1

Tatbestand

2

Der Kläger, Eigentümer des Wohn- und Geschäftshauses Xstraße XX in X, schloß mit den Beklagten am 30.08.1998 einen Mietvertrag über die im 1. Obergeschoß rechts des Gebäudes gelegene 3-Zimmerwohnung. Das Mietverhältnis begann am 01.09.1998. Der von den Parteien vereinbarte Mietzins betrug 950 DM zzgl. einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 200 DM (insgesamt: 1.150 DM), zahlbar monatlich im Voraus zum dritten Werktag eines Monats. Als Mietkaution zahlten die Beklagen bei Einzug an den Kläger entsprechend der Verpflichtung in § 20 des Mietvertrages 1.457,18 € (2.850 DM). In § 1 Ziffer 3 des Vertrages bestätigten die Beklagten, die Räumlichkeiten am 30.08.1998 in ordnungsgemäßem Zustand übernommen zu haben. Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wurde in § 8 des Mietvertrages den Beklagten auferlegt. Bezüglich der näheren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die zu den Akten gereichte Kopie (Bl. 22 ff. d.A.) verwiesen.

3

Das Mietverhältnis endete nach fristgerechter Kündigung der Beklagten vom 04.06.2002 durch Auszug und Rückgabe des Mietobjektes am 03.09.2002. Anläßlich der am selben Tag stattfindenden Wohnungsabnahme unterzeichneten der Kläger und der Beklagte zu 1 ein Wohnungsübernahmeprotokoll, demzufolge Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt worden waren. Der Beklagte zu 1) lehnte in diesem Protokoll eine Renovierung der Wohnung ab (Bl. 25, 26 d.A.). Mit Schreiben vom 03.09.2002 forderte der Kläger die Beklagte zu 2) unter Fristsetzung zum 13.09.2002 auf, die in dem Übernahmeprotokoll genannten Arbeiten auszuführen.

4

Der Beklagte zu 1) holte am 06.09.2002 die Wohnungsschlüssel ab und gab sie am 10.09.2002 kommentarlos zurück. Die Wohnung wurde daraufhin von Klägerseite am 11.09.2002 erneut besichtigt. Der Kläger macht nunmehr wegen von ihm behaupteter Mängel (bzw. Nichtausführung) von Schönheitsreparaturen, die bei Besichtigung der Wohnung am 11.09.2002 festgestellt wurden, gegen die Beklagten Schadensersatz geltend. Hinsichtlich der einzelnen Positionen wird auf die Aufstellung des Klägers Bl. 18 ff der Gerichtsakte verwiesen. Für die zu einem unbestimmten Zeitpunkt durchgeführte Renovierung der gesamten Wohnung durch die Firma P, die eine Erneuerung des Teppichs sowie das Streichen sämtlicher Flächen umfasste, wandte der Kläger Kosten in Höhe von 4.199,36 € (Bl. 33 – 36 d.A.). Mit Schreiben vom 09.10.2002 forderte der Kläger die Beklagten unter Fristsetzung zum 18.10.2002 auf, die entsprechenden Renovierungskosten zu ersetzen.

5

Der Kläger behauptet zunächst, im Bad, in der Abstellkammer und in der Küche seien die Wände nicht gestrichen worden (Bl. 19, 20, 84 GA). Nunmehr behauptet der Kläger, der Anstrich der Beklagten an allen Wand- und Deckenflächen sei nicht deckend, sondern wolkig gewesen (Bl. 59, 84 GA). Unter der von den Beklagten aufgebrachten weißen Farbe schimmere die von den Beklagten zu Beginn des Mietverhältnisses aufgebrachte rote Farbe durch. Der Kläger behauptet, der Teppich sei vor Einzug der Beklagten in die Wohnung erneuert worden. Eine Reinigung des Teppichs sei aufgrund der Intensität der Verschmutzung nicht möglich gewesen. Entsprechende Versuche mit einer handelsüblichen Teppichreinigungsmaschine seien erfolglos geblieben. Die Fußleisten im Esszimmer seien von den Beklagten im Rahmen der Verlegung von Laminat entfernt worden, hätten sich vorher aber in einwandfreiem Zustand befunden.

6

Der Kläger beantragt,

7

die Beklagten zu verurteilen, an ihn 4.199,36 € nebst 5 % Zinsen über

8

dem Basiszinssatz seit dem 19.10.2002 zu zahlen.

9

Die Beklagten beantragen,

10

die Klage abzuweisen.

