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Aufgehoben durch Urteil des Bundesgerichtshof vom 04.07.2014, Aktenzeichen: V ZR 183/13 und zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

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Gründe

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(abgekürzt gem. § 540 Abs. 1 ZPO)

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I.

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Die Klägerin, die Wohnungseigentümergemeinschaft L 11-15 in F, nimmt die Beklagten, die Mitglieder der Klägerin sind, auf Rückbau einer im Außenbereich links neben dem Haus L 11 angelegten Betonfläche in Anspruch.

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In der Eigentümerversammlung vom 11.05.2009 fassten die Wohnungseigentümer unter TOP 6 den – bestandskräftigen – Beschluss mit dem sinngemäßen Inhalt, dass die Betonfläche auf Kosten der Erbauer zurückzubauen und der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen ist.

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Hinsichtlich des genauen Wortlauts dieses Beschlusses sowie zur Sachverhaltsdarstellung im Übrigen nimmt die Kammer Bezug auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung.

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Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass der Beseitigungsanspruch verjährt sei. Der am 11.05.2009 gefasste Beschluss sei mangels Beschlusskompetenz nichtig. Denn die Wohnungseigentümer hätten durch diesen Beschluss bereits verjährte Ansprüche konstitutiv gefasst.

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Der Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB sei zum Zeitpunkt der Klageerhebung am 31.12.2009 bereits verjährt gewesen. Hinsichtlich der dreijährigen Verjährungsfrist sei nicht auf die Kenntnis aller Wohnungseigentümer, sondern vielmehr auf die des Verwalters abzustellen, da es sich bei einer Wohnungseigentümerversammlung um einen dynamischen Verband handele. Der Verwalter habe unstreitig im Sommer 2005 anlässlich einer Messung der Feuchtigkeit Kenntnis von den baulichen Veränderungen erhalten.

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Gegen dieses Urteil richtet sich die Klägerin mit der Berufung und führt zur Begründung aus, dass es sei bereits fraglich sei, ob überhaupt eine Verjährungsfrist eingreife, da es sich um eine dauerhafte Beeinträchtigung handele, deren Störeffekt nach wie vor andauere.

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Jedenfalls fehle es an Ausführungen zu dem Zeitpunkt, an dem der streitgegenständliche Beseitigungsanspruch entstanden sei. Entscheidend für die Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs der Gemeinschaft sei der Umstand gewesen, dass das Bauvorhaben nicht vollendet worden sei. Erst dies habe die Gemeinschaft nicht hinnehmen wollen. Es sei auch Sache der Beklagten gewesen, den Zeitpunkt des endgültigen Abbruchs der Arbeiten darzulegen. Hinsichtlich der Verjährung komme es auf die Kenntnis der Anspruchsberechtigten an - mithin der Kenntnis der einzelnen Wohnungseigentümer - da es sich um einen gekorenen Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft handele. Daran ändere sich auch nichts dadurch, dass es sich bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft um einen dynamischen Verband handele. Ein Eigentümerwechsel führe wegen § 198 BGB zu keiner Verlängerung der Verjährungsfristen. Der Verwalter sei kein „Wissens-Vertreter“; weder der einzelnen Eigentümer, noch der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband. Zudem sei auch nicht dargelegt, dass der Verwalter überhaupt Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis von den eine Verjährung in Gang setzenden Tatsachen gehabt habe.

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Die Klägerin beantragt,

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unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Essen-Borbeck vom 19.11.2010, AZ: 24 C 69/09, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,

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1.

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die baulichen Veränderungen im Außenbereich des Hauses L 11 auf der Gemeinschaftsfläche links neben dem Haus L 11 zu beseitigen, insbesondere die Betonfläche auf der Gemeinschaftsfläche L 11 (nebst etwaigem Unterbau, Anschüssen und sonstigen baulichen Begleitmaßnahmen) komplett und fachgerecht zurückzubauen und den ursprünglichen Zustand wieder fachgerecht herzustellen, insbesondere die im Zusammenhang mit der Betonfläche entstandenen Schäden und Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum fachgerecht zu beseitigen;

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2.

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der Klägerin vorgerichtliche Kosten in Höhe von 402,82 € nebst Verzugszinsen von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu erstatten.

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Weiterhin regt die Klägerin an,

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                            die Revision zuzulassen.

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Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil und beantragen,

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                            die Berufung zurückzuweisen.

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Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes nimm die Kammer Bezug auf die erst- und zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 30.04.2013.

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II.

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Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt, in der Sache jedoch unbegründet.

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Das Amtsgericht hat aus zutreffenden und fortgeltenden Gründen, die durch das Berufungsvorbringen nicht entkräftet werden, die Klage abgewiesen.

