1

Tatbestand

2

Die Klägerin ist Vermieterin der Wohnung X, Y, 3. Geschoss rechts, die von der Beklagten zu 1) seit dem 01.04.1998 aufgrund eines Dauernutzungsvertrags vom 24.03.1998 (Bl. 8 ff. GA) genutzt wird.

3

Mit Schreiben vom 25.04.2003 (Bl. 23 GA) und vom 08.05.2003 (Bl. 24 GA) teilte die Klägerin der Beklagten zu 1) unter anderem mit, dass es Beschwerden über ruhestörenden Lärm aus ihre Wohnung gegeben habe, und bat sie , dafür Sorge zu tragen, dass die Mitbewohner nicht gestört würden.

4

Mit Anwaltsschreiben vom 28.08.2003 (Bl. 25 ff. GA) mahnte die Klägerin die Beklagte zu 1) wegen Ruhestörungen ab und drohte eine fristlose Kündigung an, sofern weitere Beschwerden über Ruhestörungen durch die Beklagte zu 1), ihre Kinder oder sonstige Familienangehörige eingingen. Mit Kündigungsschreiben vom 14.11.2003 (Bl. 18 ff. GA), das der Beklagten zu 1) am 20.11.2003 zugestellt wurde, kündigte die Klägerin das Nutzungsverhältnis wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens und forderte sie unter Fristsetzung zum 30.11.2003 zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf.

5

Die streitgegenständliche Wohnung wurde kurz nach dem Krieg errichtet. Die Böden weisen keinen besonderen Trittschallschutz auf, und die Eingangstüren sind mit einem einfachen Türblatt versehen. Die Kinder der Beklagten zu 1), die ebenfalls in der Wohnung leben, sind 6, 8 und 14 Jahre alt. Sie gehen in der Regel um 20.30 Uhr ins Bett. An Werktagen sind sie in der Schule bzw. im Kindergarten und kommen alle erst nach 16:00h nach Hause. Am Wochenende nehmen die Kinder in der Zeit von 10:00h bis 13:00 Uhr durchgehend an Wochenendkursen des Moslimischen Jugendbundes teil. Am 11.09.2003 waren die Beklagten im Urlaub.

6

Die Klägerin behauptet, dass sie trotz der ausgesprochenen Abmahnung weitere Beschwerden der Mitbewohner des Hauses über weitere Lärmstörungen aus der Wohnung der Beklagten zu 1) erreicht hätten. Unter anderem am 11.09.2003, 21.09.2003, 22.09.2003, 27.09.2003, 29.09.2003 und am 30.09.2003 sowie im Zeitraum vom 01.10.2003 bis 08.10.2003 sei zu verschiedenen Uhrzeiten aus der Wohnung der Beklagten zu 1) lauter Lärm durch Trampeln, Rennen, Klopfen, Poltern, Türen schlagen, Randalen und Streitereien verursacht worden. Wegen der Einzelheiten wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Behauptungen in der Klageschrift sowie das in Bezug genommene Lärmprotokoll ("Protokoll 5", Bl. 28 ff. GA) für den Zeitraum vom 10.07.2003 bis zum 08.10.2003 verwiesen.

7

Bezüglich des Beklagten zu 2) hat die Klägerin behauptet, dieser lebe dauerhaft in der von der Beklagten zu 1) angemieteten Wohnung und übe damit Mitbesitz aus. Nach Schluss der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin die Klage gegen den Beklagten zu 2) zurückgenommen und gegen Herr X, XXX, YYY erweitert. Der Beklagte zu 2) hat sein Einverständnis mit der Klagerücknahme nicht erklärt.

8

Die Klägerin beantragt,

9

die Beklagten zu verurteilen, die im Hause der Klägerin XXX in

10

YYY, dort im III. Geschoss rechts gelegene Wohnung, bestehend

11

aus 4 Zimmern, Kochküche, Bad und WC, Diele, Balkon sowie zugehörigem

12

Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

13

Die Beklagten beantragen,

14

die Klage abzuweisen.

