1

G r ü n d e :

2

I.

3

Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg.

4

Die anlässlich der Eigentümerversammlung vom 14.03.2014 gefassten Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 5 und 6, die noch den Gegenstand der Berufung bilden, sind weder nichtig noch sind sie für ungültig zu erklären.

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1.

6

Soweit die Kläger die Berufung darauf stützen, dass die Beschlüsse schon deshalb ungültig bzw. nichtig seien, weil sie bewusst von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen worden seien, vermag die Kammer sich nicht die sichere Überzeugung zu verschaffen, dass die übrigen Eigentümer und die Verwaltung die Kläger von der Eigentümerversammlung bewusst ausgeschlossen haben.

7

Die Einladung zur Eigentümerversammlung vom 13.03.2014 wies als Beginn der Eigentümerversammlung den Zeitpunkt 18.00 Uhr aus. Erschienen waren die Kläger indes zu diesem Zeitpunkt nicht. Ausweislich der Niederschrift der Eigentümerversammlung vom 13.03.2014 sind sie erst um 18.22 Uhr erschienen, obwohl die übrigen Eigentümer noch bis 18.15 Uhr mit dem Beginn der Eigentümerversammlung gewartet hatten. Soweit die Kläger behaupten, schon um 18.15 Uhr um Einlass gebeten zu haben, die anderen Eigentümer und der Verwalter aber sie nicht sofort eingelassen und angesichts des auf 18.15 Uhr verschobenen Beginns der Eigentümerversammlung somit deren Teilnahme an der Eigentümerversammlung zu den Tagesordnungspunkten 1 bis 6 verhindert hätten, haben die Beklagten die Behauptung der Kläger substanzhaltig bestritten und behauptet, auf das erste von ihnen wahrgenommene Schellen der Kläger, Einlass gewährt zu haben. Die Kläger sind insoweit beweisfällig geblieben.

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Gegen einen bewussten Ausschluss spricht darüber hinaus der Umstand, dass die Kläger bereits um 18.22 Uhr und damit weit vor dem Ende der Eigentümerversammlung (um 19:15 Uhr) eingelassen worden sind, was jedoch keinen Sinn ergeben hätte, wenn die übrigen Eigentümer die Kläger von der Eigentümerversammlung bewusst hätten ausschließen wollen.

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Hinzu kommt, dass bezüglich der in der Berufung noch streitgegenständlichen Tagesordnungspunkte 5 und 6 mit dem Beschluss zu Tagesordnungspunkt 10 ein mit den Tagesordnungspunkten 5 und 6 im Kontext stehender Beschluss gefasst worden ist. Wenn die übrigen Eigentümer die Kläger allerdings hätten ausschließen und deren Teilnahme an der Versammlung hätten verhindern wollen, hätte es keinen Sinn ergeben, die Kläger vor der Beschlussfassung zu TOP 10 überhaupt einzulassen.

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2.

11

Der zum Tagesordnungspunkt 5 gefasste Negativbeschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist nicht zu beanstanden.

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a)

13

Die Kläger tragen selbst vor, dass der Sachverständige im selbständigen Beweisverfahren - AG Essen 196 H 7/12 - in seinem Gutachten vom 03.10.2013 zwei Sanierungsalternativen vorgeschlagen habe. Dann aber ist es der Mehrheit der Wohnungseigentümer unbenommen, auf der Grundlage der Vorschläge des Sachverständigen abzuwägen und sich für eine der beiden Lösungen, nicht notwendigerweise die günstigste Lösung zu entscheiden. Das Ermessen der übrigen Wohnungseigentümer war nicht „auf Null“ dahin reduziert, die teurere (von den Klägern favorisierte Sanierungsvariante) der beiden vom Sachverständigen vorgeschlagenen Alternativen mit einem voraussichtlichen Kostenaufwand von 148.000,00 € zu beschließen. Angesichts des ca. 5-fachen Kostenaufwands entsprach es – gerade auch im Hinblick auf den von den Eigentümern zu dem Tagesordnungspunkt 10 gefassten Beschluss – ordnungsmäßiger Verwaltung, die Variante über 148.000,00 € nicht zu beschließen.

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b)

15

Hinzu kommt, dass durch den von den Eigentümern gefassten Negativbeschluss noch kein Beschluss gefasst worden ist, dass die Eigentümer sich bereits abschließend für die von den Klägern nicht favorisierte Sanierungsmaßnahme entschieden haben.

