1

Gründe

2

I.

3

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

4

II.

5

Die Berufung ist zulässig.

6

Sie ist hinsichtlich der Anfechtung der Beschlüsse über die Genehmigung der Jahresgesamt- und einzelabrechnungen 2016 (1.) sowie über die Genehmigung der Einzelwirtschaftspläne für 2017 zu der Position „RA-Kosten i.S. E“ (2.) begründet, im Übrigen jedoch unbegründet (3.). Der bereits vom Amtsgericht für ungültig erklärte Beschluss zu Tagesordnungspunkt 3 über die Entlastung des Verwalters für das Jahr 2016 war in der Berufungsinstanz nicht mehr streitgegenständlich, so dass die Fassung zu Ziff. 2 des Tenors lediglich aus Klarstellungsgesichtspunkten erfolgt.

7

1.  Beschluss über Genehmigung der Jahresabrechnungen 2016

8

Der in der Eigentümerversammlung vom 20.04.2017 zum Tagesordnungspunkt 2 gefasste Beschluss über die Genehmigung der Jahresgesamt- und einzelabrechnungen für 2016 ist insgesamt für ungültig zu erklären, da er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung i.S.d. § 21 Abs. 4 WEG entspricht.

9

Zu Recht beanstandet die Klägerin die fehlende Schlüssigkeit der Abrechnung und die Intransparenz der Bezeichnung einzelner Positione. Diese Rüge ist - zumindest in ihrem wesentlichen Kern - bereits in der Klagebegründung enthalten und daher innerhalb der Frist des § 46 WEG erhoben worden.

10

a)

11

Bei der Prüfung der Schlüssigkeit der Jahresabrechnungen kommt es auf die der Klägerin und den übrigen Eigentümern mit der Einladung übersandte Fassung der Jahresabrechnung 2016 vom 20.03.2017 (vorgelegt als Anlage K 2, Bl.  50 ff. d.A.) an. Der Ansicht der Beklagten und des Amtsgericht, dass insoweit auch die als Anlage B 2 eingereichte „Gesamtabrechnung“ (Bl. 135 ff. d.A.) zu berücksichtigen sei, folgt die Kammer nicht. Entgegen der vom Amtsgericht vertretenen Auffassung ist insoweit nicht maßgeblich, welche Fassung(en) der Jahresabrechnung bei der Beschlussfassung vorlag(en), sondern worüber tatsächlich Beschluss gefasst worden ist.

12

Worüber Beschluss gefasst worden ist, ergibt sich durch objektive und normative Auslegung des Genehmigungsbeschlusses (vgl. BGH NJW 2001, 3339). Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss, insbesondere weil ein Sonderrechtsnachfolger nach § 10 Abs. 4 WEG an Beschlüsse gebunden ist, inhaltlich bestimmt und klar sein. Es besteht ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung entnehmen zu können. Eigentümerbeschlüsse sind daher "aus sich heraus" auszulegen und Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH, Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 292, 295). Dies bedeutet aber nicht, dass sich der Text eines Eigentümerbeschlusses zur Konkretisierung der getroffenen Regelung nicht auf Dokumente außerhalb des Protokolls beziehen dürfte. Es ist allgemein anerkannt, dass der Wortlaut des Beschlusses zur näheren Erläuterung inhaltlich Bezug auf Urkunden oder Schriftstücke nehmen darf, wie dies beispielsweise bei der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung und häufig auch bei Sanierungsbeschlüssen nach Kostenvoranschlag oder auf der Grundlage eines Gutachtens geschieht (BGH Urteil vom 08. April 2016 -V ZR 104/15 - juris m.w.N.). Der Bestimmtheitsgrundsatz verbietet es nicht, dass ein Beschluss nur durch ein Dokument, auf das er Bezug nimmt, gedeutet werden kann. Nimmt ein Beschluss der Wohnungseigentümer auf ein Dokument Bezug, das weder Teil des Beschlusstextes noch des Protokolls ist, erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit, dass das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt ist (vgl. BGH Urteil vom 08. April 2016 -V 2R 104/15 - juris). Nur dann ist sichergestellt, dass ein Dritter, insbesondere ein Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers dem Beschluss entnehmen kann, welchen Inhalt er hat (vgl. LG Stuttgart, Beschluss vom 25. August 2017 – 19 S 30/17 –, Rn. 9 – 10- juris)

