschaftseigentum notwendig sind (OLG Schleswig ZMR 2010, 710). Zulässig sind nur diejenigen Maßnahmen, welche die Gefahrenlage beseitigen, nicht jedoch die Vornahme oder Beauftragung von Arbeiten, die einer dauerhaften Beseitigung des Schadens dienen. Eine unmittelbar drohende Gefahr ergibt sich aus dem Vortrag jedoch gerade nicht.

47

III.

48

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Absatz 1 ZPO in Verbindung mit den Grundsätzen der Baumbach´schen Kostenformel. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11, § 709 ZPO.

49

Rechtsbehelfsbelehrung:

50

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

51

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

52

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

53

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

54

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.

55

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

56

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

57

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