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Tatbestand:

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Die Klägerin ist durch Eigentumserwerb der Liegenschaft L-Straße ###, C-Straße ###, S-Straße ### in Düsseldorf Vermieterin auch der von der Beklagten seit dem 01.02.2007 angemieteten Wohnung geworden. Gemäß des Mietvertrages leistet die Beklagte Vorauszahlungen auf Heiz- und Betriebskosten, über die klägerseits einmal jährlich abzurechnen ist. Mit Schreiben vom 11.12.2013 rechnete die Hausverwaltung über das Abrechnungsjahr 2012 ab. Die Abrechnung wies einen Nachzahlungsbetrag von 86,58 € aus. Mit Schreiben vom 09.12.2014 rechnete die Hausverwaltung über das Abrechnungsjahr 2013 ab. Die Abrechnung wies einen Nachzahlungsbetrag zulasten der Beklagten i.H.v. 945,41 € auf. Auf diese Abrechnung leistete die Beklagte eine Nachzahlung i.H.v. 764,11 €. Die restlichen Nachzahlungsbeträge und Rechtsanwaltsgebühren macht die Klägerin nun klageweise geltend,  nachdem vorgerichtliche Zahlungsaufforderungen der jetzigen klägerischen Prozessbevollmächtigten erfolglos blieben. Vorgerichtlich monierte die Beklagte, vertreten durch ihre Tochter, die Umlage einer Mietausfallversicherung, da als mitversichertes Risiko der Wohngebäudeversicherung auch der Mietverlust inbegriffen ist.

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Die Klägerin ist der Auffassung, auch die Prämien der in der Gebäudeversicherung inkludierten Mietverlustversicherung seien umlagefähig. Die auf die Position Mietverlust infolge von versicherten Sachschäden anfallenden Kosten der Versicherung würden maximal ein Prozent der Gesamtversicherungskosten ausmachen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 268,15 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen

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sowie

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die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin weitere 70,20 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit vorprozessualer Rechtsverfolgungskosten zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie hält die Beiträge für die Mietausfallversicherung nicht für umlagefähig.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage ist nicht begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Nachzahlung aus den Betriebskostenabrechnungen für 2012 und 2013 zu, denn nach Auffassung des Gerichts sind die Versicherungskosten nicht umlagefähig, weil in ihnen auch das Entgelt enthalten ist für die Mietausfallversicherung. Die Frage, ob die Prämie für eine Mietausfallversicherung umlagefähig ist, ist abschließend in der Rechtsprechung nicht geklärt. Ganz  überwiegend allerdings wird die Möglichkeit der Umlage der Mietausfallversicherung verneint ( AG Düsseldorf, Urteil vom 23.10.2007, 230 C 9555/06 Rn. 52; OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.6.2000, 10 U 116/99 Rn. 30 bei Gewerbemietverhältnissen, beide Entscheidungen zitiert nach www.juris.de; Michael J. Schmid, Auf den Mieter umlegbare Versicherungskosten,VersR 2010, 1564, 1566; Umlagefähigkeit bejahend: Wall, Betriebs- und Heizkostenkommentar, 4. Auflg., Rn. 4301). Die klägerseits zitierte Entscheidung des OLG Stuttgart vom 15.2.2007, 13 U 145/06 besagt nicht positiv, dass eine Mietausfallversicherung umlagefähig ist, denn im dortigen Fall war das Mietausfallrisiko kostenlos mitversichert. Dass dies vorliegend ebenfalls der Fall ist, ist nicht vorgetragen, vielmehr geht die Klägerin davon aus, dass ein - wenn auch geringer  - Teil der Prämie auf den Baustein der Mietausfallversicherung entfällt. Für die Frage der Umlagefähigkeit kommt es nämlich nicht entscheidend darauf an, ob die Mietausfallversicherung selbständig abgeschlossen wurde oder in der Wohngebäudeversicherung enthalten ist. Vielmehr kommt es einerseits darauf an, ob die Versicherung ausschließlich den Interessen des Vermieters Rechnung trägt und andererseits darauf, ob hierfür zusätzliche Kosten entstanden sind. Auch wenn vorliegend die Mietausfallversicherung nur dann greift, wenn der Mietausfall aufgrund eines Sachschadens entsteht, so profitiert die Mieterin hiervon in keiner Weise, sondern die Versicherung dient lediglich den wirtschaftlichen Interessen der Vermieterin. Dass ein wenn auch geringer Teil der Prämie für die Wohngebäudeversicherung auf das Risiko des Mietausfalls nach einem Wohngebäudeschaden entfällt, hat die Klägerin selbst vorgetragen. Soweit sie hierfür ein Betrag von maximal ein Prozent der Gesamtversicherungskosten ansetzt und hierfür Beweis durch Sachverständigengutachten anbietet, handelt es sich um eine unzulässige Ausforschung. Denn es geht nicht um die Frage, welche Prämie aus versicherungsmathematischen Erwägungen heraus generell für eine derartige Versicherung anzusetzen wäre, sondern um die Frage der Beiträge im konkreten Fall. Die Klägerin jedoch unterlässt es  - wie bereits in der mündlichen Verhandlung erörtert - konkret vorzutragen, wieviel die klägerseits abgeschlossene Police ohne die Mitversicherung des Mietausfalls kosten würde. Eine Kürzung der umlagefähigen Versicherungsbeiträge um die für den Mietausfall zu zahlenden Beiträge ist daher nicht möglich.

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Mangels Hauptanspruchs besteht auch kein Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren.

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Soweit die Klägerin erstmals im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 24.3.2016 behauptet, eine Wohngebäudeversicherung enthalte stets zwingend eine Mietausfallversicherung, konnte dieser Vortrag gemäß § 296a ZPO keine Berücksichtigung mehr finden, denn insoweit handelt es sich entgegen der Auffassung der Klägerin um neuen Tatsachenvortrag.

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Auf Antrag der Parteien war die Berufung zuzulassen wegen der Bedeutung der Sache.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Der Streitwert wird auf 268,15 EUR festgesetzt.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

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1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

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2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

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Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

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Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.

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Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

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Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

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H

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Düsseldorf, 23.03.2016

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Amtsgericht

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H

30

Richterin am Amtsgericht