Landgericht Dortmund, 6 O 494/10

Tatbestand

Die Kläger begehren von der Beklagten Schadensersatz aufgrund einer Falschberatung wegen eines Wohnungskaufs.

Die Kläger wurden im Oktober 2007 von der Beklagten in ihrer Wohnung telefonisch kontaktiert mit der Aussicht auf erhebliche Steuerrückzahlungen / Ersparnisse. Die Parteien vereinbarten einen Termin im Haus der Kläger für den 20.10.2007, in dessen Verlauf dem Mitarbeiter der Beklagten Gehaltsnachweise und Steuerbescheide der Kläger von 2005 und 2006 ausgehändigt wurden.

Am 25.10.2007 fand ein weiterer Beratungstermin in den Geschäftsräumen der Beklagten statt.

Am 31.10.2007 fand ein 3. Beratungstermin in den Geschäftsräumen der Beklagten statt. Die Mitarbeiter der Beklagten schlugen den Klägern vor, eine denkmalgeschützte Immobilie in M zu erwerben. Die Kläger erhielten ein Prospekt und eine Musterberechnung für den Erwerb der Immobilie.

Noch am 31.10.2007 schlossen die Kläger vor dem Notar Q in E, Urk.-Nr. 248/2007, ein Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrages über einen Miteigentumsanteil 110,88 / 1000 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung, einem Abstellraum und einem Kellerraum, im Aufteilungsplan mit Nr. 6 bezeichnet, für das Objekt W1 in M zu einem Kaufpreis in Höhe von 152.200,00 € ab.

Die Verkäuferin, J mbH, nahm das Angebot mit notarieller Urkunde vom 21.11.2007 des Notars O in C, Urk.-Nr. 2718/2007, an.

Die Beklagte vermittelte den Klägern noch eine Finanzierung über 10.000,00 € bei der X, auf die die Kläger monatlich Zinsen in Höhe von 64,28 € leisten; eine Tilgung fällt bisher nicht an.

Die Beklagte vermittelte zudem eine Finanzierung durch die H Bank X2, die zwischenzeitlich ihre Banklizenz zurückgegeben hat.

Die Kläger zahlten zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages noch ihr selbstgenutztes Eigenheim mit monatlich 1.087,97 € sowie einen weiteren Kredit mit monatlich 202,40 € ab.

Mit Schreiben vom 02.07.2010 forderten die Kläger die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 26.07.2010 zur Anerkennung der Schadensersatz / Freistellungsverpflichtung auf.

Mit Schreiben der Prozessbevollmächtigten vom 03.08.2010 wies die Beklagte den Anspruch zurück.

Die Kläger vermieteten die Wohnung mit Mietvertrag vom 07.08.2008 ab dem 01.03.2009.

Die Kläger behaupten, ihnen sei erklärt worden, dass keinerlei Kapitaleinsatz nötig sei und man die Immobilie nach 10 Jahren mit Gewinn weiterveräußern könne.

Im Termin vom 25.10.2007 sei nur darüber gesprochen worden, dass man „Leute aussuche, die es verdienten Steuern zu sparen“.

Erstmals im Termin vom 30.10.2007 sei den Klägern erklärt worden, dass die einzige Möglichkeit Geld zu verdienen, die Investition in Immobilien sei. Auf den Hinweis der Kläger, dass sie keinen finanziellen Spielraum hätten, sei ihnen erklärt worden, dass kein eigenes Geld einzusetzen sei.

Im Gespräch am 31.10.2007 sei ihnen der Entwurf eines Notarvertrages gezeigt worden. Auf dem anschließenden Weg zum Notar am gleichen Abend sei ihnen mehrfach erklärt worden, dass sie auf die Nachfrage des Notars, ob sie den Entwurf schon länger als 2 Wochen gehabt hätten, mit ja antworten sollen.

Die Kläger seien Normalverdiener und würden knapp 70.000,00 € Jahreseinkommen erzielen.

Der Beklagten habe klar sein müssen, dass keine andere Bank die Finanzierung der Eigentumswohnung übernommen hätte.