11

Sie behaupten, sämtliche Räume der Wohnung seien – bis auf die Decke der Küche sowie die Türen der Abstellkammer und des Esszimmers – vor Übergabe Anfang September 2002 fachgerecht gestrichen worden. Ein Streichen der Küchendecke sei wegen eines (zwischen den Parteien nicht streitigen) alten Wasserschadens nicht möglich gewesen. Die Türen der Abstellkammer und des Esszimmers hätten bereits bei Übernahme der Wohnung Altschäden aufgewiesen. Das Fehlen der Fußleisten im Esszimmer sei auf Kakerlakenbefall zurückzuführen. Die Beklagten behaupten zunächst, sie hätten den Teppichboden shampooniert und gereinigt. Nunmehr behaupten die Beklagten, eine Reinigung des Teppichbodens sei nur bei Einzug erfolgt, nicht jedoch bei Auszug, da der Nachmieter den Teppich übernehmen wollte. Die nach Auszug verbleibenden Flecken und Abnutzungserscheinungen des Teppichs (sichtbar auf Bl. 29 d.A.) seien auf das hohe Alter des Teppichs zurückzuführen, der mindestens 10 Jahre alt sei. Hilfsweise erklären die Beklagten die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 1.457,18 €.

12

Der Kläger erklärt gegen den Anspruch der Beklagen auf Rückzahlung der Mietkaution die Aufrechnung mit Ansprüchen auf Nutzungsentschädigung in Höhe von 587,99 € (1.150 DM) für den Monat September 2002 und einer Nebenkostennachforderung für 2002 in Höhe von ca. 700 €. Hierzu behauptet er, ein Einzug der Nachmieter sei wegen des schlechten Zustands der Wohnung erst zum 01.10.2002 möglich gewesen.

13

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluß vom 12.03.2004. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 12.03.2004 Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien überreichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die tatsächlichen Feststellungen in den nachfolgenden Entscheidungsgründen verwiesen.

14

Entscheidungsgründe

15

I.

16

Die zulässige Klage ist unbegründet.

17

1.

18

Der Kläger hat keinen Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten in Höhe von 4.199,36 € aus positiver Vertragsverletzung (§§ 280 Abs. 1, 535 BGB) wegen unfachmännischer Renovierung bzw. übervertragsmäßiger Nutzung der Wohnung Xstraße XX. Ansprüche wegen Schönheitsreparaturen – sei es nach vierjähriger Mietzeit beschränkt auf Küche, Bad und Toilette, sei es im Hinblick auf die Quotenhaftungsklausel in § 12 Ziffer 1 des Mietvertrages oder aus positiver Vertragsverletzung wegen mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen – hat der Kläger auch auf Hinweis des Gerichts mit Beschluß vom 28.11.2003 nicht schlüssig dargelegt.

19

a.

20

Schadensersatzansprüche des Klägers aus positiver Vertragsverletzung (§§ 280 Abs. 1, 535 BGB) wegen mangelhaft ausgeführter Renovierungsarbeiten bestehen nicht, da der Kläger eine Pflichtverletzung der Beklagten sowie einen kausal verursachten Schaden nicht schlüssig dargelegt hat (darlegungs- und beweisbelastet für die Mangelhaftigkeit der nach Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls vom 03.09.2002 durchgeführten Arbeiten ist der Kläger, vgl. AG Köln WuM 1984, 197). Soweit der Kläger eine unfachmännische Durchführung von Renovierungsarbeiten in der streitgegenständlichen Wohnung behauptet, ist sein Vortrag unsubstantiiert und im übrigen widersprüchlich. So behauptet der Kläger einerseits, Wände und Decken im Bad, in der Abstellkammer und in der Küche seien nicht gestrichen worden (Bl. 19, 20 GA). Andererseits begründet er den Schadensersatzanspruch und die Notwendigkeit einer Komplettrenovierung der Wohnung damit, dass die Beklagten an allen Wand- und Deckenflächen Streicharbeiten durchgeführt hätten, der Anstrich jedoch nicht deckend gewesen sei (Bl. 59, 84 GA). Auch in der mündlichen Verhandlung am 12.03.2004 hat der Kläger nochmals bestätigt, dass die Renovierung der Wohnung durch die Firma P in sämtlichen Räumen wegen des unfachmännischen Anstrichs erforderlich war. Soweit der Kläger behauptet, die Wände und Decken in Bad, Küche und Abstellkammer seien nicht gestrichen worden, ist sein Vortrag auch deswegen unschlüssig, weil ein Anstrich der Abstellkammer mangels Fristablauf von den Beklagten nicht geschuldet war. Die Behauptung, unter der von den Beklagten aufgebrachten weißen Farbe schimmere der zuvor aufgebrachte rote Anstrich durch, widerspricht im übrigen den von dem Kläger selbst zur Akte gereichten Fotos, auf denen eine zuvor aufgebrachte dunklere Farbe nicht erkennbar ist. Notwendig gewesen wäre vor Ablauf der in dem Fristenplan vorgesehenen Renovierungsfristen die Darlegung von Mängeln, die deutlich über die Schäden hinausgehen, die bei vertragsgemäßem Gebrauch der Mietsache ohnehin auftreten (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage § 538 BGB Rz. 384). Widersprüchlich bzw. unsubstantiiert ist der Vortrag des Klägers auch insoweit, als er behauptet, in Diele, Abstellkammer und Esszimmer sei der Teppichboden nicht shampooniert worden, vielmehr sei der Teppich in der Abstellkammer total verdreckt. Unstreitig ist in den genannten Räumen ein Teppichboden nicht verlegt (vgl. Bl. 46 GA). Schadensersatz macht der Kläger auch für das Lackieren von Türzargen, Türblättern und Fußleisten geltend, obwohl an den Fußleisten in Wohnzimmer, Schlafzimmer, Diele und Abstellkammer keine Arbeiten von den Beklagten ausgeführt wurden und solche Arbeiten nach Fristenplan auch nicht geschuldet waren.