13

Die Anwendung dieser Auslegungsgrundsätze führt im vorliegenden Fall dazu, dass die von der Klägerin vorgelegte „Jahresabrechnung“ (Anlage K 2) bzw. die entsprechenden Abrechnungen der anderen Eigentümer beschlossen worden sind. Denn in dem Beschlusstext heißt es ausdrücklich, dass über die den Eigentümern vorab mit der Einladung übersandte „Jahresabrechnung 2016" abgestimmt und diese „in der vorgelegten Form, Erstelldatum 20.03.2017“ genehmigt werde. Damit war die von der Beklagten nachträglich vorgelegte Jahresabrechnung nebst Anlagen (Bl. 135 ff.), welche diese als „Gesamtabrechnung“ bezeichnen, nicht Gegenstand des Beschlusses, da diese zum einen teilweise ein anderes Erstelldatum aufweist (nämlich den 23.02.2017) und zum anderen den Eigentümern unstreitig nicht vorab übersandt worden ist. Der Genehmigungsbeschluss bezieht sich damit bei objektiver Auslegung nicht auf diese Gesamtabrechnung nebst weiterer Unterlagen. Ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung ist auch kein gesonderter Hinweis dazu erfolgt, dass noch eine zusätzliche Version als „Gesamtabrechnung“ mitbeschlossen worden ist, welche vorab nicht übersandt worden ist, was aber ohnehin erforderlich gewesen wäre (vgl. Bärmann/Becker, 14. Aufl. 2018, WEG § 28 Rn. 156).

14

Dass - wie die Beklagten meinen - in der Beschlussfassung von „Gesamt- und Einzelabrechnung“ die Rede ist, führt vorliegend nicht zu einer anderen Auslegung. Denn bei objektiver Betrachtung lässt sich dem nicht entnehmen, dass die Gesamtabrechnung ein gesondertes Dokument sein soll, wenn-  wie vorliegend - die den Eigentümern übersandten Abrechnungen sowohl die Gesamt- als auch die Einzelkosten in einem einheitlichen Dokument ausweisen und als solche auch nur als „Jahresabrechnung“ und nicht etwa als „Jahreseinzelabrechnung“ bezeichnet werden.

15

b)

16

Legt man lediglich die der Klägerin bzw. den übrigen Eigentümern übersandte und beschlossene Fassung der Jahresabrechnung zugrunde, so fehlt es an der erforderlichen Schlüssigkeit bzw. Prüfbarkeit der Abrechnung. Dies betrifft insbesondere die Angaben zu den Hausgeldeinnahmen, welche völlig ungenügend sind.

17

Hinsichtlich der Darstellung der Hausgeldeinnahmen ist vom Bundesgerichtshof geklärt, dass die Hausgelder – unabhängig von der Frage der Anrechnung (§ 366 BGB) auf etwaige Rückstände aus den Vorjahren – in der Gesamtabrechnung jeweils als Einnahmen zu verbuchen sind (BGH, Urt. v. 11.10.2013 - V ZR 271/12 - NJW 2014, 145 Rn. 9). Der Bundesgerichtshof hat auch erkannt, dass eine von den Eigentümern oft gewünschte nähere Aufschlüsselung der Hausgeldzahlungen auf die einzelnen Abrechnungszeiträume zwar in der Jahresabrechnung (etwa über Buchhaltungskonten)

18

informatorisch möglich ist , aber – auch wegen der Übersichtlichkeit der Abrechnung – zumindest nicht zwingend zu erfolgen hat. Fehlen wie hier jedwede Angaben zu den Gesamteinnahmen, ist die Abrechnung in sich nicht auf ihre rechnerische Plausibilität hin prüfbar und damit unrettbar verloren (vgl. LG Frankfurt a.M., Urt. v. 09.01.2014 - 2-13 S 27/13 - ZWE 2014, 137; LG München I, Urt. v. 06.10.2011 - 36 S 17150/10 - ZWE 2012, 140; LG Hamburg, Urt. v. 03.11.2010 - 318 S 110/10 - ZWE 2011, 129; Dötsch, jurisPR-MietR 9/2016 Anm. 6).

