Landgericht Detmold, 1 O 88/10

Der Kläger nimmt die Beklagten sowohl aus eigenem Recht als auch aus abgetretenem Recht seiner Ehefrau auf Schadensersatz aus einem Immobiliengeschäft in Anspruch, das diese –der Beklagte zu 1) in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der Beklagten zu 2)- für ihn vermittelt und durchgeführt haben.

Im Zeitraum 2005/2006 lernte der Kläger in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der U GmbH und Co. KG den Beklagten zu 1) kennen, als dieser sich für die Anmietung einer VIP-Loge in der L-halle interessierte. Der Beklagte zu 1) war damals Geschäftsführer der B Gesellschaft für unabhängiges G mbH, die im Folgenden als C GmbH und nunmehr als C2 GmbH firmiert, mithin der Beklagten zu 2). Im Einzelnen wird auf den zu den Akten gereichten Auszug aus dem Handelsregister des Amtsgerichts Bielefeld, HRB 36837, Bezug genommen (Bl. 11 ff.). Zwischen dem Kläger und dem Beklagten entstand ein Vertrauensverhältnis, das sich in der Folgezeit immer mehr festigte, insbesondere nachdem der Beklagte zu 1) für den Kläger ein erstes Grundstücksgeschäft tätigt hatte. In der Folgezeit kam es noch zu weiteren Immobiliengeschäften, die der Beklagte zu 1) mit seiner Firma, der Beklagten zu 2), anbahnte und durchführte. Der Beklagte zu 1) kümmerte sich dabei um sämtliche Detailfragen bis hin zu Fragen der Finanzierung und Besicherung. Soweit die notarielle Beurkundung der Geschäfte erforderlich war, erfolgte die Vertretung vor den entsprechenden Notaren ausnahmslos durch vollmachtlose Vertreter. Anschließend erfolgte die Genehmigung der Erklärungen durch den Kläger in notariell beurkundeter Form, zumeist vor dem Notar F in H. Auch diese Termine zur Genehmigung der vertraglichen Erklärungen organisierte der Beklagte zu 1). Hinsichtlich sämtlicher anderer (nicht beurkundungsbedürftiger) schriftlicher Erklärungen verhielt es sich so, dass der Beklagte zu 1) dem Kläger diese persönlich vorlegte oder durch Post übermittelte. Dabei vertraute der beruflich überaus stark eingebundene Kläger den Empfehlungen des Beklagten zu 1). Auf diese Weise kam es zu einer Reihe von Grundstückskauf- bzw. Grundstücksverkaufsverträgen. Im Einzelnen wird auf die von dem Kläger überreichte Aufstellung Bl. 14 d.A. Bezug genommen.

Am 15.8.2007 wurde von der Streithelferin ein Vertrag über den Kauf von 2 Eigentumswohnungen in B beurkundet, in dem die Verkäuferin, die S mbH mit Sitz in B, sich verpflichtete, die Wohnungen entsprechend der Kaufbeschreibung schlüssel- und bezugsfertig gemäß der Baubeschreibung bis zum 31.5.2008 herzustellen, wobei die noch zu bildenden Eigentumswohnungen in einem älteren, sanierungsbedürftigen Haus lagen. Der Kaufpreis wurde mit 511.000,- € vereinbart, wobei 306.600,- € für den Sanierungsanteil kalkuliert waren. Bei der Vertragsbeurkundung wurde der Kläger durch eine Notarfachangestellte der Streithelferin als Vertreterin ohne Vertretungsmacht vertreten. Hinsichtlich der Einzelheiten des Vertrages wird auf dessen Ablichtung Bl. 18 ff. d.A. Bezug genommen. Diesen Vertrag genehmigte der Kläger mit notariell beglaubigter Erklärung vor dem Notar H in F (im Einzelnen Bl. 41 d.A.). Auch die Verkäuferin, die im Beurkundungstermin vor der Streithelferin ebenfalls durch eine Notarfachangestellte der Streithelferin als Vertreterin ohne Vertretungsmacht vertreten war, genehmigte ihre vertraglichen Erklärungen (Bl. 43 d.A.).

