1

T a t b e s t a n d

2

Mit schriftlichem Vertrag vom 15.04.2003 (Anlage K1 = Bl.19 – 27 d.A.) verpachtete der Kläger die auf dem Grundstück A # in ##### B gelegene Waldwirtschaft „C“ an den Beklagten als Pächter. Der monatlich im Voraus bis zum 3. Werktag eines Monats zu zahlende Pachtzins ohne Betriebskosten betrug zunächst netto 3.700,00 € (§ 2 des Vertrages) und erhöhte sich ab dem Monat Januar 2016 auf 5.464,96 € brutto sowie ab dem Monat September 2017 auf 5.743,67 € brutto.

3

Der Kläger rechnete gegenüber dem Beklagten Betriebskosten ab. Die Abrechnungen (Anlage K3 = Bl.31 – 33 d.A.) weisen monatliche Betriebskosten-Vorauszahlungen von jeweils 503,31 € brutto aus und enden mit folgenden Nachforderungen des Klägers, die Gegenstand der Klage sind:

4

1.077,53 €                       für das Jahr 2016,

5

2.951,22 €                       für das Jahr 2017 und

6

218,88 €                          für das Jahr 2018.

7

In dem Pachtvertrag heißt es unter anderem:

8

§ 3 Pflichten des Pächters

9

(…)

10

Der Pächter hat die auf dem Pachtgegenstand bezogenen öffentlich-rechtlichen Abgaben sowie Versorgungs- und Entsorgungskosten zu tragen.

11

(…)

12

§ 10 Übertragung/Kostenübernahme

13

(…)

14

Der Pächter übernimmt alle Verpflichtungen aus Versicherungsverträgen. Der Pächter ist verpflichtet, Versicherungsschutz für das Pachtobjekt aufrechtzuerhalten und den Versicherungswert dem tatsächlichen Wert bei Übergabe anzupassen.

15

Der Pächter übernimmt die für die Waldwirtschaft bestehende Dauerbezugsverträge für Wasser, Gas, Elektrizität.

16

In allen Fällen der Übernahme bestehender Verträge ist der Pächter verpflichtet, sich um Vereinbarungen mit dem Vertragspartner zu bemühen, die den Verpächter von seinen Verbindlichkeiten befreien.

17

Soweit der Verpächter dennoch mit dem Objekt und seinem Betrieb zusammenhängende Kosten trägt, hat er gegen den Pächter einen Anspruch auf Erstattung.

18

Für die Monate Januar 2016 bis einschließlich Oktober 2016 zahlte der Beklagte an den Kläger jeweils den Bruttopachtzins von 5.464,96 € ohne die Betriebskosten-Vorauszahlungen von jeweils 503,31 € brutto. Für die Folgemonate November 2016 bis einschließlich August 2017 zahlte der Beklagte jeweils 5.968,27 € (5.464,96 € + 503,31 €).

19

Die sich ergebende Differenz von 5.033,10 € ist weiterer Gegenstand der Klage (S.3 der Anspruchsbegründung = Bl.14 d.A.).

20

Für die Monate September 2017 bis einschließlich Dezember 2019 bezifferte der Kläger in der Anspruchsbegründung ausgehend von einem Bruttopachtzins von 5.743,67 € nebst jeweils 503,31 € Betriebskosten-Vorauszahlung (6.246,98 €) seinen Gesamtanspruch auf 174.915,44 €, von dem er Zahlungen des Beklagten von insgesamt 110.552,10 € in Abzug brachte (S.5 der Anspruchsbegründung = Bl.16 d.A.). Die sich hieraus ergebende Differenz von 64.363,34 €  abzüglich weiterer unstreitiger Zahlungen des Beklagten vom 19.08.2019 in Höhe von 3.000,00 €, vom 26.08.2019 in Höhe von 2.968,27 €, vom 16.09.2019 in Höhe von 5.968,27 € und vom 23.09.2019 in Höhe von 5.968,27 €,  ist ebenfalls Gegenstand der Klage.

21

Am 02.01.2020 zahlte der Beklagte weitere 6.246,98 € an den Kläger (Anlage B6 = Bl.141 d.A.). Der Kläger hat hierzu mit nachgelassenem Schriftsatz vom 21.12.2020 (dort S.3f. = Bl.191f. d.A.) vorgetragen, er habe diesen Betrag mit 2.085,95 € auf aufgelaufene Kosten, mit 244,11 € auf Zinsen und mit 3.916,92 € auf die rückständige Hauptforderung verrechnet.

