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Tatbestand

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I.

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Der Beklagte erwarb zusammen mit seiner damaligen Ehefrau das im Grundbuch von X Bl. ### eingetragene bebaute Grundstück C in X. Mit notarieller Urkunde vom 23.08.1994 bestellten sie eine Grundschuld in Höhe von 400.000,00 DM zugunsten der Stadtsparkasse X zur Sicherung eines entsprechenden Darlehens. Hierbei unterwarfen sie sich der dinglichen Zwangsvollstreckung. Zudem hatten sie auch die persönliche Haftung übernommen und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen unterworfen. Über das Vermögen des Beklagten wurde im Jahr 2007 das Insolvenzverfahren eröffnet. Das Eigentum des Beklagten wurde durch den Insolvenzverwalter auf die mittlerweile geschiedene Ehefrau übertragen.

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Auf Antrag der Sparkasse X ordnete das Amtsgericht Lünen mit Beschluss vom 08.06.2009 (Az. 023 L 035/08) aufgrund der vollstreckbaren Ausfertigung der notariellen Urkunden des Notars Q vom 23.08.1994 und 16.10.1995 die Zwangsverwaltung des o. g. Grundstückes an. Die Klägerin wurde zur Zwangsverwalterin bestellt.

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Der Beklagte bewohnt die Wohnung im Erdgeschoss des zwangsverwalteten Grundstückes unentgeltlich. Zu seinen Gunsten ist seit dem 11.09.2007 – also zeitlich nach Eintragung der Grundschuld – ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungsrecht eingetragen.

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Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin die Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie eine Nutzungsentschädigung ab dem 01.06.2009. Mit Schreiben vom 07.07.2009 verlangte die Klägerin vom Beklagten eine monatliche Nettonutzungsentschädigung in Höhe von 5,00 €/qm zzgl. Vorauszahlungen auf die Nebenkosten von 1,50 €/qm ab dem 01.06.2009. Insgesamt wurde eine monatliche Bruttonutzungsentschädigung von 650,00 € geltend gemacht, wobei die Klägerin ursprünglich davon ausging, die Wohnung sei 100 qm groß. Mittlerweile besteht Einigkeit darüber, dass die Wohnung lediglich 95 qm groß ist. Mit Schreiben vom 25.08.2009 kündigte die Klägerin das Nutzungsverhältnis und forderte den Beklagten unter Fristsetzung zum 23.09.2009 auf, die Wohnung zu räumen und in vertragsgemäßem Zustand zu übergeben. Zudem wurde er zum Ausgleich des Zahlungsrückstandes bis zum 08.09.2009 aufgefordert. Der Beklagte räumte weder die Wohnung noch zahlte er den geforderten Betrag.

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Die Klägerin ist der Auffassung, sie könne eine Nutzungsentschädigung vom Beklagten verlangen. Die unentgeltliche Nutzungsvereinbarung zwischen dem Beklagten und der Schuldnereigentümerin sei als Leihvertrag über Wohnraum einzuordnen. Die Klägerin könne daher die Wohnung gem. § 604 BGB zurückverlangen oder die Überlassung gegen Entgelt verlangen. Sie behauptet, die von ihr festgesetzte Nutzungsentschädigung sei ortsüblich und angemessen.

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Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen,

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1. die von ihm genutzte Wohnung im EG des Hauses C in X zu räumen und an die Klägerin in vertragsgemäßem Zustand herauszugeben,

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2. an die Klägerin 3.250,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz aus 650,00 € seit dem 05.06.2009, seit dem 04.07.2009, seit dem 05.08.2009, seit dem 04.09.2009 und seit dem 06.10.2009 zu zahlen,

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3. an die Klägerin eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 650,00 €, beginnend ab dem 01.11.2009, fällig jeweils zum 3. Werktag des Monats, bis zur Räumung der im Klageantrag zu Ziff. 1.) genannten Wohnung zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er vertritt die Auffassung, eine Nutzungsentschädigung sei vom Beklagten nicht zu zahlen. Auch sei er nicht zur Räumung verpflichtet.

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Er behauptet, der Gläubigerin sei bekannt gewesen, dass ein Wohnrecht zugunsten des Beklagten eingeräumt werden sollte. Es sei daher treuwidrig, nun eine Nutzungsentschädigung zu verlangen.

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Hinsichtlich des weitergehenden Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist größtenteils begründet.