Der Beklagten sei auch bekannt gewesen, dass der Kaufpreis überhöht sei. Ein Weiterverkauf der Wohnung sei lediglich mit weit weniger als der Hälfte des Einstandspreises möglich. Die Wohnung sei quasi unverkäuflich.

Allein die Empfehlung der Anlage bei der finanziellen Situation der Kläger stelle eine vorsätzliche Falschberatung mit dem Zweck der Provisionserzielung dar.

Den Kläger sei ein Schaden in Höhe von 26.640,93 € entstanden. Dieser setze sich aus den angefallenen Kosten und den zu leistenden Finanzierungsraten beider Banken unter Anrechnung der erhaltenen Mietzahlungen zusammen (vgl. Anlage K 9).

Den Klägern sei bisher kein Steuervorteil zugeflossen. Die Bescheinigung für das Finanzamt bzgl. des Denkmalschutzes sei ihnen erst Ende Oktober 2011 übermittelt worden. Insofern bleibe abzuwarten, ob und in welcher Höhe Steuervorteile anfallen.

Die Kläger bestreiten, dass im Angebotszeitpunkt Steuern von monatlich über 500,00 € hätten eingespart werden können; die Schätzung der Steuerersparnis sei illusorisch.

Das Gericht hat am 30.09.2011 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom gleichen Tag ein Versäumnisurteil erlassen, mit dem die Beklagte verurteilt worden ist, an die Kläger 26.640,93 € nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 08.06.2011 zu zahlen und mit dem ferner festgestellt worden ist, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Klägern auch den ab 01.11.2010 entstehenden Schaden zu ersetzen, der ihnen dadurch entstanden ist oder künftig noch entstehen wird, dass sie die Eigentumswohnung W1 (Wohnungseinheit 9), M, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Leipzig von T, Blatt #### erworben haben, insbesondere den Saldo zwischen dem Finanzierungsaufwand für die Eigentumswohnung sowie dem Hausgeld und Sonderumlagen einerseits und den Mieteinnahmen der genannten Eigentumswohnung andererseits zu erstatten.Gegen das der Beklagten am 18.10.2011 zugestellte vorstehend bezeichnete Versäumnisurteil des Gerichts hat die Beklagte mit Schriftsatz vom 20.10.2011, eingegangen bei Gericht am 24.10.2011 Einspruch eingelegt.

Die Kläger beantragen nunmehr,

das Versäumnisurteil vom 30.09.2011 mit folgender Maßgabe aufrechtzuerhalten:

- die Verurteilung zur Zahlung des Betrages in Höhe von 26.640,93 € nebst Zinsen aufrechtzuerhalten Zug um Zug gegen Übereignung der Eigentumswohnung M – W1, eingetragen im Grundbuch des AG Leipzig von T Blatt ###

- der Feststellungstenor wird am Ende mit der Maßgabe ergänzt, dass … abzüglich steuerlicher Vorteile, die sich aus dem Erwerb für die Beklagten ergeben haben, insbesondere gem. § 7 i EStG.

Die Beklagte beantragt,

das Versäumnisurteil des Landgerichts Dortmund vom 30.09.2011, zugestellt am 18.10.2011 aufzuheben und die Klage als auch die weitergehende Klage abzuweisen.

Die Beklagte bestreitet zunächst die Zulässigkeit des Feststellungsantrags. Die Kläger könnten bis zur Klageerhebung zumindest den eingetretenen Schaden beziffern.

Zudem sei der beschriebene Saldo des Feststellungsantrags nicht mit einem möglichen Schaden deckungsgleich, da Steuervorteile nicht berücksichtigt seien.Bei dem Objekt handele es sich um ein Denkmalschutzobjekt, so dass die besondere Abschreibung gem. § 7i EStG anfalle (ca. 80% des Kaufpreises), die in den folgenden 11 Jahren mit über 90% steuerlich geltend gemacht werden könne.

Die Beklagte bestreitet, dass ein Mitarbeiter den Klägern erhebliche Steuerrückzahlungen bzw. -ersparnisse in Aussicht gestellt habe. Zudem handele es sich dabei wenn um eine Anpreisung.