Der Kläger finanzierte den Kaufpreis mit einem Darlehen über die B durch die N AG in Höhe einer Kreditsumme von 344.800,- €. Besichert wurde dieses Darlehen durch eine Grundschuld auf den gekauften Eigentumswohnungen, wobei sich die Ehefrau des Klägers, für die im Darlehensvertrag eine Mithaftung vorgesehen war, in der Grundschuldbestellungsurkunde der persönlichen Haftung unterwarf. Auch bei der Grundschuldbestellung wurden die beteiligten Parteien durch vollmachtlose Vertreterinnen vertreten, die entsprechenden Genehmigungen wurden nachfolgend erteilt. Im Einzelnen wird auf den Inhalt der Grundschuldbestellungsurkunde einschließlich der Genehmigungserklärungen Bl. 45 ff. d.A. Bezug genommen.

Am 7.9.2007 kündigte sich der Beklagte zu 1) bei dem Kläger und dessen Ehefrau an und erschien bei ihnen entgegen der ersten Ankündigung um 23.00 Uhr statt um 8.00 Uhr. Bei seinem Besuch legte der Beklagte zu 1) dem Kläger und seiner Ehefrau mehrere von ihm vorbereitete Unterlagen mit der Bitte um Unterschrift vor. Diese leisteten seiner Bitte Folge. Zu diesen Unterlagen gehörte auch ein vorgefertigtes und damals noch nicht datiertes Abnahmeprotokoll hinsichtlich der Wohnungen Nr. 33 und Nr. 36 in dem Objekt J-Straße 22/22a / Ecke X in B, nämlich den mit Vertrag vom 15.8.2007 gekauften Eigentumswohnungen. In diesem Formular waren durch Ankreuzen einige Erklärungen aufgenommen, u.a. „Die Leistung ist mängelfrei“. Im Einzelnen wird auf den Text des Abnahmeprotokolls Bl. 63 d.A. Bezug genommen. Tatsächlich waren die Sanierungsarbeiten an dem Haus und den Wohnungen noch nicht zum Abschluss gekommen. Dies war dem Kläger nicht bekannt. Er hatte beide Wohnungen erstmals im Januar 2010 in Augenschein genommen und dabei festgestellt, dass diese noch eine Baustelle waren. Zur Veranschaulichung wird auf die zu den Akten gereichten Lichtbilder Bl. 61 d.A. Bezug genommen.

Der Beklagte zu 1) reichte das von dem Kläger unterzeichnete Abnahmeprotokoll weiter. Am 19.7.2007 wurde es an die Streithelferin weitergeleitet. Am 24.9.2007 überwies die finanzierende Bank den Darlehensbetrag in Höhe von 344.800,- € gemäß § 4 des Kaufvertrages auf das Notaranderkonto der Streithelferin. Diese nahm in der Folgezeit von dem Konto Auszahlungen vor. Im Einzelnen wird auf die Darstellung des Klägers in der Klageschrift Bl. 6 f. d.A. sowie auf die Ablichtung aus dem Massenbuch der Streithelferin Bl. 59 f. d.A. Bezug genommen. Das Anderkonto ist seit dem 17.10.2007 erschöpft.

Am 4.6.2008 erteilte der Kläger der Beklagten zu 2) mit Urkunde des Notars F in H (Urk.Nr. 87/2008) eine umfassende schriftliche Vollmacht für die weitere Durchführung von Grundstücksgeschäften in der bisherigen Art. Im Einzelnen wird auf den Text der Vollmachtsurkunde Bl. 15 d.A. ff. Bezug genommen.

Nachdem der Kläger festgestellt hatte, dass die gekauften Wohnungen tatsächlich nicht fertiggestellt worden waren, ließ er die S GmbH mit Schreiben seiner Bevollmächtigten vom 9.3.2010 zur Fertigstellung der Wohnungen auffordern. Nachdem ihm die S mitgeteilt hatte, über keine Mitteln zur Durchführung der Arbeiten zu verfügen, erklärte der Kläger unter dem 21.9.2010 den Rücktritt vom Vertrag. Die S befindet sich jedenfalls seit Anfang April 2010 in Liquidation.

