1

Tatbestand:

2

Die Beklagten sind mit Wirkung ab dem 15.2008 Mieter ihrer Wohnung im Haus des Klägers in der X Allee x in X. Vertraglich vereinbart ist ein monatlicher Mietzins von 1.500 € zuzüglich 400 € Nebenkostenvorauszahlungen und 60 € für einen zusätzlich angemieteten Stellplatz.

3

Mit Schreiben vom 22.6.2008 rügten die Beklagten eine Vielzahl von Mängeln. Zu den Einzelheiten ihrer Beanstandungen wird auf das Mängelschreiben, Bl. 62 ff. d. A. verwiesen. Insbesondere bemängelten die Beklagten, dass einen ihnen zugesagter Garten nicht fertig gestellt worden, ein Sichtschutz nicht vorhanden und die Terrasse aus Stein statt Holz anfertigt worden war. Sie nahmen für die im genannten Mängelschreiben aufgeführten Mängel ab Dezember 2009 eine Minderung in Höhe von 20 % der Nettomiete vor. Am 28.2.210 stürzte eine Metallplatte in den vorhandenen Garten. Anschließend wurde festgestellt, dass 18 Metallplatten des Balkonsockels labil waren, weil der verarbeitete Kleber ungeeignet war und sie deshalb schräg standen. Das Bauaufsichtsamt untersagte den Beklagten daraufhin durch Ordnungsverfügung die Nutzung des rückwärtigen Gartens und der dortigen Terrasse. Die Beklagten minderten daraufhin rückwirkend ab Mai die Miete um weitere 20 % der Nettokaltmiete bis zur Beseitigung dieser Umstände im Oktober 2010. Für den Monat September 2010 verrechneten sie die danach verbleibende Miete zudem mit einer ihnen zugesagten aber bis dahin nicht erhaltenen Betriebskostengutschrift in Höhe von 613,31 €.

4

Der Kläger erklärte unter Berufung auf die einbehaltenen Beträge mit Schreiben vom 23.3.2011 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

5

Der Kläger behauptet, es sei lediglich eine Terrasse zur Nutzung mitvermietet worden, aber kein Garten.

6

Der Kläger beantragt,

7

die Beklagten zu verurteilen, an ihn 6.822 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus je 300 € seit dem 4.12.2009, 7.1.2010, 4.2.2010, 4.3.2010, 6.4.2010, 4.11.2010, 6.12.2010, 6.1.2011, 4.2.2011, 4.3.2011 und dem 6.4.2011, sowie aus jeweils 450 € seit dem 6.5.2010, 4.6.2010, 6.7.2010 und 5.8.2010, aus 1.122 € seit dem 6.9.2010 und aus 600 € seit dem 6.10.2010 zu zahlen, sowie die Wohnung X Allee x in X, im Erdgeschoss rechts zuzüglich Untergeschoß, bestehend aus 6 Zimmern, Küche, 2 dielen und Bad, Gäste-WC, Gäste- WC mit Dusche sowie Terrasse, Kellerraum und Tiefgaragenstellplatz zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

8

Die Beklagten beantragen,

9

die Klage abzuweisen.

10

Die Beklagten berufen sich hinsichtlich der erfolgten Einbehalte auf das Recht zur Minderung und darüber hinaus zur Zurückbehaltung des Mietzinses wegen der von ihnen gerügten Mängel.

11

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

12

Entscheidungsgründe:

13

Die Klage ist unbegründet.

14

Dem Kläger stehen weder die geltend gemachten Zahlungsansprüche noch ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu.

15

Zahlungsansprüche wegen der einbehaltenen Mietzinsbeträge stehen dem Kläger schon wegen der den Beklagten zustehenden Minderungs- und Zurückbehaltungsrechte nicht zu. Der Kläger hat auf die Klageerwiderung der Beklagten trotz der hierzu erfolgten Fristsetzung nicht mehr Stellung genommen und das Vorhandensein der von den Beklagten aufgezählten umfangreichen Mängel unbestritten gelassen. Einzig die Mitvermietung eines Gartens durch eine entsprechende Zusage ist für den Kläger im Verhandlungstermin in Abrede gestellt worden. Aber auch dieses Bestreiten ist unbeachtlich, da es gemäß § 296 ZPO als verspätet zurückgewiesen werden muss. Wie bereits erwähnt, hat der Kläger die ihm eingeräumte Stellungnahmemöglichkeit zur Klageerwiderung vom 15.7.2011 nicht wahrgenommen. Das erstmalige Bestreiten der von den Beklagten behaupteten Zusage hinsichtlich des Gartens erfolgte damit nach Ablauf der für diese Möglichkeit zur Verfügung gestandenen Frist und damit verspätet. Das Zulassen dieses Bestreitens würde auch zu einer Verzögerung des Rechtsstreits führen, da den Beklagten zunächst die Möglichkeit gewährt werden müsste, Beweis für ihren Vortrag anzubieten und einem Beweisantritt durch ein Beweisaufnahme nachzugehen gewesen wäre. Das Bestreiten der Zusage zur Vermietung eines Gartens ist damit wegen der Verspätung nicht mehr zu berücksichtigen.

16

Es ist damit vollumfänglich vom Vorliegen der im Beanstandungsschreiben der Beklagten aufgeführten Mängel auszugehen. Diese rechtfertigen aber in ihrer Gesamtheit bei weitem zumindest eine Minderung des Nettomietzinses von 8 %. Da den Mietern neben einem Minderungsrecht auch als Druckmittel zur Beseitigung der Mängel ein Zurückbehaltungsrecht in bis zu fünffacher Höhe des Minderungsbetrages zusteht, waren die erfolgten Einbehalte schon deshalb zu keinem Zeitpunkt überhöht, sodass es auf die exakte Bemessung eines Minderungsbetrages für die Entscheidung des hier vorliegenden Verfahrens nicht einmal ankommt. Im Laufe des Jahres 2010 bestand zudem noch ein höheres Minderungsrechts während des Zeitraums der nicht mehr möglichen Nutzung des Gartens. Für den Monat September 2010 waren die Beklagten zudem zur Verrechnung der Betriebskostengutschrift berechtigt.

17

Mangels Mietrückständen bestand damit auch kein Kündigungsrecht des Klägers, weshalb auch kein Räumungsanspruch besteht.

18

Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.