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T a t b e s t a n d :

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Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in der X-straße 27 in X im

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Erdgeschoss links. Die bisherige Miete betrug 363,00 EUR. Die Wohnung besteht aus

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drei Zimmern nebst Küche, Diele Bad, WC, Loggia und einer Mansarde mit Gaseta-

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genheizung und Gemeinschaftsantenne. Die Wohnfläche beträgt mit Mansarde 70,62

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qm, die reine Wohnfläche, die für das Mieterhöhungsverlangen berücksichtigt wurde,

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60,68 qm. Das Objekt wurde im Jahre 1951 errichtet.

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Mit Schreiben vom 22.07.2003, das der Beklagten am 24.07.2003 zuging, verlangte

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die Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zur Zahlung einer erhöhten Nettomiete

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ab dem 01.10.2003. Die begehrte erhöhte Nettomiete von 435,60 EUR entspricht einer

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Quadratmeternettomiete von 7,18 EUR. Die Klägerin bezog sich in ihrem Mieterhö-

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hungsverlangen auf den Mietspiegel der Stadt X vom 01.06.2003. Dieser

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Mietspiegel war dem Schreiben über das Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt. Die

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Beklagte stimmt dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu.

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Die Klägerin behauptet, die Wohnung befände sich in einer guten Wohnlage.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung Nr.

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016 010 11, EDV-Nr. 5203+009, X-straße 27 in X, Erd-

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geschoss links, von bisher monatlich 363,00 EUR auf nunmehr monatlich

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435,60 EUR mit Wirkung ab dem 01.10.2003 vorbehaltlos zuzustimmen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte ist der Ansicht, da die Klägerin in vorausgegangenen Mieterhöhungsver-

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langen eine mittlere Wohnlage angenommen habe, sei sie hieran gebunden.

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Das Gericht hat Beweis erhoben gem. Beweisbeschluss vom 25.05.2004. Hinsichtlich

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des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen

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X vom 22.07.2004 (Bl. 72 ff. GA) verwiesen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist begründet.

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Der Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Mieterhöhung ergibt sich nach §§ 558

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ff. BGB.

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Insbesondere war das Mieterhöhungsverlangen vom 22.07.2003 formell ordnungsge-

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mäß. Es ist in Textform erfolgt und bezieht sich zur Begründung auf den Mietspiegel

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der Stadt X. Die Beifügung dieses Mietspiegels ist nicht erforderlich. Aus-

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weislich § 558 a Abs. 2 BGB reicht zur Begründung ausdrücklich nach dem Wortlaut

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die Inbezugnahme auf den Mietspiegel aus (Palandt-Weidenkaff, 63. Aufl., § 558 a,

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Rdnr. 8 BGB).

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Auch die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist eingehalten. Die begehrte Erhö-

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hung von 363,00 EUR auf 435,60 EUR entspricht exakt einer Erhöhung um 20 %.

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Die Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Klägerin an eine

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vorherige Einstufung in anderen Mieterhöhungsverlangen von einer mittleren Wohnla-

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ge gebunden sei. Die Einstufung einer Wohnung hinsichtlich der Lage erfolgt nach

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objektiven Kriterien. Wenn die Klägerin zunächst zu Gunsten der Mieter von einer

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mittleren Wohnlage ausgegangen ist, ergibt sich hierdurch keine Verpflichtung, dies

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auch in Zukunft zu tun.

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Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht auch zur Überzeugung des Gerichts

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fest, dass die begehrte Mieterhöhung nicht die Mietpreise für vergleichbare Wohnun-

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gen überschreitet. Der Sachverständige X hat die Lage des Hauses X-stra-

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ße 27 als gut eingestuft. Dies ist nachvollziehbar durch die Vorteile des Stadtviertels

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begründet worden. Das Haus liegt im Stadtteil "X-Viertel". Dies gehört zu den be-

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gehrtesten Wohngebieten in zentraler Lage der Stadt. Es handelt sich um eine ruhige

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Lage mit altem Baumbestand, guten öffentlichen Verkehrsanbindungen und Einkaufs-

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möglichkeiten in fußläufiger Entfernung. Die Einstufung der Lage des Hauses als gute

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Lage ist damit nachvollziehbar begründet. Die Lage bietet besondere Vorteile und ist

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daher nicht lediglich als mittlere Wohnlage einzustufen.

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Der Sachverständige hat weiter den inneren und äußeren Erhaltungszustand des Hau-

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ses als durchschnittlich eingestuft. Ebenso hat er die Wohnung als Normal-Wohnung

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eingeordnet. Der Mittelwert für Wohnungen, die zwischen 1949 und 1960 erstellt wur-

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den in guter Wohnlage mit zentraler Beheizung und Bad liegt zwischen 6,00 bis 7,80

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EUR pro Quadratmeter Wohnfläche. Der Mittelwert beträgt insofern 6,90 EUR. Unter

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Berücksichtigung eines Zuschlages für Isolierverglasung von 0,35 EUR pro Quadrat-

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meter eines Zuschlags für Kabelanschluss von 0,05 EUR pro Quadratmeter und eines

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Zuschlages für Wärmedämmung von 0,30 EUR pro Quadratmeter errechnet der Sach-

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verständige X nachvollziehbar eine angemessene Miete von 7,60 EUR pro Quad-

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ratmeter.

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Das Gericht schließt sich den Ausführungen des Sachverständigen nach eigener Ü-

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berprüfung in vollem Umfang an. Damit steht fest, dass der begehrte Mietzins von 7,18

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EUR pro Quadratmeter für die Wohnung der Beklagten nicht die ortsübliche Ver-

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gleichsmiete übersteigt. Die Beklagte war somit zur Zustimmung zu verurteilen.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Der Streitwert wird auf 871,20 EUR festgesetzt.