Amtsgericht Düsseldorf, 291a C 2476/14

T a t b e s t a n d :

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft L-Straße/H-Str. in E, die durch die Beigeladene verwaltet wird.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.06.2012 wurde die Klägerin zu 1. neben den Eigentümern Frau S und Herr B in den Beirat bis zur Eigentümerversammlung im Jahre 2015 gewählt.

Nach § 19 Abs. 3 der Teilungserklärung wird der Beirat für drei Jahre gewählt.

In der Eigentümerversammlung vom 05.11.2013 wurde unter TOP 3 mehrheitlich die Beigeladene erneut zur Verwalterin für den Zeitraum 01.01.2014 bis 31.12.2015 bestellt. Gleichzeitig wurde die entsprechende Verlängerung des Verwaltervertrages und die Erhöhung der Verwaltergebühr auf 15,50 Euro zzgl. MwSt. je Wohneinheit beschlossen.

Die Klägerin zu 1., die als Beiratsvorsitzende zur Unterzeichnung der Versammlungsniederschrift neben dem Versammlungsleiter und einem weiteren Eigentümer berufen war, verweigerte die Unterschriftsleistung mit der Begründung, die Niederschrift sei unrichtig. Auch die übrigen Beiratsmitglieder unterzeichneten die Niederschrift nicht. Zudem reichten die hiesigen Kläger eine Anfechtungsklage zum Aktenzeichen 291a C 16705/13 ein; diese wurde durch Urteil des erkennenden Gerichts vom 28.05.2014 abgewiesen.

Da mehrere Wohnungsverkäufe anstanden und die Verwaltung den für die in der Teilungserklärung geforderte Zustimmungserklärung erforderlichen Nachweis ihrer Verwalterbestellung durch Vorlage des unterzeichneten Versammlungsprotokolls nicht erbringen konnte, lud die Verwaltung zu einer weiteren Eigentümerversammlung für den 22.01.2014 mit dem Tagesordnungspunkt „Beschlussfassung über die Bestätigung des Beschlusses zur Verwalterbestellung gem. TOP 3 der ETV vom 05.11.2013“ und „Neuwahl des Beirates“ ein.

An der Versammlung nahmen die Kläger persönlich teil. Den teilnehmenden Eigentümern und der Verwaltung war zu diesem Zeitpunkt nicht bekannt, dass die Kläger gegen den Beschluss vom 05.11.2013 eine Anfechtungsklage anhängig gemacht hatten.

Zu TOP 1 wurde mehrheitlich beschlossen „Die Eigentümergemeinschaft bestätigt den gem. TOP 3 der ETV vom 05.11.2013 gefassten Beschluss über die Verwalterbestellung der Fa. S vom 01.01.2014 bis zum 31.12.2015.“

Zuvor hatte die Klägerin zu 1. auf Nachfrage des Versammlungsleiters nicht konkret bejaht, dass sie bereit sei, die Niederschrift des Versammlungsprotokolls vom 22.01.2014 zu unterzeichnen. Dem Vorschlag der Klägerin zu 1., die Zustimmung zu Verkäufen in Ersetzung der Zustimmung der Verwaltung zukünftig jeweils durch die Eigentümer beschließen zu lassen, waren die Eigentümer wegen mangelnder Praktibilität nicht gefolgt.

Unter TOP 2 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, den amtierenden Beirat mit sofortiger Wirkung abzuberufen und die Wohnungseigentümer T, F und I in den Beirat zu wählen. Herr T2 wurde zum Ersatzbeirat gewählt.

Die Kläger sind der Ansicht, die angefochtenen Beschlüsse seien schon deshalb für ungültig zu erklären, weil der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verletzt worden sei. So hätten an der Versammlung Personen teilgenommen, die den Klägern und den Miteigentümern H, S und B nicht bekannt seien. Diese Personen, die sie nie zuvor in einer Eigentümerversammlung gesehen hätten, hätten sich auch rege an den Diskussionen beteiligt. Da den Klägern und den Miteigentümern H, S und B alle Miteigentümer der Gemeinschaft bekannt seien, könnten die von den Personen eingebrachten Fragen nach Schadensersatz für den Fall der Nichtunterzeichnung des Versammlungsprotokolls nur von nicht teilnahmeberechtigten Kaufinteressenten eingebracht worden sein.

