Amtsgericht Unna, 18 C 20/16

Tatbestand

Die Kläger sind Wohnungseigentümer der Wohnung Nr. 107 der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft G-Straße, B-Straße, C-Straße, H-Straße in I.

Die Wohnungseigentumsanlage wird mittels eines Einrohrsystems mit Heizwärme versorgt. Die Abrechnung der Heizkosten erfolgte bisher gemäß § 7 Abs. 1 HeizKVO nach dem dort höchstens als zulässig erachteten Verteilungsschlüssel von 70/30 (Verbrauch zu Fläche).

Aufgrund des für den Zeitraum Januar bis Dezember 2014 ermittelten Kostenanteils der klägerischen Wohnung für Heizung und Warmwasser i.H.v. 7007,57 € bei einer Wohnungsfläche von 95,51 m² erfolgte für das Jahr 2015 im Auftrag der Verwaltung zwar die bisher angewandte Berechnung nach dem Verteilungsschlüssel 70/30. Jedoch ließ die Verwaltung darüber hinaus eine Alternativberechnung des Abrechnungsunternehmens J nach dem so genannten Bilanzverfahren (Rohrwärmefall) erstellen.

Für die klägerische Wohnung ergab sich im letztgenannten Fall ein Heizkostenanteil i.H.v. 1.591,26 € und bei der Abrechnung gemäß der Verteilung 70/30 ein Heizkostenanteil i.H.v. 4.424,25 €. Wegen der Einzelheiten wird auf die vorliegenden Abrechnungen vom 09.05.2016 sowie vom 24.05.2016 Bezug genommen.

Nach Erörterung der Sachlage beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft unter Top 3 der Eigentümerversammlung vom 30.05.2016 mit 129 Ja-Stimmen zu drei Nein-Stimmen für eine verbrauchsabhängige Abrechnung wie bisher. Damit wurde die Abrechnung gemäß des Entwurfs vom 24.05.2016 beschlossen.

Die Kläger sind der Ansicht, dass dieser Beschluss nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 4 WEG entspricht. Sie behaupten, dass ein Rohrwärmefall im Sinn von § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkVO vorliege.

Aufgrund der erkennbar überdurchschnittlichen Abweichung sind die Kläger der Ansicht, dass eine Ermessensreduzierung auf Null vorliege und die Abrechnung nicht verbrauchsabhängig erfolgen dürfe.

Die Kläger beantragen,

1. Der Beschluss vom 30.05.2016 zum Tagesordnungspunkt 3 „Jahresabrechnung 2015“ der Eigentümerversammlung vom 30.05.2016, welcher die Jahresabrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnungen 2015) gemäß Entwurf vom 24.05.2016 betrifft, wird für ungültig erklärt;hilfsweise für den Fall, dass der Beschluss nichtig ist,es wird festgestellt, dass der Beschluss vom 30.05.2016 zum Tagesordnungspunkt Nr. 3 der Eigentümerversammlung vom 30.05.2016 nichtig ist.

2. Die Eigentümergemeinschaft wird verpflichtet, den Verwalter anzuweisen, die Heizkosten des Jahres 2015 nach dem Bilanzverfahren (Rohrwärmefall) abzurechnen.

Darüber hinaus beantragen die Kläger hilfsweise,

die Eigentümergemeinschaft wird verpflichtet, den Verwalter anzuweisen, die Heizkosten des Jahres 2015 aufgrund der durch den Sachverständigen T festgestellten durchschnittlichen Abrechnungswerte (Seite 5 des Gutachtens) in Höhe von 883,46 € abzurechnen, hilfsweise in Höhe der von dem Sachverständigen errechneten maximalen Heizkosten von 1.665,00 €.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, dass die überdurchschnittlichen Heizkosten allein durch mieterseitiges Verhalten verursacht seien. Erst nach dem Mieterwechsel im Jahr 2013 sei es zu den von Klägerseite monierten erheblichen Abweichungen gekommen. Zudem ergebe sich aufgrund eines Vergleichs mit der Abrechnung betreffend das Jahr 2016 das allein durch verändertes Verbrauchsverhalten die Heizkosten von 4.424,25 € auf 2.811,92 € und damit um ca. 36,45 % reduziert wurden.

