Amtsgericht Düsseldorf, 37 C 5081/07

T a t b e s t a n d :

Die Klägerin verlangt mit der Klage aus abgetretenem Recht Rückzahlung einer Maklerprovision.

Der Zedent, Herr S, erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 24.05.2004 eine Wohnung in dem Gebäude Xstraße 19 in X. Verkäuferin war Frau R. Unter § 3 Ziff. 7 des notariellen Kaufvertrages heißt es:

"Dieser Vertrag kommt zustande durch Vermittlung von Frau N, X Straße 73, XXX. Der Käufer hat an diese als Maklerprovision € 4.311,72 (einschließlich 16 % Mehrwertsteuer) zu zahlen. Die Provision ist sofort fällig. Der Provisionsanspruch entfällt, wenn der Käufer von diesem Vertrag zurücktritt, weil das Vertragsobjekt nicht fristgerecht geräumt ist."

Der Zedent zahlte nach Vertragsabschluss die Provision in Höhe von 4.311,72 € an die Beklagte als beim Kaufvertragsabschluss tätige Maklerin. Dem Kaufvertragsschluss vorausgegangen war eine Anzeige der "Firma XX Immobilien GmbH" in der Zeitung "Rheinboten". Der Zedent rief die in der Anzeige genannte Telefonnummer an und erfuhr von der Beklagten, dass die in der Anzeige genannte Wohnung in der Xstraße in XXX wahrscheinlich an den Mieter veräußert werde und man sich melden würde, sobald etwas Passendes hereinkäme. Aufgrund einer neuen Anzeige im Rheinboten nahm der Zedent erneut Kontakt auf mit der "Firma XX Immobilien". Hierbei sprach der Zedent mit der Beklagten, die ihm zusagte, in den nächsten Tagen ein Exposé der in der Anzeige beschriebenen Wohnung zuzusenden. Einige Tage später erhielt der Zedent das Exposé der Wohnung X 19 mit Kontaktdaten, u.a. mit einer Visitenkarte mit der Aufschrift: "XX Immobilien Bürogemeinschaft GmbH, XXXXXX". Der Zedent erwarb schließlich eine Erdgeschosswohnung in dem Hause Xstraße 19.

Die Eigentümerin der Wohnung, Frau R, ist gleichzeitig Geschäftsführerin der XX Immobilien GmbH, geschäftsansässig auf der Xstraße 6, die in Bürogemeinschaft unter der Bezeichnung "Firma XX Bürogemeinschaft Immobilien GmbH" mit der Beklagten als Maklerin eine Bürogemeinschaft bildet.

Die Klägerin macht mit der Klage aus abgetretenem Recht die Rückzahlung der von dem Zedenten gezahlten Kaution geltend.

Sie behauptet, der Zedent habe erst im Frühjahr 2005 von einer Bekannten erfahren, dass eine enge Verflechtung zwischen der Verkäuferin, Frau R, und dem jeweiligen Makler der Bürogemeinschaft bestünde. Die Maklerleistung habe die Beklagtenseite nicht erbracht, denn hier sei von vornherein eine Verbindung zwischen Makler und Verkäuferseite gegeben und zwar so, dass sich die Beklagte als Maklerin in einem Streitfalle auf die Seite der Verkäuferin stellen würde. Die Einschaltung der Beklagten als "Maklerin" stelle eine Umgehung der Möglichkeit dar, unmittelbar einen Vertrag mit der Verkäuferin, die gleichzeitig Geschäftsführerin der "Firma XX Immobilien GmbH" sei und an die sich der Zedent ursprünglich aufgrund der Zeitungsanzeige gewandt habe, abzuschließen. Der Einschaltung der Beklagten als Maklerin hätte es nicht bedurft. Der Zedent sei durch die Beklagtenseite bewusst darüber getäuscht worden, dass hier keine Maklerleistungen im Sinne des Gesetzes erbracht worden sei. Wenn der Zedent die enge Verflechtung der Beklagten mit der Verkäuferin gekannt hätte, hätte er die Provisionsvereinbarung im Kaufvertrag nicht unterschrieben. Er habe nicht gewusst, dass ihr die tatsächlichen Umstände einer echten Maklerleistung entgegen stünden. Die Maklerzahlung sei daher ohne Rechtsgrund erfolgt.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 4.311,72 € nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01. 09.2006 zu zahlen,

