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Das Versäumnisurteil vom 27.07.2010 bleibt aufrechterhalten.
Die Beklagte trägt die weiteren Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, falls nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand:
2Der Kläger ist seit Mai 2008 Zwangsverwalter des Grundstücks S 26 in E. Eingetragene Eigentümer des Grundstücks sind Herr Q2, B P, L Q und A Q, wobei die Parteien sich u.a. darüber streiten, ob diese Personen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden. Diese Personen sind wohl in wechselnder Zusammensetzung auch Eigentümer der Grundstücke T2, E-Strasse, T-Strasse, 22a, 24, 26 und 28. Die auf diesen Grundstücken grundbuchlich gesicherten Darlehn wurden ab ca. 2002 notleidend und es wurde nacheinander die Zwangsverwaltung angeordnet. Die erste wohl 2002.
3Die Eigentümer vermieteten an Herrn Dr. S Räumlichkeiten zum Betrieb einer Zahnarztpraxis. Im Jahre 2006 trat für die Beklagte Frau Q mit Vollmacht vom 23.7.2004 an den Mieter heran und bot an, die Miete auf nur noch 1200,- € zu senken, wenn als Vermieter die Beklagte eingesetzt würde. Dementsprechend wurde ein neuer Mietvertrag ab 1.5.2006 geschlossen. Unter § 29 des Mietvertrages heißt es weiter: „Die vom Mieter an die Vor-Vermieterin, die Grundstücksgesellschaft M-S I P Gbr., gezahlte Kaution wurde übernommen und bleibt zugunsten des Mieters bestehen“. Frau Q hatte zuvor auch die Eigentümer P in diversen Angelegenheiten das Grundstück und die notleidenden Kredite betreffend auch gegenüber der die Zwangsverwaltung betreibenden Bank vertreten. Zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt haben die Eigentümer des Grundstücks einen Mietvertrag wohl bezüglich des ganzen Hauses mit der Beklagten vertreten durch Frau Q geschlossen.
4Nach Anordnung der Zwangsverwaltung verlangte der Zwangsverwalter die Zahlung der Miete von Herrn S an sich weil er der Ansicht war, dass der neue Mietvertrag nichtig sei. Herr S hat daraufhin die Miete beim Amtsgericht hinterlegt.
5Der Kläger behauptet, dass der Mietvertrag aus dem Jahre 2006 nur deshalb geschlossen wurde, um die Miete vorbei an der Gläubigerin zu leiten. Einen sachlichen Grund habe es nicht gegeben. Frau Q sei in alle Einzelheiten eingeweiht gewesen. Die Beklagte sei nur zu diesem Zweck gegründet worden. Sie habe die gleiche Anschrift wie der Miteigentümer P in Italien.
6Der Kläger hat zunächst beantragt,
7die Beklagte zu verurteilen, der Freigabe des beim AG Dortmund Az: 4 HL 210/08 hinterlegten Betrages in Höhe von 1200,- € zzgl. Zinsen zuzustimmen.
8Das erkennende Gericht – wie auch schon bezüglich anderer Mieter andere Abteilungen des AG Dortmund und das LG Dortmund – die Beklagte durch Versäumnisurteil antragsgemäß verurteilt. Hiergegen hat die Beklagte frist- und formgerecht Einspruch eingelegt.
9Der Kläger beantragt
10wie erkannt
11Die Beklagte beantragt
12Das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.
13Sie ist der Auffassung, dass ein sittenwidriger Hauptmietvertrag nicht vorliege. Die Beklagte hätte keine Kenntnis von der vermögensrechtlichen Situation der Eigentümer.
14Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
15Entscheidungsgründe:
16Die Klage ist begründet. Das Versäumnisurteil war dementsprechend aufrechtzuerhalten.
17Dem Kläger steht seit der Beschlagnahme die Miete, die Herr S zahlt, zu. Die Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsvollstreckung erfasst auch Forderungen aus einem Untermiet- oder Unterpachtverhältnis, da der Hauptmietvertrag zwischen den Eigentümern und der Beklagten gem. § 138 BGB unwirksam ist (BGH Urt. v. 4.2.2005 – V ZR 294/03- MietPrax-AK § 148 BGB Nr. 1 mit Anm. Börstinghaus; Walke, jurisPR-MietR 10/2005 Anm. 4).
18Der Hauptmiet- (richtig wohl „pacht“) Vertrag zwischen den Eigentümern und der Beklagten diente ausschließlich dazu, Gläubigerrechte zu vereiteln. Bei planmäßigem Zusammenarbeiten mit eingeweihten Helfern, um das wesentliche pfändbare Vermögen vor dem Zugriff von Gläubigern zu retten, führt dies zur Sittenwidrigkeit des Vertrages (NJW 1995, 2846).
19Genauso sind die Umstände hier auch zu bewerten.