Darüber hinaus sind die Beklagten der Ansicht, dass der Verteilerschlüssel der Heizkostenabrechnung nicht rückwirkend veränderbar sei. Zudem sei keine Ermessensreduzierung auf Null gegeben.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen der Einzelheiten der Beweisaufnahme wird auf das vorliegende Gutachten sowie das Sitzungsprotokoll betreffend die Anhörung des Sachverständigen Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und deren Anlagen Bezug genommen sowie auf die Sitzungsprotokolle.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist im ausgeurteilten Umfang begründet.

Die Klage ist gemäß § 46 Abs. 1 WEG zulässig. Die Kläger wenden sich gegen die übrigen Wohnungseigentümer der hier streitgegenständlichen Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses.

Die Klage wurde fristgemäß entsprechend § 46 Abs. 1 S. 2 WEG innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet.

Entgegen der Ansicht der Beklagten betrifft die hier streitige Verteilung der Heizkosten anhand eines bestimmten Abrechnungsmaßstabs nicht eine rückwirkende Veränderung der formellen Abrechnungsbestandteile.

Zwar besteht gemäß § 6 Abs. 4 S. 3 HeizkVO die Pflicht, eine Änderung der in S. 1 genannten Abrechnungsmaßstäbe zum Beginn des Abrechnungszeitraums anzuzeigen, jedoch ist vorliegend keine solche Änderung des Abrechnungsmaßstabs erfolgt. Die Ankündigungspflicht ist vorliegend nicht anwendbar, da sie nicht die Verteilung der Heizkosten anhand eines bestimmten Abrechnungsmaßstabs betrifft, sondern die davon zu unterscheidende Ermittlung des Verbrauchs (BGH, Urteil vom 06.05.2015 ‑VIII ZR 193/14, NJW-RR 2015, 778, 781).

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 30.05.2016 betreffend den Tagesordnungspunkt 3 war in Bezug auf die Genehmigung der Jahreseinzelabrechnungen für das Jahr 2015 bezüglich der Heizkosten für ungültig zu erklären, da die Umlage der Heizkosten auf die jeweiligen Sondereigentümer nach dem Verteilungsschlüssel 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Wohnfläche in dieser hier streitigen Wohnanlage nicht ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG entspricht.

Die Heizkostenabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG, wenn sie im Einklang mit den Bestimmungen der Heizkostenverordnung steht. Aus § 3 S. 1 HeizkVO ergibt sich, dass die Vorschriften der Heizkostenverordnung unmittelbar auf gleichgelagerte Sachverhalte betreffend das Wohnungseigentum anwendbar sind.

Aus § 7 der Heizkostenverordnung ergibt sich andererseits jedoch, dass kein bestimmtes Abrechnungssystem vorgeschrieben ist. Es wird lediglich der Rahmen für die verbindlich vorgeschriebene Abrechnung nach Verbrauch gesetzt. Der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt es, in dem vorgegebenen Rahmen des § 7 Abs. 1 HeizkVO eine Auswahlentscheidung zu treffen und auf dieser Basis die Heizkostenabrechnung gemäß den vorgesehenen Umlagemaßstäben zu erstellen.

Vorliegend hat die Eigentümergemeinschaft von der ihr zustehenden Regelungskompetenz dahingehend Gebrauch gemacht, dass sie durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 30.05.2016 die Verteilung der Heizkosten gemäß des Verteilungsschlüssels 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Nutzfläche erfolgen soll.

Diese konkrete Abrechnung führt im vorliegenden Fall zu einer nicht mehr hinnehmbaren Verteilungsungerechtigkeit bei den Heizkosten und verstößt letztlich gegen das wohnungseigentumsrechtliche Rücksichtnahmegebot in so gravierendem Maße, dass die in der Einzeljahresabrechnung vorgenommene Verteilung der Heizkosten für das Jahr 2015 - obwohl dem Grunde nach mit der Heizkostenverordnung übereinstimmend - nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Unstreitig wird die hier gegenständliche Wohnanlage mittels eines Einrohrheizsystemes versorgt. Diesem System wohnt das Problem inne, dass die verlegten Ringleitungen ständig von Wärme durchflossen werden. Dies wiederum führt zu einer Grunderwärmung der im Heizkreislauf günstig liegenden Wohnungen, ohne dass eine messbare Verteilung der Heizwärme über die Heizkörper und den daran angebrachten Messsystemen erfolgt.

Durch diese Bauart des Heizungssystems, bei dem ungünstig gelegene Wohnungen demgegenüber nur über die Heizkörper und nicht durch die Rohrleitungssysteme erwärmt werden, kommt es zu Verzerrungen bei verbrauchsabhängiger Erfassung und der nachfolgenden Verteilung der Heizkosten auf Basis eines größtmöglichen Verbrauchsanteils, wie hier geschehen. Damit profitiert ein Teil der Nutzer von der Wärme, die über die Rohrleitungen abgegeben wird, während die übrigen Nutzer überverhältnismäßig hohe Kosten tragen müssen.