21

Der Kläger hat im übrigen auch auf Hinweis des Gerichts mit Beschluß vom 28.11.2003 einen Schaden nicht schlüssig dargelegt. Unter Vorlage der Rechnung der Firma P vom 02.10.2002 macht der Kläger die Kosten einer Komplettrenovierung der Wohnung in Höhe von 4.199,36 € geltend. Sollte der Vortrag des Klägers in dem Schriftsatz vom 12.05.2003, nicht jedoch der Vortrag in dem Schriftsatz vom 27.12.2003 zutreffend sein, so kann der Kläger jedoch unter anderem die Kosten des Anstrichs von Decke und Wänden in der Abstellkammer sowie die Kosten des Lackierens der Fußleisten in Schlafzimmer, Diele und Wohnzimmer von den Beklagten nicht verlangen. Eine Aufschlüsselung der Kosten nach verschiedenen Räumen und nach einzelnen Schadenspositionen hat der Kläger jedoch auch auf Hinweis des Gerichts vom 28.11.2003 nicht vorgenommen. die entsprechenden Kosten für die einzelnen Schadenspositionen und Räume inklusive entsprechender Lohn- und Materialkosten auf Basis des Aufmaßes der Firma P vom 01.10.2002 zu berechnen ist nicht Aufgabe des Gerichts. die von den Parteien zur Akte gereichten Anlagen haben nur die Funktion, den schriftsätzlichen Vortrag zu untermauern, nicht jedoch, diesen Vortrag zu ersetzen. Hinsichtlich des Ersatzes der fehlenden Fußleiste im Esszimmer hat der Kläger den ihm entstandenen Schaden nicht beziffert.

22

b.

23

Schadensersatzansprüche des Klägers im Hinblick auf vertragswidriges Unterlassen der nach § 8 Ziffer 2 des Mietvertrages in Küche, Bad und Toilette fälligen Schönheitsreparaturen gem. §§ 280, 281 BGB scheitern ebenfalls an einer schlüssigen Darlegung des Schadens sowie an der Widersprüchlichkeit des klägerischen Vorbringens. Widersprüchlich ist der Vortrag des Klägers insoweit, als er zunächst behauptet, ein Anstrich von Wänden und Decke in Küche und Bad sei nicht erfolgt (Bl. 19, 20 d.A.) und anschließend behauptet, alle Wände seien – wenn auch mangelhaft und nicht deckend – gestrichen worden ( Bl. 59 f., 84 GA); aufgrund des mangelhaft durchgeführten Anstrichs in allen Räumen der Wohnung sei auch ein Komplettanstrich aller Räume der Wohnung erforderlich gewesen. Ein (wenn auch mangelhaft) durchgeführter Anstrich schließt Ansprüche des Klägers wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gem. §§ 280, 281 BGB aus. Auch im Hinblick auf einen Schadensersatzanspruch wegen Nichtausführung fälliger Schönheitsreparaturen hat der Kläger einen Schaden nicht schlüssig dargelegt. Eine gesonderte Aufstellung der Kosten, die die Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen in den Nassräumen sowie der Küche verursacht, hat der Kläger auch auf Hinweis des Gerichts nicht vorgelegt. Die Kosten der Renovierung der entsprechenden Wände, Decken, Türen und Fußleisten aus der Aufstellung Bl. 34 ff GA zu ermitteln, ist nicht Aufgabe des Gerichts.