15

Sie behaupten, außer dem Mitbewohner, Herrn X, dessen Wohnung unmittelbar unter der Wohnung der Beklagten gelegen ist, habe sich kein anderer Mieter über die Beklagtenfamilie beschwert. Sie führten ein übliches Benehmen, ohne dass andere Mitbewohner belästigt würden.

16

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird ergänzend auf die zur Akte gereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen und die tatsächlichen Feststellungen in den nachfolgenden Entscheidungsgründen ergänzend Bezug genommen.

17

Entscheidungsgründe

18

Die zulässige Klage ist unbegründet.

19

Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch gemäß § 546 BGB auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung.

20

I.

21

Das mit der Beklagten zu 1) bestehende Mietverhältnis ist nicht durch die fristlose Kündigung vom 14.11.2003 beendet worden. Die Kündigung ist unwirksam, da ein wichtiger Grund i.S.v. §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB in Form einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens, die der Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen unzumutbar macht, nicht vorliegt.

22

1.

23

Bei der Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung sind lediglich die behaupteten Lärmbelästigungen nach Zugang der Abmahnung vom 28.08.2003 in der Zeit vom 11.09.2003 bis zum 08.10.2003 in dem im Lärmprotokoll "Protokoll 5" aufgeführten Umfang zu berücksichtigen.

24

a)

25

Die behaupteten, im Lärmprotokoll "Protokoll 5" aufgeführten Emissionen aus der Wohnung der Beklagten zu 1) vom 10.07.2003 bis einschl. 04.08.2003 können die Wirksamkeit der Kündigung vom 28.08.2003 nicht begründen, da es insoweit an einer ausreichenden Abmahnung fehlt.

26

Gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB ist die Kündigung aus wichtigem Grund bei einer Verletzung einer mietvertraglichen Pflicht, wozu auch die behauptete Störung des Hausfriedens zählt, erst nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Zwar muss in einer Abmahnung die Kündigung des Mietverhältnisses nicht ausdrücklich angedroht werden (Palandt-Weidenkaff, BGB, 62. Aufl., § 543, Rn. 47). Die Abmahnung vor fristloser Kündigung muss jedoch die Ernsthaftigkeit des Vermieters erkennen lassen, bei erneuten Vertragsverstößen das Mietverhältnis beenden zu wollen. Eine Abmahnung vermag demgegenüber eine fristlose Kündigung nicht zu begründen, wenn der Mieter aufgrund deren Inhalts auch (nur) mit einer Unterlassungsklage rechnen durfte (AG Hamburg-Altona, NJW-RR 2003, 154). Vorliegend war bei der gemäß §§ 133, 157 BGB gebotenen objektiven Auslegung der Schreiben vom 25.04.2003 und vom 08.05.2003 für die Beklagte zu 1) nicht erkennbar, dass für sie im Falle erneuter Beschwerden über ruhestörenden Lärm die Beendigung des Mietverhältnisses drohte. Im Schreiben der Klägerin vom 25.04.2003 heißt es vielmehr: "Wir haben Verständnis für das Spielen von Kindern. Sie sollten auf die Kinder allerdings auch einwirken, dass man sich leise verhalten kann. (...) Wir bitten Sie, dafür Sorge zu tragen, dass derartige Belästigungen unserer Mitglieder zukünftig unterbleiben und hoffen, dass es nicht zu weiteren Beschwerden kommt."