Der Beschluss zu TOP 1 widerspreche auch deshalb den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die Bestätigung der Rechtmäßigkeit der Verwalterbestellung vom 05.11.2013 dem Gericht vorbehalten bleiben müsse, da ansonsten die Anfechtungsklage ad absurdum geführt werde.

Die Abwahl des Beirates sei zur Unzeit erfolgt und zudem in der Tagesordnung nicht aufgenommen worden. Die Klägerin habe auch zu Recht die Unterzeichnung der Niederschrift vom 05.11.2013 verweigert, da die Abstimmung zu TOP 2 anders als im Protokoll vermerkt, nicht vorgenommen worden sei. Abgestimmt worden sei ausschließlich hinsichtlich der Heizkostenabrechnung betreffend das Haus L-Straße. Sie habe auch keineswegs beabsichtigt, durch die fehlende Unterschriftsleistung die unter § 8 der Teilungserklärung vereinbarte Veräußerungszustimmung des Verwalters unmöglich zu machen. Insoweit bestimme § 8 Abs. 5 der Teilungserklärung, dass die Zustimmung durch Mehrheitsbeschluss ersetzt werden könne.

Eine bestimmte Frist, innerhalb derer die Zustimmung zu erteilen oder zu verweigern sei, gebe es nicht. Die Zustimmung könne ohne Probleme auch durch Umlaufbeschluss zeitnah eingeholt werden. Dies sei auch in Anbetracht der Größe der Gemeinschaft nicht unzumutbar.

In diesem Zusammenhang sei zudem zu berücksichtigen, dass an den Verwaltungsbeirat geringere Anforderungen zu stellen seien als an den Verwalter. In Betracht komme allenfalls schädigendes Verhalten gegenüber der Gemeinschaft oder einzelnen Wohnungseigentümern.

Soweit der neue Beirat auf unbestimmte Zeit gewählt worden sei, widerspreche dies § 19 Abs. 3 der Teilungserklärung.

Mit Schriftsatz vom 02.06.2014 ergänzen die Kläger ist Vorbringen dahin, dass die Bestellung eines Ersatzbeirates nicht zulässig sei.

Die Kläger beantragen,

die in der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 22.01.2014

unter TOP 1 und 2 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Von der Anwesenheit von Kaufinteressenten sei den Beklagten nichts bekannt, der diesbezügliche Vortrag der Kläger sei vollkommen unsubstantiiert und nicht erwiderungsfähig. Zudem entspreche es der ständigen Rechtsprechung der Obergerichte, dass dann, wenn von den in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümern, hier insbesondere den Klägern selbst, keine Rüge der Anwesenheit eines an sich nicht Teilnahmeberechtigten bei der Eigentümerversammlung erhoben werde, in diesem Verhalten ein stillschweigender Verzicht auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit entnommen werden könne. Genauso liege der Fall hier.

Auch inhaltlich entspreche der zu TOP 1 gefasste Beschluss als bestätigender inhaltsgleicher Zweitbeschluss zu Top 3 vom 05.11.2013 den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Klägerin zu 2. habe grundlos die Unterzeichnung des Protokolls vom 05.11.2013 verweigert, denn der Beschluss sei genauso protokolliert worden, wie er verkündet worden sei. Dies sei offensichtlich als rechtswidrige Disziplinierungsmaßnahme zu dem Zweck erfolgt, die unter § 8 der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Veräußerungszustimmung des Verwalters unmöglich zu machen, obwohl ein konkreter Veräußerungsfall bekannt gewesen sei. Die Zustimmungsersetzung durch Beschluss sei angesichts der konkret anstehenden Veräußerungsfälle und der gebotenen Unverzüglichkeit der Zustimmung zur Veräußerung innerhalb eines Zeitraumes von zwei Wochen nicht geeignet, da alleine die Einladungsfrist zwei Wochen betrage und zudem mit zusätzlichen Ausgaben (Verwaltervergütung, Saalmiete) verbunden sei.

