T a t b e s t a n d

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Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin einer Wohnung im Hause W-bach ## in E. Die Wohnung der Klägerin befindet sich im Erdgeschoss. Ihr Ehemann ist Verwalter. Der Beklagte zu 1.) war Eigentümer der zweiten Wohnung im Dachgeschoss, der Beklagte zu 2.) war Mieter dieser Wohnung. Die Klägerin verlangt Schadensersatz, weil Wasser aus der Dachloggia der Wohnung des Beklagten zu 2.) in ihre Wohnung eingedrungen sein soll und die Hausfassade ebenfalls beschädigt worden sei durch den Wasserschaden.

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Bereits im Jahre 1998 / 1999 trat ein Wasserschaden auf. Zu diesem Zeitpunkt war Eigentümerin der Dachgeschosswohnung die Stiefmutter des Beklagten zu 2.). Die Versicherung zahlte die Reparaturkosten der Wohnung der Klägerin. Der Ehemann der Klägerin installierte ein Notabflussrohr.

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Unter dem 30.09.2002 schrieb der Ehemann der Klägerin als Hausverwalter den Beklagten zu 1.) an, teilte ihm die Nebenkostenabrechnung mit und wies auf Folgendes hin:

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1.              „Durch die Nichtreinigung des Abflusses der Dachloggia

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der Wohnung L ist ein erheblicher Schaden am Gebäude entstanden, des Weiteren ist noch mit Folgeschäden zu rechnen. Bisher wurde der Schaden von der Haftpflichtversicherung des Herrn L beglichen.

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Dieser Abfluss der Dachloggia ist ein absoluter Schwachpunkt, wenn dieser nicht regelmäßig gereinigt wird. Als Verwalter weise ich vordringlich darauf hin, eine entsprechende Haftpflichtversicherung abzuschließen.

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2.              An der Außenfläche des Bereichs der Dachloggia ist

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Feuchtigkeit in das Mauerwerk gedrungen. Durch Frosteinwirkung sind Abplatzungen in der Außenfassade zu sehen. Die Haftpflichtversicherung des Herrn L weigert sich dieses anzuerkennen. Ich bitte die Versammlungsmitglieder darüber abzustimmen, ob gegebenenfalls ein Gutachter bestellt werden soll...“

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Am 19.08.2002 hatte der Beklagte zu 1.) den Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren für die Eigentumswohnung im Dachgeschoss erhalten. Am 22.11.2002 verkaufte der Beklagte zu 1.) die Wohnung an die Streitverkündeten Eheleute S. Diese zogen am 15.03.2003 nach Auszug des Beklagten zu 2.) ein.

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Am 22.12.2002 kam es zu dem hier streitigen Wasserschaden. An diesem Tag, einem Sonntag, rief der Ehemann der Klägerin bei dem Beklagten zu 1.) an und teilte ihm mit, dass Wasser von der Decke tropfe. Der Beklagte zu 1.) und der Zeuge T begaben sich sodann in die Wohnung des Beklagten zu 2.) und stellten fest, dass auf der Dachterrasse klares Wasser stand. Das Wasser wurde vom Beklagten zu 1.) mit Hilfe eines Löffels zum Abfluss gebracht indem das Abflussrohr von Schmutz und Blättern gereinigt wurde.

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Mit einem Schreiben vom 26.12.2002 (Blatt 4 d.A.) teilte der Beklagte zu 1.) dem Beklagten zu 2.) mit, dass die eingetretene Überschwemmung auf einen Wartungsschaden zurückzuführen sei, hervorgerufen durch mangelnde Reinigung des Terrassenabflusses. Die Firma I Baugesellschaft mbH erstellte unter dem 03.03.2003 einen Kostenvoranschlag in Höhe von 5.800,00 € netto für den Innenbereich und von 3.850,00 € für den Außenbereich. Mit Schreiben vom 13.03.2003 forderte die Klägerin durch ihre Anwälte den Beklagten zu 1.) auf, Schadensersatz in Höhe von 11.194,00 € zu zahlen (Blatt 9). Nach einem weiteren Kostenvoranschlag der Firma N GmbH vom 20.12.2004 betrug der Schaden im Innenbereich nur 3.360,00 € und für den Außenbereich 2.820,00 €. Mit Eigentümerversammlung vom 24.01.2005 (Blatt 85 d.A.) wurde die Klägerin ermächtigt, den Schaden an der Fassade auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft in eigenem Namen geltend zu machen.

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Die Klägerin behauptet, der Wasserschaden sei verursacht worden durch unterlassene Reinigung des Abflusses der Terrasse durch den Mieter L, also den Beklagten zu 2.). Die Klägerin meint, der Beklagte zu 2.) sei Erfüllungsgehilfe des Beklagten zu 1.). Sie behauptet, der Zeuge T habe den Beklagten zu 2.) nach dem 1998 aufgetretenen Wasserschaden eindringlich dazu ermahnt, den Abfluss ständig und zwar vorbeugend zu reinigen. Er habe sogar angeboten, dies für ihn turnusgemäß zu erledigen und zwar kostenlos. In 20 Jahren seien nur zwei Wasserschäden aufgetreten, die jeweils auf einen verstopften Abfluss zurückzuführen seien. Der Abfluss sei mit einem Sieb abgedeckt. Das Wasser könne über den Schwachpunkt Türschwelle unter den Estrich laufen und dann zum Austritt an der Decke der Wohnung der Klägerin führen. Hier habe ein verstopfter Abfluss unter dem Sieb vorgelegen was auf unterlassene Reinigung über Monate hinweg hindeute. Ein Mitverschulden der Eigentümergemeinschaft falle nicht ins Gewicht gegenüber der grob fahrlässigen Verursachung des Schadens durch den Beklagten zu 2.).