27

Diese als bloße Bitte formulierte Aufforderung unter gleichzeitiger Bekundung von Verständnis für das Verhalten der Kinder musste die Beklagte zu 1) nicht als Abmahnung verstehen. Auch war anhand des Schreibens vom 25.04.2003 nicht die Ernsthaftigkeit der Klägerin erkennbar, bei weiteren Beschwerden das Mietverhältnis beenden zu wollen. Hieran ändert auch der Zusatz "Betrachten Sie dieses Schreiben als Mahnung" nichts, da gemäß §§ 133, 157 BGB auf den gesamten Inhalt der Erklärung abzustellen ist. Dass und ggfs. welche rechtlichen Konsequenzen mit weiteren behaupteten Ruhestörungen verbunden sein sollten, ergibt sich auch nicht aus dem weiteren Schreiben der Klägerin vom 08.05. 2003, in dem es hierzu lediglich heißt: "Wir machen Sie ein weiteres Mal darauf aufmerksam, dass wir mit einem derartigen Verhalten nicht einverstanden sind."

28

Dass auch die Klägerin selbst ihre Schreiben nicht als Abmahnung i.S.v. § 543 Abs. 3 S. 1 BGB, sondern lediglich als Ermahnung auffasste, ergibt sich zudem aus dem Schreiben der Prozessbevollmächtigen der Klägerin vom 28.08.2003, in dem ausdrücklich erstmals eine als solche bezeichnete "förmliche Abmahnung" ausgesprochen

29

wird und die vorbezeichneten Schreiben der Klägerin als Ermahnungen bezeichnet werden.

30

Das Schreiben der Klägerin vom 08.05.2003 genügt zudem auch deshalb nicht den Anforderungen an eine wirksame Abmahnung i.S.v. § 543 Abs. 3 S. 1 BGB, weil darin lediglich pauschal behauptet wird, dass es zwischen 07.04.2003 und 29.04.2003 "fast täglich" zu Belästigungen der Mitglieder der Klägerin gekommen sei, weil die Kinder "unentwegt laut poltern, stampfen, rennen, springen, schreien und Türen schlagen" und "diesen Krach" sowohl innerhalb als auch außerhalb der Ruhezeiten sowie an Feiertagen veranstalten sollen. Inhaltlich muss eine Abmahnung die Verletzung einer Vertragspflicht so konkret bezeichnen, dass der Mieter hieran erkennen kann, wie er sich künftig verhalten muss. Daher sind die jeweiligen Störungen genau zu bezeichnen (Palandt-Weidenkaff, a.a.O., § 543 Rn. 47). Diesen Anforderungen genügt das Schreiben vom 08.05.2003 nicht, da die behaupteten Lärmbelästigungen nur pauschal und ohne nähere zeitliche Eingrenzung genannt werden.

31

b)

32

Für den Zeitraum ab Zugang der förmlichen Abmahnung vom 28.08.2003 bis zum letzten Eintrag im Lärmprotokoll "Protokoll Nr. 5" am 08.10.2003 liegt kein wichtiger Grund i.S.v. §§ 569 Abs. 2, 543 Abs. 1 BGB vor.

33

Die diesbezüglichen Eintragungen im Lärmprotokoll "Protokoll Nr. 5" lassen unter Berücksichtigung des Umstands, dass es sich unstreitig um ein Wohnhaus aus der Nachkriegszeit ohne besondere Trittschallisolierung handelt, Lärmbeeinträchtigungen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigten, nicht erkennen. Unstreitig ist das Lärmprotokoll von einem Mieter erstellt worden, der unmittelbar unter der Wohnung der Beklagten zu 1) wohnt. Daher ist bei der Würdigung der Eintragungen zu berücksichtigen, dass Trittschall-Emissionen in einem Haus der vorbeschriebenen Bauart von diesem Bewohner am stärksten wahrgenommen werden. Dass und in welchem konkreten Ausmaß auch in anderen Wohnungen Geräuschemissionen aus der Wohnung der Beklagten zu 1) in dem Zeitraum, auf den sich das "Protokoll Nr. 5" erstreckt, wahrnehmbar waren, hat die Klägerin- auch im nachgelassenen Schriftsatz- nicht substantiiert dargetan.

