Landgericht Detmold, 9 O 306/13

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Pflicht der Beklagten zur Leistung von Nutzungsentschädigung für die Nutzung eines dem Kläger gehörenden Grundstücks, um die Herausgabe von beim Amtsgericht Lemgo hinterlegtem Geld und über das Bestehen von Schadensersatzansprüchen des Klägers wegen nicht ordnungsgemäßer Räumung.

Am 16.02.2012 erwarb der Kläger das Grundstück am W in B im Zwangsversteigerungsverfahren beim AG Lemgo. Frühere Eigentümerin war die nunmehr in Insolvenz geratene und mittlerweile gelöschte U GmbH Co. KG. Bei Erwerb durch den Kläger nutzten die Beklagten den gewerblichen Teil des Grundstücks. Vom Geschäftsführer der Beklagten wurden außerdem Wohnräume auf dem streitgegenständlichen Grundstück genutzt. Ob die gewerbliche Nutzung auf der Grundlage eines Mietvertrages erfolgte, ist zwischen den Parteien streitig.

Der Kläger betrieb nach dem Eigentumserwerb gegen die Beklagten aus dem Zuschlagsbeschluss vom 16.02.2012 die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe. Der Räumungsrechtsstreit vor dem Landgericht Detmold bzw. dem Oberlandesgericht Hamm endete vor dem Oberlandesgericht am 13.09.2012 mit einem Vergleich (Anlage A1), in welchem sich die Beklagten zur Räumung bis zum 07.10.2012 verpflichteten. Daraufhin wurde das Objekt fristgerecht geräumt und an den Kläger herausgegeben. Für die Nutzung des Objekts zahlten die Beklagten insgesamt 3.750 €. Der Kläger berechnete für die Nutzung im Zeitraum vom 16.02.2012 bis 07.10.2012 einen Nutzungsersatz von 150 € netto pro Tag einschließlich Nebenkosten mit Ausnahme von Strom und Heizung. Dies ergibt unter Berücksichtigung der von den Beklagten bereits geleisteten Zahlungen einen Gesamtbetrag von noch 38.176 €. Diesen Betrag macht der Kläger mit der vorliegenden Klage geltend. Dabei fordert er vorrangig die Herausgabe des im Rahmen des oben genannten Rechtsstreits zum Aktenzeichen beim Amtsgericht Lemgo hinterlegten Betrags i.H.v. 12.000 € und ergänzend den Restbetrag i.H.v. 26.376 € zuzüglich ausgerechneter Zinsen i.H.v. 1.405,83 € sowie weitere Zinsen aus 26.376 € i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2013.

Mit den Klageanträgen 2. und 3. macht der Kläger Kosten für die Räumung des Grundstücks geltend. Dabei geht es einerseits um von den Beklagten angeblich zurückgelassene Gegenstände und andererseits um die Entfernung zweier Firmenschilder. Diesbezüglich hatte der Kläger bereits im Rahmen des Freigabeverfahrens erklärt, dass er die Zustimmung zur Freigabe aufgrund der nicht vollständigen Räumung verweigere (Schreiben vom 25.10.2012, Bl. 59 d.A.). Am 23.11.2012 fand dann in den Räumen der Kanzlei S eine Besprechung statt, in welcher u.a. über die angeblich nicht ordnungsgemäße Räumung gesprochen wurde. Dabei beriefen sich die Beklagten darauf, dass sie mit den hinterlassenen Sachen nichts zu tun hätten und sich der Insolvenzverwalter der U GmbH & Co. KG darum kümmern müsse.

Der Kläger behauptet, es habe keinen Mietvertrag gegeben. Von einem solchen sei im Zwangsvollstreckungsverfahren nichts bekannt gewesen. Auf Anfrage habe der beklagtenseits benannte Zeuge I ebenfalls mitgeteilt, dass es keinen Mietvertrag gegeben habe. Auch der Insolvenzverwalter, Rechtsanwalt O, habe in einer Stellungnahme vom 05.07.2012 das Bestehen eines Mietvertrages verneint. An diesen sei auch keine Miete gezahlt worden. Ebenso wenig habe die Sparkasse Lemgo Kenntnis von einem Mietvertrag gehabt. Der Kläger ist der Ansicht, durch die „Zusatzvereinbarung“ vom 28.01.2012 (Anlage B 4) sei kein neues Mietverhältnis entstanden, sodass der Kläger in dieses auch nicht kraft Zuschlags eingetreten sei. E GmbH Co. KG und die U GmbH seien zu diesem Zeitpunkt schon aufgelöst gewesen und hätten sich in Abwicklung befunden. Sie hätten dementsprechend keine Verbindlichkeiten für die Zukunft, insbesondere keine Dauerschuldverhältnisse, mehr eingehen dürfen. Eine Kündigung der Mietverträge sei nur vorsorglich und hilfsweise erfolgt. Eine Verpflichtung, den Beklagten das Grundstück gegen Zahlung von monatlich 500 € zu überlassen, habe nicht bestanden. Die von ihm berechnete Nutzungsentschädigung sei sachgerecht und angemessen.