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Der Kläger hat beantragt, den Beklagten zu 1.) zu verurteilen, an ihn 6.728,00 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 13.03.2003 zu zahlen.

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Im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 17.12.2003 (Blatt 16) ist Versäumnisurteil gegen den Beklagten zu 1.) gemäß Antrag aus der Klageschrift ergangen. Das Versäumnisurteil ist dem Beklagten zu 1.) am 08.01.2004 zugestellt worden. Hiergegen hat der Beklagte zu 1.) form- und fristgerecht Einspruch eingelegt.

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Der Kläger beantragt unter Erweiterung der Klage gegen den Beklagten zu 1.),

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1.              das Versäumnisurteil vom 17.12.2003 aufrechtzu-

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erhalten.

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2.              Den Beklagten zu 2.) zu verurteilen, an die Klägerin

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5.800,00 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz

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seit dem 22.12.2004 zu zahlen.

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Der Beklagte zu 1.) beantragt,

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das Versäumnisurteil vom 17.12.2003 aufzuheben

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und die Klage abzuweisen.

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Er behauptet, das Wasser sei eingedrungen, weil die Dachterrasse nicht ordnungsgemäß isoliert gewesen sei und der Notabfluss von Wasser nicht erreicht worden sei. Die Isolierung sei undicht gewesen und sei es auch heute noch. Dieser Mangel sei, obwohl er bekannt gewesen sei, vom Verwalter nicht abgestellt worden. Der Beklagte zu 1.) bestreitet die Schadenshöhe. Mehrwertsteuer könne nicht geltend gemacht werden, da lediglich auf Grund eines Kostenvoranschlages abgerechnet werde. Die Rissschäden an der Fassade seien nicht auf den Wasserschaden zurückzuführen. Ferner behauptet der Beklagte, im Zeitpunkt des Schadenseintritts sei der Beklagte zu 1.) zwar noch als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen gewesen, der Besitz- und Gefahrübergang sei jedoch bereits am 22.11.2002 auf die Streitverkündeten übergegangen.

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Der Beklagte zu 2.) beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er bestreitet die Aktivlegitimation der Klägerin. Den Fassadenschaden könne nur die Eigentümergemeinschaft geltend machen. Im Übrigen meint er, dass er nicht hafte, weil der Schaden nicht auf den verstopften Abfluss zurückzuführen sei sondern auf eine unzureichende Isolierung. Das Wasser sei nicht unter den Balkon bzw. der Dachloggia des Beklagten zu 1.) in die Wohnung der Klägerin eingedrungen. Der Schaden betrage allenfalls 1.450,00 € und sei am Gemeinschaftseigentum entstanden. Die Risse am Haus seien allein dadurch entstanden, dass der Zeuge T Metallrohre von innen nach außen durch das Mauerwerk gebohrt habe. Die Eigentümergemeinschaft sei bereits nach dem ersten Schaden informiert gewesen, dass der Abfluss nicht ausreichte und dass die Haftpflichtversicherung des Beklagten zu 2.) für einen weiteren Schaden nicht aufkommen werde, wenn nicht bauliche Veränderungen vorgenommen würden.

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Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen T und Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen V. Wegen der Vernehmung des Zeugen T wird auf die Sitzungsniederschrift vom 13.04.2005 (Bl. 95 ff. d.A.) verwiesen. Wegen des Gutachtens des Sachverständigen V, auf das schriftliche Gutachten vom 27.10.2005 (Anlage) und auf die Anhörung des Sachverständigen im Termin vom 05.04.2006 (Blatt 240 ff. d.A.).

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die Klage ist unbegründet.

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Das Landgericht Dortmund ist für die Entscheidung des Rechtsstreits zuständig, weil es sich nicht um eine Streitigkeit der Wohnungseigentümer untereinander nach § 43 WEG handelt sondern die Klage sich gegen den Beklagten zu 1.) als früheren Wohnungseigentümer richtet. Damit ist der Streit vor dem Prozessgericht auszutragen (BGH NJW 89, 714).

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I.

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Ein Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten zu 1.) auf Schadensersatz aus § 14 WEG i.V.m. § 278 BGB greift nicht ein.