22

Mit Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 30.03.2020 (Anlage K5 = Bl.60 – 69 d.A.) erklärte der Kläger gegenüber dem Beklagten die außerordentliche und fristlose Kündigung des Pachtvertrages und forderte ihn zur Räumung und Herausgabe bis zum 15.04.2020 auf. Das Schreiben verweist auf einen sich aus der dort beigefügten Forderungsaufstellung ergebenden derzeitigen Gesamtrückstand in Höhe von 94.353,21 €.

23

Im Juni 2020 zahlte der Beklagte 5.000,00 € an den Kläger sowie am 17.08. und 14.09.2020 jeweils weitere 2.500,00 €. Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 21.12.2020 (dort S.2 = Bl.190 d.A.) hat der Kläger eine weitere Zahlung des Beklagten von 2.500,00 € vorgetragen.

24

Nach Erlass eines Mahnbescheides über eine Hauptforderung von 75.594,11 € hat der Kläger mit Anspruchsbegründung vom 04.03.2020 eine Hauptforderung von 73.644,07 € gegen den Beklagten geltend gemacht, die sich wie folgt zusammensetzt:

25

5.033,10 €                      als Pachtrückstand für Januar 2016 bis August 2017,

26

64.363,34 €                    als Pachtrückstand für September 2017 bis Dezember 2019,

27

4.247,63 €                      als Betriebskostennachforderungen 2016, 2017 und 2018.

28

Der Kläger hat in der mündlichen Verhandlung hinsichtlich der Klageanträge zu 1. und 5. beantragt,

29

1.

30

den Beklagten zu verurteilen, an ihn eine Zahlung in Höhe von 73.644,07 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, mit der Maßgabe, dass der Zahlungsanspruch in Höhe eines Teilbetrages von 2.246,98 € für den Monat Januar 2019 sowie in Höhe eines Teilbetrages von 2.753,02 € für den Monat Februar 2019 teilweise für erledigt erklärt wird;

31

5.

32

den Beklagten zu verurteilen, an ihn Nutzungsentschädigung in Höhe von monatlich 6.246,98 € ab dem 15.04.2020 bis zum Zeitpunkt der tatsächlichen Räumung des unter Klageziffer 3. beschriebenen Pachtobjekts zu zahlen, mit der Maßgabe, dass der Zahlungsanspruch in Höhe eines Teilbetrages in Höhe von 2.500,00 € für den Monat August 2020 sowie in Höhe eines weiteren Teilbetrages in Höhe von 2.500,00 € für den Monat September 2020 teilweise für erledigt erklärt wird.

33

Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 21.12.2020 hat der Kläger den Klageantrag zu 1. in Höhe eines Teilbetrages von 17.904,81 € zurückgenommen und den Klageantrag zu 5. in Höhe eines Teilbetrages von 2.500,00 € Nutzungsentschädigung Oktober 2020 für erledigt erklärt. Der Beklagte hat mit Schriftsatz vom 12.01.2021 der Teilklagerücknahme zugestimmt und der Erledigungserklärung widersprochen.

34

Der Kläger beantragt,

35

1.

36

den Beklagten zu verurteilen, an ihn eine Zahlung in Höhe von 55.739,26 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, mit der Maßgabe, dass der Zahlungsanspruch in Höhe eines Teilbetrages von 2.246,98 € für den Monat Januar 2019 sowie in Höhe eines Teilbetrages von 2.753,02 € für den Monat Februar 2019 teilweise für erledigt erklärt wird;

37

2.

38

den Beklagten zu verurteilen, ihm außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.752,90 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu erstatten;

39

3.

40

den Beklagten zu verurteilen, die auf dem Grundstück A #, ##### B belegene Waldwirtschaft „C“, bestehend aus den Räumlichkeiten Wohngebäude und Vielzweckgebäude (Scheune) nebst Parkflächen gemäß der mit Klageschrift vorgelegten Anlage zum Pachtvertrag (Anlage K1) zu räumen und an den Kläger herauszugeben;

41

4.

42

den Beklagten zu verurteilen, rückständige Pacht vom 01.01.2020 bis zum 15.03.2020 in Höhe von 15.617,45 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

43

5.