Der Kläger behauptet weiter, die Beklagten hätten bei der Räumung zahlreiche wertlose Sachen wie altes Mobiliar, Pappschachteln, Elektroschrott und flüssige Chemikalien zurückgelassen, welche der Kläger in Eigenarbeit und auf eigene Kosten entsorgt habe. Bezüglich der Sachen hätten die Beklagten die Verfügungsgewalt gehabt und sie seien nach dem Vergleich vor dem Oberlandesgericht zur Räumung verpflichtet gewesen. Darauf, ob die Sachen ggf. Dritten gehören, käme es nicht an. Er könne deshalb für drei Mulden Kosten i.H.v. insgesamt 424 € (vgl. Rechnungen Anlage A5 und A6) und für die Entsorgung der flüssigen Chemikalien Kosten von insgesamt 574,36 € (vgl. Rechnungen Anlage A7 und A8) von den Beklagten ersetzt verlangen. Daneben sei er berechtigt, einen Stundenlohn von 35 € für mindestens 90 Stunden geltend zu machen. Dies ergebe den mit dem Klageantrag zu 2. begehrten Betrag von 4.148,36 €.

Der Kläger meint, dass die Beklagten die Kosten für die Entfernung zweier Firmenschilder, die sich an der Frontseite des Objektes befunden hatten, sowie die Kosten für den Neuanstrich der Fassade, welche laut Kostenvoranschlag 1.645 € netto betragen sollen, zu tragen hätten. Diese Ansprüche seien auch nicht verjährt, da die Frist des § 548 BGB mangels eines Mietverhältnisses schon nicht gelte und zudem Nutzungsersatz- und Mietzinsansprüche nicht erfasse.

Der Kläger beantragt,

1. die Beklagten zu verurteilen:

a) als Gesamtschuldner an ihn 26.376,00 € sowie Zinsen in Höhe von 1.405,83 € zu zahlen sowie weitere Zinsen aus 26.376,00 € in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 01.01.2013 zu zahlen,

b) die Herausgabe des beim AG Lemgo hinterlegten Betrages von 12.000,00 € nebst Zinsen an ihn zu bewilligen,

hilfsweise zu 1.:

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 38.376,00 € sowie Zinsen in Höhe von 1.405,83 € zu zahlen sowie weitere Zinsen aus 38.376,00 € in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 01.01.2013 zu zahlen,

2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 4.148,36 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen,

3. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 1.645,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie beantragen widerklagend,

den Kläger zu verurteilen, die Herausgabe des beim AG Lemgo hinterlegten Betrages von 12.000,00 € nebst Zinsen an sie als Gesamtgläubiger zu bewilligen.

Der Kläger beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, die gewerblichen Flächen und das angrenzende Bürogebäude seien aufgrund eines Mietvertrages genutzt worden. Außerdem hätten X und die M2 GmbH & Co. KG den gewerblichen Teil des Objekts genutzt. Nachdem – insoweit unstreitig – am 30.10.2009 das Insolvenzverfahren bzgl. der U GmbH & Co. KG eröffnet wurde, sei im Laufe des Insolvenzverfahrens, am 03.09.2009, mit dem damals noch vorläufigen Insolvenzverwalter ein mündlicher bzw. konkludenter Mietvertrag geschlossen worden, welcher vorgesehen habe, dass der Mietzins 300 € monatlich zzgl. Umsatzsteuer zzgl. Nebenkosten betragen und die Beklagten den Garten pflegen sollten. Diesem habe auch die Sparkasse als Grundpfandgläubigerin zugestimmt. Weiterhin sei auch Strom und Wasser von den Beklagten bezahlt worden. Über eine Befristung des Mietvertrages sei nicht gesprochen worden. Die Miete sei dann zunächst direkt an den Insolvenzverwalter gezahlt worden. Dieser habe den Grundbesitz schließlich an den letzten Kommanditisten Herrn X freigegeben, welcher mit der Beklagten zu 1. unter dem 28.01.2010 einen Mietvertrag über die streitgegenständlichen Flächen geschlossen habe. Diesen Mietvertrag habe der Kläger durch seine Kündigung vom 22.02.2012 auch anerkannt. Dementsprechend sind die Beklagten der Auffassung, sie schuldeten nur den Mietzins, welcher vollständig bezahlt worden sei.