16

Es ist nicht Aufgabe der Gerichte, die „beste“ oder vermeintlich „sinnvollste“ Lösung zu suchen und das eigene Ermessen an die Stelle des – wie vorliegend – auf eine hinreichende Tatsachengrundlage gestützten Ermessens der Mehrheitseigentümer zu setzen bzw. deren Ermessen zu ersetzen.

17

c)

18

Letztlich ist zu beachten, dass die übrigen Wohnungseigentümer sich keineswegs für die von den Klägern abgelehnte Sanierungsvariante entschieden haben.

19

Es handelt sich – wie zuvor dargestellt – lediglich um einen Negativbeschluss, der zudem vorliegend im Kontext mit dem zu TOP 10 gefassten Beschluss betrachtet werden muss, wonach die Eigentümer – einschließlich der Kläger – weitere Sanierungsmöglichkeiten sondieren wollten. So zu entscheiden bleibt den Wohnungseigentümern indes unbenommen, so dass spiegelbildlich zum angefochtenen Negativbeschluss die Kläger keinen im Ermessen verdichteten Anspruch auf die von ihnen zur Abstimmung gestellte favorisierte Sanierungsvariante haben. Im Hinblick auf den bestandskräftigen Beschluss zum Tagesordnungspunkt 10 aus der Wohnungseigentümerversammlung vom 13.03.2014 widerspräche es vielmehr ordnungsmäßiger Verwaltung, den Tagesordnungspunkt 5 im Sinne der von den Klägern favorisierten Lösung zu bescheiden.

20

3.

21

Auch der zum Tagesordnungspunkt 6 gefasste Negativbeschluss entspricht im Hinblick auf den Beschluss zum Tagesordnungspunkt 10 auf der Eigentümerversammlung vom 13.03.2014 ordnungsmäßiger Verwaltung.

22

a)

23

Der ggf. zur Nachbesserung verpflichtete Unternehmer kann erst dann mit konkreten Gewährleistungsansprüchen der Wohnungseigentümer konfrontiert werden, wenn die Wohnungseigentümer eine ausreichende Tatsachengrundlage erarbeitet haben.

24

Der Antrag zum Tagesordnungspunkt 6 ist aber bereits zu unbestimmt, so dass im Gegenteil eine positive Beschlussfassung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht entsprochen hätte. In dem Antrag heißt es:

25

„Die Gemeinschaft beschließt, die ehemalige Firma G GmbH bzw. die umgewandelte Firma C GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer, zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Das genaue weitere Vorgehen wird in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung beschlossen.“

26

Im Hinblick auf Satz 2 der Beschlussvorlage soll das weitere Vorgehen, was im Übrigen auch wegen des Beschlusses zum Tagesordnungspunkt 10 geboten ist, erst auf einer weiteren außerordentlichen Eigentümerversammlung beschlossen werden. Dann aber entspricht ist es – bei einem Vergleich von Satz 1 und Satz 2 beim Tagesordnungspunkt 6 – nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung, bereits jetzt – ohne sich darüber im Klaren zu sein, welche Gewährleistungsrechte überhaupt geltend gemacht werden sollen (Erfüllung durch Nachbesserung?, Minderung?, Schadensersatz?) – den Unternehmer quasi vorsorglich auf Gewährleistung in Anspruch zu nehmen.

27

b)

28

Vorstehende Erwägungen gelten insbesondere im Hinblick auf den von den Klägern angegriffenen Tagesordnungspunkt 6. Denn im Falle der Nachbesserung durch den Werkunternehmer oder den Verkäufer, wäre es sogar fehlerhaft, zeitgleich bereits eine Sanierung, wie von den Klägern zu Tagesordnungspunkt 5 gewünscht, zu beschließen.

29

Eine positive Entscheidung zum Tagesordnungspunkt 5 stünde im Widerspruch zu der von den Klägern begehrten Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt 6, da derzeit die Gewährleistung - ihrem eigenen Vortrag nach - über eine Nachbesserung nicht ausgeschlossen werden kann. Der ggfs. zu Nachbesserung verpflichtete Unternehmer kann aber nicht (jedenfalls nicht im derzeitigen Stadium) dazu verpflichtet werden, genau die Nachbesserungsvariante zu wählen, die den Klägern vorschwebt.

