Landgericht Dortmund, 17 S 13/17

Gründe:

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

II.

Die Berufung ist zulässig, jedoch unbegründet.

Hinsichtlich des Umfangs der Berufung ist davon auszugehen, dass die Kläger das erstinstanzliche Urteil lediglich insoweit angefochten haben, als damit der Widerklage stattgegeben worden ist.

Der Streitgegenstand eines Berufungsverfahrens ergibt sich zunächst aus den in der Berufungsbegründung zwingend enthaltenen Berufungsanträgen (§§ 520 Abs. 3 Nr. 1, 528 ZPO). Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf das Berufungsgericht bei der Ermittlung des prozessualen Begehrens aber nicht beim Wortlaut der Anträge verharren, sondern muss stets auch die Berufungsbegründung zur Auslegung des Klagebegehrens heranziehen (BGH NJW-RR 2005, 1659- m.w.N.). Dabei ist das Vorbringen einer Partei so auszulegen, wie es nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und ihrem Interesse entspricht (BGH, a.a.O.).

Zwar hat die Prozessbevollmächtige der Kläger zunächst Berufung eingelegt mit dem Antrag, nach den in der Schlussverhandlung der 1. Instanz gestellten Anträgen zu erkennen. Da erstinstanzlich neben der Abweisung der Widerklage auch die Ungültigerklärung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 25.02.2016 zu TOP 4 a), b) und c) beantragt worden ist und die Klage erstinstanzlich hinsichtlich der Anfechtung des zu TOP 4 a) gefassten Beschlusses mangels eines Rechtsschutzbedürfnisses abgewiesen worden ist, haben die Kläger zunächst auch in der Berufung weiterhin Ungültigerklärung des zu TOP 4 a) gefassten Beschlusses beantragt. Sie haben dann jedoch mit der Berufungsbegründung (= Schriftsatz vom 12.03.2017) ausdrücklich klargestellt, dass das Urteil des Amtsgerichts lediglich insoweit angefochten werden soll, als der Widerklage stattgegeben worden ist und den Berufungsantrag dahingehend neu gefasst. Damit steht der Umfang des Streitgegenstandes im Berufungsrechtszug trotz der zunächst missverständlich formulierten Anträge fest, so dass davon auszugehen ist, dass nur die Stattgabe der Widerklage mit der Berufung angegriffen wird.

Die dahingehende Berufung ist unbegründet, da die Widerklage überwiegend begründet ist. Zu Recht ist das Amtsgericht zu dem Ergebnis gelangt, dass das ursprünglich in § 12 Nr. 1 der Teilungserklärung vorgesehene Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen durch den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 24.04.2007 zu TOP 5 a) nicht wirksam geändert worden ist.

Wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, kann dabei dahinstehen, ob dieser Beschluss bereits wegen Perplexität nichtig ist, da er jedenfalls wegen fehlender Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung nichtig ist.

Der Beschluss ist wegen mangelnder Beschlusskompetenz nichtig, da dadurch das in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Abstimmungsprinzip geändert werden sollte. Dies wäre mangels Öffnungsklausel in der Teilungserklärung nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer möglich.

Wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, kann der einstimmig gefasste Beschluss auch nicht als Vereinbarung ausgelegt werden.

Zwar handelt es sich bei der Änderung des Abstimmungsprinzips für die Zukunft um eine abstrakt-generelle Regelung, jedoch genügt dies allein nicht für die Annahme einer Vereinbarung. Die Kammer folgt insoweit – wie das Amtsgericht – der sog. formellen Abgrenzung.

(1) Die wohl noch herrschende, überwiegend zur alten Rechtslage ergangene Rechtsprechung nimmt eine materielle Abgrenzung vor. Ein Beschluss liegt danach vor, wenn sein Gegenstand einem solchen zugänglich ist, und eine Vereinbarung dann, wenn ihr Gegenstand eine solche erfordert. (vgl. OLG Hamburg, ZMR 2008,154; OLG Düsseldorf, NZM 2001,530; OLG Hamm ZMR 2005, 400; vgl. auch die weiteren Nachweisen bei Bärmann, WEG, § 10, Rn. 176 - Klein).

(2) Nach der anderen, insbesondere in den aktuellen Kommentierungen vertretenen Ansicht ist hingegen eine formelle Abgrenzung vorzunehmen. Danach kommt es auf die erkennbaren Umstände der Entscheidungsfindung, den objektiven Erklärungswillen der Wohnungseigentümer und auf die beabsichtigte Wirkung der Entscheidung sowie die gewählte Form an (Bärmann,a.a.O.; Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 5. Aufl. 2017, § 23 WEG, Rn. 42 – Schultzky – jeweils m.w.N.).