Der Kläger behauptet, dem Beklagten zu 1) sei bei Vorlage des vorgefertigten Abnahmeprotokolls am 12.9.2007 bekannt gewesen, dass die Wohnungen noch nicht saniert waren. Tatsächlich sei auch eine derartige Sanierung in der kurzen Zeit seit dem Vertragsschluss nicht zu leisten gewesen. Dem Beklagten sei es nur darum gegangen, seine aus dem Geschäft folgenden Provisionen zu realisieren. Dabei habe er darauf bauen können, dass der Kläger aufgrund seines uneingeschränkten Vertrauens in das Handeln und die Erklärungen des Beklagten zu 1) keine Fragen stellte, sondern den Beklagten zu 1) gewähren ließ. Irgendwelche Zweifel an der Richtigkeit der Erklärungen im Abnahmeprotokoll seien bei ihm nicht aufgekommen, insbesondere weil der Beklagte zu 1) noch geäußert habe „So, jetzt habt ihr auch 2 schöne Penthousewohnungen in B“.

Das Verhalten des Beklagten zu 1) entspreche einem systematischen Vorgehen. Dieser habe nicht nur in Bezug auf den Kläger in dieser Weise Immobiliengeschäfte zu Lasten des Erwerbers getätigt, um sich und andere in das Konstrukt Eingebundene zu bereichern. Durch den Kläger habe er sich überdies den Zugang zu den H-szene erschlichen und viele Profi-H in vergleichbare Geschäfte getrieben.

Der Kläger ist der Auffassung, der Beklagte zu 1) habe sich ihm gegenüber betrügerisch, gfls. auch veruntreuend, verhalten. Der Beklagten zu 2) sei die Verletzung ihrer vertraglichen Pflichten, so wie sie letzten Endes in der Vollmachtsurkunde vom 4.6.2008 dokumentiert worden sind, vorzuwerfen.

Die Ehefrau des Klägers hat ihre Ansprüche gegen die Beklagten an den Kläger abgetreten.

Der Kläger beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 344.800,- € nebst 5.405 % jährlicher Zinsen seit dem 1.10.2007 zu zahlen Zug um Zug gegen Übereignung der in den Wohnungsgrundbüchern des Amtsgerichts L von L Blätter 1111 N und 2222 N eingetragenen Wohnungseigentume Nr. 33 und Nr. 36;

hilfsweise

ihn und seine Ehefrau Katrin I, von sämtlichen Darlehensansprüchen zu befreien, die der N AG, aus einem Darlehensvertrag über 388.800,- € zuzüglich jährlicher Zinsen von 5,405 % seit 1.10.2007 zustehen, Zug um Zug gegen Übereignung der in den Wohnungsgrundbüchern des Amtsgerichts L von Lichtenberg Blätter 11111 N und 22222 N eingetragenen Wohnungseigentume Nr. 33 und Nr. 36 durch den Kläger an den Beklagten.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, der Beklagte zu 1) habe keine Kenntnis von dem tatsächlichen Baufortschritt gehabt. Bei seinem Besuch bei dem Kläger und dessen Ehefrau am 7.9.2007 habe er demgemäß auch keine Erklärungen dazu abgegeben. Es sei auch nicht Sache der Beklagten gewesen, den Kläger, der bereits aufgrund seines beruflichen Hintergrundes in geschäftlichen Dingen erfahren sei, entsprechend aufzuklären. Im Übrigen sei der Vortrag des Klägers in Ermangelung einer Substantiierung nicht einlassungsfähig.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze einschließlich der beigefügten Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist nur begründet, soweit sie sich gegen die Beklagte zu 2) richtet. Im Übrigen ist sie abzuweisen.

Soweit sich die Klage gegen die Beklagte zu 2) richtet, folgt der geltend gemachte Ersatzanspruch aus §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB. Die Beklagte zu 2) hat ihre Verpflichtungen aus dem zwischen ihr und dem Kläger bestehenden Auftragsverhältnis (§ 662 BGB) verletzt.

a) Die Beklagte zu 2) war von dem Kläger umfassend bevollmächtigt und beauftragt worden, ihn bei dem Erwerb bzw. dem Verkauf von Immobilien und allen damit im Zusammenhang stehenden Durchführungsgeschäften bis hin zum Abschluss von Darlehens- und Bürgschaftsverträgen zu vertreten. Diese jedenfalls schon im Jahr 2007 bestehende Vereinbarung, fand unstreitig in der notariell beurkundeten Vollmachtserklärung vom 4.6.2008 (Bl. 15 d.A.) ihren schriftlichen Niederschlag.