24

c.

25

Die obigen Erwägungen gelten auch im Hinblick auf Ansprüche des Klägers aus der Quotenhaftungsklausel in § 12 Ziffer 1 des Mietvertrages. Auch insoweit fehlt es an einer schlüssigen Darlegung des Schadens. Im übrigen haben die Beklagten Ansprüche des Klägers aus § 12 des Mietvertrages mit Durchführung der Renovierungsarbeiten abgewendet. Insoweit verbleibt nur ein Anspruch des Klägers aus positiver Vertragsverletzung wegen unfachmännischer Renovierung.

26

2.

27

Dem Kläger steht auch kein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten auf Ersatz der Kosten für den Ersatz des Teppichbodens wegen übervertragsmäßiger Nutzung zu. Insoweit kann es dahinstehen, ob die auf den zur Akte gereichten Fotos ersichtliche Verschmutzung, die unstreitig den Zustand des Teppichbodens bei Auszug der Beklagen wiedergibt, so intensiv war, dass eine Reinigung des Teppichbodens nicht mehr möglich war. Die entsprechende Behauptung, Reinigungsversuche mit einer handelsüblichen Teppichreinigungsmaschine hätten nicht zum Erfolg geführt (Bl. 60 d.A.), haben sich in der Beweisaufnahme nicht bestätigt. Vielmehr hat der Zeuge S bekundet, selbst nichts zur Reinigung des Teppichs unternommen zu haben und auch zu den Reinigungsversuchen der Firma P keine näheren Angaben machen zu können. Der Zeuge P hat ausgesagt, auf Anweisung des Zeugen S habe seine Frau versucht, den Teppich vermutlich mit Handbürste und Schaum zu reinigen, eine Reinigungsmaschine sei dabei aber nicht zum Einsatz gekommen. Jedenfalls hat der Kläger den ihm obliegenden Beweis dafür, dass der ausgewechselte Teppich 4 Jahre und nicht – wie die Beklagten behaupten – 10 Jahre alt sei, nicht erbracht (zur Beweislast: OLG Koblenz, WuM 2003, 445 ff, Pkt II 2 a, b). Zwar hat der Zeuge S zunächst ausgesagt, entsprechend der Behauptung in dem Schriftsatz vom 10.09.2003 gehe er davon aus, dass der Teppich kurz vor Einzug der Beklagen neu verlegt worden sei. Auf Vorhalt der Einlassung der Beklagten zu 2, derselbe Teppich hätte sich bereits in der Wohnung des Vorvormieters befunden, hat der Zeuge jedoch bekundet, sich selbst nicht sicher zu sein, ob der Teppich bei Einzug der Beklagten in die Wohnung tatsächlich frisch verlegt wurde. Demzufolge ist dem Kläger ein Schaden durch das Auswechseln des Teppichbodens nicht entstanden. Vielmehr war ein Auswechseln des Teppichbodens der nach Ausführung der Beklagten mindestens 10 Jahre alt war, ohnehin erforderlich, da Teppichboden nur eine Lebensdauer von ca. 10 Jahren hat (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Auflage § 548 BGB Rz. 163 m.w.N.). Die im vorliegenden Fall vorzunehmende Vorteilsanrechnung hat zur Folge, dass die Beklagen zum Schadensersatz nicht verpflichtet sind. Ein eventuell unsachgemäßer Umgang der Beklagten mit dem Teppichboden ist für die Notwendigkeit der Erneuerung des Teppichbodens nicht mehr kausal (vgl. Schmidt-Futterer, a.a.O., Rz. 164).

28

3.

29

Auf die hilfsweise von den Beklagen mit ihrem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution erklärte Aufrechnung sowie die von dem Kläger gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch erklärte Aufrechnung kam es demnach für den Streitfall nicht mehr an.

30

II.

31

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollsteckbarkeit ergeht nach §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

32

Streitwert: 4.199,36 €