Die Ankündigung der Beschlussfassung zu TOP 2 sei ausreichend, da eine schlagwortartige Bezeichnung ausreiche; denn in der Neuwahl des Verwaltungsbeirats liege nach ständiger Rechtsprechung stets auch die Abberufung der bisherigen Mitglieder. Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats hätten sich grundlos geweigert, das zum Nachweis der Verwalterstellung sowie zur Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums notwendige Protokoll zu unterzeichnen, so dass hierin ein wichtiger Grund zu außerordentlichen Abberufung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats liege. Es entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, von nur aufgrund der Bockigkeit dreier Eigentümer hervorgerufenen mühseligen Prozedur abzusehen und sich dafür zu entscheiden, eine Neuwahl des Beirats durchzuführen, damit diese das Bestellungsprotokoll unterzeichnen können.

Dass die neuen Mitglieder des Verwaltungsbeirats für unbestimmte Dauer bestellt worden seien, sei unschädlich. Der Verwaltungsbeirat, der für einen längeren Zeitraum als für drei Jahre bestellt worden sei, sei wenigstens für den zulässigen Zeitraum von maximal 3 Jahre bestellt worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Gerichtsakten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

Die Anfechtungsklage ist zulässig, jedoch nicht begründet.

Einzelnen gilt Folgendes:

Die angefochtenen Beschlüsse sind nicht bereits wegen der Nichteinhaltung des Nichtöffentlichkeitsgrundsatzes für ungültig zu erklären.

Dritte sind grundsätzlich nicht teilnahmeberechtigt, da die Gesamtheit der Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse an der vertraulichen Behandlung ihrer internen Angelegenheiten hat. Beschlüsse, die unter Verstoß gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit zustande kommen, sind auf eine Anfechtungsklage hin für ungültig zu erklären, wenn sich die Ursächlichkeit des Verstoßes nicht ausschließen lässt (KG Berlin, NJW-RR 1997, 1171 f.; Merle in Bärmann, 10. Auflage, § 24 Rn. 68 m.w.N.).

Zwar haben die darlegungs- und beweisbelasteten Kläger unter Beweisantritt behauptet, an der Versammlung hätten unbekannte Personen teilgenommen. Da den benannten Zeugen alle Wohnungseigentümer bekannt seien, müssten es sich bei den unbekannten Personen um Kaufinteressenten und damit unberechtigte Personen gehandelt haben.

Dieses Vorbringen ist jedoch nicht hinreichend konkret bzw. nicht nachzuvollziehen. Denn die Behauptung, es hätten unberechtigte Dritte an der Versammlung teilgenommen, wird ausschließlich auf die Behauptung gestützt, die Kläger sowie die von ihnen benannten Zeugen hätten die Personen noch nie vorher auf einer Versammlung gesehen und den Zeugen seien sämtliche Wohnungseigentümer bekannt.

Die genannte Begründung, die Personen seien noch nie auf einer Versammlung gesehen worden, trägt schon deshalb nicht, weil typischerweise auf Eigentümerversammlungen in einer mit 108 Wohneinheiten zuzüglich 15 Garageneinheiten großen Gemeinschaft nicht sämtliche Eigentümer stets persönlich anwesend sind. Der Umstand, dass ein Eigentümer unter Umständen erstmals persönlich an einer Versammlung teilnimmt oder aber einen anderen als den üblicherweise auftretenden Bevollmächtigten zur Versammlung entsendet, kann allein dazu führen, dass die teilnehmende Person für die Kläger und die Zeugen als „unbekannt“ eingeordnet wird. Das weitere Argument, die Zeugen würden alle Wohnungseigentümer kennen und daher bezeugen können, die „unbekannten“ Personen seien nicht Mitglieder der Gemeinschaft, ist schon wegen der Größe der Gemeinschaft (108 Wohnungen in 17 Häusern) nicht im Ansatz nachvollziehbar: Allein ein Eigentümerwechsel, wie z.B. im Falle der Mitglieder der Erbengemeinschaft T3 führt dazu, dass die Aktualität des „Kennens“ aller Mitglieder einer Gemeinschaft leidet. Ob die Zeugen zudem all diejenigen Eigentümer persönlich kennen, die nicht in der Anlage selbst wohnen (etwa auch die in weiterer Entfernung oder gar im Ausland (Österreich, Spanien) wohnenden) erscheint ohne nähere Darlegung nicht plausibel. Schlussendlich wäre ein „Kennen“ aller Wohnungseigentümer nicht gleichbedeutend mit dem Kennen aller möglichen Bevollmächtigten und damit zur Teilnahme Berechtigten dieser Wohnungseigentümer, die dann aber von den Zeugen ebenfalls als „unbekannte“ Dritte eingeordnet werden würden.