Zweck dieser Vereinbarung war, dem Kläger die Durchführung lukrativer Immobiliengeschäfte einschließlich aller dazu notwendigen Nebengeschäfte zu ermöglichen, ohne dass dieser sich um die einzelnen Geschäftsvorfälle kümmern musste. Dazu hatte er allein schon aufgrund seiner beruflichen Einbindung keine Zeit. Den entsprechenden Arbeitsaufwand sollte ihm die Beklagte zu 2) abnehmen. Aufgrund der eingeräumten Vollmacht war den Beklagten ein nahezu unbeschränktes Handeln erlaubt, soweit es um Grundstücksgeschäfte ging. Die umfassende Bevollmächtigung war im Ergebnis Ausdruck des grenzenlosen Vertrauens, das der Kläger in die Person des Beklagten zu 1) hatte. Dies war dem Beklagten zu 1) als Vertretungsorgan der Beklagten zu 2) mehr als deutlich.

b) Mit der Vorlage der Abnahmebescheinigung durch den Beklagten zu 1) zur Unterschrift hat die Beklagte zu 2) ihre Pflichten zumindest fahrlässig verletzt.

Mit der Abnahmebescheinigung waren –auch nach Kenntnis des Beklagten zu 1)- umfassende Rechtsfolgen verbunden. Der Beklagte zu 1) musste wissen, dass dem Kläger der tatsächliche Zustand der gekauften Wohnung, insbesondere ihr Renovierungsstand, in keiner Weise bekannt war. Außerdem war dem Beklagten zu 1) erkennbar, dass der Kläger davon ausgehen musste, dass angesichts der vorgelegten Abnahmeerklärung es mit den Wohnungen schon seine „Richtigkeit“ haben wird, der Beklagte zu 1) alles „unter Kontrolle“ hat und der Inhalt der Abnahmeerklärung einschließlich der dort schon durch Ankreuzen erfolgten Erklärungen zutreffend ist. Der Kläger selbst konnte und wollte sich um solche Fragen nicht kümmern, sondern verließ sich erkennbar auf den Beklagten zu 1).

Tatsächlich war dieses Vertrauen nicht gerechtfertigt, weil der Beklagte zu 1) –legt man seinen eigenen Vortrag als richtig zugrunde- überhaupt keine Kenntnis von dem Renovierungstand hatte, was der Kläger allerdings aufgrund des bestehenden Auftragsverhältnisses erwarten durfte. Allein aus dem Beklagtenvorbringen folgt deshalb schon die Pflichtverletzung der Beklagten zu 2). Wenn der tatsächliche Renovierungsstand ihm nicht bekannt gewesen sein sollte, hätte der Beklagte zu 1) die Abnahmeerklärung angesichts der daran geknüpften Folgen nicht vorlegen dürfen. Er hätte sich zunächst von der Richtigkeit der Angaben überzeugen müssen.

Im Ergebnis kommt es deshalb auch nicht mehr auf die (bestrittene) Äußerung des Beklagten zu 1) an, wonach der Kläger und seine Ehefrau jetzt „zwei schöne Penthouse-Wohnungen in B“ hätten. Die Pflichtwidrigkeit der Beklagten zu 2) folgt bereits allein aus der (nach ihrem Vortrag) kommentarlosen Vorlage der Abnahmeerklärung.

c) Aufgrund des Vortrages der Beklagten zu 2) folgt, dass sie die danach festzustellende Pflichtverletzung auch zu vertreten hat, § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das Verhalten ihres Geschäftsführers war zumindest fahrlässig. Ihm musste bekannt sein, dass sich der Kläger auf sein Handeln verlässt. Dazu gehörte hier im Besonderen, dass er nicht eine Unterschrift unter eine Erklärung einholt, deren Inhalt nach dem Vortrag der Beklagten in keiner Weise durch den Beklagten zu 1) überprüft worden war.

d) Der danach von der Beklagten zu 2) zu leistende Schadensersatz beläuft sich der Höhe nach auf die durch Bank an die Notarin F zur Auszahlung gebrachten 344.800,- €. In Höhe dieses Betrages sehen sich der Kläger und seine Ehefrau dem Rückzahlungsanspruch ihrer Bank ausgesetzt.

e) Der geltend gemachte Zinsanspruch ist nach §§ 291, 288 BGB ab dem 12.5.2010 begründet. Für einen vor diesem Zeitpunkt liegenden Beginn der Verzinsungspflicht hat der Kläger nicht hinreichend vorgetragen.