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Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Rückbau der Betonfläche auf Kosten der Beklagten.

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1.

28

Taugliche Anspruchsgrundlage für einen Anspruch auf Beseitigung gegen die Beklagten ist nicht der unter TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 11.05.2009 bestandskräftig gefasste Beschluss. Denn dieser ist – unabhängig von der Frage einer bestehenden Beschlusskompetenz – mangels Bestimmtheit nichtig. Aus dem Beschluss wird nicht ersichtlich, welchen Personen konkret die Rückbauverpflichtung auferlegt werden soll.

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Damit ein Beschluss seinen Funktionen gerecht werden kann, muss er den Willen der Wohnungseigentümer klar zum Ausdruck bringen. Ein Beschluss muss aus diesem Grund bestimmt sein. Fehlt es hieran, ist ein Beschluss nach h.M. nichtig (vgl. Elzer in: Jennißen, 3. Auflage 2012, Vor §§ 23 bis 25, Rn. 13).

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Ein Beschluss ist jedoch nur dann „bestimmt“, wenn er aus sich heraus genau erkennen lässt, was gilt. Damit ein Beschluss „bestimmt“ ist, muss er so ausführlich wie möglich beschreiben, was gelten soll. Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung muss im Einzelnen beschreiben, welche Baumaßnahmen von ihm gedeckt sein sollen (vgl. Elzer in: Jennißen, 3. Auflage 2012, Vor §§ 23 bis 25, Rn. 156). Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass das Bestimmtheitserfordernis auch einem zukünftigen Wohnungseigentümer dient. Dieser ist gem. § 10 Abs. 4 Satz 1 WEG ohne weiteres an bestehende Beschlüsse gebunden. Einem Beschluss muss daher unmittelbar zu entnehmen sein, welche Rechte oder Verpflichtungen er auslöst (vgl. Jennißen, a.a.O., Rn. 145a).

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Vorstehende Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Es ist völlig offen und im vorliegenden Fall streitig, wer „Erbauer“ sein soll.

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2.

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Einem Anspruch der Klägerin aus § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG steht die Einrede der Verjährung entgegen. Der Anspruch gegen die Beklagten auf Beseitigung der streitgegenständlichen baulichen Veränderungen auf Kosten der Beklagten ist mit Ablauf des Jahres 2008 verjährt. Die erst am 31.12.2009 beim Amtsgericht eingegangene Klage konnte den Ablauf der Verjährung nicht (mehr) hemmen.

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a)

35

Der Anspruch aus § 1004 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren, § 195 BGB.

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aa)

37

Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste, § 199 Abs. 1 BGB.

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(1)

39

Der Anspruch auf Beseitigung der Betonfläche ist entstanden im Zeitraum der Jahre 2003/2004/2005 mit Beginn der Beeinträchtigung. Bei den Arbeiten im Zusammenhang mit dem Aufbringen der Betonfläche handelte es sich um einmalige Handlungen, die ein dauernde Beeinträchtigung nach sich ziehen (vgl. Grothe in: MüKo, 6. Auflage 2012, § 199 Rn. 13b): Im vorliegenden Fall sind im nicht näher eingrenzbaren Zeitraum der Jahre 2003/2004 die streitgegenständlichen Arbeiten, insbesondere das Aufbringen der Betonfläche,  jedenfalls durch die Beklagten zu 3) und 4) erfolgt.

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Dass die Arbeiten in diesem Zeitraum vorgenommen worden sind, hat die Klägerin nicht bestritten; soweit die Beklagten zu 3) und 4) ursprünglich vorgetragen haben, dass die Arbeiten im Sommer 2005 vorgenommen worden seien, haben sie diesen Vortrag später korrigiert.

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(2)

42

Entgegen der Ansicht der Klägerin ist nicht auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem die Arbeiten an der Terrasse endgültig eingestellt worden sind. Die Klägerin hat mit der Berufungsbegründung geltend gemacht, dass die Eigentümer erst den unfertigen Zustand als bauliche Veränderung ansehen würden und daher der Beseitigungsanspruch erst in diesem Moment entstanden sei.

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Entscheidend für das Entstehen des Anspruchs ist jedoch, wann die tatbestandlichen Voraussetzungen vorliegen. Dies ist bereits mit Vornahme der nicht zu duldenden baulichen Veränderung der Fall. Die bauliche Veränderung liegt nicht in der „Nichtfertigstellung“ der Terrasse, sondern vielmehr in dem Anlegen der umgestalteten Fläche.

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bb)

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Spätestens im Verlauf des Jahres 2005 hatte der Verwalter der Klägerin, dessen Wissen sich die Klägerin in diesem Zusammenhang zurechnen lassen muss, Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen sowie der Person des Schuldners.