34

Darüber hinaus ist im Rahmen der Würdigung der Einzelfallumstände zu berücksichtigen, dass die streitgegenständliche Wohnung mit dem Wissen und Wollen der Klägerin nicht nur von der Beklagten zu 1) alleine, sondern auch von deren drei Kindern bewohnt wird und dass diese altersbedingt einen erhöhten Bewegungsdrang haben. Bei dieser Sachlage lassen die Eintragungen im Lärmprotokoll "Protokoll Nr. 5" objektive Umstände, die über eine vertragsgemäße Nutzung der Wohnung hinausgehen, nicht erkennen. Hierauf hat das Gericht in der mündlichen Verhandlung hingewiesen.

35

Die Eintragungen im Lärmprotokoll sind weitgehend unsubstantiiert, da das objektive Ausmaß der behaupteten Lärmbelästigungen nicht erkennbar ist. Soweit "Gepolter", "Getrampel", "Springen", "Rennen", "Klopfen" und "Türen schlagen" aufgeführt ist, fehlen hinreichend konkrete Angaben zur genauen Intensität dieser Geräusche. Die Klägerin hat weder dargetan, wie viele Personen zu welchen Zeiten gepoltert, getrampelt, gesprungen und gerannt sein sollen, noch in welcher Häufigkeit die behaupteten Geräusche auftraten. Die bloße Angabe der Uhrzeiten lässt nicht erkennen, wie häufig etwa zwischen 09:30h und 16:20h (am 28.09.2003) Türen geschlagen wurden und wie oft gepoltert, gerannt und geklopft worden sein soll. Entsprechendes gilt auch für die übrigen Eintragungen. So ist zur Eintragung für den 11.09.2003 angegeben, dass seit 08:00 Uhr Gepolter und Getrampel incl. Haustürschlagen bis 20.25 Uhr geherrscht habe. Allerdings findet sich hierzu auch die Einschränkung, dass das Schlagen der Haustüre seit zwei Tagen bis zu zehn Mal erfolgt sei. Ungeachtet dessen, dass die Intensität des Türschlagens nicht dargelegt ist, stellt die Benutzung der Haustüre zehn Mal innerhalb von zwei Tagen durch eine mindestens vierköpfige Familie mit drei schulpflichtigen Kindern keine Pflichtverletzung dar, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde.

36

Soweit das Lärmprotokoll darüber hinaus subjektive Wertungen wie "normales Theater" (21.09.2003), "Randale" (22.09.2003), "riesen Schreierei" (27.09.2003), "volle Breitseite" (28.09.2003), "poltern und schreien in Vollenendung" (30.09.2003), "trampeln und rumsen in Perfektion" (03.10.2003) enthält, ist dies einer objektiven Beurteilung nicht zugänglich.

37

Desweiteren hat die Klägerin die Behauptung der Beklagten zu 1), dass sie und ihre Kinder am 11.09.2003 Urlaub gewesen seien, die Kinder erst nach 16:00h nach Hause kämen, gegen 20:30 Uhr ins Bett gingen und am Wochenende durchgehend vormittags an Wochenendkursen teilnähmen, nicht bestritten. Soweit die Klägerin am Ende ihres Schriftsatzes vom 11.05.2004 angekündigt hat, zu den Ausführungen der Beklagten in der Klageerwiderung noch rechtzeitig vor dem Verhandlungstermin Stellung nehmen zu wollen, ist sie dieser Ankündigung bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht nachgekommen. Gemäß § 138 Abs. 3 ZPO war das Vorbringen der Beklagten zur Abwesenheit ihrer Kinder daher als zugestanden anzusehen, weshalb auch aus diesem Grund eine übermäßige Lärmbelästigung (in den verbleibenden Anwesenheitszeiten), die eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde, nicht feststellbar ist.

38

2.

39

Soweit die Klägerin erstmals nach Schluss der mündlichen Verhandlung mit Schriftsatz vom 23.09.2004 ihren Vortrag zu den behaupteten Lärmbelästigungen auf weitere Zeiträume erweitert hat, war dieses Vorbringen gemäß § 296a ZPO unberücksichtigt zu lassen.

