1

Ohne Tatbestand (gemäß § 313a Abs. 1 ZPO).

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Entscheidungsgründe:

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Die Klägerin macht mit der Klage einen Anspruch auf Nachzahlung abgerechneter Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum 01.01.2013 bis 31.12.2013 in Höhe von 40,37 EUR sowie einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Mahnkosten unter Verzugsgesichtspunkten in Höhe von insgesamt 5,00 EUR geltend, nachdem sie die Klage mit Schriftsätzen vom 23.07.2015 und vom 25.11.2015 vor Durchführung einer mündlichen Verhandlung in Höhe von insgesamt 181,54 EUR zurückgenommen hat.

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Nach Eingang des jeweils zulässigen Einspruchs war wie nach Eingang einer Klage zu verfahren. Die Klage ist in dem weiter verfolgten Umfang teilweise begründet:

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1.

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Der Klägerin steht ein Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 37,11 EUR aus § 556 Abs. 1 in Verbindung mit dem Mietvertrag zu. Ein weiterer Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten besteht nicht.

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Die Klägerin hat die Betriebskosten für den streitbefangenen Zeitraum formal ordnungsgemäß unter dem 22.10.2014 abgerechnet. Daraus ergab sich unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen ein nachzuzahlender Betrag in Höhe von 40,37 EUR.

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Davon war ein Betrag in Höhe von 3,26 EUR in Abzug zu bringen, weil die Abrechnung unter der Position "Außenanlagen Gehölzflächen" teilweise nicht umlagefähige Kosten umfasste. Gemäß § 3 Absatz 4 lit. o) des Mietvertrages ist die Klägerin als Vermieterin berechtigt, u.a. die Kosten der Gartenpflege im Sinne der Betriebskostenverordnung vom 25.11.2013 auf die Mieter umzulegen. Gemäß § 2 Ziffer 10 der Betriebskostenvereinbarung umfasst der Begriff der Kosten der Gartenpflege die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, u.a. Daraus folgt, dass lediglich die Kosten echter Pflegemaßnahmen umlagefähig sind. Hingegen sind Kosten für Maßnahmen, die der Gefahrenabwehr dienen und im Hinblick auf eine zu vermeidende Haftung des Eigentümers des Grundstücks aus § 826 BGB gegenüber Dritten vorgenommen werden, grundsätzlich nicht umfasst (vgl. z.B. BGH III ZR 225/03). Ausweislich der als Anlage zum Schriftsatz vom 23.07.2015 klägerseits zur Gerichtsakte gereichten Belege beinhalten die in die Abrechnung unter vorbenannter Position eingestellten Gesamtkosten in Höhe von 5.886,88 EUR jedoch in Höhe von 2.082,83 EUR Kosten für die Vornahme einer "Baumwartung/Baumkontrolle". Das Gericht geht aufgrund der Leistungsbeschreibung und in Ermangelung anderslautender Ausführungen der Klägerin davon aus, dass es sich insoweit nicht um Kosten der Baumpflege, sondern um Maßnahmen zur Gefahrenabwehr in o.g. Sinne handelt, welche nicht von § 2 Ziffer 10 der Betriebskostenvereinbarung und somit nicht von der vertraglichen Abrede zu § 3 Absatz 4 lit. o) des Mietvertrages als umlagefähige Betriebskosten umfasst sind.

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Anders verhielte es sich nur, wenn die Umlagefähigkeit, beispielsweise als sonstige Kosten, mietvertraglich ausdrücklich geregelt wäre; an einer solchen Regelung fehlt es hier (vgl. § 3 Absatz 4 lit. w) des Mietvertrages).

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Im Übrigen verfangen die Einwendungen der Beklagten nicht. Soweit vorgetragen worden ist, dass die Abrechnung eine nicht begründete Erhöhung der Allgemeinstromkosten beinhaltete, hat die Klägerin spätestens mit dem Schriftsatz vom 23.07.2015 eine nachvollziehbare Erläuterung hinsichtlich dieser Position nachgereicht. Weitere, materielle Einwendungen hinsichtlich dieser Position haben die Beklagten, denen insoweit Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben worden ist, nicht erhoben. Der geltend gemachte Anspruch ist jedenfalls zum Zeitpunkt der Entscheidungsfindung auch fällig, da die Beklagten spätestens als Anlage zum Schriftsatz vom 23.07.2015 die nachgeforderten Belege hinsichtlich der einzeln abgerechneten Positionen erhalten hat, sodass ein Zurückbehaltungsrecht nicht (mehr) besteht.

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2.

12

Ein Anspruch auf Ersatz der Mahnkosten in Höhe von 5,00 EUR (jeweils 2,50 EUR für die Mahnschreiben vom 08.12.2014 und vom 17.12.2014) steht der Klägerin ebenfalls zu, §§ 286, 288 BGB.

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Die Beklagten befanden sich zu diesen Zeitpunkten im Verzug mit der Leistung der streitbefangenen Nachzahlungen. Die Beklagten können insoweit nicht mit Erfolg einwenden, dass sie von einem ihnen grundsätzlichen zustehenden Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) bereits Gebrauch gemacht hatten. Zwar steht dem Mieter gegenüber dem Anspruch auf Nachzahlung ein Zurückbehaltungsrecht zu, wenn er vom Vermieter keine Möglichkeit erhält, die Abrechnung durch Einsicht in die belege zu prüfen. Von dieser grundsätzlich gegebenen Einrede haben die Beklagten jedoch erstmals im Schreiben vom 26.01.2015 Gebrauch gemacht, zuvor ist die Einrede nicht erhoben worden, sodass die Fälligkeit des Nachzahlungsanspruch im maßgeblichen Zeitpunkt noch nicht gehemmt war. Der Schuldnerverzug begann, ohne dass es einer verzugsbegründenden Mahnung bedurfte, entsprechend dem Zahlungsziel der Nebenkostenabrechnung am 01.12.2014 (§ 286 Abs. 2 Nr.1 BGB).

