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Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO a.F.

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abgesehen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die Berufung ist zulässig, insbesondere ist die notwendige Beschwer er-

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reicht, weil sich der Wert der Beschwer nach § 9 ZPO und nicht nach § 16

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Abs. 5 GKG bemisst.

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Die Berufung hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

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Die Klage ist zulässig, insbesondere ist die Klagefrist des §2 Abs. 3

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MHG, nach der der Vermieter innerhalb von 2 Monaten nach Ablauf der

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Überlegungsfrist Klage erheben muss, eingehalten. Die Überlegungsfrist

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endete mit Ablauf des 31.07.2001, so dass die Klagefrist mit Ablauf des

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30.09.2001 endete. Zwar hat die Klägerin die Klageschrift vor Ablauf der

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o.g. Frist eingereicht, die Zustellung und damit die Klageerhebung er-

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folgte jedoch erst am 15.10.2001. Die Frist ist dennoch gewahrt, weil die

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Zustellung demnächst i. S.d. § 270 Abs. 3 ZPO erfolgt ist.

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Allerdings ist das Mieterhöhungsverlangen sachlich nicht begründet.

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Die Klägerin hat nicht ordnungsgemäß dargelegt und unter Beweis ge-

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stellt, dass die mit dem Erhöhungsschreiben verlangte Miete die ortsübli-

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che Miete nicht übersteigt.

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Da die Parteien übereinstimmend von einer Eingruppierung des Mietob-

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jekts in die Baualtersklasse "1950 - 1969 modernisiert" und der "Ausstat-

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tungsklasse 2" ausgehen, ist nach dem Mietspiegel der Stadt Dortmund

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vom 01.09.2000 ein Mietzins innerhalb eines Rahmens von 7,60 - 11,50

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DM ortsüblich. Die Beklagten akzeptieren den als Median bezeichneten

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"Mittelwert" von 9,40 DM, so dass die Klägerin im Einzelnen substantiiert

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darlegen und unter Beweis stellen muss, dass die Wohnung eine höhere

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Bewertung als die durchschnittliche Bewertung zulässt. Der im oberen

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Bereich des zulässigen Rahmens liegende Mietzins könnte nur dann ver-

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langt werden, wenn die Wohnung nach allen in Betracht kommenden

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Vergleichsmerkmalen: Ausstattung, Beschaffenheit und Lage als über-

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durchschnittlich eingeordnet werden könnte.

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Hierzu hat die Klägerin jedoch nicht ausreichend vorgetragen.

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Zwar hat sie - pauschal- behauptet, die Nähe zur Grünfläche rechtfertige

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eine höhere Bewertung. Dies allein reicht jedoch nicht aus. Vielmehr

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müsste die Klägerin nicht nur die Lage, die Größe und Gestaltung der

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Grünflache beschreiben sondern auch rechtfertigen, warum ein noch hö-

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herer, als der im Mietpreisspiegel angesprochene Aufschlag gerechtfertigt

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sein soll.

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Die Klägerin hat auch keine weiteren "sonstigen Sonderausstattungs-

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merkmale" vorgetragen oder Umstände dargelegt, die eine bessere Be-

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wertung der Wohnung rechtfertigen könnten. Soweit sie sich auf die Art

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der Verglasung beruft und - entsprechend der Systematik des Mietver-

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trags- darstellt, dies könne sowohl bei der Prüfung der Modernisierung ais

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auch bei der Prüfung der Ausstattungsmerkmale Berücksichtigung finden,

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müsste sie im Einzelnen darlegen, mit welchen Fenstern die Wohnung

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ausgestattet wurde und warum der Wohnwert durch die Fenster noch

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über den Modernisierungsstandart hinaus erhöht wurde.

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Auch wenn die Klägerin da rauf abstellt, der besondere Vorteil dieser

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Wohnlage ergebe sich daraus, dass über die öffentlichen Verkehrsmittel,

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die Innenstadt und die Geschäftszentren leicht zu erreichen sind, ist dies

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ein typischerweise mit Ballungszentren verbundener Vorteil und kann

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nicht herangezogen werden, um einen überdurchschnittlichen Mietzins zu

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begründen.

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Soweit die Klägerin nunmehr behauptet, in dem Haus würden Mieten in

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vergleichbarer Höhe verlangt, ist dies ebenfalls nicht geeignet, das höhe-

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re Mietzinsverlangen zu rechtfertigen.

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Soweit die Klägerin mit der Berufung rügt, dass kein Sachverständigen-

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gutachten eingeholt worden sei, verhilft auch dies nicht zum Erfolg. Nach-

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dem ein Mietspiegel vorhanden ist, der als Grundlage für die Bestimmung

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der ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet ist, besteht in aller Regel und

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so auch hier kein Anlass für die Einholung eines Sachverständigengut-

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achtens (Barthelmess, MHG. Kommentar, 5. Aufl., § 2 MHG Rn. 174 a).

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.