Die Beklagten tragen weiter vor, sie hätten das Grundstück so hinterlassen, wie sie es vom Insolvenzverwalter bekommen hätten. Sie sind der Ansicht, dieser sei für die Entsorgung zuständig gewesen sei. Die Kosten der Entsorgung würden dem Grunde wie der Höhe nach bestritten. Auch die Entfernung der Schilder falle in den Aufgabenbereich des Insolvenzverwalters. Im Hinblick auf Mietzins und Schadensersatzansprüche werde die Einrede der Verjährung erhoben. Da dem Kläger keinerlei Ansprüche mehr zustünden, verweigere er zu Unrecht die Herausgabe des hinterlegten Betrages an die Beklagten.

Die Klage wurde am 28.11.2013 zugestellt.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Vernehmung der Zeugen X, Rechtsanwalt O, Marc I, Tanja C und Frank S2. Wegen des Inhalts der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 12.06.2014 (Bl. 70 ff. d.A.) Bezug genommen. Das Gericht hat außerdem Beweis erhoben durch die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Dipl.-Ing. L (Bl. 95 ff. d.A.) und dessen mündlicher Erläuterung. Bezüglich der Erläuterung wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 19.02.2015 (Bl. 162 ff. d.A.) Bezug genommen. Ferner waren die Akten des AG Lemgo und des AG Detmold beigezogen.

Hinsichtlich des weiteren Vorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nur zum Teil begründet. Die zulässige Widerklage ist unbegründet.

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I.

Die Klage ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfangt begründet.

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1. Nach den Ausführungen in der Klageschrift (vgl. Bl. 7 d.A.) verlangt der Kläger vorrangig die Freigabe des hinterlegten Betrages i.H.v. 12.000 € nebst Zinsen. Ein solcher Anspruch steht ihm aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB zu.

a) Die Sicherheitsleistung diente dem Vermieter sowohl als Ausgleich der in dem Zeitraum zwischen Erlass des Urteils und der tatsächlichen Räumung nicht gezahlten Nutzungsentschädigung als auch als Ausgleich des durch Verletzung der Pflicht zur vollständigen und ordnungsgemäßen Herausgabe entstandenen Schadens (Beschluss des OLG Hamm vom 09.04.2013, Bl. 221 d.A. LG Detmold). Darum wird die hier geltend gemachte Nutzungsentschädigung davon erfasst. Durch die verzögerte Räumung ist der Nutzungsersatz überhaupt erst angefallen, sodass Freigabe der Sicherheit dann verlangt werden kann, wenn ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung in zumindest entsprechender Höhe besteht.

b) Die Hinterlegung eines Geldbetrags verschafft demjenigen, der materiell-rechtlich keinen Anspruch auf den Betrag hat, auf Kosten des wirklichen Berechtigten eine günstige Rechtsstellung. Aus diesem Grund ist der Nichtberechtigte nach herrschender Meinung verpflichtet, die für die Auszahlung erforderliche Einwilligung in die Auszahlung bzw. die Freigabe zu erklären (Sprau, in Palandt, § 812, Rn 93).

c) Der Kläger hat im vorliegenden Fall materiell-rechtlich einen Anspruch auf den hinterlegten Betrag, da die Beklagten ihm für die Zeit vom 16.02.2012 bis 07.10.2012 eine Nutzungsvergütung i.H.v. insgesamt 32.442,30 € aus § 812 Abs. 1 Alt. 2 BGB, dementsprechend mehr als den Hinterlegungsbetrag von 12.000 €, schulden.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass es entgegen der Aussage der Beklagten keinen Mietvertrag für den gewerblichen Teil des streitgegenständliche Objekt gab und die Beklagten damit den Besitz an dem Objekt auf Kosten des Klägers ohne rechtlichen Grund erlangt haben.

Ein Mietvertrag zwischen der U GmbH & Co. KG und den Beklagten wurde beklagtenseits schon nicht substantiiert dargelegt.