19

Unter Berücksichtigung dieses Maßstabs ist die beschlossene Jahresabrechnung (=Bl. 50 ff. d.A.) insgesamt für ungültig zu erklären, ohne dass es auf die weiteren inhaltlichen Rügen ankommt. Denn bei den Einnahmen sind- neben einer „Umbuchung aus der Rücklage“ i.H.v. „- 2460,75 Euro“ keine weiteren Wohngeldzahlungen erfasst. Zwar werden im Folgenden unter dem Punkt „Ihre Vorauszahlungen“ die Zahlungen der Klägerin aufgeführt (= 2.368,20 Euro), doch sind die Wohngeldeinnahmen insgesamt nirgends genannt. Es lässt sich der Darstellung der „Entwicklung der Geldkonten/Barvermögen“ zwar entnehmen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft anscheinend im Ergebnis um 3.681,75 Euro höhere Einnahmen als Ausgaben (= 30.836,69 Euro) hatte, ob es sich dabei um Wohngeldzahlungen handelt (und wenn ja in welcher Höhe? Ist die „Umbuchung aus der Instandhaltungsrücklage“ dabei berücksichtigt?) ist aber nirgends ersichtlich.

20

Dies lässt sich erst der im Laufe des Verfahrens überreichten Gesamtabrechnung entnehmen (Bl. 140 ff. d. A.), welche Wohngeldeinnahmen in Höhe von insgesamt 31.020,16 Euro ausweist, Bl. 143. Diese Zahl ist jedoch in der durch Beschluss genehmigten Abrechnung (s.o., Bl. 50 ff. d. A.) nirgends zu finden. Wenn aber die Wohngeldeinnahmen, die den weitaus größten Teil der Einnahmen ausmachen, nirgends erwähnt werden, dann lässt sich die Jahresabrechnung insgesamt nicht auf ihre Plausibilität hin überprüfen (vgl. hierzu Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 33,34; LG München I, Urteil vom 08. Oktober 2015 – 36 S 16283/14 WEG –, Rn. 5, juris). Damit fehlt es der Abrechnung insgesamt an der Nachvollziehbarkeit, da eine lediglich ausgabenorientierte Abrechnung keinen Bestand haben kann.

21

c)

22

Insoweit ist die Jahresabrechnung bereits aufgrund fehlender Prüfbarkeit insgesamt für ungültig zu erklären, ohne dass es auf die weiteren von der Klägerin erhobenen Rügen hinsichtlich einzelner Positionen ankommt. Um weitere Rechtsstreitigkeiten zwischen den Parteien zu vermeiden, weist die Kammer jedoch daraufhin, dass die Verwaltung bei der Erstellung von Jahresabrechnung folgende Grundsätze berücksichtigen möge:

23

(1)

24

Die Darstellung der Rücklage in der Jahresgesamt- und den Einzelabrechnungen  2016 ist hinsichtlich der Position „Einnahmen - Umbuchung aus der Rücklage i.H.v. 2.460,75 Euro“ nicht ordnungsgemäß, da es sich um eine reine Umbuchung handelt, welche nicht als Einnahme darzustellen ist, weil allein durch die Umbuchung das Gesamtvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft unberührt bleibt (vgl. BGH NJW 2010, 2127 Rn. 15; T. Spielbauer, in: Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl. 2017, § 28 Rn. 39, 40).

25

(2)

26

Des Weiteren sind die Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen auch hinsichtlich der Position „Abgang Zuführung Rücklage“ nicht ordnungsgemäß. Auch wenn es sich dabei nur um einen Betrag von 0,16 Euro handelt, ist der Klägerin zuzustimmen, dass diese Position nicht nachvollziehbar ist. Soweit sie von den Beklagten als „Rundungsdifferenz“ bezeichnet wird, mag dies zwar zutreffen, erklärt aber auch nicht, warum bei einem Zugang von 4.000,00 Euro eine „Rundungsdifferenz“ von 0,16 Euro als Abgang bezeichnet wird.

27

(3)

28

Im Übrigen ist bei der Darstellung der Instandhaltungsrücklage zu berücksichtigten, dass nach höchstrichterlicher Rechtsprechung sowohl die tatsächlichen als auch die geschuldeten Zahlungen der Eigentümer auf die Instandhaltungsrücklage  nachvollziehbar aufzuführen sind (vgl. BGH NJW 2010, 2127).