44

den Beklagten zu verurteilen, an ihn Nutzungsentschädigung in Höhe von monatlich 6.246,98 € ab dem 15.04.2020 bis zum Zeitpunkt der tatsächlichen Räumung des unter Klageziffer 3. beschriebenen Pachtobjekts zu zahlen, mit der Maßgabe, dass der Zahlungsanspruch in Höhe eines Teilbetrages in Höhe von 2.500,00 € für den Monat August 2020, in Höhe eines weiteren Teilbetrages in Höhe von 2.500,00 € für den Monat September 2020 sowie in Höhe eines weiteren Teilbetrages in Höhe von 2.500,00 € für den Monat Oktober 2020 teilweise für erledigt erklärt wird.

45

Der Beklagte widerspricht den Erledigungserklärungen und beantragt,

46

die Klage abzuweisen.

47

Der Beklagte behauptet, der Kläger habe eine weitere Zahlung vom 11.11.2019 in Höhe von 3.123,49 € (Anlage B6 = Bl.141 d.A.) in seiner Forderungsaufstellung nicht berücksichtigt. Die gesamte Zinsberechnung sei unzutreffend.

48

Der Beklagte vertritt die Rechtsansicht, die Pachtzinsnachforderungen seien verwirkt, da der Kläger die bisherigen – aus seiner Sicht verzögerten und teilweise zu geringen – Pachtzahlungen über Jahre hinweg hingenommen habe. Gerade aus der unter dem 06.12.2012 ausgesprochenen Abmahnung wegen der vorherigen unpünktlichen Zahlungen (Anlage B8 = Bl.155 d.A.) ergebe sich, dass dem Kläger die vereinbarte Fälligkeitsregel bewusst gewesen sei. Der Beklagte trägt unwidersprochen vor, dem Kläger sei bekannt, dass sich die wirtschaftliche Betriebsführung des „C“ als äußerst schwierig darstelle.

49

Der Beklagte vertritt ferner die Rechtsansicht, die Pacht sei für das Jahr 2020 wegen der unstreitig mit Schreiben vom 03.02.2020 (Anlage B4 = Bl.104 d.A.) gerügten Mängel gemindert. Er behauptet, der Wasserdruck in der Scheune des Pachtobjekts sei extrem schwach und bedürfe daher einer dringenden Reparatur. Die – zwischen den Parteien unstreitige – Feuchtigkeit der Kellerwände im Haupthaus habe dort zu einer Schimmelbildung geführt. Die Fäkalienpumpe müsse nach Aussage der Wartungsfirma zeitnah repariert werden.

50

Der Beklagte vertritt die Rechtsansicht, dass sich ein weiteres Minderungsrecht daraus ergebe, dass die Zuwegung zum Pachtobjekt über den D Weg durch die - zwischen den Parteien unstreitige - Platzierung von drei Baumstämmen seit dem Wochenende 19./20.09.2020 nicht mehr möglich (Lichtbild Anlage B9 = Bl.156 d.A.) und ihm auch formal die ihm ausgestellte Sondergenehmigung zum Befahren dieses Weges durch die H GbR am 30.09.2020, was zwischen den Parteien unstreitig ist, entzogen worden sei (Anlage B10 = Bl.128 d.A.).

51

Schließlich vertritt der Beklagte die Rechtsansicht, dass er für die Zeit vom März bis November 2020 wegen der unstreitig im Frühjahr im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie ausgesprochenen Untersagung des Gastronomiebetriebes keine weiteren Zahlungen schulde. Während der Lockdown-Zeit im Frühjahr sei die Pacht um 100%, in den Monaten Mai und Juni 2020 um 80%, in den Monaten Juli bis September 2020 um 50%, im Oktober 2020 um 75% und seit November 2020 um 100% gemindert. Der Beklagte trägt unwidersprochen vor, seine Umsatzeinbußen hätten in einer Größenordnung von diesen Minderungsquoten gelegen, der Gaststättenbetrieb sei seit November 2020 vollständig untersagt (Schriftsatz vom 06.11.2020, S.2 = Bl.124 d.A.).

52

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze, die zu den Akten gereichten Unterlagen und Lichtbilder sowie das protokollierte Vorbringen in der mündlichen Verhandlung vom 13.11.2020 (Sitzungsprotokoll Bl.164 - 165 d.A.) Bezug genommen.