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1.

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Die Klägerin kann gem. § 985 BGB von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe der von ihm benutzten Wohnung verlangen, da er kein Recht zum Besitz hat. Zwar hatte der Beklagte zunächst gegenüber der Eigentümerin ein Recht zum Besitz aufgrund der unentgeltlichen Nutzungsvereinbarung. Ab Anordnung der Zwangsverwaltung steht jedoch der Klägerin als Zwangsverwalterin das Recht zu, die unentgeltlich überlassenen Räume jederzeit wieder in Besitz zu nehmen, wenn dafür keine Nutzungsvergütung gezahlt wird (vgl. LG Mannheim WuM 1969, 42, 43). Zwischen dem Beklagten und der Schuldnereigentümerin war zwar vereinbart worden, dass der Beklagte die Wohnung unentgeltlich nutzen kann. Diese Vereinbarung ist für die Zwangsverwalterin jedoch nicht bindend. Gem. § 152 Abs. 2 ZVG sind nur Miet- oder Pachtvertrage, die vor der Beschlagnahme geschlossen wurden, auch dem Verwalter gegenüber wirksam. Auf sonstige Verträge findet § 152 Abs. 2 ZVG jedoch keine Anwendung. Der Beklagte weigert sich, eine Nutzungsentschädigung zu zahlen, so dass die Klägerin befugt ist, die Wohnung in Besitz zu nehmen.

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Auch das für den Beklagten eingetragene Wohnungsrecht stellt gegenüber der Klägerin kein Recht zum Besitz dar. Das Wohnungsrecht gem. § 1093 BGB ist eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit mit nießbrauchsähnlicher Gestaltung (Palandt, BGB-Kommentar, 10. Aufl. 2010, § 1093 Rn. 1). Nach der erfolgten Anordnung der Zwangsverwaltung stehen Besitz und Verwaltung jedoch dem Zwangsverwalter zu, wenn der die Zwangsverwaltung betreibende Gläubiger dem Wohnungsrecht im Rang vorgeht und ein Titel gegen den Wohnungsberechtigten auf Duldung der Zwangsverwaltung vorliegt (Stöber, Kommentar zum Zwangsversteigerungsgesetz, 2009, § 146 Rn. 4.5). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Sowohl der Nießbraucher als auch der Grundpfandgläubiger sind Inhaber dinglicher Rechte, die auf demselben Grundstück lasten. Ihr Rangverhältnis richtet sich nach § 879 BGB (BGH NJW 2003, 2164 m. w. N.), wenn nicht eine davon abweichende Bestimmung in das Grundbuch eingetragen ist (§ 879 Abs. 3 BGB). Die Grundschuld, aus der vorliegend die Zwangsverwaltung betrieben wird, geht aufgrund der früheren Eintragung dem Wohnungsrecht des Beklagten im Range vor. Es liegt außerdem ein Titel auf Duldung der Zwangsverwaltung vor, da der Beklagte sich im Rahmen der Grundschuldbestellung sowohl der persönlichen als auch der dinglichen Zwangsvollstreckung unterworfen hat (Ziff. 2 und 3 der Urkunde vom 23.08.1994).

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Die Geltendmachung des Anspruchs ist auch nicht treuwidrig. Die Klägerin hat im Rahmen ihrer Aufgaben dafür zu sorgen, dass aus dem zwangsverwalteten Grundstück die gerechtfertigten Einnahmen erzielt werden. Durch diese Einnahmen sollen die Gläubiger befriedigt werden. Auch wenn die Gläubigerin Kenntnis von der finanziellen Situation des Beklagten zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung an die Ehefrau gehabt haben sollte, stünde dies der Geltendmachung des Anspruchs folglich nicht entgegen.

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2.

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Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung einer angemessenen Nutzungsentschädigung gem. §§ 987, 988 BGB i. V. m. § 152 Abs. 1 ZVG.