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Nach § 14 Ziff. 1 WEG besteht für Wohnungseigentümer untereinander zwar eine Instandhaltungspflicht. Das gilt jedoch nur in Bezug auf das jeweilige Sondereigentum, nicht für Gemeinschaftseigentum. Vorliegend ist gerügt, dass der Beklagte zu 1.) den Abfluss der Dachterrasse nicht ordnungsgemäß rein gehalten hat. Terrassen und Loggien gehören zum Gemeinschaftseigentum, soweit der Schutz vor Durchfeuchtung und die aufgebrachte Isolierschicht gerügt wird (vgl. hierzu BGH NJW 85, 1551). Die Unterhaltung von Terrassen und Balkonen obliegt demnach sämtlichen Wohnungseigentümern gemeinsam. Sie ist Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung, die die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 1, Nr. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG gemeinschaftlich durchzuführen haben. Die Verpflichtung zur Reinigung der Terrasse vor Schmutz und Laub oblag ebenfalls nicht dem Beklagten zu 1.) als Eigentümer sondern allenfalls dem Beklagten zu 2.) als Mieter, der ausschließlich allein die Dachloggia genutzt hat.

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Ein Anspruch gegen den Beklagten zu 1.) aus § 823 BGB setzt ein schuldhaftes Verhalten des Beklagten zu 1.) insoweit voraus, als er den Beklagten zu 2.) nicht über die Reinigungspflichten informiert hat und dieses Unterlassen kausal für den aufgetretenen Schaden geworden wäre. Das ist vorliegend deswegen nicht der Fall, weil der Zeuge T unstreitig den Mieter selbst über die Reinigungspflicht informiert hat.

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Ein Anspruch gegen den Beklagten zu 1.) besteht somit nicht.

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II.

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Ein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten zu 2.) aus § 823 BGB ist ebenfalls nicht gegeben.

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Entscheidend für die Beantwortung der Frage, inwieweit der Beklagte zu 2.) seine Sorgfaltspflichten in Bezug auf die darunter befindliche Wohnung der Klägerin verletzt hat, ist, welche Verkehrssicherungspflichten für ihn bestanden haben. Der Beklagte zu 2.) wusste, dass ein Wasserschaden bereits aufgetreten war. Die Ursache war allerdings unklar geblieben. Jedenfalls hat keine der Parteien dazu etwas vorgetragen. Dem Beklagten zu 2.) ist jedoch unstreitig gesagt worden, dass die Terrasse gereinigt werden müsse. Eine genaue Erkenntnis des Beklagten zu 2.), wie oft und in welcher Weise der Abfluss zu reinigen ist, war jedoch weder dargelegt noch vorgetragen. Soweit der Zeuge T behauptet hat, er habe dem Beklagten zu 2.) die Art der Reinigung erklärt und zwar durch Abnehmen des Siebes und Reinigung mit Schlauch oder Gießkanne, ist dieser Vortrag vom Beklagten zu 2.) vehement bestritten worden. Die dafür beweispflichtige Klägerin hat dies nicht beweisen können. Der Zeuge T ist ebenso als Ehemann der Klägerin glaubhaft wie der Beklagte zu 2.). Beide sind quasi als Partei anzusehen. Zur Art der Reinigung ist auch bislang nichts vorgetragen worden. Ebenso wenig sind Einzelheiten zum Zeitpunkt der Reinigung vorgetragen worden. Es war also für den Beklagten zu 2.) nicht erkennbar, ob er täglich, wöchentlich oder einmal im Monat den Balkon reinigen musste. Die Beteiligten haben auch übereinstimmend ausgesagt, dass das Wasser, welches auf dem Balkon stand, klar war. Eine äußerliche Verschmutzung war also nicht die Ursache für die Verstopfung. Ursache der Verstopfung muss Schmutz gewesen sein, der durch das Sieb in den Abfluss gelangt ist.

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Zu einem Schaden wäre es nicht gekommen, wenn die Dachloggia baurechtlich ordnungsgemäß isoliert gewesen wäre. Das hat der Sachverständige V eindeutig erklärt. Daraus ergibt sich, dass bereits bei Eintritt des ersten Wasserschadens eine Ursachenforschung hätte von den Wohnungseigentümern vorgenommen werden müssen. Diese hätten dann ebenso wie zum jetzigen Zeitpunkt als Ursache die mangelhafte Isolierung erkannt und beheben können, aber auch müssen. Das Selbstverschulden der Klägerin zu 1.) auf Grund des Unterlassens der Durchführung von ordnungsgemäßen Baumaßnahmen, wie sie erst in 2005 vorgenommen worden sind, ist ebenso ursächlich für den aufgetretenen Schaden wie die unterlassene Reinigung durch den Mieter L. Da nicht festgestellt werden kann, ob der Schaden vermieden worden wäre, wenn der Mieter regelmäßig einmal im Monat die Terrasse gewischt hätte und eine weitere Reinigung, nämlich durch Aufheben des Siebes und Reinigung der Abflussöffnung oder eine häufigere Reinigung vom Mieter L nicht gefordert worden ist und auch nicht festgestellt werden kann, ob dies den Wassereintritt verhindert hätte, war die Klage mangels Kausalität eines eventuellen Verschuldens durch Unterlassen seitens des Beklagten zu 2.) abzuweisen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Kostenentscheidung hinsichtlich der Säumnis des Beklagten zu 1.) beruht auf § 95 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.