Dies ist im vorliegenden Fall gegeben. Anhand der vorliegenden Vergleichsaufstellung der Heizkosten gemäß des Abrechnungssystems 70/30 ergibt sich, dass die Kläger für eine 95,51 m² große Wohnung Heizkosten i.H.v. 4.424,25 € haben. Eine vergleichbar große Wohnung z.B. laufende Nr. 76 der Gesamtkostenaufstellung, hat demgegenüber nur Heizkosten i.H.v. 392,31 €, wobei auf diesen Betrag noch 259,66 € Grundkosten entfallen.

Diese Unterschiede sind sachlich nicht mehr nachvollziehbar und damit nicht mehr hinnehmbar.

Aufgrund des eingeholten Gutachtens steht zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass in der hiesigen Wohnanlage tatsächlich nur ein Bruchteil der abgegebenen Heizungswärme durch die Heizkostenverteiler erfasst wird. Der restliche Verbrauch kann keinem einzelnen Verbraucher konkret zugeordnet werden

Der Sachverständige führt aus, dass der Verbrauchswärmeanteil des hier streitgegenständlichen Objektes unterhalb dessen liegt, was noch als Standardabweichung angesehen werden kann.

Aufgrund der vorliegenden Berechnungen der Firma J geht der Sachverständige davon aus, dass eine im Sinn der VDI 2077 erhebliche Rohrwärmeabgabe, die Nichtberücksichtigung in der Berechnung findet, erfolgt.

Bei der Abrechnung werden somit nicht die absolut gemessenen Verbräuche abgerechnet, sondern es wird die Gesamtwärme von 100 % auf die ca. 10 % der gemessenen Heizmengen verteilt. 90 % des Wärmeverbrauchs bleibt bei dieser Verteilung der Kosten unberücksichtigt. Das hat zur Folge, dass die Verbräuche der Wohnung durchaus durchschnittlich sein können, die Abrechnungsergebnisse aber deutlich überdurchschnittlich ausfallen.

Nach den Ausführungen des Sachverständigen sind alle drei Kriterien für die Anwendbarkeit der VDI 2077 gegeben.

Nach den tatsächlichen Gegebenheiten ist somit ersichtlich, dass die vorgenommene Verteilung der Heizkosten nicht zu einer Verteilungsgerechtigkeit innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft führt. Insbesondere der Vergleich von Wohnungen mit gleicher Größe zeigt, dass nicht mehr hinnehmbare Abweichungen vorliegen.

Dies gilt selbst dann, wenn man berücksichtigt, dass ein Großteil der Heizkosten vorliegenden offensichtlich mieterbedingt sind. Der Vergleich des Heizkostenverbrauchs 2015 zu 2016 zeigt, dass ein geändertes Nutzungsverhalten zu einer Reduzierung von ca. 36 % führen kann. Legt man diesen nunmehr feststellbaren Verbrauch zu Grunde, ergibt sich trotzdem noch im Vergleich zu Wohnungen gleicher Größe ein nicht ausgewogenes Verhältnis.

Entgegen der Ansicht der Kläger hat dies jedoch nur zur Folge, dass die vorgenommene Abrechnung für das Jahr 2015 einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht entspricht.

Andererseits besteht kein Anspruch seitens der Kläger darauf, die Abrechnung gemäß des Bilanzverfahrens (Rohrwärmefall) im Sinn von § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkVO vorzunehmen.

Hierbei ist zu beachten, dass in der hier streitigen Wohnanlage die in § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkVO genannten Voraussetzungen nicht gegeben sind.

Die Kläger selbst tragen nicht substantiiert dazu vor, dass es in dem Objekt freiliegende Leitungen im Sinne des § 7 Abs. 1, S. 3 HeizkostenV gibt.

Entgegen der bisherigen Rechtsprechung ist die vorgenannte Vorschrift nicht analog anwendbar auf Wohnanlagen, bei denen überwiegend ungedämmte Leitungen unter Putz verlegt sind. Die Vorschrift betrifft ausschließlich freiliegende Leitungen.