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3.

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Hingegen waren Verzugszinsen in gesetzlicher Höhe nicht antragsgemäß ab dem 10.04.2015, sondern erst ab dem 02.08.2015 zuzusprechen. Gemäß § 291 S. 1, 2. Hauptsatz BGB sind auch Prozesszinsen erst ab Verzugsbeginn zuzusprechen, wenn der klageweise geltend gemachte Anspruch im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit noch nicht oder nicht mehr fällig war. Bei Zustellung des Mahnbescheides (§ 700 Abs. 2 ZPO) befanden die Beklagten sich bereits nicht mehr im Schuldnerverzug, weil sie zwischenzeitlich unter dem 26.01.2015 ein Zurückbehaltungsrecht einredeweise geltend gemacht hatten (vgl. Ziffer 2.). Der Verzug begann erst wieder, nachdem die Beklagten die nachgeforderten Belege von der Klägerin erhalten hatten. Diesen Zeitpunkt datiert das Gericht aufgrund des Umstandes, dass das insoweit maßgebliche Schreiben der Klägerin vom 23.07.2015 am 30.07.2015 nebst Anlagen von Seiten des Gerichts an die Beklagten übersandt worden ist (zuzüglich Postlauf von 3 Tagen), auf den 02.08.2015 (ein Empfangsbekenntnis liegt insoweit nicht vor). Für die Behauptung, dass die Beklagten sämtliche Belege bereits zuvor erhalten hatten, hat die nach allgemeinen Grundsätzen für die verzugsbegründenden Tatsachen beweisbelastete Klägerin keinen Beweis angeboten. Den Zuspruch gesetzlicher Zinsen für den Zeitraum vom 01.12.2014 bis zum 26.01.2015 hat die Klägerin nicht beantragt.

16

4.

17

Die Kostenentscheidung beruht auf § 269 Abs. 3 S. 2 ZPO, soweit die Klägerin die Klage zurückgenommen hat und im Übrigen auf § 91 ZPO; die Kosten bis zum Erlass des Vollstreckungsbescheids haben die Beklagten nach dem Veranlasserprinzip zu tragen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO. Für die Zulassung der Berufung bestand kein Anlass, weil ein Zulassungsgrund im Sinne des § 511 Abs. 4 ZPO nicht gegeben ist.

18

Der Streitwert wird auf 226,91 EUR festgesetzt.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Da mit dieser Entscheidung für keine Partei die zur Eröffnung der Berufung führende Beschwer von über 600,00 EUR erreicht ist, hat das Gericht nach pflichtgemäßem Ermessen die Zulassung der Berufung zu prüfen, § 511 Abs. 4 ZPO. Die Berufung ist danach nicht zuzulassen gewesen, weil die Rechtssache ihre Entscheidung allein aus den Umständen des vorliegenden Falles gefunden hat und somit weder grundsätzliche Bedeutung besitzt oder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordern, § 511 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. Abs. 4 Nr. 1 ZPO.

21

Gegen dieses Urteil ist ein Rechtsmittel nicht zulässig, weil keine der Parteien durch dieses Urteils hinsichtlich eines Werts von über 600,00 EUR beschwert ist und das Gericht die Berufung auch nicht zugelassen hat, § 511 Abs. 2 Nr. 1 , 2 ZPO.

22

Berichtigungsbeschluss:

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Das Rubrum des Urteils des Amtsgerichts Dortmund vom 01.12.2015 wird gemäß § 319 ZPO wegen offenbarer Unrichtigkeit dahingehend berichtigt, dass an dem Verfahren neben Frau C, J-Str., E, als Beklagte zu 1. auch der Herr I, J-Str., E als Beklagter zu 2. beteiligt ist.

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Gründe:

25

Das Rubrum war wegen offensichtlicher Unrichtigkeit zu korrigieren (§ 319 ZPO). Das Rubrum war insoweit unvollständig, weil der Beklagte zu 2. nicht in das Rubrum aufgenommen worden ist. Die Unrichtigkeit war offensichtlich, denn der Tenor des Urteils sowie die Entscheidungsgründe sprechen durchgehend von "den Beklagten" im Plural. Des Weiteren sind die zunächst getrennt geführten Verfahren gegen den Beklagten zu 2. und die Beklagte zu 1. unter dem 03.08.2015 durch Beschluss verbunden worden. Dies ist lediglich bei der Abfassung des Rubrums des Urteils übersehen worden.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

27

Gegen diesen Beschluss ist die sofortige Beschwerde statthaft. Die sofortige Beschwerde ist bei dem Amtsgericht Dortmund, Gerichtsstraße 22, oder dem Landgericht Dortmund, Kaiserstr. 34, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichts einzulegen.

28

Die sofortige Beschwerde muss die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses sowie die Erklärung enthalten, dass sofortige Beschwerde gegen diesen Beschluss eingelegt wird. Sie ist zu unterzeichnen und soll begründet werden.

29

Die sofortige Beschwerde muss spätestens innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen bei dem Amtsgericht Dortmund oder dem Landgericht Dortmund eingegangen sein. Dies gilt auch dann, wenn die sofortige Beschwerde zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines anderen Amtsgerichts abgegeben wurde. Die Frist beginnt mit der Zustellung des Beschlusses, spätestens mit Ablauf von fünf Monaten nach Erlass des Beschlusses.