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Tatbestand:

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Die Klägerin ist Eigentümerin des in ####4 G2, F-N-Straße gelege­nen Einkaufszentrums, das von der Beklagten aufgrund von Mietverträgen genutzt wird. Die Parteien streiten um die Beendigung dieser Mietverträge.

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Am 25.04.1983 schloss die Klägerin mit der Firma D2 GmbH & Co. KG zwei Verträge.

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Einen Vertrag bezeichneten die Mietparteien als Vereinbarung. In dieser verpflichtete sich die Klägerin, das auf ihrem Grundstück entstehende SB-Warenhaus an die D2 GmbH & Co. KG zu vermieten. Außerdem verpflichteten sich die Mietparteien, unverzüglich den Mietvertrag zu vervollständigen.

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Als zweiten Vertrag schlossen die Mietparteien einen als Mietvertrag bezeichneten Vertrag. Die Klägerin bewilligte darin ein Vorkaufsrecht zugunsten der Mieterin und gestattete die Untervermietung.

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Auf seiten der Klägerin unterzeichnete ein Herrn N2 die Verträge. Als Mietdauer wurde in beiden Verträgen 20 Jahre mit einer Option der Mieterin auf Verlängerung vereinbart.

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Am 14.07.1983 vereinbarten die Mietparteien einen Nachtrag zum Mietvertrag, nach dem die Klägerin ein weiteres Grundstück für Parkplätze kaufen und an die Mieterin vermieten sollte. Am 12.07.1984 wurde das Vorkaufsrecht im Grundbuch auf Antrag der Klägerin eingetragen. Am 6./12./27.02.1990 schlossen die Mietparteien einen weiteren Nachtrag zum Mietvertrag, in dem die vermietete Fläche erweitert wurde. Diesen unterzeichnete auch die M OHG, Zweig­niederlassung T-Markt, an die die Mieterin das Einkaufszentrum inzwischen unterverpachtet hatte. Am 18.11.1992 übertrug die Firma I GmbH & Co. KG ihre Rechte aus dem Vertrag auf die T KG, die später (am 15.09.1999) in der Beklagten aufging.

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Am 30.09.1999 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit der Beklagten zum 31.03.2000 und widersprach einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnis-

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Die Klägerin meint, das Mietverhältnis zwischen den Parteien sei formnichtig, je­denfalls durch Kündigung zum 31.03.00 beendet worden. Sie stützt die Formnichtig­keit darauf, dass die Verpflichtung zur Eintragung einer Vormerkung nicht notariell beurkundet sei. Die Kündigung stützt sie darauf, dass der Mietvertrag nicht der Schriftform des §§ 566 S. 2, 126 BGB a.F. genüge und deshalb ordentlich zu kündi­gen sei. Dabei führt sie im Wesentlichen an, die Vertretung der Klägerin durch Herrn N2 sei nicht durch einen Vertretungszusatz deutlich gemacht worden und die ein­zelnen Seiten des Mietvertrages sowie dessen Anlagen seien weder fest miteinander verbunden noch sonst erkennbar zusammengehörig. Allein aus den am 25.04.1983 geschlossenen Verträgen seien die Essentialia des Mietverhältnisses nicht ersichtlich.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, die im Grundbuch des Amtsgerichts G2, f G2 auf Blatt 2 unter den laufenden Nummern 4 und 5 ein­getragenen Flurstücke der Flur X mit den Flurstücksnummern 333 und 444 (postalische Bezeichnung: F-.N-Straße 15) und die aufstehenden Ge­bäude zu räumen und geräumt an die Klägerin zu übergeben.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte meint, zwischen den Parteien bestehe weiterhin ein wirksamer Miet­vertrag. Zunächst meint sie, der Mietvertrag sei wirksam, da der Beurkundungsman­gel durch Eintragung der Vormerkung im Grundbuch geheilt sei. Weiterhin liege auch kein Formmangel vor, der eine Kündigung des Mietvertrages durch die Klägerin zu­lasse. Insbesondere könne ein Schriftformmangel nicht in der fehlenden Beifügung von Lageplänen liegen. Dabei handele es sich um reine Orientierungsbehelfe, da die Essentialia des Mietvertrages aus dem Mietvertrag ersichtlich seien. Jedenfalls sei die Berufung auf diesen Formmangel treuwidrig, da die Beklagte Nachholung der Schriftform verlangen könne.

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Bezüglich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst beigefügter Anlagen verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist unbegründet.

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Die Beklagte hat keinen Anspruch gegen die Klägerin auf Räumung und Übergabe der im Grundbuch des Amtsgerichts G2, G2 auf Blatt 2 unter den laufenden Nummern 4 und 5 eingetragenen Flurstücke der Flur X mit den Flur­stücksnummern 333 und 444 (postalische Bezeichnung: F- Straße 15) und der darauf stehenden Gebäude.

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Die Beklagte darf dieses Grundstück samt Gebäuden besitzen und nutzen. Denn zwischen den Parteien besteht ein wirksamer Mietvertrag, der auch nicht wirksam gekündigt wurde.

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A.