(3) Nach Auffassung der Kammer ist die formelle Abgrenzung vorzugswürdig. Eine Auslegung kann nicht daran anknüpfen, wie die Wohnungseigentümer hätten handeln „sollen“. Eine Auslegung muss vielmehr daran anknüpfen, wie die Wohnungseigentümer gehandelt haben - mag auch ihr Wille, etwas regeln zu wollen, durch die Wahl des falschen Regelungsinstrumentes ins Leere gehen (Jennißen, a.a.O.). Müssten die Wohnungseigentümer eine Angelegenheit vereinbaren, etwa wenn sie eine Vereinbarung abändern wollen, kann damit nicht allein wegen des Gegenstandes auf eine Vereinbarung geschlossen werden. Vereinbarungen müssen auch nicht stets abstrakt-generelle Bestimmungen zur Regelung einer Vielzahl von Einzelfällen, Beschlüsse hingegen nicht stets konkret-individuelle Entscheidungen für eine bestimmte Maßnahme sein. Da die Wohnungseigentümer grundsätzlich sämtliche, einem Beschluss zugängliche Gegenstände auch vereinbaren können, kann aus einem Leitbild, was zu vereinbaren und was zu beschließen ist, nicht geschlossen werden, welches Regelungsinstrument die Wohnungseigentümer im Einzelfall gewählt haben. Eine Auslegung kann ferner nicht daran anknüpfen, wer an der Angelegenheit beteiligt war: Sowohl bei einer Vereinbarung als auch bei einem allstimmigen Beschluss sind sämtliche Wohnungseigentümer beteiligt. Auch die Form ist kein gültiges Unterscheidungskriterium. Eine schuldrechtliche Vereinbarung bedarf ebenso wie ein allstimmiger Beschluss - soweit er nicht schriftlich ist (§ 23 Abs. 3 WEG)- keiner besonderen Form (Jennißen, a.a.O.). Schließlich können mit allseitiger Zustimmung gefasste Beschlüsse, die von dem Gesetz abweichen oder eine Vereinbarung ändern, nicht anders behandelt werden als entsprechende, formell legitimierte Mehrheitsbeschlüsse mit Vereinbarungsinhalt. Diese bedürfen aber zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger im Gegensatz zu einer Vereinbarung nicht der Eintragung in das Grundbuch. Dann kann auch ein solcher festgestellter einstimmiger Beschluss keine Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 3 S. 1 WEG sein und auch nicht in eine solche umgedeutet werden. Nur wenn sich anhand der maßgebenden Umstände nicht ermitteln lässt, ob es sich bei einer getroffenen Regelung um eine Vereinbarung oder um einen Beschluss handelt, ist nach dem Günstigkeitsprinzip davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer die Entscheidungsform gewählt haben, in der sie ihren Willen auch umsetzen konnten (Bärmann, a.a.O.).

Die Anwendung der formellen Abgrenzung führt vorliegend dazu, dass davon auszugehen ist, dass die Eigentümer zu TOP 5 a) einen Beschluss fassen und keine Vereinbarung treffen wollten. Es wurde abgestimmt und ein Abstimmungsergebnis im Protokoll festgehalten, wobei im Vorfeld nicht auf das Erfordernis der Einstimmingkeit hingewiesen worden ist. Auch die Beschlussfassung unter TOP 5 „Verschiedenes“, unter welchem ansonsten keine Punkte von besonders erheblicher Bedeutung abgehandelt worden sind, spricht dafür, dass die Wohnungseigentümer keine „besondere“ Entscheidung per Vereinbarung, sondern wie bei den übrigen Angelegenheiten des „Tagesgeschäfts“ einen Beschluss fassen wollten.

Ungeachtet dessen wäre – wie bereits das Amtsgericht zu Recht feststellt – auch bei Annahme einer Vereinbarung diese vorliegend mangels Eintragung bei einem nachträglichen Eigentümerwechsel unwirksam.

Selbst wenn man vorliegend von einer Vereinbarung ausginge, so würde diese zunächst nur zwischen den auf der Eigentümerversammlung vom 24.04.2007 vertretenen Eigentümern wirken, da die „Vereinbarung“ nicht im Grundbuch eingetragen worden ist und nicht ins Grundbuch eingetragene Vereinbarungen nur zwischen den Wohnungseigentümern wirken, die sie geschlossen haben (vgl. BGH, ZMR 2004, 522; Bärmann, a.a.O., § 10, Rn. 107 - Klein).