Weiter wird bestritten, dass den Klägern erklärt worden sei, dass keinerlei Kapitaleinsatz erforderlich sei und die Immobilie nach 10 Jahren mit Gewinn veräußert werden könne.

Auch wird bestritten, dass die Beklagte erklärt habe, dass die Notar- und Grunderwerbskosten übernommen würden. Dies stehe im ausdrücklichen Widerspruch zu den vertraglichen Regelungen.

Eine Falschberatung läge insgesamt nicht vor.

Die Kläger hätten am 25.10.2007 bereits einen Vermittlungsauftrag für einen Sachwert in Höhe von 120.000,00 € erteilt, der auch das Einverständnis der Kläger beinhalte, für den Verkäufer tätig zu werden. Zudem hätten die Kläger auch einen Reservierungs- und Vermittlungsauftrag für ein Wohnobjekt in M zu der Investitionssumme von 120.000,00 € erteilt. Gleichfalls sei hierin ein Auftrag an die Beklagte enthalten, eine Kaufpreisfinanzierung zu beschaffen.

Die Beklagte bestreitet auch, dass den Klägern auf der Grundlage des Einkommens keine andere Bank den Immobilienerwerb finanziert hätte.Die Beklagte überprüfe grundsätzlich nicht, ob eine Finanzierbarkeit gegeben sei; dies sei Aufgabe des Finanzvermittlers bzw. der finanzierenden Bank.

Der Kaufpreis sei auch nicht überhöht.

Das Gericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 17.02.2012 (Blatt 94 f. der Gerichtsakte) Beweis erhoben durch die uneidliche Zeugenvernehmung des Zeugen N im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 07.09.2012. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift der mündlichen Verhandlung vom 07.09.2012 (Blatt 119 ff. der Gerichtsakte) vollumfänglich Bezug genommen.

Im Hinblick auf den weiteren Sachvortrag der Parteien wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vollumfänglich Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Das Versäumnisurteil des Gerichts vom 30.09.2011 war aufzuheben und die Klage insgesamt abzuweisen. Die insofern zwar zulässige Klage ist indes vollumfänglich nicht begründet.

I.Den Klägern steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Zahlung von 26.640,93 € wegen Falschberatung gem. §§ 280 ff BGB zu.

Eine Pflichtverletzung der Beklagten im Rahmen eines zwischen den Parteien geschlossenen Beratungsvertrages haben die insofern darlegungs- und beweisbelasteten Kläger nicht beweisen können.

Soweit sich die Kläger im Hinblick auf eine von ihnen eingewandte Falschberatung durch die Beklagte darauf berufen, dass die Mitarbeiter der Beklagten ihnen erklärt hätten, dass bei dem Erwerb der Immobilie kein eigenes Geld einzusetzen sei und dass das Objekt nach 10 Jahren gewinnbringend veräußert werden könne, konnten die Kläger eine dem entsprechende Falschberatung nicht beweisen.Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme ergibt sich zur Überzeugung des Gerichts eine Falschberatung seitens der Beklagten nicht. Der von den Klägern benannte Zeuge N hat vielmehr in seiner uneidlichen Vernehmung bekundet, dass er sich im Einzelnen an den Inhalt einer Beratung der Kläger nicht mehr erinnern kann. Er hat indes jedoch angegeben, dass er, „wenn er mit Kunden gesprochen habe, sich immer auf den Inhalt der Berechnung (= Musterberechnung) bezogen habe.“ Der Zeuge hat ebenfalls glaubwürdig und nachvollziehbar bekundet, dass er sich daran, dass er den Klägern gegenüber erklärt haben soll, dass sie gar nichts aufwenden müssten und sich das Objekt zuzusagen aus Erträgen und Steuerersparnissen selbst trage, nicht erinnern kann. Jedenfalls gab der Zeuge nachvollziehbar und in sich schlüssig an, dass er sich bei den von ihm geführten Beratungsgesprächen stets auf die vorgelegene Musterberechnung berufen hat.