53

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

54

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

55

1.

56

Der Kläger hat gegen den Beklagten hinsichtlich des mit dem Klageantrag zu 1. geltend gemachten Begehrens einen Anspruch auf Zahlung von 47.615,77 € aus den §§ 2, 3 und 10 des Pachtvertrages vom 15.04.2003 in Verbindung mit § 581 Abs.1 Satz 2 BGB.

57

Dieser Zahlungsbetrag setzt sich wie folgt zusammen:

58

Pachtrückstand für Januar 2016 bis August 2017                                         5.033,10 €

59

Pachtrückstand für September 2017 bis Dezember 2019                            64.363,34 €

60

Betriebskostennachforderungen 2016, 2017 und 2018                                 4.247,63 €

61

Zwischensumme                                                                                                                73.644,07 €

62

Zahlung vom 19.08.2019                                                                                    -                3.000,00 €

63

Zahlung vom 26.08.2019                                                                                    -                2.968,27 €

64

Zahlung vom 11.09.2019                                                                                    -                3.123,49 €

65

Zahlung vom 16.09.2019                                                                                    -                5.968,27 €

66

Zahlung vom 23.09.2019                                                                                    -                5.968,27 €

67

Zahlung vom 02.06.2020                                                                                    -                5.000,00 €

68

                                                                                                                              =       47.615,77 €.

69

a)

70

Die der Berechnung der Pachtrückstände für Januar 2016 bis August 2017 (5.033,10 €) sowie für September 2017 bis Dezember 2019              (64.363,34 €) von dem Kläger zugrunde gelegten Sollzahlungen von monatlich 5.968,27 € beziehungsweise 6.246,98 € (vgl. S.3 und S.5 der Anspruchsbegründung) entsprechen den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien.

71

Denn der Pachtzins ohne Nebenkosten betrug für den Zeitraum ab Januar 2016 unstreitig brutto 5.464,96 € und erhöhte sich aufgrund der in § 2 Absatz 5 des Pachtvertrages vereinbarten Indexierung – ebenfalls zwischen den Parteien unstreitig - auf brutto 5.743,67 € für den Zeitraum ab September 2017.

72

Zu Recht legt der Kläger seiner Berechnung darüber hinaus monatliche Betriebskosten von 503,21 € brutto zugrunde.

73

Dies folgt aus den im Tatbestand zitierten Regelungen in den §§ 3 und 10 des Pachtvertrages, wonach der Beklagte

74

-          die Kosten für die auf den Pachtgegenstand bezogenen öffentlich-rechtlichen Abgaben sowie Versorgungs- und Entsorgungskosten zu tragen hat,

75

-          das Pachtobjekt als Waldwirtschaft zu erhalten hat,

76

-          alle Verpflichtungen aus Versicherungsverträgen übernimmt

77

-          sowie die Dauerbezugsverträge für Wasser, Gas und Elektrizität übernimmt.

78

Diesen Regelungen entsprechen die in den als Anlage K3 eingereichten Betriebskostenabrechnungen (Anlage K3) aufgelisteten Positionen. Dies gilt auch für die dort unter Position 6 veranlagten Kosten für die Dachrinnenreinigung, die jedenfalls von der Regelung unter § 10 erfasst werden, wonach dem Verpächter gegen den Pächter ein Erstattungsanspruch zusteht soweit der Verpächter dennoch mit dem Objekt und seinem Betrieb zusammenhängende Kosten trägt. Die Regelung ist schon deshalb hinreichend bestimmt und wirksam, da es sich hierbei klar um mit dem Betrieb zusammenhängende Kosten handelt. Die Kosten für die Reinigung von Dachrinnen fallen unter die Betriebskosten einer Liegenschaft im Sinne der Betriebskostenverordnung (vgl. BGH, Urteil vom 07.04.2004 - VIII ZR 167/03 = NZM 2004, 417). Sie können als solche wirksam auf den Pächter übertragen werden (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl. 2019, Rd.280).

79

Mit den von ihm geleisteten Zahlungen, die teilweise in voller Höhe einschließlich der monatlichen Vorauszahlung der Betriebskosten von 503,31 € brutto erfolgt sind, hat der Beklagte die Art und Weise derartiger Vorauszahlungen als vertragsgemäß bestätigt (§§ 133, 157, 242 BGB).