201. Bemerkenswert ist zunächst, dass selbst die Beklagte keinen vernünftigen Grund nennt, warum diese Änderung der Vertragsgestaltung gewählt wurde. Mit keinem Satz wird ein Grund genannt. Es wird nur versucht, den Sachvortrag der Gegenseite mit möglichst wenig substantiiertem Sachvortrag zu bestreiten. Es wird eigentlich kein eigener Sachverhalt geschildert. Auf Nachfrage des Gerichts hat der Beklagtenvertreter in der Sitzung ziemlich halbherzig gemeint, dass man vielleicht einen solventen „Ankermieter“ haben wollte. Das war aber vorliegend gerade nicht der Fall. Zum einen versteht man in der Immobilienwirtschaft unter Ankermieter einen Hauptnutzer einer Immobilie, der wegen seiner besonderen Attraktivität Kundschaft anzieht, was dann die Vermietung an andere kleinere Mieter ermöglicht und vorliegend gar nicht der Fall war, weil die Beklagte selbst gar nicht vor Ort tätig ist, und zum anderen ist die Beklagte als ausländisches Unternehmen ohne Vermögen in Deutschland kaum ein attraktiverer und vor allem solventerer Mieter als sämtliche im Hause befindlichen Nutzer zusammen. Zudem haben diese Nutzer vor der Vertragsumstellung alle eine höhere Miete gezahlt, als die Beklagte jetzt wohl zahlen kann, da die Summer der Untermietzinsen niedriger ist als die Summe der früheren Altmieten. Also weder wirtschaftlich noch unter Marketinggesichtspunkten macht das alles keinen Sinn. Es kann einzig und allein nur darum gegangen sein, die Gläubiger um die ihnen für den Fall der Zwangsverwaltung zustehenden Mieten zu bringen.
212. Es handelt sich bei der Beklagten und den Eigentümern auch wirtschaftlich um die gleichen Personen, auch wenn Dritte vorgeschoben wurden. Die Beklagte firmiert unter der gleichen Anschrift wie der Hauptschuldner Herr P.
223. Der Vertrag wurde geschlossen von Q. Diese ist auf beiden Seiten aufgetreten. Der Kläger hat durch Vorlage zahlreicher Urkunden und Gesprächsprotokollen nachgewiesen, dass Frau Q um die Vermögenssituation von Herrn P nur zu genau wusste und ihn diesbezüglich auch beraten hat und für ihn Gespräche mit der Gläubigerbank seit 2002 geführt hat.
234. Sie wusste auch, dass die Zwangsverwaltung auch bezüglich dieses Gebäudes zumindest drohte, weil sie für benachbarte Gebäude der Schuldner bereits anberaumt war. Dies war vor Abschluss der hier interessierenden Verträge.
245. Soweit die Beklagte behauptet keine Kenntnis von der Vermögenssituation von Herrn P und den Eigentümern gehabt zu haben, ist dies eine Schutzbehauptung. Zumindest Frau Q wusste alles. Das wird der Beklagten entsprechend § 166 Abs. 1 BGB zugerechnet.
256. Das Absenken der Miete als Gegenleistung für eine Vertragsumstellung ist ein weiteres Indiz, dass der Beklagten nicht darum ging, erfolgreich zu wirtschaften sondern nur darum zumindest einen Teil der Mieten vor dem Zugriff der Gläubiger zu retten.
267. Auch die Übernahme der Kaution spricht hier für ein Zusammenwirken, da § 566a BGB hier keine Anwendung findet, da nicht das Grundstück verkauft wurde sondern ein Mietvertrag aufgehoben und ein neuer geschlossen wurde. Die Beklagte muss also Kenntnis von dem Vorvertrag gehabt haben und der Tatsache, dass eine Kaution gezahlt worden ist. Das ist bei Grundstücksverkäufen sicher üblich, da der Erwerber ja in die Verträge eintritt und deshalb vorher wissen muss, was vereinbart wurde. Hier wäre die Beklagte aber in nichts eingetreten. Also war auch keine Kenntnis erforderlich. Die Beklagte hätte noch nicht einmal die Rückzahlung der Kaution geschuldet, wenn Herr P oder die sonst aus dem ersten Mietvertrag verpflichteten Personen wegen Zahlungsunfähigkeit die Kaution nicht hätten zurückzahlen können. In diese Verpflichtung tritt eine „neutrale“ dritte Person nur ein, wenn sie mit dem ursprünglichen Schuldner wirtschaftliche verbunden ist oder weil sie unbedingt die Zustimmung des Mieters auf Abschluss der neuen Vertrages haben will, egal was es kostet, da wirtschaftlich die Rückzahlung der Kaution immer noch besser ist – wenn der Mieter sie denn überhaupt in Italien einklagt – als alle Mieten an die Bank zu verlieren.
278. Dass Frau Q wegen anderer Vermögensdelikte inzwischen die Anwaltszulassung entzogen sein, soll passt in diese Aufzählung ohne für die Beurteilung entscheidend zu sein.
28Das erkennende Gericht hat deshalb, wie schon die zuvor mit gleichlautenden Sachverhalten befassten Gerichte, keinen Zweifel, dass hier ausschließlich aus Gründen der Gläubigerbenachteiligung die ursprünglichen Mietverträge mit den Endnutzern aufgehoben wurden, um dann einen –sittenwidrigen- Hauptpachtvertrag mit der Beklagten abzuschließen, die dann gegen Zahlung einer niedrigeren Miete die Räume an die ursprünglichen Nutzer vermietete.
29Das bedeutet, dass die „Untermiete“ zumindest ab Beschlagnahme unmittelbar dem Kläger zusteht. Deshalb steht ihm ein Anspruch auf Freigabe der hinterlegten Mieten zu.
30Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Ziff11, 711 ZPO.
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