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Tatbestand

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Die Kläger sind seit dem 01.06.1985 Mieter einer Wohnung im Haus S- Platz # in I. Die Beklagte ist als Käuferin in den Mietvertrag eingetreten. Im Mietvertrag ist unter dem Punkt Umlagen in § 3 Nr. 2 des Mietvertrages eingetragen: Heizung, Kaltasser, Gemeinschaftsantennengebühr, Müllabfuhr, Hausmeister, Allgemeinstrom. In einer Ergänzungsvereinbarung vom 30.01.2007 zwischen den Klägern und der Rechtsvorgängerin der Beklagten als Vermieter wurde vereinbart, dass der Vermieter auf eine Erhöhung der Grundmiete bis 31.03.2010 verzichtete. In Ziffer 2 a der Ergänzungsvereinbarung heißt es: „Als monatliche Vorauszahlung ab dem 01.04.2007 auf die Betriebskosten gemäß § 27 II. Berechnungsordnung Anlage 3 wird € 110,- vereinbart.“ In den Jahren 2009 und 2010 wurden lediglich die im Mietvertrag unter dem Punkt Umlage aufgeführten Betriebskosten abgerechnet. Mit Schreiben vom 09.11.2011 übermittelte die Beklagte die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011, die mit einem Nachzahlungsbetrag von 95,49 € endet. In diese Abrechnung sind neben den unter dem Punkt Umlagen aufgeführten Betriebskosten zahlreiche weitere Positionen eingestellt.

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Die Kläger sind der Auffassung, weitere als die unter dem Punkt Umlagen aufgeführten Betriebskosten könnten nicht abgerechnet werden. Die weiteren Kosten seien in der Miete enthalten. Auf die Ergänzungsvereinbarung vom 30.01.2007 könne sich die Beklagte nicht berufen, da diese unwirksam sei. Die II. Berechnungsverordnung sei bei Abschluss der Ergänzungsvereinbarung schon nicht mehr in Kraft gewesen. Ihre Vereinbarung stelle eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung dar, die gem. § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sei. Umlegbar seien daher lediglich Kosten in Höhe von 815,77 €. Angesichts geleisteter Vorauszahlungen von 1.488,- € ergebe sich eine Rückforderung von 672,23 €.

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Die Kläger beantragen,

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die Beklagte zu verurteilen, an sie 672,23 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 15.12.2012 zuzüglich 147,56 € vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 15.12.2012 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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              die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte meint, die Umlagefähigkeit weiterer Betriebskosten ergebe sich aus § 3 Nr. 6 des Mietvertrages, wonach alle allgemein oder im konkreten Fall eintretenden Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstückslasten jeder Art vom Zeitpunkt des Eintritts ab vereinbart und vom Mieter zu zahlen seien.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist begründet. Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch zu.

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Nach dem Mietvertrag vom 22.05.1985 waren lediglich die Positionen Heizung, Kaltwasser, Gemeinschaftsantenne, Müllabfuhr, Hausmeister und Allgemeinstrom umlagefähig. Die erstmals im Jahr 2011 in die Betriebskostenabrechnung eingestellten weiteren Positionen sind keine neuen Betriebskosten im Sinne von § 3 Ziffer 6 des Mietvertrages. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass diese Kosten erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sind.

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Auf die Ergänzungsvereinbarung vom 30.01.2007 kann die Beklagte sich nicht berufen. Zwar spricht der Wortlaut der Vereinbarung in Ziffer 2 a in Verbindung mit dem vereinbarten Verzicht auf eine Mieterhöhung für 3 Jahre dafür, dass die ursprüngliche Umlagevereinbarung abgeändert und nunmehr alle Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung (BV) als umlagefähig vereinbart werden sollen. Grundsätzlich ist es auch zulässig, die umlagefähigen Betriebskosten nicht im Einzelnen aufzuführen, sondern es genügt eine Verweisung im Mietvertrag auf die gesetzliche Regelung (vgl. BGH NZM 2007, 769). Dies wird damit begründet, dass dem Mieter im Allgemeinen der Begriff der Betriebskosten verständlich sei, so dass der Verweis auf eine geltende Rechtsverordnung ausreichend sei (vgl. Staudinger, BGB, Neubearb. 2011, § 556 Rn. 50). Vorliegend ist aber nicht eine Bezugnahme auf die geltenden Vorschriften erfolgt, sondern auf Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung (im Folgenden: BV). Diese Regelung war aber bereits seit dem 01.01.2004 nicht mehr in Kraft. Seit diesem Zeitpunkt gilt die Betriebskostenverordnung (im Folgenden: BetrKV), auf die § 556 Abs. 1 S. 3 BGB verweist. Soweit eine nach Inkrafttreten der BetrKV getroffene Vereinbarung auf die überholte Regelung des § 27 II. BV statt auf die BetrKV verweist, stellt dies eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende Regelung dar, die gem. § 556 Abs. 4 BGB unzulässig ist. Denn die BetrKV ist mit der Anlage 3 zu § 27 II. BV nicht identisch, sondern enthält sprachliche und inhaltliche Änderungen, die der Begriffsbestimmung und Klarstellung dienten. Diese Klarstellungen sind bei einer Bezugnahme auf die aufgehobene Regelung für den Mieter nicht anzuwenden, so dass es für den Mieter bei einem Fortbestehen der bisherigen Rechtsunsicherheiten und Unklarheiten, die mit der Neuregelung beseitigt werden sollten, verbleibt. Es handelt sich daher um eine für den Mieter nachteilige und damit unzulässige Vereinbarung (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 556 Rn. 43; Blum, WuM 2010, 13).

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Es verbleibt daher bei der ursprünglichen mietvertraglichen Vereinbarung, wonach nur einzelne Betriebskosten umlagefähig sind. Diese belaufen sich für das Jahr 2011 nach der vorgelegten Abrechnung auf 815,77 €. Da die Kläger unstreitig Vorauszahlungen in Höhe von 1.488,- € geleistet haben, steht ihnen ein Guthaben in Höhe von 672,23 € zu, dessen Auszahlung sie verlangen können.

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Der Zinsanspruch sowie der Anspruch auf vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11 ZPO.

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Streitwert: 672,23 €