80

Im Übrigen betreffen diese Vorauszahlungen für den hier streitgegenständlichen und bereits abgerechneten Zeitraum lediglich einen Rechnungsposten im Rahmen der Gesamtabrechnung des Pachtverhältnisses. Da der Kläger in seinen Abrechnungen für die Jahre 2016 bis 2018 entsprechende Vorauszahlungen des Beklagten unterstellt hat, ist es sachlich und rechnerisch zutreffend, tatsächlich nicht erbrachte Vorauszahlungen als Pachtrückstände in die Klageforderung miteinzubeziehen.

81

b)

82

Die Berechtigung der Betriebskostennachforderungen 2016, 2017 und 2018 in Höhe von 4.247,63 € folgt aus den Ausführungen unter 1.a).

83

c)

84

Die von den 73.644,07 € in Abzug zu bringenden Zahlungen des Beklagten vom 19.08., 26.08., 16.09. und 23.09.2019 in Höhe von insgesamt 17.904,81 € sind Gegenstand der wirksamen Teilklagerücknahme des Klägers vom 21.12.2020.

85

Da eine Klagerücknahme und die dazu erforderliche Einwilligung des Beklagten im Sinne von § 269 Abs.1 und Abs.2 Satz 1 ZPO während der Dauer der Rechtshängigkeit der Klage bis zum Eintritt der formellen Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung zulässig sind (vgl. MüKo/Becker-Eberhard, ZPO, 6.Aufl. 2020, § 269 Rd.31; Zöller/Greger, ZPO, 33.Aufl. 2020, § 269 Rd.8 und Rd.12a), bedurfte es für diese Prozesserklärungen der Parteien vom 21.12.2020 und 12.01.2021 keiner Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung (§ 156 ZPO). Dies gilt insbesondere in Anbetracht des Umstandes, dass die Teilklagerücknahme des Klägers als Reaktion auf die von dem Beklagten mit Schriftsatz vom 06.11.2020 vorgetragenen weiteren Zahlungen von seinem Schriftsatznachlass (§ 283 ZPO) gedeckt waren (vgl. dazu Foerste in Musielak/Voit, ZPO, 17.Aufl. 2020, § 283 Rd.12; Zöller/Greger, aaO., § 283 Rd.5).

86

In Abzug zu bringen war darüber hinaus eine Zahlung vom 11.09.2019 in Höhe von 3.123,49 € die der Beklagte durch Vorlage der Kopie eines entsprechenden Kontoauszuges (Anlage B6 = Bl.141 d.A.) substantiiert dargetan hat. Der Kläger hat sich hierzu nicht konkret erklärt. Mit dem Verweis auf die zu den Akten gereichten Forderungsaufstellungen (Anlage K4 = Bl.34 – 46 d.A.; Anlage K5 = Bl.60 – 69 d.A.), denen sich eine Berücksichtigung dieser Zahlung nicht entnehmen lässt, genügt der Kläger nicht der ihn treffenden zivilprozessualen Erklärungslast (§ 138 Abs.1 und Abs.2 ZPO).

87

Die weitere Zahlung vom 02.06.2020 in Höhe von 5.000,00 € ist unstreitig mit dem Verwendungszweck „C“ Forderung aus 2019 Teilzahlung“ erfolgt (S.2 des Klägerschriftsatzes vom 05.10.2020) und war deshalb von der ursprünglichen Klageforderung zu 1. ebenfalls in Abzug zu bringen.

88

d)

89

Soweit der Beklagte einwendet, dass die Zinsberechnung des Klägers unzutreffend sei, erschließt sich die rechnerische Relevanz seines Vorbringens nicht. Denn die im Tatbestand dieses Urteils sowie vorstehend unter 1.a) bis c) dargestellte Aufschlüsselung der Klageforderung enthält keine Zins- oder weiteren Kostenanteile. Dass infolge der von dem Beklagten in der mündlichen Verhandlung beanstandeten verspätet verbuchten Zahlungseingänge (S.2 des Sitzungsprotokolls) Leistungen des Beklagten zu Unrecht nicht auf die Hauptforderungen angerechnet worden sein könnten, trägt der Beklagte weder der Höhe noch dem Grunde nach nachvollziehbar vor.

90

e)

91

Die Pachtzinsnachforderungen des Klägers sind weder verwirkt (§ 242 BGB) noch begründet die Hinnahme verspäteter und zu geringer Zahlungen des Beklagten eine Stundungsvereinbarung oder einen Erlass der ausstehenden Pachtforderungen.