29

(4)

30

Zuzugeben ist der Berufung, dass das Amtsgericht es zu Unrecht als unstreitig dargestellt hat, dass die Änderung der Teilungserklärung vom 26.10.2001 im Grundbuch eingetragen worden ist. Dies ist zwar von der Beklagten vorgetragen worden, es wurde jedoch von der Klägerin bestritten. Letztlich kann dies jedoch vorliegend dahinstehen. Denn bei der Änderung der Teilungserklärung von 2001 handelt es sich zwar um eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 3 WEG, die grundsätzlich nur bei Eintragung gegenüber dem Sonderrechtsnachfolger wirkt. Jedoch beschränkt sich ohne Eintragung die Wirkung der Änderungsvereinbarung nach h.M. auf die Beteiligten und auf durch die Neuregelung begünstigte Rechtsnachfolger (OLG Düsseldorf ZWE 2001, 383; Staudinger/Bub (2005) WEG § 16, Rn. 274; BayObLG NJW-RR 1994, 781 (782); ZMR 1997, 427; 2002, 528 (529); NZM 2003, 321 (322); OLG Düsseldorf ZMR 2001, 649; OLG Frankfurt a. M. ZWE 2006, 489 (491); OLG Hamm ZMR 1998, 718 (719); OLG Schleswig NJWE-MietR 1996, 84 (85); Schnauder FS Bärmann und Weitnauer 1990, 567 (580); Weitnauer DNotZ 1990, 385 (391); Hauger PiG 39, 225 (228); Weitnauer/Lüke § 10 Rn. 31; a.A.: Bärmann/Suilmann, 14. Aufl. 2018, WEG § 10 Rn. 122). Die Klägerin müsste bei Anwendung des Verteilungsschlüssels Miteigentumsanteile ca. 0,096%, bei Anwendung des Schlüssels Einheiten 0,083% (= 1/12) der Kosten tragen. Damit ist für sie der Verteilungsschlüssel Einheiten günstiger als der Verteilungsschlüssel Miteigentumsanteile.

31

(5)

32

Hinsichtlich der Heizkostenabrechnung ist zu berücksichtigten, dass nach  der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in die Jahresgesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen sind (BGH, Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10 –, juris). Hier sind alle tatsächlich im abzurechnenden Jahr erfolgten Zahlungsflüsse darzustellen, unabhängig von der periodengerechten Zuordnung (Reichel-Scherer in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 28 WEG, Rn. 102). Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern (BGH, Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10 –, juris).

33

2. Beschluss über Genehmigung des Wirtschaftsplans 2017

34

Der in der Eigentümerversammlung vom 20.04.2017 zum Tagesordnungspunkt 5 gefasste Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans 2017 ist hinsichtlich der Position „RA Kosten i.S. E“ in den Einzelwirtschaftsplänen für ungültig zu erklären, da er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung i.S.d. § 21 Abs. 4 WEG entspricht.

35

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jedenfalls dann, wenn solche Klagen allgemein zu erwarten sind, die Aufbringung von Vorschüssen beschließen, um den Verwalter in die Lage zu versetzen, einen Rechtsanwalt mit der Rechtsverteidigung der übrigen Wohnungseigentümer gegen Beschlussanfechtungsklagen zu beauftragen. In diesem Fall können Mittel im Gesamtwirtschaftsplan und in den Einzelwirtschaftsplänen aller Wohnungseigentümer angesetzt werden (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2014 – V ZR 26/14 –, juris). Dies entspricht jedoch nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Aufbringung von Rechtsanwaltskosten der in einem Beschlussanfechtungsverfahren verklagten Wohnungseigentümer vor der endgültigen Verteilung der Kosten in dem betreffenden Verfahren in den Einzelabrechnungen nur diesen, nicht auch den Beschlussanfechtungsklägern angelastet werden. Denn der Gemeinschaft förderlich ist es nur, den Verwalter in die Lage zu versetzen, seiner Aufgabe nach § 27 Abs. 2 WEG nachzukommen, aber nicht den Beschlussanfechtungskläger an der endgültigen Finanzierung der Rechtsverfolgung seiner Prozessgegner zu beteiligen. Die danach gebotene Differenzierung nach den Parteirollen der Wohnungseigentümer in dem jeweiligen Beschlussanfechtungsprozess ist zwar nur möglich, wenn diese feststehen. Eine solche Situation kann jedoch auch bei der Aufstellung des Jahreswirtschaftsplans gegeben sein, nämlich dann, wenn Rechtsverfolgungskosten aus einem bestimmten anhängigen oder zu erwartenden Beschlussanfechtungsklageverfahren mit feststehenden Beteiligten anzusetzen sind (vgl. BGH, Urteil vom 17. Oktober 2014 – V ZR 26/14 –, Rn. 28 - 30, juris).