Auch ein Mietvertrag zwischen dem Insolvenzverwalter, dem Zeugen O, und den Beklagten bestand nicht. Zwar wurden in den Jahren 2009/2010 von der Beklagten zu 1) immer wieder Mieten an den Insolvenzverwalter überwiesen, was sich zum einen aus dem Kontenblatt (Anlage B2) ergibt und im Weiteren auch von den Zeugen O und I bestätigt wurde. Allerdings vermag die Kammer dem nicht zu entnehmen, dass es sich hierbei um Mieten für den gewerblichen Teil des Objekts handelte. Unstreitig war eine Wohnung an den Geschäftsführer der Beklagten vermietet, sodass sich die gezahlten Mieten wohl auf diese bezogen haben. Dies deckt sich auch damit, dass die Zeugen X, O, I und C übereinstimmend ausgesagt haben, es sei in dem Treffen nach Stellung des Insolvenzantrags über die vermietete Wohnung gesprochen worden. Dabei ist die Aussage des Zeugen O, er habe dem Geschäftsführer der Beklagten gesagt, dass er die Miete für die Wohnung zukünftig auf das Sonderkonto des Insolvenzverwalters zahlen müsse, plausibel und wird vom Zeugen I bestätigt. Die Aussagen der Zeugen X und Tanja C, dass über den gewerblichen Teil des Objekts ein Mietvertrag zu 300 € plus Mehrwertsteuer geschlossen worden sei, sind nicht glaubhaft. Beide hatten keine Erklärung dafür, warum der Zeuge O als gerade erst bestellter schwacher Insolvenzverwalter ohne Einziehung weiterer Erkundigungen einen mündlichen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit der Beklagten hätte schließen sollen. Dies ist lebensfremd. Die Aussage des Zeugen X war zudem in den entscheidenden Punkten wenig detailliert. Über den Ablauf der Verhandlungen konnte er auch auf Nachfrage wenig sagen. Insbesondere ist die Aussage, der in den Raum gestellte Betrag sei vom Zeugen O sofort akzeptiert worden, wenig spezifisch. Die Zeugin C hat selbst eingeräumt, dass sie nicht alle Einzelheiten mitbekommen hat, da sie an ihrem Schreibtisch gearbeitet habe und an dem Gespräch nicht aktiv beteiligt gewesen sei. Sie hat zudem ausgesagt, dass sie nicht mit Sicherheit sagen könne, ob Herr O dem Vertrag zugestimmt habe. Sie schließe dies nur daraus, dass ihr Bruder, der Geschäftsführer der Beklagten, später Miete überwiesen habe. Insoweit ist auch auffällig, dass die Zeugin einerseits gearbeitet, aber andererseits die im Rechtstreit entscheidenden Details genau mitbekommen haben will. Die Aussagen der Zeugen sind auch deshalb unverständlich, weil nach Freigabe des Objekts durch den Zeugen X mit den Beklagten ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen wurde. Warum dies notwendig war, wenn es aus Sicht der Beklagten und des Zeugen X bereits einen Vertrag gab, konnte der Zeuge nicht erklären. Seine Aussage, ihm sei von anderen Beteiligten dazu geraten worden, ist sehr pauschal und schwer nachvollziehbar. Zudem wurde auch eine höhere Miete als die angebliche vorherige vereinbart. Warum die Miete familienintern erhöht wurde, konnte der Zeuge ebenso wenig erklären. Zu berücksichtigen ist auch, dass die Zeugen X und C aufgrund ihrer verwandtschaftlichen Verhältnisse zum Geschäftsführer der Beklagten in die Sache involviert sind. Die Kammer hält es für möglich, dass es zu einem Missverständnis bezüglich der Vermietung gekommen ist. Die Beklagten haben sich wohl eine Vermietung des gewerblichen Teils gewünscht, der Zeuge O wollte dagegen nur die Mieten für die Wohnung sichern.