40

Die erstmals mit diesem Schriftsatz vorgelegten Lärmprotokolle nebst Beweisantritten für den Zeitraum ab dem 11.10.2003 sowie die erstmals vorgelegten Beschwerdeschreiben weiterer Hausbewohner sind neue Angriffsmittel i.S.v. § 296a ZPO, die nach Schluss der mündlichen Verhandlung nicht mehr vorgebracht werden konnten. Das neue Vorbringen war auch nicht gemäß § 296a S. 2 ZPO i.V.m. § 139 Abs. 5 ZPO berücksichtigen, da sich die eingeräumte Schriftsatzfrist lediglich auf den in der mündlichen Verhandlung erteilten Hinweis des Gerichts betreffend das Lärmprotokoll "Protokoll Nr. 5" und die Aufklärung, wer Beklagter zu 2) ist, bezog. Die Vorlage weiterer Lärmprotokolle für neue Zeiträume im nachgelassenen Schriftsatz vom 23.09.2004 stellt keine Erklärung der Klägerin zu dem Zeitraum dar, den das "Protokoll Nr. 5" betrifft. Ergänzenden Vortrag zu diesem Protokoll enthält der nachgelassene Schriftsatz nicht, weshalb auch kein Grund zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 156 ZPO bestand. Gleiches gilt für die Beschwerdeschreiben weiterer Hausbewohner. diese enthalten ebenfalls keinen ergänzenden, hinreichend substantiierten Sachvortrag zum "Protokoll Nr. 5" ab dem Zeitpunkt der förmlichen Abmahnung vom 28.08.2003 bis zum Ausspruch der fristlosen Kündigung.

41

II.

42

Hinsichtlich des ursprünglichen Beklagten zu 2) war die Klage ebenfalls abzuweisen. Die erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erklärte Klagerücknahme hätte gemäß § 269 Abs. 1 ZPO der Einwilligung des Beklagten zu 2) bedurft, die dieser bis zum Verkündungstermin nicht erklärt hat. Die Fiktionswirkung des § 269 Abs. 2 S. 4 ZPO besteht nicht, da ein entsprechender Hinweis unterblieben ist. Die gegen den (ursprünglichen) Beklagten zu 2) gerichtete Klage ist zwar zulässig, aus den Gründen zu Ziff. I jedoch ebenfalls unbegründet.

43

III.

44

Soweit die Klägerin nach Schluss der mündlichen Verhandlung die Klage gegen den Ehemann der Beklagten erweitert hat, hatte auch dies unberücksichtigt zu bleiben. Zwar fallen neue Sachanträge, zu denen auch eine Klageerweiterung gilt, nicht unter

45

§ 296a ZPO. Sie sind aber gleichwohl unzulässig, da sie spätestens in der letzten mündlichen Verhandlung zu stellen sind (vgl. Zöller, ZPO, 23. Aufl., § 297 Rn. 2a). Eine Berücksichtigung der Klageerweiterung gemäß §§ 139 Abs. 5, 283 ZPO kam ebenfalls nicht in Betracht, da sich die eingeräumte Schriftsatzfrist lediglich darauf erstreckte, der Klägerin die Möglichkeit zu geben, weitere Tatsachen vorzutragen, aus denen sich die Passivlegitimation des (ursprünglichen) Beklagten zu 2) ergeben könnte. Dies hat sie nicht getan, sondern statt dessen unter Rücknahme der Klage gegen ihn die Klage auf einen neuen Beklagten erweitert. Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 156 ZPO bestand ebenfalls nicht. Es lag keiner der in § 156 Abs. 2 ZPO genannten Fälle vor. Eine Wiedereröffnung hätte zu einer Verzögerung des Verfahrens durch die erforderliche Klagezustellung und Neuterminierung geführt.

46

IV.

47

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

48

Streitwert: 3.717,60 EUR (12 x Monatsnettomiete 309,80 EUR)