Nach allem war für die Vernehmung der benannten Zeugen kein Raum.

Der zu TOP 1 gefasste Beschluss ist nicht zu beanstanden.

Ein bestätigender Zweitbeschluss, mit dem zum Ausdruck gebracht wird, die im Erstbeschluss getroffenen Regelungen erneut zu wollen, ist grundsätzlich wirksam – zumindest aber dann, wenn mit dem Zweitbeschluss Streitigkeit über die Einhaltung von Formalien oder Beschlussmängel vermieden werden sollen.

So liegt die Sache hier, denn mit der Wiederholung des Zweitbeschlusses konnte die kurzfristig nicht zu erwartende Klärung der Frage bezüglich der Richtigkeit des Protokollinhaltes vom 05.11.2013 offen gelassen werden: Hintergrund der Erneuerung des Beschlusses vom 05.11.2013 durch den am 22.01.2014 zu TOP 1 gefassten Beschluss war, dass der Nachweis der Verwalterbestellung durch Vorlage des Protokolls nebst beglaubigter Unterschrift bei Erteilung einer Veräußerungszustimmung erforderlich ist. Da die Unterschrift verweigert wurde und eine Klärung der Unterschriftsfähigkeit des Protokolls kurzfristig nicht herbeigeführt werden konnte, konnte die Verwalterin keine Veräußerungszustimmung für die anstehende Veräußerung der Einheit F erteilen.

Zwar kann die Zustimmung nach § 8 der Teilungserklärung durch eine Beschlussfassung der Eigentümer ersetzt werden. Es entspricht jedoch durchaus den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer in Ausübung des ihnen zustehenden Entscheidungsermessens – auch in Anbetracht weiterer anstehender Veräußerungen – die Fassung eines Zweitbeschlusses aus Praktikabilitätsgründen präferieren.

Der Umstand, dass der Erstbeschluss bereits Gegenstand eines von den Klägern angestrengten Anfechtungsverfahrens war, war den Beklagten bei Beschlussfassung nicht bekannt. Dementsprechend konnte dieser Umstand auf die Entscheidung der Beklagten bei der Beschlussfassung am 22.01.2014 keinen Einfluss haben und hat diese nicht mitgeprägt.

Der zu TOP 2 gefasste Beschluss ist mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne der §§ 21 Abs. 4, 25, 29 WEG.

Zunächst ist ein Einberufungsmangel nicht erkennbar. Wie die Beklagten zutreffend ausführen, genügt für die Bezeichnung des Beschlussgegenstandes in der der Einladung beigefügten Tagesordnung eine schlagwortartige Bezeichnung. Maßgeblich ist, ob der Wohnungseigentümer durch die Bezeichnung in der Lage ist, sich anhand der Tagesordnung auf die Beratung und Beschlussfassung in der Versammlung vorzubereiten oder sich zu entscheiden, ob er an der Versammlung teilnehmen will.

Hier ist durch die Bezeichnung „Neuwahl des Beirats“ angesichts des noch laufenden Bestellungsverhältnisses des Beirates ausreichend verständlich, dass mit der Neubestellung des Beirates gleichzeitig die Abbestellung des amtierenden Beirates verbunden sein wird.