Die Aussage des Zeugen O, er habe den gewerblichen Teil der Immobilie nicht an die Beklagten vermietet, hält die Kammer für glaubhaft. Der Zeuge hat detailliert den Ablauf seiner Bestellung als Insolvenzverwalter und des Gesprächs bei den Beklagten geschildert. Dabei hat er nachvollziehbar dargelegt, dass er als eben erst bestellter vorläufiger schwacher Insolvenzverwalter, der zum Zeitpunkt des Gesprächs die Akten noch gar nicht kannte, keinen unbefristeten mündlichen Mietvertrag geschlossen hätte. Diese Aussage wurde auch vom Zeugen I bestätigt. Zudem deckt sie sich mit der Aussage des Zeugen S2, dass der Sparkasse von einem Mietvertrag über den gewerblichen Teil nichts bekannt war. Auf Nachfrage konnte sich der Zeuge daran erinnern, dass ihm nur ein Mietvertrag über die Wohnung bekannt war. Er hat auch plausibel geschildert, dass man sich bei Kenntnis eines Vertrages über den gewerblichen Teil um die Zwangsverwaltung des Grundstücks bemüht hätte. Die Aussagen der Zeugen N, I und R passen auch zum Inhalt der beigezogenen Insolvenzakten und der Zwangsversteigerungsakte. Ein Hinweis auf etwaig bestehende Mietverträge findet sich in beiden Insolvenzakten nicht. In der Akte hinsichtlich der hiesigen Beklagten zu 2) wird in sämtlichen Gutachten des vorläufigen Insolvenzverwalters Matthias M darauf hingewiesen, dass außer dem Anstellungsvertrag mit X keine bedeutenden Rechtsverhältnisse gegeben sind (vgl. Bl. 53, 115, 145). In der Akte hinsichtlich der hiesigen Beklagten zu 1) werden in diversen Gutachten des vorläufigen Insolvenzverwalters Markus O Ausführungen zum Grundbesitz gemacht. Etwaige Mietverträge werden dabei aber nicht erwähnt (vgl. Bl. 79 ff., 223 ff.). Auch unter „bedeutende Rechtsverhältnisse“ werden keinerlei Mietverträge dargestellt (vgl. Bl. 70 ff., 216 ff.). Schließlich werden in den Gutachten auch keine Mieteinnahmen erwähnt. Dies alles spricht dagegen, dass mit dem Zeugen O ein Mietvertrag abgeschlossen wurde. Auch in der Zwangsversteigerungsakte finden sich keine Hinweise auf einen Mietvertrag über den gewerblichen Teil. Im Zwangsversteigerungsverfahren wurden alleine von Marco X Ansprüche angemeldet (Bl. 228 d. ZVA). Hintergrund dieser Ansprüche ist, dass Marco X Renovierungsarbeiten am „Wohnteil“ (1. OG u. DG) vorgenommen hat, welche mit der Miete verrechnet werden sollten. Weiterhin wurde von Marco X Eigentum an 2 Küchen und 3 Markisen geltend gemacht. Daraus ergibt sich, dass dies alles nichts mit einem etwaigen Mietvertrag der Beklagten hinsichtlich der gewerblichen Flächen zu tun haben kann. Auch im Termin war nur die Anmeldung von Marco X Gegenstand (Bl. 292 d.ZVA). Nach alledem ist die Kammer davon überzeugt, dass ein Mietvertrag mit dem Insolvenzverwalter nicht gegeben war.

Ebenso wenig gab es einen wirksamen Mietvertrag zwischen den Beklagten und dem Zeugen X. Zwar war das betroffene Grundstück mit Schreiben vom 19.01.2010 vom Insolvenzverwalter O aus der Insolvenzmasse frei gegeben worden (Bl. 259 d. InsA) und die Bestätigung der Freigabe beim Insolvenzverwalter am 29.01.2010 eingegangen (vgl. Bl. 259 d. InsA). Zum Zeitpunkt der Zusatzvereinbarung am 28.01.2010 war allerdings für beide Beklagte bereits ein Insolvenzverwalter bestellt. Die Freigabe führte deshalb nur dazu, dass die Verfügungsbefugnis wieder bei der Beklagten zu 1) lag. Diese wurde durch ihre Komplementärin, die Beklagte zu 2), vertreten, welche wegen des laufenden Insolvenzverfahrens nach § 80 InsO vom vorläufigen Insolvenzverwalter, Rechtsanwalt M, vertreten wurde. X war dementsprechend weder in seiner Eigenschaft als Kommanditist der Beklagten zu 1), vgl. §§ 125, 161, 164 HGB, noch in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der Beklagten zu 2), vgl. § 80 InsO, vertretungsbefugt (siehe auch Urteil des LG Detmold v. 25.04.2012, Bl. 94, 95 d.BA).

Die Höhe des Anspruchs richtet sich gemäß § 818 Abs. 2 BGB nach dem ortsüblichen Mietzins (vgl. KG Berlin, Urteil v. 07. 03.2005 – 8 U 166/03, juris; OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.01.1988 - 10 U 89/87, juris). Zu dieser Frage hat das Gericht ein schriftliches Sachverständigengutachten des Dipl.-Ing. L (Bl. 95 ff. d.A.) eingeholt, welches er im Rahmen der mündlichen Verhandlung nochmals erläutert hat.

Nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vom 19.02.2015, denen sich die Kammer anschließt, ist vorliegend zunächst von einem Tagesbetrag i.H.v. 108,56 € ohne Nebenkosten und ohne Mehrwertsteuer auszugehen. Die Abweichung zu dem Betrag von 109,72 € im schriftlichen Gutachten (Bl. 116 d.A.) hat der Sachverständige plausibel damit erklärt, dass er für einen Teil der Immobilie von ca. 45 qm zunächst davon ausging, es handele sich um eine weitere Bürofläche, diese aber tatsächlich als Lagerfläche genutzt wurde. Die ansonsten vorgebrachten Einwendungen hat er nachvollziehbar als nicht durchgreifend zurückgewiesen. Für den Zeitraum vom 16.02.2012 bis 07.10.2012, der in Abweichung vom Sachverständigengutachten 235 Tage beträgt, steht dem Kläger dementsprechend ein Betrag von 25.511,60 € ohne Nebenkosten und ohne Mehrwertsteuer zu.

Zu diesem Betrag sind die ortsüblichen Nebenkosten hinzuzurechnen, die auch nicht im Einzelnen nachgewiesen werden müssen (vgl. KG Berlin, Urteil v. 07.03.2005 – 8 U 166/03, juris). Die ortsüblichen Nebenkosten werden von der Kammer nach § 287 ZPO auf 19,70 € pro Tag geschätzt. Dabei hat sich die Kammer an den vom Sachverständigen im Termin geäußerten Beträgen orientiert. Die Immobilie hat eine Größe von insgesamt 1.183 qm (Halle 1: 697 qm, Halle 2: 323 qm, Wohn- und Geschäftshaus: 163 qm, vgl. Bl. 101 d.A.). Für Grundbesitzabgaben, Gebäudeversicherung und Schornsteinfegerkosten hat der Sachverständige einen Betrag von insgesamt 3,30 € jährlich pro Quadratmeter angegeben. Dies führt zu einem Betrag von ca. 10,70 € täglich. Hinzu kommen die Heizkosten, die der Sachverständige mit etwa 9 € pro Tag geschätzt hat. Die Kosten für einen Hausmeister hält die Kammer bei einem Gewerbeobjekt nicht für ortsüblich. Dementsprechend ergibt sich für den streitgegenständlichen Zeitraum ein Nebenkostenbetrag von 4.629,50 € (19,70 € x 235 Tage) und ein Gesamtbetrag von 30.141,10 €.

Nach Auffassung des Gerichts müssen die Beklagten auch die Mehrwertsteuer i.H.v. 19 % aus diesem Betrag erstatten. Die Nutzungsentschädigung ist nicht als Schadensersatz, sondern als Entgelt für eine umsatzsteuerpflichtige Leistung anzusehen, weil ihr eine Gebrauchsüberlassung zugrundeliegt, die zum Zwecke der Erzielung von Entgelt erbracht wurde (vgl. BGH, Urteil v. 22.10.1997 – XII ZR 142/95, Rn 25, juris). Denn zwischen einem Nutzungsverhältnis, in dem die Sache aufgrund eines nichtigen, aber faktisch durchgeführten Vertragsverhältnisses genutzt wird, und einem Mietverhältnis, in dem die Sache aufgrund eines wirksamen, aber durch Kündigung beendeten Vertrages weitergenutzt wird, besteht insoweit kein sachlicher Unterschied (BGH, a.a.O.). Dementsprechend ergibt sich eine Nutzungsentschädigung von insgesamt 35.867,91 €. Hiervon sind die von den Beklagten unstreitig geleisteten Zahlungen von 3.750 € abzuziehen. Somit verbleibt ein Anspruch von 32.117,91 €.

Die Ansprüche auf Nutzungsentschädigung sind auch nicht nach § 548 BGB verjährt, da diese auf § 812 BGB und nicht auf einem Mietverhältnis beruhen (vgl. auch Weidenkaff, in: Palandt, § 548, Rn 10).