36

So liegt hier der Fall. Bereits das Amtsgericht hat ausgeführt, dass die „RA-Kosten  i.S. E“ deswegen angesetzt worden seien, weil weitere Rechtsstreitigkeiten zwischen der Klägerin und den übrigen Wohnungseigentümern über die Jahresabrechnung 2017 sowie über die Dachfenstersanierung zu erwarten seien. Es geht damit um die Finanzierung von Rechtsverfolgungskosten hinsichtlich zu erwartender bestimmter Verfahren mit feststehenden Beteiligten. Der Einwand der Beklagten, es sei nicht auszuschließen, dass auch von anderer Seite Anfechtungsklagen erhoben würden, verfängt nicht. Denn die Kosten sind ausdrücklich als „RA Kosten i.S. E“ bezeichnet, was veranschaulicht, dass auch die Beklagten von Anfechtungsklagen gerade der Klägerin ausgingen. In einem derartigen Fall entspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Kosten anteilig auf die Klägerin zu verteilen und sie damit an der Vorfinanzierung der Kosten ihrer Prozessgegner zu beteiligen. Die Einzelwirtschaftspläne sind daher hinsichtlich dieser Position für ungültig zu erklären.

37

3. Beschluss über Dachfensterreparatur (TOP 6)

38

Der zu TOP 6 gefasste Beschluss der Eigentümerversammlung vom 20.04.2017 entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

39

Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen - mit anderen Worten ordnungsmäßiger Verwaltung (vgl. BGH, Urteil vom 10. Februar 2012 - V ZR 105/11, ZWE 2012, 221) - entspricht. Zu der ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG insbesondere die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Allerdings haben die Wohnungseigentümer insoweit einen Gestaltungsspielraum (vgl. BGH, Urteile vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955; vom 9. März 2012 - V ZR 161/11, NJW 2012, 1724); sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen. Der Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer erstreckt sich darüber hinaus auch auf die Entscheidung, in welchen Schritten sie eine sachlich gebotene Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durchführen, wann sie die Vorprüfung beenden und die Instandsetzung beginnen. Den Wohnungseigentümern steht ein Ermessensspielraum nicht nur bei der Entschließung (hinsichtlich des „Ob“) und der Organisation von Instandsetzungen zu, sondern auch bei der inhaltlichen Ausgestaltung sachgerechter Maßnahmen (hinsichtlich des „Wie“ , vgl. Bärmann/Merle, 14. Aufl. 2018, WEG § 21 Rn. 105ad).

40

Dies vorangeschickt hält sich der Beschluss über die Dachfensterreparatur im Rahmen des den Eigentümer eingeräumten Ermessensspielraums. Sie haben den ihnen zustehenden Gestaltungsspielraum zunächst nicht dadurch überschritten, dass sie vor Beschlussfassung von der Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens absahen. Denn die WEG hatte bereits ein Sachverständigengutachten des Dipl.-Ing N1 (Bl. 66 ff. d.A.) eingeholt, welches erhebliche Kosten ausgelöst hat. Selbst wenn dieses Gutachten nicht vollumfänglich sämtliche Fragen beantwortet haben sollte, so stand es doch angesichts des Verhältnisses der Kosten einer Fenstersanierung zu einer weiteren Begutachtung im Ermessen der Eigentümer, von einer weiteren Begutachtung abzusehen. Entgegen der von der Klägerin vertretenen Auffassung, waren den Beklagten auch die insoweit maßgeblichen Entscheidungsgrundlagen bekannt, da ausreichend Vergleichsangebote sowohl für eine Dachfenstererneuerung als auch für eine Dachfenstersanierung vorlagen und auch die Kosten für die Einholung eines weiteren Gutachtens mit ca. 1.500,00 Euro ausdrücklich beziffert worden sind.