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Der Zwangsverwalter hat gem. § 152 Abs. 1 ZVG das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen. Er hat das Grundstück wie ein ordentlich wirtschaftender Eigentümer zu verwalten. Er hat Ansprüche wegen einer rechtsgrundlosen Nutzung gem. §§ 987, 988 BGB geltend zu machen (Stöber, a. a. O., § 152 Rn. 12.7; BGH NJW-RR 2003, 1308; BGH NJW-RR 2007, 265). Hierzu gehört auch, dass er für die Benutzung von Räumen den sonst üblichen Mietzins verlangt, wenn der Eigentümer aus Gefälligkeit oder sonstigen subjektiven Gründen auf diese Einnahmen verzichtete (LG Mannheim WuM 1969, 42, 43). Nachdem das Grundstück von der Klägerin als Zwangsverwalterin in Besitz genommen wurde, war es daher im Interesse der Gläubiger ihre Pflicht, für die Nutzung der Wohnung eine angemessene Vergütung zu verlangen. Der Beklagte ist demzufolge gem. §§ 987, 988 BGB verpflichtet, die Nutzungsvorteile, die er durch den Gebrauch der Wohnung zog und zieht, an die Klägerin in der Höhe zu bezahlen, die sonst ein Mieter durch den dort üblichen Mietzins zu vergüten hätte.

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Im Hinblick auf die Höhe der geforderten Nutzungsentschädigung einschließlich Nebenkostenvorauszahlung behauptet die Klägerin, diese sei ortsüblich und angemessen. Dieser Vortrag wurde lediglich pauschal durch den Beklagten bestritten. Dieses pauschale Bestreiten ist als unsubstantiiert zurückzuweisen. Hierauf ist der Beklagte auch bereits durch Schriftsatz der Klägerin vom 12.07.2010 hingewiesen worden, so dass ein richterlicher Hinweis gem. § 139 ZPO entbehrlich war.

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Zwischen den Parteien bestand anfangs Uneinigkeit hinsichtlich der Größe der Wohnung. Die Klägerin hatte zunächst behauptet, die Wohnung sei 100 qm groß, worauf sie auch die Berechnung der Nutzungsentschädigung stützte. Mittlerweile ist zwischen den Parteien jedoch unstreitig, dass die Wohnung lediglich 95 qm groß ist. Legt man diese Wohnungsgröße zugrunde, ergibt sich eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 617,50 € (95 x 6,50 €).

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Für den mit dem Klageantrag zu 2.) geltend gemachten Zeitraum von fünf Monaten (Juni bis Oktober 2009) ergibt sich bei Zugrundelegung der zuvor genannten monatlichen Nutzungsentschädigung insgesamt ein Anspruch in Höhe von 2.922,83 €. Für den Monat Juni 2009 kann die Klägerin lediglich eine Entschädigung in Höhe von 452,83 € (617,50 € – 164,67 €) verlangen, da sie erst mit Beschluss vom 08.06.2009 zur Zwangsverwalterin bestellt worden ist und auch erst ab diesem Zeitpunkt eine Nutzungsentschädigung fordern kann und nicht wie vorgetragen ab 01.06.2009. Der Anspruch für Juli bis Oktober beträgt 2.470,00 € (4 x 617,50 €).

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Für den mit dem Klageantrag zu 3.) geltend gemachten Anspruch gilt folgendes: Für den Zeitraum November 2009 bis zur Räumung der streitgegenständlichen Wohnung hat die Klägerin einen Anspruch auf eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 617,50 €. Fällig wird dieser Anspruch zu Beginn, spätestens am dritten Werktag eines Monats. Dies folgt daraus, dass der Zwangsverwalter die ortsübliche Miete verlangen kann. Zur Ortsüblichkeit gehört neben einer Nebenkostenvorauszahlung auch, dass die Miete zu Beginn bzw. spätestens am dritten Werktag eines Monats zu zahlen ist.

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Soweit die Klägerin einen darüber hinausgehenden Zahlungsanspruch geltend gemacht hat, beruht dies darauf, dass sie bei ihrer Berechnung ursprünglich von einer Wohnungsgröße von 100 qm ausgegangen war. Insofern war die Klage abzuweisen.

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3.

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Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB, die grundsätzlich auch auf gesetzliche Schuldverhältnisse, die aus sachenrechtlichen Tatbeständen entstehen, anwendbar sind (Palandt, a. a. O., § 286 Rn. 4). Dies folgt auch aus § 990 Abs. 2 BGB, wonach eine weitergehende Haftung des Besitzers wegen Verzuges unberührt bleibt. Gem. § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB, der nach den obigen Erörterungen zur Fälligkeit des Entschädigungsanspruchs konsequenterweise Anwendung findet, war eine Mahnung daher vorliegend entbehrlich.

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4.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1, 2 ZPO.