1

T a t b e s t a n d :

2

Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zahlung rückständiger Mieten sowie auf künftige Zahlung einer erhöhten Miete in Anspruch.

3

Mit Mietvertrag vom 02.07.2007 mietete die Beklagte eine Wohnung in der Q-Straße in Düsseldorf.

4

In der Folgezeit erwarb die Klägerin das Grundstück, auf dem das Mietobjekt gelegen ist und trat zum 01.01.2015 auf Vermieterseite in das Mietverhältnis ein. Die monatliche Miete belief sich seit Januar 2015 auf 720,26 € einschließlich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen. Diesen Betrag zahlte die Beklagte auch.

5

Mit Schreiben vom 28.04.2015 (Anlage K 2, B. 15ff d.A.) kündigte die Klägerin diverse bauliche Maßnahmen an dem Gebäude an. Bezüglich der Einzelheiten wird auf die Klageschrift sowie Anlage K 2 verwiesen. Mit Schreiben vom 21.05.2015 berief sich die Beklagte über den Mieterverein auf wirtschaftliche Härte.

6

In der Folgezeit führte die Klägerin in und an dem Gebäude, in welchem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, verschiedene bauliche Maßnahmen durch.

7

Mit Schreiben vom 28.04.2016 kündigte die Klägerin eine Mieterhöhung gegenüber der Beklagten an (vgl. insoweit Anlage K 3, B. 27ff d.A.). Die Klägerin machte darin einen Erhöhungsbetrag von 4,09 €/qm geltend unter gleichzeitiger Reduzierung der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen, insgesamt einen Mietzins von 990,78 € brutto.

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Mit Wirkung zum 01.07.2017 veräußerte die Klägerin das Grundstück an die K-GmbH und trat sämtliche Mietzinsforderungen an diese ab, sowohl bereits bestehende als auch künftige.

9

Die Klägerin behauptet, bei den Maßnahmen handele es sich um Modernisierungsmaßnahmen, die über eine bloße Instandhaltung des Gebäudes hinausgingen und die Mietsache in einen Zustand versetzten, der allgemein üblich ist.

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Sie ist daher der Ansicht, auf eine soziale Härte könne sich die Beklagte nicht berufen.

11

Die Klägerin hat beantragt,

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1.      die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag von 2.434,67 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

13

2.      die Beklagten zu verurteilen, ab dem 01.04.2017 über die bislang freiwillig gezahlte Miete in Höhe von 720,26 € hinaus weitere 270,52 € Miete, jeweils fällig am 3. Werktag des Monats an die Klägerin zu zahlen.

14

In der mündlichen Verhandlung am 12.09.2017 beantragt die Klägerin,

15

1.      die Beklagte zu verurteilen, an die K-GmbH einen Betrag von 2.434,67 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

16

2.      die Beklagten zu verurteilen, ab dem 01.04.2017 über die bislang freiwillig gezahlte Miete in Höhe von 720,26 € hinaus weitere 270,52 € Miete, jeweils fällig am 3. Werktag des Monats an die K-GmbH zu zahlen.

17

Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

19

Sie ist der Ansicht, die Beklagte könne sich auf soziale Härte berufen, insbesondere da diese keine höheren Mietzahlungen vom Jobcenter Düsseldorf erhalte.

20

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Verhandlungsprotokoll vom 10.10.2017 Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

22

I.

23

Die zulässige Klage ist unbegründet.

24

1.

25

Die Klage ist zulässig. Der auf zukünftige Zahlung gerichtete Antrag ist nach § 259 ZPO zulässig. Trotz der Abtretung der Ansprüche an die K-GmbH kann die Klägerin die Geltendmachung der Ansprüche weiter verfolgen, weil die Klägerin die Klage zulässigerweise auf Zahlung an die Zessionarin umgestellt hat und ein Fall der gesetzlichen Prozessstandschaft nach § 265 ZPO vorliegt.

26

2.

27

Die Klage ist jedoch unbegründet.

28

Der K-GmbH steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Zahlung restlicher Miete oder Zahlung zukünftiger erhöhter Miete aus §§ 535 Abs. 2, 559 ff. BGB zu.

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Danach kann vom Vermieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen verlangt werden, wenn Modernisierungsmaßnahmen vorliegen und dem Mieter ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist.

30

An einem formell ordnungsgemäßen Mieterhöhungsverlangen fehlt es hier. Das Mieterhöhungsverlangen vom 28.04.2016 genügt nicht den Begründungsanforderungen des § 559b Abs. 1 S. 2 BGB.