Der Zinsschaden entspricht der Höhe nach dem Zinssatz, den der Kläger und seine Ehefrau an die Bank zu zahlen haben.

Soweit sich die Klage gegen den Beklagten zu 1) richtet, ist sie nicht begründet.

Dem Kläger steht gegenüber dem Beklagten zu 1) für sein Zahlungsbegehren, aber auch für sein hilfsweise geltend gemachtes Freistellungsbegehren, keine Anspruchsgrundlage zur Verfügung. Insbesondere folgt der geltend gemachte Zahlungsanspruch nicht aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 Abs. 1 StGB bzw. § 266 StGB. Der Kläger hat es nicht vermocht, hinsichtlich der vorbezeichneten Anspruchsgrundlage hinreichend vorzutragen.

Zu einem schlüssigen Vortrag gehört insbesondere die Darlegung der subjektiven Voraussetzungen nicht nur des § 823 BGB, sondern insbesondere auch der vermeintlich verletzten Schutzgesetze, hier der oben genannten Strafrechtsnormen (Palandt/Sprau, BGB, § 823 Rdnr. 81). Insbesondere trifft den Gläubiger auch die Darlegungs- und Beweislast für das Verschulden des Schädigers bezogen auf die Schutzgesetzverletzung. Dass Vorsatz im Rahmen der deliktischen Ansprüche grundsätzlich nicht nach§ 280 BGB vermutet wird, entspricht ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Steht der objektive Verstoß aber fest, muss der das Schutzgesetz Übertretende in der Regel Umstände darlegen und beweisen, die geeignet sind, die daraus folgende Annahme seines Verschuldens auszuräumen, sofern das Schutzgesetz das geforderte Verhalten konkret umschreibt (Palandt/Sprau a.a.O.). Den Geschädigten trifft somit grundsätzlich die Beweislast für das Verschulden des Schädigers bezogen auf die Schutzgesetzverletzung. Sowohl die Haftung gemäß § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB als auch nach § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 266 StGB setzen den Nachweis vorsätzlichen Handelns des Schädigenden voraus. Der Kläger hätte mithin vortragen müssen, dass der Beklagte zu 1) die tatsächliche Fertigstellung der Renovierungsarbeiten bewusst vorgetäuscht hat, um dem Kläger einen Schaden zuzufügen und der Beklagten zu 2) oder sich oder einem sonstigen Dritten einen wirtschaftlichen Vorteil zu verschaffen (BGH WM 2010, 928).

Dieser Vortragslast ist der Kläger ungeachtet des im Termin erteilten Hinweises nicht nachgekommen, und zwar auch nicht in dem im Nachgang zum Termin eingereichten Schriftsatz vom 16.12.2010. Der Vortrag beschränkt sich dort im Wesentlichen auf die Rechtsauffassung, wonach hier ein Fall der Beweislastumkehr (und damit auch eine Verschiebung der Darlegungslast auf die Beklagten) vorliege. Dieser Auffassung ist aus den vorstehend genannten Gründen nicht zu folgen.

Im Übrigen geht der Vortrag des Klägers dahin, eine Vielzahl an Hilfstatsachen heraus zu arbeiten mit dem Ziel, aus der Summe dieser Hilfstatsachen einen Schluss auf ein betrügerisches Verhalten des Beklagten zu 1) zu ziehen. Dies gelingt ihm jedoch im Ergebnis nicht. Die ausführliche Schilderung der behaupteten systematischen Vorgehensweise des Beklagten zu 1) führt nach Auffassung der Kammer, auch unter Berücksichtigung der Schilderung des Falls des Zeugen L, nicht zu einer derartigen Verdichtung der Indizien, dass ein hinreichend sicherer Schluss auf die subjektiven Tatbestandsmerkmale gerechtfertigt ist. Mit dem Fall des Zeugen L trägt der Kläger einen einzigen Parallelfall vor, ohne dabei substantiiert Einzelheiten darzulegen. Vielmehr wird im Wesentlichen auf den hier streitbefangenen Sachverhalt Bezug genommen.

Die Kostenentscheidung stützt sich auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.