die Beklagte zu verurteilen, den nicht anrechenbaren Teil der außergerichtlichen Kosten der Rechtsverfolgung i. H. v. 299,04 € nebst Zinsen i. H. v. 4 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, dass der Zedent gewusst habe, dass Frau R mit der Geschäftsführerin der XX Immobilien GmbH identisch sei. Dies sei ihm schon Ende März 2004 durch Erhalt des zugesandten Kurzexposés im Begleitschreiben vom 29.03.2004 bekannt gewesen. Ferner macht sie geltend, dass der Zedent bereits der überreichten Visitenkarte der Beklagten hätte entnehmen können, dass die Beklage als Maklerin tätig geworden sei und zwar in Bürogemeinschaft mit der XX Immobilien GmbH. Eine wirtschaftliche Verflechtung zwischen der Beklagten und Frau R, die schädlich für einen Courtageanspruch der Beklagten sein könne, sei hierin nicht zu erblicken. Die Beklagte arbeite als selbständige Maklerin mit Genehmigung nach § 34 c GewO und es bestünden auch außerhalb der Vereinbarung über die Bürogemeinschaft keine sonstigen vertraglichen Beziehungen zwischen den Parteien. Aus diesem Grunde läge auch keine Täuschung der Beklagten vor. Rechtsgrund für die Zahlung der Maklercourtage sei zudem der notarielle Vertrag vom 24.05.2004, durch dessen § 3 Ziff. 7 zugunsten der Beklagten ein eigener Courtageanspruch begründet worden sei.

Die Klage ist der Beklagten am 25.04.2007 zugestellt worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die Klage ist zulässig und – mit Ausnahme eines Teils der Nebenforderungen – begründet.

I. Der Klägerin steht aus abgetretenem Recht ein bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsanspruch gemäß §§ 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt., 398 BGB in Höhe von 4.311,72 € zu.

Die Maklerprovisionszahlung des Zedenten an die Beklagte erfolgte ohne Rechtsgrund. Ein Anspruch der Beklagten auf Zahlung einer Maklerprovision nach § 652 BGB ist nicht gegeben. Für das wirksame Entstehen eines Maklervergütungsanspruchs ist nach § 652 BGB Voraussetzung, dass das der Vermittlung zugrunde liegende Geschäft (hier Kaufvertrag) mit einem Dritten und nicht mit dem Makler selbst zustande kommt. Dritter ist der Vertragspartner des Auftraggebers nur, wenn er vom Makler verschieden ist, wobei nicht auf die formelle rechtliche Stellung, sondern auf die zugrunde liegenden wirtschaftlichen Verhältnisse abzustellen ist. Dabei ist entscheidend, ob der Makler und der Dritte jeweils die Fähigkeit zur selbstständigen unabhängigen Willensbildung haben (BGH, NJW 1985, S. 2473), insbesondere keine Verflechtung besteht. Makler kann daher nicht sein, wer mit der anderen Partei des Hauptvertrages derart wirtschaftlich identisch ist, so dass eine selbstständige Entscheidungsbefugnis des Maklers oder der Partei fehlt (echte Verflechtung) oder wer zum Vertragspartner seines Auftraggebers in einer Beziehung steht, aufgrund deren er sich, unabhängig vom Verhalten im Einzelfall, wegen eines institutionalisierten Interessenkonflikts im Streitfall bei regelmäßigem Verlauf auf die Seite des Vertragspartners seines Auftraggebers stellen wird, sog. unechte Verflechtung (BGHZ 112, S. 240; NJW 1998, S. 1552). Vorliegend ist von einer derartigen unzulässigen Verflechtung auszugehen. Der Entstehung des Makleranspruchs stand bereits entgegen, dass aus Sicht des Zedenten die "Firma XX Immobilien GmbH" und nicht die Beklagte auf Maklerseite auftrat bzw. die nachträgliche Einschaltung der Beklagten in ihrer Eigenschaft als selbstständige, von der "Firma XX Immobilien GmbH" zu unterscheidende Maklerin zumindest nicht kausal war für den Kaufvertragsabschluss. Eine enge Verflechtung zwischen der "XX Immobilien GmbH" und der eigenen Geschäftsführerin ist ohne weiteres zu bejahen. Vom objektiven Empfängerhorizont konnte und musste der Zedent, der sich auf eine Anzeige der "Firma XX Immobilien GmbH" bei der Beklagten meldete, davon ausgehen, dass Maklerpartei die "Firma XX Immobilien GmbH" ist. Auch aus der dem Zedenten vorgelegten Visitenkarte und dem Exposé, welches den Zusatz "Bürogemeinschaft" enthielt, war für den Kläger – ohne einen ausdrücklichen Hinweis – nicht ersichtlich, dass es sich hierbei um eine andere Rechtspersönlichkeit handelte, als die noch in der Anzeige genannte "XX Immobilien GmbH" bzw. die Beklagte als selbstständige Maklerin einer bloßen Bürogemeinschaft auftrat. Der Zusatz auf der Visitenkarte "X. NXXXXX" konnte aufgrund der Umstände vom objektiven Empfängerhorizont nur dahingehend verstanden werden, dass es sich bei dem Zusatz um den Namen der Mitarbeiterin der GmbH handelte. Nicht zuletzt das Kurzexposé, welches von der Beklagten in ihrem Schriftsatz vom 15.05.2007 zur Akte gereicht wurde, verdeutlicht, dass Vertragspartner des Zedenten die XX Immobilien (Bürogemeinschaft) GmbH war, deren Geschäftsführerin die Verkäuferin selbst war. So ist dieses Exposé unterzeichnet von der Beklagten mit folgendem Zusatz "XX Immobilien GmbH Bürogemeinschaft, X. NXXXXXX" und auf dem unteren Rand des Briefkopfes befindet sich ebenfalls der Zusatz "XX Immobilien Bürogemeinschaft GmbH, Geschäftsführerin X. R".