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2. Der Kläger hat außerdem einen Anspruch auf Zahlung von 20.117,91 € aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB. Die Beklagten haben rechtsgrundlos und auf Kosten des Klägers den Besitz an der Immobilie erlangt (s.o.). Dementsprechend steht dem Kläger ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung i.H.v. 32.117,91 € zu (s.o.). Mit der Freigabe des hinterlegten Betrages ist der Anspruch aber i.H.v. 12.000 € abgegolten, sodass dem Kläger nur noch ein Anspruch auf Zahlung des Restbetrags zusteht.

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3. Der Kläger kann zudem Zahlung von Schadensersatz i.H.v. 998,36 € wegen nicht ordnungsgemäßer Räumung seines Grundstücks aus §§ 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1 S. 1 BGB verlangen.

a) Zwischen den Parteien bestand ein wirksames Schuldverhältnis in Form des vor dem Oberlandesgericht Hamm am 13.09.2012 geschlossenen Vergleichs (Anlage A1). Bei Vergleichen sind die §§ 280, 281 BGB anwendbar, da es sich auch insoweit um schuldrechtliche Verträge handelt (vgl. Grüneberg, in: Palandt, § 280 Rn 6; Sprau, in: Palandt, § 779 Rn 1; Fischer, in: BeckOK, § 779 Rn 19).

Die gennannten Vorschriften sind im vorliegenden Fall auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass es einen Räumungsvergleich gab und der Kläger deshalb aus diesem nach §§ 885, 887 Abs. 2 ZPO hätte vollstrecken können. In dem Vergleich ist nämlich lediglich der Anspruch des Klägers auf Räumung tituliert, während er nunmehr Schadenersatz wegen Verletzung der Räumungspflicht durch die Beklagten geltend macht. Dies ist etwas anderes als ein Anspruch auf Vorauszahlung auf die Räumungskosten zum Zwecke der Durchführung der primären Leistungspflicht der Beklagten in Gestalt der ordnungsgemäßen Räumung des Grundstücks (vgl. dazu OLG Frankfurt, Urteil v. 12.03.2008 – 2 U 174/07, BeckRS 2010, 18568; Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil v. 15.12.2010 – 3 U 58/10, Rn 21, juris).

b) In dem Vergleich hatten sich die Beklagten zur Räumung des Objekts bis zum 07.10.2012 verpflichtet. Diese Pflicht haben die Beklagten durch Zurücklassen von Gegenständen wie altes Mobiliar, Pappschachteln, Elektroschrott und flüssige Chemikalien, etc. verletzt. Auf die Frage, wem die Gegenstände gehörten, kommt es nicht an, da sich die Beklagten explizit zur Räumung des Objekts ohne Bedingungen verpflichtet hatten.

Dagegen liegt nach Auffassung der Kammer keine Pflichtverletzung hinsichtlich der Demontage der Schilder und des fehlenden Neuanstrichs der Frontfassade vor. Eine solche Verpflichtung der Beklagten lässt sich aus dem Wortlaut des Vergleichs nicht ableiten.

c) Soweit eine Pflichtverletzung gegeben ist, wird deren Vertretenmüssen gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet.

d) Eine Fristsetzung war nach § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich, da die Beklagten die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert haben. Es ist insoweit unstreitig geblieben, dass der Kläger im Rahmen des Freigabeverfahrens erklärt hat, dass er die Zustimmung zur Freigabe aufgrund der nicht vollständigen Räumung verweigere und es deshalb am 23.11.2012 zu einer Besprechung kam, in welcher sich die Beklagten darauf beriefen, dass sie mit den hinterlassenen Sachen nichts zu tun hätten und sich der Insolvenzverwalter der U GmbH & Co. KG darum kümmern müsse.

e) Nach dem Gesagten kann der Kläger Schadensersatz statt der Leistung i.H.v. 998,36 € verlangen.

Aus den vom Kläger vorgelegten Rechnungen (Anlagen A5-A8) ist ersichtlich, dass dieser für drei Mulden einen Betrag von 424 € netto (165 € + 259 €) und für die Entsorgung der flüssigen Chemikalien einen Betrag von 574,36 € netto (347 € + 227,36 €) aufgewendet hat. Das wurde von den Beklagten auch nicht bestritten. Die Beklagten haben sich lediglich gegen die Pflicht zur Zahlung von Schadensersatz als solche und gegen die Höhe der vom Kläger berechneten Stunden bzw. den Stundensatz gewandt.