Im Jahr 2009 wurden die Eigentümer T1 nach Ausscheiden der Eheleute F je zur Hälfte Eigentümer der Wohneinheit Nr. 4. Da somit ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat, wäre selbst eine Vereinbarung nur dann wirksam, wenn eine Willensübereinstimmung aller an diesem Vorgang beteiligten Personen vorläge.

Hinsichtlich der verbleibenden Eigentümer mag zwar mangels dahingehenden Vorbehalts davon auszugehen sein, dass ihr Wille dahin zu verstehen ist, dass sie das Gemeinschaftsverhältnis personenneutral regeln, d.h. auch einen Sonderrechtsnachfolger einbinden wollten (antizipierte Zustimmung zu einem Eigentümerwechsel, vgl. Bärmann, a.a.O.). Allerdings muss auch der Sondernachfolger ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten konkludent der „Vereinbarung“ zugestimmt haben. Maßgebend ist bei einem rechtsgeschäftlichen Erwerb der Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung. Liegt zu diesem Zeitpunkt die Zustimmung nicht vor, kann die Vereinbarung ihren Zweck, das Gemeinschaftsverhältnis zu regeln, nicht mehr erfüllen und wird insgesamt unwirksam (Bärmann, a.a.O.).

So liegt der Fall hier. Wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, kann die ausdrückliche Zustimmung des Beklagten zu 3.) den Eintritt in die Vereinbarung nicht mehr begründen; überdies fehlt es an der Zustimmung der Beklagten zu 4.).

Auch in der seit 2007 bis zum Verwalterwechsel 2016 wiederholten Anwendung des Objektprinzips bei Abstimmungen ist keine konkludente Zustimmung der Beklagten zu 3.) und 4.) zu der mit Beschluss vom 24.04.2007 getroffenen Regelung zu sehen. Denn es ist nicht eindeutig ersichtlich, dass die Eheleute T1 sich bei den Abstimmungen nach 2009 der Tatsache bewusst waren, dass dadurch die in der Teilungserklärung vorgesehene Abstimmungsmethode geändert worden ist. Ein entsprechender Wille darf nicht einfach „fingiert werden“.

Entgegen der Auffassung der Kläger war die Zustimmung der Beklagten zu 3.) und 4.) als Sondernachfolger auch nicht deshalb entbehrlich, weil sich die nicht eingetragene „Vereinbarung“ für sie lediglich günstig auswirkt.

Teilweise wird in der Rechtsprechung und Literatur vertreten, dass sich der Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers auch dann auf eine zu seinen Gunsten wirkende Vereinbarung berufen kann, wenn die Vereinbarung nicht in das Grundbuch eingetragen worden ist (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 10. Januar 2002 – 2Z BR 180/01- Juris; OLG Düsseldorf, WuM 2001, 251; Lafontaine in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 10 WEG, Rn. 137; Staudinger/Wolf-Rüdiger Bub (2005) WEG § 16, Rn. 23).

Dafür könnte sprechen, dass das Gesetz nur die Wirkungen „gegen“, nicht aber zugunsten des Sondernachfolgers regelt, vgl. Wortlaut des § 10 Abs. 3 WEG (vgl. Lanfontaine, a.a.O.). Allerdings spricht nach Ansicht der Kammer dagegen, dass es dadurch zu Rechtsunsicherheiten kommen kann, welche durch das grundsätzliche Erfordernis einer Eintragung einer Vereinbarung ins Grundbuch gerade vermieden werden sollten. Im Übrigen greift diese Rechtsprechung jedenfalls im hier vorliegenden konkreten Fall nicht ein, da es nicht so ist, dass es sich um eine nicht eingetragene Vereinbarung handelt, auf die sich der allein dadurch begünstigte Sonderrechtsnachfolger beruft (wie z.B. eine Vereinbarung eines Sondernutzungsrecht zu seinen Gunsten). Vielmehr geht es um eine Vereinbarung, durch die sämtliche Eigentümer betroffen sind, indem die Abstimmungsverhältnisse grundlegend geändert werden. Auch wenn sich dies im konkreten Fall zu Gunsten der nachträglich eingetretenen Sonderrechtsnachfolger ausgewirkt haben mag, handelt es sich dabei nicht um eine Vereinbarung, die sich bereits ihrer Natur nach nur zu ihren Gunsten auswirken kann, so dass die o.a. Auffassung jedenfalls auf den vorliegenden Fall keine Anwendung finden kann.

Der zu TOP 5 a) gefasste Beschluss der Eigentümerversammlung vom 24.04.2007 wäre damit selbst dann nichtig, wenn man ihn als Vereinbarung auslegte.

III.

Die Berufung war daher als unbegründet zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.