Letztlich kann dies auch dahinstehen, denn auch wenn man davon ausgeht, dass auch aus Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers – insbesondere aufgrund der ausdrücklichen und ausschließlichen Nennung der Beklagten in der notariellen Urkunde unter § 3 Ziff. 7 – deutlich wurde, dass die Beklagte Maklerpartei war, ist aufgrund einer engen Verflechtung der Beklagten und der Eigentümerin, Frau R, nicht von einem Provisionsanspruch auslösenden Maklervertrag auszugehen. Die enge Verflechtung ergibt sich bereits aus dem Umstand, dass nicht die Beklagte unter ihrem eigenen Namen, sondern unter dem Namen der GmbH, dessen Geschäftsführerin die Verkäuferin ist, Anzeigen schaltete und unter derselben Telefonnummer wie die GmbH der Verkäuferin erreichbar war und mit dieser in Bürogemeinschaft in denselben Büroräumlichkeiten arbeitet.

Auch wenn es zwischen der Beklagten und der Verkäuferin weder einen Mitarbeitervertrag noch eine Ausschließlichkeits- oder sonstige Vereinbarung gibt, so ergibt sich doch allein aus dem Umstand, dass die Beklagte und die Verkäuferin als Geschäftsführerin der GmbH in Bürogemeinschaft agieren ein erheblicher Interessenkonflikt auf Seiten der Beklagten, so dass davon ausgegangen werden kann, dass sie sich regelmäßig auf die Seite der Verkäuferin stellen würde. Auch im Rahmen einer Bürogemeinschaft partizipieren beide Seiten voneinander. Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des jeweils Anderen ist für den in Bürogemeinschaft Tätigen grundsätzlich von ausschlaggebender Bedeutung. Die Parteien der Bürogemeinschaft partizipieren von der finanziellen Leistungsfähigkeit des Anderen etwa dergestalt, dass bessere Büromöbel und Einrichtungsgegenstände angeschafft werden oder größere Büroräumlichkeiten angemietet werden können. Nicht zuletzt ist die finanzielle Lage des Anderen entscheidend dafür, ob die Bürogemeinschaft weiterhin Bestand haben kann. Schon aus diesem Grunde ist die finanzielle Leistungsfähigkeit der Verkäuferin für die Beklagte offenkundig von besonderer Wichtigkeit, so dass sie ein nicht unerhebliches Eigeninteresse daran hat, die Verkäuferin zufrieden zu stellen und ihr durch für sie günstige Kaufvertragsabschlüsse die finanzielle Leistungsfähigkeit zu garantieren.

Die selbstständige, unabhängige Willensbildung ist mithin vorliegend gefährdet. Diese Interessenkollision hindert die Beklagte an einer dem gesetzlichen Leitbild entsprechenden Maklertätigkeit und schließt damit einen Anspruch auf Zahlung von Maklerlohn nach § 652 BGB aus (BGHZ 112, Seite 240 ff.).