Der Zeuge N hat weiter nachvollziehbar und glaubwürdig bekundet, dass er zwar gegenüber Kunden auch Angaben zur Veräußerbarkeit gemacht hat. Dabei hat der Zeuge erklärt, dass er üblicherweise erklärt hat, dass „die Immobilien veräußerlich sind, und zwar mit Aufschlägen von 1 oder 2 %, sofern Inflation und Wertsteigerung mitspielen.“ Dem entgegen hat der Zeuge N angegeben, dass er nicht erklärt habe und dies auch nicht habe erklären können, dass ein Objekt auf jeden Fall nach 10 Jahren mit Gewinn zu veräußern sei.

Der Zeuge hat die Geschehnisse und seine üblichen Vorgänge bei Beratungsgesprächen glaubwürdig und nachvollziehbar dargelegt und auch kundgetan, dass er sich an die Einzelheiten nicht mehr erinnert. Dies ist indes bei dem vorliegenden Zeitablauf nicht untypisch, so dass aufgrund der getätigten Aussage für das Gericht keine Anhaltspunkte vorlagen an der Glaubwürdigkeit des Zeugen zu zweifeln. Die Aussage des Zeugen war in sich geordnet, nachvollziehbar und schlüssig.

Dies trägt auch den weiteren Inhalt der Aussage des Zeugen. Der Zeuge hat ferner angegeben, dass er zwar den Notartermin vorbereitet habe; Entwürfe hat er indes an die Kläger nicht herausgegeben. Dies müsste nach den Angaben des Zeugen ein Herr F veranlasst haben. Auch gab der Zeuge an, den Klägern gegenüber nicht geraten zu haben, auf die Frage des Notars, ob sie die Vertragsentwürfe schon länger als 2 Wochen gesehen hätten, mit „ja“ zu antworten. Auch aus diesem von den Klägern nur pauschal aufgestellten Aspekt, lässt sich nach der durchgeführten Beweisaufnahme auch insofern keine Grundlage für eine Falschberatung der Kläger oder eine sonstige Pflichtverletzung der Beklagten aus dem Beratungsvertrag herleiten.

Letztlich lässt sich auch aus der Behauptung der Kläger, dass das Objekt quasi unverkäuflich sei, da max. ein Wert von unter der Hälfte des Einstandswertes zu erzielen sei, keine Falschberatung oder sonstige Pflichtverletzung der Beklagten aus dem Beratungsvertrag herleiten. Eine Pflichtverletzung wäre nur dann anzunehmen, wenn die Beklagte zur Veräußerbarkeit entgegenstehende Tatsachen in der Beratung durch ihren Vermittler behauptet hätte. Dies ergibt sich jedoch aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme gerade nicht. Insofern gilt das Obige. Auf den tatsächlich zu erzielenden Veräußerungswert der Immobilie kommt es daher nicht an.

Mangels tragfähigen Hauptsacheanspruchs scheidet auch ein Anspruch der Kläger auf die geltend gemachten Zinsen aus.

II.Den Klägern steht gegen die Beklagte aus den obigen Erwägungen auch kein Anspruch auf Feststellung zu, dass die Beklagte verpflichtet sei, den Klägern auch den ab dem 01.11.2010 entstehenden Schaden zu ersetzen, der ihnen dadurch entstanden ist oder noch entsteht, dass sie die streitgegenständliche Eigentumswohnung erworben haben.

Der Feststellungsantrag ist zwar entgegen der Einwendung der Beklagten zulässig, da die Kläger ihren Leistungsantrag bis zur Klageerhebung vollumfänglich beziffert haben und den Klägern im Hinblick auf einen darüber hinausgehenden Schaden ein Feststellungsinteresse zukommt. Indes ist auch der Feststellungsantrag nicht begründet.

Den Klägern steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Schadenersatz wegen einer Pflichtverletzung aus dem Beratungsvertrag, der die beantragte Feststellung tragen würde, zu. Auch insofern besteht aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme nach den obigen Ausführungen – auf die zur Vermeidung von Wiederholungen vollumfänglich verwiesen wird – keine Pflichtverletzung der Beklagten aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Beratungsvertrag.

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus §§ 91 Abs. 1, 95 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708, 709 S. 1 ZPO.

Beschluss:

Der Streitwert für den Rechtsstreit wird auf 146.640,93 € festgesetzt, davon auf 120.000,00 € für den Feststellungsantrag zu Ziffer 3.