Eine analoge Anwendung der hier vorliegenden Fallgestaltung auf den Tatbestand des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV verbietet sich (vergleiche BGH, Urteil vom 15.03.2017 -VIII ZR 5/16- Juris Rn. 1320 ff.). Die Analogie ist nicht anzuwenden, da keine unbeabsichtigte Regelungslücke vorliegt. Es fehlt an einem unbeabsichtigten Abweichen des Normgebers von seinem Regelungsplan. § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV sollte lediglich die Möglichkeit der Kostenverschiebung nach anerkannten Regeln der Technik ermöglichen bei „auf der Wand verlaufenden Rohrleitungen“. Aus dem vom Verordnungsgeber ausdrücklich in Bezug genommenen Beiblatt ergibt sich, dass es technisch unerheblich sei, ob Rohrleitungen frei liegend oder nicht sichtbar im Estrich verlegt sind. Der Verordnungsgeber war sich mithin der Unterscheidung bewusst bei Abfassung der tatbestandlichen Voraussetzungen (vergleiche vorgenanntes Urteil des Bundesgerichtshofs).

Damit scheidet eine Anwendung des Bilanzverfahrens entsprechend der Heizkostenverordnung im vorliegenden Fall aus.

Hierbei ist zusätzlich zu berücksichtigen, dass sich zudem aus § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV ausdrücklich ergibt, dass es eine Ermessensentscheidung ist. Dies ergibt sich aus der Wortwahl „kann“.

Zwar ist - wie ausgeführt - ersichtlich, dass die Abrechnung 70/30 zu nicht mehr hinnehmbaren Ergebnissen führt, jedoch liegt eine Ermessensreduzierung zur Anwendung des Bilanzverfahrens nicht vor.

Dem steht vorliegendes folgendes entgegen:

Der Sachverständige führt aus, dass gemäß Punkt 6.2 der VDI 2077 empfohlen wird, bei einem hohen Anteil an nicht gezielter Verbrauchswärme den Grundkostenanteilen für die Heizkosten möglichst hoch anzusetzen, das heißt eine Verteilung von 50 zu 50 zu wählen. Diese Alternative besteht vorliegend und ist von Seiten der Kläger nicht substantiiert bestritten.

Um dem Antrag der Kläger dahingehend zu folgen, den Rohrwärmefall, d.h. das Bilanzverfahren anzuwenden, hätte es den Klägern oblegen darzulegen und unter Beweis zu stellen, dass die Verteilung von 50 zu 50 ebenfalls zu unangemessenen Ergebnissen führt. Dies ist nicht erfolgt.

Darüber hinaus war zu berücksichtigen, dass sich nach der nunmehr vorliegenden Abrechnung für das Jahr 2016 ergibt, dass ein wesentlicher Anteil der besonders hohen Heizkosten auf das Heizverhalten der Mieterin zurückzuführen ist. Allein aus dem Vergleich der tatsächlichen Verbrauchseinheiten Jahre 2015 und 2016 zeigt, dass verhaltensbedingt eine erhebliche Reduktion möglich war.

Auch lassen die Kläger bei ihrer Forderung unberücksichtigt, dass die Rechnung nach dem Bilanzverfahren andere Eigentümer überobligatorisch im Vergleich zur Abrechnung 70/30 belastet. So ist z.B. ersichtlich, dass bei der Wohnung 105 (laufende Nr. 70 der Gesamtkostenaufstellung) eine Kostensteigerung von 133,56 € auf 511,09 € erfolgen würde. Die Kläger lassen diese prozentual nachteilige Steigerung der Heizkosten der anderen Wohnungseigentümer bei ihrer Argumentation völlig außer Acht. Die Interessen der anderen Wohnungseigentümer sind jedoch bei der Festlegung eines Verteilungsschlüssels zu berücksichtigen.

Auch dem hilfsweise gestellten Antrag auf Abrechnung gemäß der Schätzung des Sachverständigen ist nicht Folge zu leisten. Er war zurückzuweisen.

Eine derartige Abrechnung der Heizkosten für die Kläger ist weder dem Gesetz nach vorgesehen noch anderweitig vertretbar.

Der Sachverständige erklärte ausdrücklich, dass es sich um eine bloße Schätzung handelt, die völlig losgelöst vom tatsächlichen Verbrauch der Mieterin der klägerischen Wohnung ist. Würde man einem derartigen Antrag Folge leisten, bliebe das eigene Heizverhalten Mieter völlig außer Betracht und ist als unverhältnismäßig und sachlich nicht fundiert zurückzuweisen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen basieren auf den §§ 92, 709 S. 1 ZPO.