31

Diesem Erfordernis genügt ein Mieterhöhungsverlangen nur dann, wenn dem Verlangen zu entnehmen ist, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (vgl. BGH NJW 2015, 934 f.).

32

Für den Fall der Einsparung von Heizenergie hat der BGH (in: NJW 2006, 1126 f.) diese Voraussetzungen dahingehend konkretisiert, dass die plausible Darlegung des Energiespareffekts der durchgeführten Maßnahme durch die gegenständliche Beschreibung oder die Angabe des alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten der renovierten Teile erforderlich ist.

33

Dem genügt das Mieterhöhungsverlangen in mehreren Punkten nicht.

34

Im Einzelnen:

35

a)      Hinsichtlich der unter Ziffer I, 2. des Erhöhungsverlangens (B. 28/29 d.A.) beschriebenen Dachsanierung sind die oben genannten Vorteile teilweise nicht nachvollziehbar. Inwieweit die „Neuherstellung einer Attikaverblechung“ eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, erschließt sich nicht. „Neuherstellung“ bedeutet nach üblichem Sprachgebrauch die Ersetzung eines bereits vorhandenen Gegenstandes. Dies deutet dann jedoch auf eine Instandhaltung hin, die nicht umlagefähig ist.

36

Ebenso verhält es sich mit der „neuen Abdichtung mittels Schweißbahn“. Diese Umschreibung lässt sich so verstehen, dass das vorhandene Dach aufgrund Undichte neu abgedichtet wurde, was jedoch lediglich als Erhaltungsmaßnahme anzusehen wäre. Wie das Dach zuvor abgedichtet war und aus welchem Grund sich jetzt aus dieser Baumaßnahme ein Vorteil für den Mieter ergibt, wird gerade nicht beschrieben.

37

Inwieweit im Zusammenhang mit der Dachsanierung ein Anschluss an die bereits vorhandene Entwässerung einen Mehrwert gegenüber dem bisherigen Zustand darstellt, bleibt mangels Beschreibung des vorherigen Zustandes ebenfalls offen. Ein inhaltlicher Zusammenhang zur zuvor erwähnten Aufnahme des Wärmeverbundsystems wird nicht hergestellt.

38

Die Modernisierungsankündigung (B.14 ff d.A.) selbst bietet zu diesen Punkten keinen weiteren Aufschluss.

39

b)     Die unter Ziffer I, 3. des Erhöhungsverlangens angeführte Erneuerung der Heizkörper und des Heizstrangsystems (B. 29 d.A.) wird nicht so beschrieben, dass der Vorteil gegenüber der bisherigen Beheizung konkret fassbar wäre. Wie sich der Modernisierungsankündigung entnehmen lässt, soll diese Maßnahme zur Einsparung von Energie- und Heizkosten führen, der Energiespareffekt wird aber gerade nicht weiter beschrieben. Hierbei ist eine Beschreibung allein der neuen Heizkörper nicht ausreichend. Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Zustand so genau beschrieben werden, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich ohne weitere Hilfe von sachverständiger Seite anstellen kann. Dies ist ohne genaue Beschreibung der alten Heizkörper jedoch nicht möglich.

40

c)      Der unter Ziffer I, 5. erwähnte Austausch der Treppenhausfenster (B. 29 d.A.) ist ebenfalls unzureichend beschrieben. Es findet sich keine Beschreibung der alten Fenster und es wird kein Wärmedurchgangskoeffizient als Vergleichsbasis für den Mieter genannt. Auch der Modernisierungsankündigung lässt sich dies nicht entnehmen, zumal dort die Treppenhausfenster gar keine konkrete Erwähnung finden. Vielmehr spricht insbesondere die in hervorgehobener Schrift dort dargelegte Formel zur Berechnung der Kosten für die jeweiligen Mieter (B. 16 d.A.) dafür, dass hier nur von den Fenstern in den Wohnungen die Rede ist, denn die Kosten pro Mieter sind allein davon abhängig, wie viele Fenster  in der jeweiligen Wohnung konkret eingebauten wurden (vgl. B.17 d.A.). Die Treppenhausfenster und deren Austausch wurden vielmehr gar nicht angekündigt. Im Mieterhöhungsschreiben dann wurden die Kosten für die Treppenhausfenster, abweichend vom Ankündigungsschreiben, entsprechend dem Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtfläche umgelegt.