Die vom Kläger geltend gemachten Stunden sind aus Sicht der Kammer nicht substantiiert vorgetragen. Insoweit wird nur ausgeführt, der Stundenaufwand sei angesichts der Größe des Objekts und des Umfangs der zu entsorgenden Sachen angemessen. Welche Arbeiten überhaupt verrichtet wurden, trägt der Kläger dagegen nicht vor. Da schon kein substantiierter Vortrag gegeben war, musste auch nicht das angebotene Sachverständigengutachten eingeholt werden.

Wie bereits oben ausgeführt, gehörte nach Ansicht der Kammer zur ordnungsgemäßen Räumung nicht die Demontage der Firmenschilder und der Neuanstrich der Fassade, sodass die Kosten dafür i.H.v. 1.645 € netto nicht von den Beklagten zu tragen sind.

f) Die Ansprüche auf Schadensersatz sind auch nicht verjährt, da diese auf dem Vergleich und nicht auf einem Mietverhältnis beruhen, sodass § 548 BGB keine Anwendung findet (vgl. auch Weidenkaff, in: Palandt, § 548, Rn 10).

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4. Dem Kläger stehen nur die aus dem Tenor ersichtlichen Zinsen zu.

a) Soweit der Kläger mit seinem Klageantrag zu 1. a) ausgerechnete Zinsen verlangt, wurden diese nicht substantiiert dargelegt. Da die zugesprochene Summe nicht der eingeklagten entspricht, können die ausgerechneten Zinsen in dieser Form keinen Bestand haben. Dem Antrag des Klägers entsprechend (§ 308 Abs. 1 ZPO) waren ihm aber Verzugszinsen seit dem 01.01.2013 zuzusprechen. Dies ergibt sich aus §§ 280 Abs.1, 2, 286 BGB. Allerdings stehen ihm gemäß § 288 Abs. 1 BGB lediglich 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu, da Abs. 2 im vorliegenden Fall nicht einschlägig ist. Bei dem Nutzungsersatz handelt es sich nicht um Entgeltforderungen im Sinne von § 288 Abs. 2 BGB, da Entgeltforderungen nur solche sind, die auf Zahlung eines Entgelts als Gegenleistung für die Lieferung von Gütern oder die Erbringung von Dienstleistungen gerichtet sind. Bereicherungsansprüche fallen nicht darunter (Grüneberg, in Palandt, § 286, Rn 27; § 288 Rn 8).

b) Bezüglich des Klageantrags zu 1. b) kann der Kläger die Herausgabe des hinterlegten Betrages nebst Zinsen verlangen, da der Nutzungsausfall mit Zuschlag fällig wurde und damit in entsprechender Höhe jedenfalls schon vor der Hinterlegung des Geldes am 20.06.2012 (Bl. 195 d.BA) fällig war. Da seit März 2014 hinterlegtes Geld gemäß § 12 Hinterlegungsgesetz Nordrhein- Westfalen (HintG NRW) nicht mehr verzinst wird und für Altfälle § 12a HintG NRW gilt, wonach Zinsansprüche, die bis zum Datum des Inkrafttretens der Vorschrift nach dem bis dahin geltenden Recht entstanden sind, unberührt bleiben, sind für den Zeitraum vom 20.06.12 bis 14.03.14 Hinterlegungszinsen i.H.v. 1 % angefallen. Dies liegt offensichtlich unter den Verzugszinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, sodass der Kläger die Hinterlegungszinsen geltend machen darf.

c) Hinsichtlich des Klageantrags zu 2. stehen dem Kläger ebenfalls nur Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu, da es sich auch bei einem Schadensersatzanspruch aus §§ 280, 281 BGB nicht um eine Entgeltforderungen im Sinne von § 288 Abs. 2 BGB handelt.

d) Im Übrigen waren Zinsen mangels Hauptanspruches nicht zuzusprechen.

II.

Die Widerklage ist unbegründet.

Wie oben dargelegt, hat der Kläger einen Anspruch auf Freigabe des hinterlegten Geldes. Die Beklagten können deshalb die Freigabe nicht selbst verlangen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO; diejenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit für den Kläger auf § 709 ZPO und für die Beklagten auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

IV.

Der Streitwert wurde auf 44.169,36 € festgesetzt, da wegen § 45 Abs. 1 S. 3 GKG keine Erhöhung des Streitwerts durch die Widerklage eingetreten ist. Der Klageantrag 1. b) und der Widerklageantrag betreffen den gleichen Streitgegenstand, weil beide Ansprüche wirtschaftlich dasselbe Interesse verfolgen und nicht nebeneinan-

der bestehen können (vgl. Hartmann, Kostengesetze, § 45 GKG, Rn 10 ff.).