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(1)

47

Die Klägerin muss sich das im Jahr 2005 erlangte Wissen ihres Verwalters zurechnen lassen.

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(a)

49

In analoger Anwendung von § 166 Abs. 1 BGB sind dem Geschäftsherrn auch Kenntnis und Kennenmüssen von sog. Wissensvertretern zuzurechnen, die ohne Vertretungsmacht eigenverantwortlich für den Geschäftsherrn handeln. Wissensvertreter ist jeder, der nach der Arbeitsorganisation des Geschäftsherrn dazu berufen ist, im Rechtsverkehr als dessen Repräsentant bestimmte Aufgaben in eigener Verantwortung zu erledigen und die dabei anfallenden Informationen zur Kenntnis zu nehmen und ggf.  weiterzugeben (vgl. Ellenberger in: Palandt, 72. Auflage 2013, § 166 Rn. 6 m.w.N.).

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Vorliegend ergibt sich die Stellung des Verwalters als Wissensvertreter in Bezug auf die Kenntnis von baulichen Veränderungen aus dem Umstand, dass der Verwalter gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG im Innenverhältnis sowohl den einzelnen Wohnungseigentümern als auch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber verpflichtet ist, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

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Die sich für den Verwalter im Zusammenhang mit der Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Verpflichtungen schließen insbesondere die Pflicht ein, das gemeinschaftliche Eigentum regelmäßig daraufhin zu kontrollieren, ob Maßnahmen zur Instandsetzung oder Instandhaltung erforderlich sind. Dabei ist der Verwalter grundsätzlich nicht verpflichtet, erforderliche Kontrollen in eigener Person durchzuführen. Vielmehr wird in aller Regel damit im Rahmen eines Wartungsvertrags ein Fachunternehmen zu beauftragen sein. Ob ein entsprechender Wartungsvertrag abgeschlossen wird, haben die Wohnungseigentümer und nicht der Verwalter zu entscheiden. Letzterer hat jedoch die Wohnungseigentümer auf die Möglichkeit und gegebenenfalls die Notwendigkeit eines solchen Wartungsvertrags hinzuweisen (vgl. BayObLG, Beschluss vom 02.06.1999, NZM 1999, 840).

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Wenn der Verwalter aber zur regelmäßigen Kontrolle des gemeinschaftlichen Eigentums – wenn auch unter dem Gesichtspunkt der Kontrolle der Notwendigkeit von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung – verpflichtet ist und in diesem Zusammenhang sogar Vertreter der Gemeinschaft ist, dann ist als „Minus“in dieser Verpflichtung die Aufgabe des Verwalters enthalten, im Zusammenhang mit der Kontrolle auf erforderliche Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung ebenfalls darauf zu achten, ob bauliche Veränderungen am Gemeinschafts- oder Sondereigentum vorgenommen wurden; jedenfalls dann, wenn sie – wie hier – offenkundig sind (so auch Sauren/Rupprecht, NZM 2002, 585;  LG Saarbrücken, Beschluss vom 24.10.2008, BeckRS 2011, 12816; vgl. auch Lakkis in Juris-PK, § 199 BGB Rdnr. 66 und OLG Zweibrücken, NJOZ 2012, 1966; a.A.: Bub/Bernhard, Anmerkung zum Beschluss des OLG München vom 07.02.2007, FD-MietR 2007, 215360 und Bub in Staudinger, 13. Bearbeitung 2005, § 22 WEG Rn. 249).

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(b)

54

Der Verwalter hätte – aufgrund der Verpflichtung, das gemeinschaftliche Eigentum regelmäßig auf die Notwendigkeit von Instandhaltung- und Instandsetzungsmaßnahmen zu kontrollieren – spätestens im Laufe des Jahres 2005 – nach nicht bestrittener Beendigung der Baumaßnahme in den Jahren 2003 und 2004 – die vorgenommenen baulichen Veränderungen bemerken müssen; spätestens hatte er Kenntnis aufgrund der von den Beklagten dargelegten Feuchtigkeitsmessung am 22.07.2005. Dem diesbezüglichen Vortrag ist die Klägerin nicht hinreichend entgegengetreten. Das pauschale Bestreiten des substanzhaltigen Vortrags der Beklagten im Schriftsatz vom 15.07.2010 ist nicht ausreichend.

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3.

56

Die Kammer hat die Revision zugelassen, da die Rechtssache hinsichtlich der umstrittenen Frage der Zurechnung des Wissens des Verwalters in Bezug auf eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der Kenntnisnahme von baulichen Veränderungen grundsätzliche Bedeutung hat, § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

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4.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708 Nr. 10, 711 ZPO.