41

Entgegen der Auffassung der Klägerin bewegt sich die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung darüber hinaus auch im Übrigen im Rahmen des den Eigentümern eingeräumten Ermessensspielraums. Nach dem vom Amtsgericht eingeholten Gutachten des Sachverständigen W1 (Bl. 281 ff. d.A.) befinden sich die Dachfenster nicht in einem Zustand, der ihren sofortigen Austausch erforderlich macht. Nach den Ausführungen des Sachverständigen haben die Fenster nach Durchführung kurzfristig erforderlicher Reparaturen eine Nutzungsdauer von noch ca. 10 Jahren. Vor diesem Hintergrund bewegt sich die Entscheidung der Eigentümer, zunächst von einem kompletten Austausch der Dachfenster abzusehen, innerhalb des eingeräumten Ermessensspielraums. Soweit der Sachverständige die Durchführung weiterer Reparaturen für erforderlich hält, führt dies nicht dazu, dass die bereits beschlossenen und durchgeführten Reparaturen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprachen. Im Übrigen haben die Beklagten sich bereit erklärt, einen Beschluss über die notwendige Erneuerung der Glasauflagendichtungen  zeitnah herbeizuführen.

42

Im Übrigen entspricht der zu TOP 6 gefasste Beschluss auch insoweit ordnungsgemäßer Verwaltung, als darin der Verwalter zur Entscheidung über die Vergabe von Mehrbedarf an Reparaturarbeiten bis zu einem Betrag von 500,00 Euro bevollmächtigt wird.

43

Die den Wohnungseigentümern nach § 21 obliegende Entscheidung über die Durchführung von Maßnahmen i.S.d. § 27 Abs. 1 Nr. 2 kann grundsätzlich nur durch Vereinbarung auf den Verwalter oder den Verwaltungsbeirat übertragen werden. Durch Beschluss der Wohnungseigentümer kann die Entscheidung über das Ob und Wie von Instandsetzungsmaßnahmen weder dem Verwalter noch dem Verwaltungsbeirat noch einem Wohnungseigentümer übertragen werden; diese ist den Wohnungseigentümern vorbehalten. Schreiben die Wohnungseigentümer aber die maßgeblichen Kriterien für eine Entscheidung des Verwalters, des Beirats oder eines Wohnungseigentümers vor, so dass diese nur eine gebundene, nicht freie Entscheidung treffen können, kann diesen mit Stimmenmehrheit gem. § 21 Abs. 3 die Ausführung oder Konkretisierung einer solchen Entscheidung der Wohnungseigentümer überlassen werden, sofern für den einzelnen Wohnungseigentümer nur ein überschaubares und begrenztes finanzielles Risiko entsteht und sofern nicht § 27 Abs. 4 entgegen steht (vgl. Bärmann/Merle, 14. Aufl. 2018, WEG § 21 Rn. 107d). Daher kann der Verwalter mit Stimmenmehrheit ermächtigt werden, über den Zeitpunkt der Durchführung oder Vergabe einer beschlossenen Instandsetzung zu entscheiden oder Detailfragen der Ausführung festzulegen, wenn im Beschluss die hierfür maßgebenden Kriterien festgelegt sind. Auch zum Vertragsabschluss mit dem von den Wohnungseigentümern ausgewählten Unternehmer kann der Verwalter ermächtigt werden (vgl. Bärmann/Merle, 14. Aufl. 2018, WEG § 21 Rn. 107d).

44

Da der Verwalter hier durch den angefochtenen Beschluss zum Vertragsschluss mit einem von dem Wohnungseigentümern ausgewählten Unternehmen sowie zur Vergabe von Mehrarbeiten im Rahmen bereits durch Angebote konkretisierter Reparaturmaßnahmen bevollmächtigt worden ist und das finanzielle Risiko hinsichtlich evtl. Mehrkosten mit einem Maximalbetrag i.H.v. 500,00 Euro begrenzt ist, ist der Beschluss auch insoweit nicht zu beanstanden.

45

III.

46

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 97, 92 Abs. 1 S. 1 ZPO.

47

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.