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Der Mietvertrag, den die Klägerin am 25.04.1983 mit der Firma D3 GmbH & Co. KG geschlossen hat, ist wirksam. Dieser Vertrag ist nicht gemäß §§ 125, 313 BGB a.F. formnichtig.

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Zwar hat der Mietvertrag zunächst unter einem Formangelgelitten. Denn er enthält in § 13 Nr. 2 die Verpflichtung der Klägerin, zugunsten der Mieterin ein Vorkaufsrecht an dem Grundstück zu bestellen. Dieses Vorkaufsrecht sollte bis zur Grundbucheintragung als schuldrechtliches und danach als dingliches Vorkaufsrecht Geltung ha­ben. Die Verpflichtung zur Bestellung einer Vormerkung ist zwar gemäß § 313 S. 1 BGB a.F. beurkundungsbedürftig (vgl. BGH NJW-RR 1991, 205 (206), Staudinger, § 313 Rdnr. 24, Voelskow in MüKO, § 566 Rdnr. 15; Weiderkaff in Palandt, § 566 Rdnr. 8).

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Jedoch ist dieser Formmangel durch Eintragung des Vorkaufsrechtes im Grundbuch gemäß § 313 S. 2 BGB a.F. geheilt worden. Die Klägerin hat sich in dem Mietvertrag verpflichtet, ein Vorkaufsrecht zugunsten der D2 GmbH & Co. KG einzutragen. Für die D2 GmbH & Co. KG ist am 12.07.1984 ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen worden. Die dingliche Einigung zwischen der Klägerin und der D2 GmbH & Co. KG ist bereits mit Abschluß des Mietvertrages am 25.04.1983 erfolgt. Damit ist der Beurkundungsmangel geheilt. Es ist nicht erforderlich - wie die Klägerin behauptet -, dass das Vorkaufsrecht zu­gunsten der Beklagten eingeräumt wird. Denn eine dahingehende Verpflichtung ist im Mietvertrag nicht enthalten.              

24

B.

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Dieser Mietvertrag ist auch nicht wirksam durch die Klägerin gekündigt    worden.

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Dabei kann dahinstehen, ob der für eine bestimmte Zeit geschlossene Mietvertrag aufgrund eines Formmangels gemäß § 566 S. 2 BGB a.F. als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt und somit das Mietverhältnis von der Klägerin durch ordentliche Kündigung beendet werden konnte.

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Die Klägerin kann sich jedenfalls nicht mit Erfolg auf den Formmangel berufen, da dieses Berufen ein treuwidriges Verhalten darstellt, § 242 BGB. Die Wirkung des § 566 S. 2 BGB a.F. ist nach Treu und Glauben entfallen.

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§ 242 BGB enthält eine allgemeine Schranke für die Auswirkungen von Formmän­geln. Treuwidrig ist dabei die Berufung auf einen Formmangel stets dann, wenn der Vertragspartner die Nachholung der Form verlangen kann (BGH, WM 1964, 184; Heile in BublTreier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Rdnr. 788; Schlemminger, NJW 1992, 2249 (2255); Weiden kaff in Palandt, § 566, Rdnr. 12; Voelskow in MüKo, § 566 Rdnr. 17).

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Die Mietparteien haben am 25.04.1983 neben dem Mietvertrag eine Vereinbarung abgeschlossen, die als Mietvorvertrag zu qualifizieren ist. Diese Vereinbarung kann keineswegs - wie die Klägerin behauptet - als Rahmenvertrag eingeordnet werden. Denn ein solcher dient zur Zusammenfassung von mehreren Verträgen. Hier ging es jedoch nur um den Abschluss eines einzigen Mietvertrages. Dass es sich um einen Mietvorvertrag handelt, wird insbesondere aus Ziff. 7 der Vereinbarung deutlich, in der die Parteien sich verpflichten, unverzüglich den Mietvertrag zu vervollständigen. Außerdem enthält die Vereinbarung eine Bereitschaftserklärung der Klägerin zur Überlassung des später vermieteten Standortes, sowie vorbereitende Regelungen zum Mietvertrag und schließlich eine grobe Festlegung der Essentialia des späteren Mietvertrages.

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Die Parteien haben sich verpflichtet, einen Mietvertrag in der erforderlichen Schrift­form zu schließen. Dies folgt aus § 17 des Mietvertrages.

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Selbst wenn daher der abgeschlossene Mietvertrag der Schriftform des §§ 566 S. 1, 126 BGB a.F. nicht genügen würde, so hätte jede Partei des Mietvertrages Anspruch auf Herstellung eines formwirksamen Mietvertrages. Dies gilt auch für die Beklagte. Denn die D2 GmbH & Co. KG hat am 18.11.1992 ihre Rechte und Pflichten aus den zuvor abgeschlossenen Verträgen auf die T2 KG übertragen, die am 15.09.1999 in der Beklagten aufgegangen ist.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

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[i]

35

Zivilkammer IV

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Urteil

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Bundesgerichtshof; XII ZR 132/03

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Landes-Intranet und Internet

39

Treuwidrigkeit der Berufung auf einen Formmangel (Schriftform) beim Mietvertrag

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§§ 556 Abs. 1 BGB aF; 566 BGB, 126 BGB

41

Mietvertrag, Schriftform, Kündigung, Formmangel, Treu und Glauben