Auch § 3 Ziff. 7 des notariellen Kaufvertrages begründet kein selbstständiges, von einer echten Maklerleistung unabhängiges Schuldversprechen. Der das Schuldrecht beherrschende Grundsatz der Vertragsfreiheit erlaubt es zwar den Parteien eines Maklervertrages, eine Provision auch für den Fall zu vereinbaren, dass zwischen dem Makler und dem Verkäufer eine provisionshindernde Verflechtung besteht. Eine dahingehende Abrede kann auch innerhalb des vermittelten Hauptvertrags als Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) erfolgen (ständige Rechtsprechung, BGH, NJW 2003, S. 1249 ff.). Voraussetzung ist zwar hierfür nicht, dass der Maklerkunde die entsprechenden Rechtskenntnisse hat, erforderlich ist jedoch, dass dem Versprechenden die tatsächlichen Umstände bekannt waren, die einer echten Maklerleistung entgegenstanden (vgl. BGH, NJW 2003, S. 1249 ff.). Von einer hinreichenden Kenntnis der die Verflechtung begründenden Umstände kann vorliegend nicht angenommen werden. Die Beklagte wäre insofern beweisbelastet. Nach dem Sach- und Streitstand ist sogar – gegenteilig – davon auszugehen, dass der Zedent keine Kenntnis von der Verflechtung der Beklagten mit der Verkäuferin hatte. Dem seitens der Klägerin angebotenen Gegenbeweis durch Vernehmung des Zedenten als Zeugen musste daher nicht nachgegangen werden. Die Klägerin hat bestritten, dass der Zedent das Kurzexposé vom 29.03.2004 erhalten hat. Selbst wenn man davon ausgeht, dass die Beklagte – wie von ihr behauptet – das Kurzexposé an den Zedenten versandt haben will, ist hierdurch noch nicht dessen Zugang nachgewiesen. Ungeachtet dessen wäre selbst bei unterstelltem Zugang des Kurzexposés vom 29.03.2004 keine Kenntnis von der Verflechtung der Beklagten und der Verkäuferin anzunehmen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass sich der Hinweis auf die Geschäftsführertätigkeit der Verkäuferin am unteren Rand des Begleitschreibens – ohne besondere drucktechnische Hervorhebung - befindet. Es kann auch keineswegs davon ausgegangen werden, dass der Zedent bei Durchsicht des Kurzexposés auf den Briefbogen und insbesondere darauf geachtet hat, wer Geschäftsführerin der GmbH ist. Hinzu kommt, dass die Geschäftsführerin auch nicht mit vollständigem Vornamen genannt ist, sondern nur mit dem Kürzel "X. RXXX". Somit ist es für den Zedenten auch keineswegs offenkundig gewesen, dass es sich hierbei um die personidentische Verkäuferin R handelte. Auch aus dem Umstand, dass die Verkäuferin unter der gleichen Adresse wohnhaft ist, wie die Räumlichkeiten, in denen sich der Zedent mit der Beklagten und der Verkäuferin zur Besprechung der Kaufvertragsmodalitäten getroffen haben, kann keine Kenntnis hergeleitet werden. Vielmehr konnte der Zedent selbstverständlich erwarten, dass die Beklagte ihn, sollte es eine Personenidentität geben, hierüber aufklären würde. Dass dies seitens der Beklagten nicht erfolgte, verdeutlicht hingegen, dass sie sich tatsächlich in einem Interessenkonflikt befand, da sie anderenfalls die Verflechtungsverhältnisse ohne Weiteres hätte offenbaren können.

Nach alledem war die Hauptforderung in vollem Umfang begründet.

II. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 BGB. Zinsen sind erst ab Rechtshängigkeit (Zugang der Klage: 25.04.2007) berechtigt. Nach dem Vortrag der Klägerin ist die Beklagte erstmals mit anwaltlichem Schreiben vom 21.08.2006 unter Fristsetzung bis zum 31.08.2006 zu Rückzahlung aufgefordert worden. Die einseitige Setzung eines Zahlungszieles führt nicht zum Verzugseintritt. Es können daher erst ab Rechtshängigkeit Zinsen beansprucht werden. Da sich die Beklagte zum Zeitpunkt der Beauftragung der Prozessbevollmächtigten der Klägerin nicht in Verzug befand, sind auch die anwaltlichen Gebühren nicht gemäß §§ 280, 286 BGB gerechtfertigt. Insoweit war die Klage abzuweisen.

III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Nr. 2 ZPO. Die Zuvielforderung der Klägerin war vorliegend nicht erheblich und hat, da es sich um nicht streitwerterhöhende Nebenforderungen handelt, keine erhöhten Kosten verursacht, so dass es angemessen war, der Beklagten die gesamten Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

IV. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.

Streitwert: 4.311,72 € (§ 43 GKG).