30

c)

31

Darüber hinaus ist derzeit ebenfalls nicht geklärt, ob angesichts der fehlerhaft im Jahre 1992 erstellten Drainage überhaupt noch Gewährleistungsrechte bestehen, bzw. diese wirksam durchgesetzt werden können. Auch vor diesem Hintergrund entspricht es umsichtiger Verwaltung, nicht ohne weitere Prüfung ggf. kostenträchtige Maßnahmen vorschnell auszulösen.

32

4.

33

Alle weiteren erstinstanzlich vorgebrachten Angriffe sind aufgrund der materiell-rechtlichen Ausschlusswirkung des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG nicht zu berücksichtigen.

34

5.

35

Die von den Klägern vorgebrachten Berufungsangriffe führen ebenfalls nicht zu einem Erfolg in der Sache.

36

Eine Ermessensreduktion auf „Null“ ist aus den bereits zuvor dargestellten Gründen abzulehnen und folgt auch nicht daraus, dass die Beklagten bei der Herstellung eines erstmaligen ordnungsgemäßen Zustandes mitzuwirken haben.

37

Denn die Mitwirkung haben die Beklagten ausweislich der Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt 10 der Eigentümerversammlung vom 13.03.2014 nicht verweigert. Die Mitwirkung kann aber nicht darin bestehen, nur die von den Klägern favorisierte Lösung mittragen zu müssen, wenn sich bereits nach der Darstellung der Kläger selbst nach dem bisherigen Ermittlungsstand mindestens zwei Sanierungsmöglichkeiten anbieten.

38

Die Kläger unternehmen vielmehr den untauglichen Versuch, ihre Minderheitenmeinung gegen die unter Ausübung ordnungsgemäßen Ermessens gefasste Mehrheitsmeinung mit Hilfe des Gerichts durchzusetzen. Es widerspricht geradezu ordnungsmäßiger Verwaltung, bereits jetzt Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 5 und 6, wie sie die Kläger wünschen, zu fassen, wenn gleichzeitig noch weitere Lösungsmöglichkeiten – wie unter dem Tagesordnungspunkt 10 bestandskräftig beschlossen – von den Wohnungseigentümern eruiert werden sollen.

39

II.

40

Die Kammer beabsichtigt, den Streitwert wie folgt festzusetzen:

41

1.

42

Tagesordnungspunkt 5:

43

Das Kosteninteresse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer beläuft sich bezüglich der von den Klägern vorgeschlagenen Sanierungsmaßnahme auf 148.000,00 €. Hinzugerechnet werden muss das Einzelinteresse in Höhe von 38.480,00 € der Kläger, was zusammen einen Betrag von 186.480,00 € ergibt. Unter Anwendung der 50 %-Regelung in § 49 a GKG ergibt sich somit für den Tagesordnungspunkt 5 ein Streitwert von 93.240,00 € (welcher geringer als das 5-fache des Eigeninteresses der Kläger ist).

44

2.

45

Der Streitwert zum Tagesordnungspunkt 6 errechnet sich anhand des von den Klägern im Raume stehenden Schadensersatzes bzw. wirtschaftlichen Interesses der Gewährleistung nach dem derzeitigen Stand auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens im selbständigen Beweisverfahren auf mindestens 31.000,00 € nach der günstigsten Variante. Das Kosteninteresse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer beträgt dementsprechend 31.000,00 €. Hinzu gerechnet werden muss das Einzelinteresse der Kläger, welches auf der Grundlage der Miteigentumsanteile 8.060,00 € beträgt. Zusammen ergibt dies einen Betrag von 39.060,00 €.

46

Unter Anwendung der 50 %-Regelung des § 49 a GKG errechnet sich ein Streitwert von 19.530,00 €, der geringer als das 5-fache des Einzelinteresses ist.

47

3.

48

In Addition errechnet sich für den Streitwert ein Betrag von 112.770,00 €.

49

III.

50

Die Kläger erhalten Gelegenheit, zu den vorstehenden Hinweisen der Kammer binnen einer Frist von 2 Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses schriftsätzlich Stellung zu nehmen und sich dazu zu erklären, ob die Berufung ggf. aus Kostengründen zurückgenommen wird.

51

Die Kammer weist darauf hin, dass die Zurücknahme der Berufung kostenrechtlich privilegiert ist, wenn sich dadurch die Berufung in der Gesamtheit erledigt.