41

d)     Der in Ziffer II, 1. beschriebene Austausch der Wohnungseingangstür lässt den Vorteil für den Mieter nicht ausreichend erkennen, da die alte Wohnungseingangstür von ihrer Beschaffenheit nicht beschrieben wird.. Im Modernisierungsankündigungsschreiben ist nur die Rede von einer „einfachen Holztür“. Was darunter konkret zu verstehen ist, bleibt unerläutert. Dies ist für einen Vergleich oder die Beurteilung eines Vorteils aber zwingend erforderlich.

42

e)      In Ziffer II, 4. wird der Vorteil der neuen Gegensprechanlage mit Videofunktion mit einer Erhöhung der Sicherheit und des Wohnkomforts begründet. Da aber unstreitig bereits eine Gegensprechanlage, lediglich ohne Videofunktion, vorhanden war, erschließt sich der Vorteil gerade nicht. Inwieweit sich dadurch die Sicherheit sowie der Wohnkomfort und damit der Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig oder der Wohnwert auf Dauer verbessern soll, ist nicht nachvollziehbar.

43

Rechtsfolge der mangelnden Begründung im vorgenannten Umfang ist die Gesamtnichtigkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 28.05.2016. Dass das Mieterhöhungsverlangen nicht betreffend sämtlicher Maßnahmen nicht den gesetzlichen Begründungsanforderungen genügt, die der BGH konkretisiert hat, führt nicht dazu, dass das Mieterhöhungsverlangen im Übrigen formell wirksam ist.

44

Denn bei dem Erfordernis nach § 556b Abs. 1 BGB handelt es sich um eine Formvorschrift i.S.d. § 125 S. 1 BGB. Die Rechtsfolge der nicht eingehaltenen Form ist nach § 125 S. 1 BGB dessen Nichtigkeit. Grundsätzlich ist das gesamte Rechtsgeschäft nichtig, es sei denn, die Nichtigkeit betrifft nur einen Teil des Rechtsgeschäftes und es ist anzunehmen, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde (§ 139 BGB). Erforderlich ist dabei eine klare Trennung zwischen dem nichtigen und dem von der Nichtigkeit nicht berührten Teil des Rechtsgeschäftes. An der Teilbarkeit fehlt es auch, wenn diese aus Rechtsgründen zu unterbleiben hat (Busche, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. 2015, § 139 Rdnr. 24). Jedenfalls Letzteres ist vorliegend der Fall. Denn § 559b BGB gewährt dem Vermieter das Recht, einseitig die essentialia negotii, in diesem Falle die Höhe der Miete, zu modifizieren. Es widerspräche in erheblichem Maße dem Schutzzweck der engen Voraussetzungen des § 559b Abs. 1 BGB und würde den Mieter unbillig benachteiligen, könnte der Vermieter die essentialia negotti durch ein einseitiges Schreiben abändern könnte, das in erheblichem Maße formunwirksam ist. Dies insbesondere deshalb, weil der Vermieter durch eine Formunwirksamkeit in Gänze kaum beeinträchtigt wird, weil er jederzeit ein neues Mieterhöhungsverlangen erstellen und einen Anspruch für die Zukunft begründen kann (so wohl im Ergebnis auch: LG Landau (Pfalz), Urteil vom 14.10. 2008 – Az.: 1 S 226/07 sowie AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 03.05.2017 – Az.: 227 C 214/16). Hinzukommt im hiesigen Fall, dass auch keine klare Trennung des nichtigen und von der Nichtigkeit nicht berührten Teils möglich ist. Denn die einzelnen Maßnahmen, gerade die hier nicht von Begründungsfehlern betroffene Maßnahme betreffend das Wärmeverbundsystem und die Dachsanierung sind derart eng miteinander verbunden, dass eine Teilbarkeit nicht gegeben ist. Dies zeigt sich gerade darin, dass unter I.2. (Dachsanierung) in dem Mieterhöhungsverlangen vom 28.05.2017 konkret auf das Wärmeverbundsystem Bezug genommen wird und auch die mit  Architektenkosten nur prozentual (12 %) auf die einzelnen Maßnahmen umgelegt werden und nicht ersichtlich ist, um eine andere Aufteilung erfolgt wäre, wenn die dem Begründungserfordernis nicht genügenden Maßnahmen nicht berücksichtigt worden wären.

45

II.

46

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

47

Streitwert:                            5.680,91 €

48

Rechtsbehelfsbelehrung:

49

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

50

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

51

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

52

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

53

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.

54

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

55

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

56

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Düsseldorf statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

57

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

58

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