Es liegt auch ein wichtiger Grund für die außerordentliche Abberufung vor. Das Gericht kann offen lassen, ob der Beirat die Niederschrift vom 05.11.2013 hätte unterzeichnen und damit bereits zu diesem Zeitpunkt die Voraussetzungen für die Verwalterzustimmung hätte schaffen müssen. Jedenfalls aber stellt die auf die berechtigte Nachfrage der Versammlungsleitung zum Ausdruck gebrachte Haltung des Beirats, das Protokoll vom 22.01.2014 nicht unterzeichnen zu wollen und damit erneut die von der Mehrheit der Wohnungseigentümer gewünschte Schaffung der Voraussetzungen für eine Veräußerungszustimmung durch den Verwalter nach § 8 der Teilungserklärung zu untergraben, einen derartigen Grund dar. Denn die Versammlungsteilnehmer konnten diese Haltung nur als Verweigerungshaltung und den Versuch verstehen, auf diese Weise Druck auf das Abstimmverhalten der Wohnungseigentümer bezüglich des Beschlusses zu TOP 1 verstehen. Denn hierzu hatte insbesondere die Beiratsvorsitzende eine klare Präferenz für eine Ablehnung des Beschlussantrages, da sie die Ersetzung der Verwalterzustimmung zu Verkäufen durch jeweilige Beschlussfassungen der Wohnungseigentümer für besser hielt.

Bei dieser Sicht- und Handlungsweise ist die Einschätzung der Mehrheit der Wohnungseigentümer, das Vertrauensverhältnis von der Verwaltung und den übrigen Eigentümern zum Beirat sei nachhaltig gestört, durchaus nachvollziehbar. Denn gemäß § 29 WEG ist es Aufgabe des Verwaltungsbeirats, den Verwalter zu unterstützen und bestimmte Verwaltungsunterlagen zu prüfen. Er nimmt nur ergänzende Funktionen wahr und ist Hilfsorgan des Verwalters, Kontrollorgan gegenüber dem Verwaltung und Vermittlungsstelle zwischen dem Verwalter und den Wohnungseigentümern. Dabei kommt ihm eine wichtige Vertrauensstellung zu, er ist aber kein „Aufsichtsrat“: Entscheidungsträger sind die Wohnungseigentümer und der Verwalter (vgl. hierzu Merle in Bärmann, 11. Auflage, § 29 Rn. 2 m.w.N.). Ist aber der Verwaltungsbeirat aufgrund der sich entwickelten und bereits in mehrere Rechtsstreitigkeiten mit den Beklagten mündende Unstimmigkeiten nicht bereit oder in der Lage, die für seine Funktion im Sinne des § 29 WEG erforderliche innere Bereitschaft zur Unterstützung der Verwaltung aufzubringen und bereits im Vorhinein die erforderliche Unterschriftsleistung unter ein Protokoll wegen eines nicht gewünschten aber von der Mehrheit so gefassten Beschlusses zu verweigern, so steht es im Entscheidungsermessen der Beklagten, sich für die Abbestellung des Beirats mit sofortiger Wirkung und damit gleichsam auch für das Festhalten an der bestellten Verwaltung zu entscheiden.

Der Umstand, dass der neue Beirat auf unbestimmte Zeit bestellt und damit die in der Teilungserklärung vorgegebene 3-Jahresfrist nicht beachtet wurde, stellt keinen die Ungültigkeitserklärung des Beschlusses rechtfertigenden Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung dar. Denn das Gericht geht mit den Beklagten davon aus, dass ebenso wie bei der Verwalterbestellung auf unbestimmte Zeit bei einer Bestellung des Beirats auf unbestimmte Zeit eine solche bis zur zulässigen Höchstdauer von den hier vereinbarten 3 Jahren vorliegt – was den Vorteil bietet, dass der Beirat ebenso wie der Verwalter jederzeit mit Stimmenmehrheit abberufen werden kann (vgl. hierzu Merle in Bärmann, WEG, 11. Auflage, § 26 Rn. 52, 53 m.w.N.).

Das weitere Argument der Kläger gegen die Gültigkeit des zu TOP 2 gefassten Beschlusses, die Bestellung eines Ersatzbeiratsmitglieds sei unzulässig, hatte das Gericht für die Entscheidung unberücksichtigt zu lassen. Denn es wurde erst nach Ablauf der zweimonatigen Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG vorgetragen, so dass die Kläger mit diesem Anfechtungsgrund ausgeschlossen sind.

Nach allem bleibt die Klage ohne Erfolg.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber Landgericht Düsseldorf zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.