92

Sowohl eine Stundung als auch ein Erlass setzen eine entsprechende vertragliche Vereinbarung der Vertragsparteien voraus (§§ 311 Abs.1, 397 Abs.1 und Abs.2 BGB), die allein durch ein Schweigen des Berechtigten nicht zustande kommt. Hinzu kommt der Umstand, dass die mit einer derartigen Vereinbarung für den Kläger verbundenen nachteiligen wirtschaftlichen Folgen eine unmißverständliche und klare Äußerung des Klägers erfordern (vgl. nur Palandt/Grüneberg, BGB, 80.Aufl. 2021, § 397 Rd.6 m.w.N.). Dies gilt erst Recht in Anbetracht der bereits unter dem 06.12.2012 von dem Kläger ausgesprochenen Abmahnung (Anlage B8). Allein die mit nicht nachgelassenem und deshalb grundsätzlich nicht berücksichtigungsfähigem (§ 296a ZPO) Beklagtenschriftsatz vom 12.01.2021 vorgelegte Erklärung des Klägers vom 09.05.2013 (Anlage B13 = Bl.205 d.A.), man solle die Abmahnungen als nichtig betrachten, rechtfertigt deshalb keine abweichende Beurteilung.

93

Die vorstehenden Erwägungen gelten für den Verwirkungstatbestand sinngemäß. Denn dieser setzt voraus, dass der Berechtigte seinen Anspruch über eine längere Zeit nicht geltend gemacht und der Verpflichtete sich deshalb darauf eingerichtet hat und einrichten durfte, dass der Anspruch auch in Zukunft nicht mehr geltend gemacht werde (vgl. Palandt/Grüneberg, aaO., § 242 Rd.87ff. m.w.N.). Die tatsächlichen Voraussetzungen einer Verwirkung, insbesondere für den erforderlichen Vertrauenstatbestand (vgl. BGH NJW 2016, 3720, 3722 Rd.25), sind hier indes weder erkennbar noch von dem Beklagten dargetan worden. Die eingangs zitierte Erklärung vom 09.05.2013 genügt schon infolge des fehlenden zeitlichen Zusammenhanges zu der Klageforderung nicht.

94

f)

95

Die nach Zustellung der Anspruchsbegründung am 11.03.2020 erfolgte Zahlung vom 02.06.2020 in Höhe von 5.000,00 € begründet eine Teilerledigung des Rechtsstreites im zivilprozessualen Sinne, da das Klagebegehren zu 1. bis zu diesem Zeitpunkt zulässig und begründet gewesen ist.

96

Der insoweit als gemäß den §§ 264 Ziffer 2., 256 Abs.1 ZPO zulässiger Antrag auf Feststellung der Teilerledigung auszulegenden Erledigungserklärung des Klägers (§ 133 BGB) war deshalb stattzugeben (vgl. Hüßtege in Thomas/Putzo, ZPO, 41.Aufl. 2020, § 91a Rd.32 und Rd.33).

97

2.

98

Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.642,40 € aus den §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB. Ein weitergehender Anspruch besteht nicht.

99

Die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten des Klägers sind dem Grunde nach durch den Verzug des Beklagten entstanden und nach § 249 BGB als Kosten der Rechtsverfolgung ersatzfähig (vgl. Palandt/Grüneberg, aaO., § 249 Rd.57). Denn der Beklagte befand sich sich aus den Gründen zu 1. vor der Mandatierung seiner Prozessbevollmächtigten, die ausweislich dieses Schreibens noch vor der Mahnung vom 20.12.2019 (Anlage K4 = Bl.34 d.A.) erfolgt ist, mit der Zahlung der Pachtzinsen in Höhe von 52.615,77 € gemäß § 286 Abs.2 Ziffer 1. BGB in Verbindung mit § 2 Satz 2 des Pachtvertrages in Verzug. Die Beauftragung eines Rechtsanwaltes war wegen der fehlenden Zahlungsbereitschaft des Beklagten sowie der Höhe des rückständigen Betrags auch geboten.

100

Indes bestand der Zahlungsrückstand des Beklagten vor der Mandatierung entgegen der Mahnung vom 20.12.2019 nicht in Höhe einer Hauptforderung von 75.594,11 €. Der begründete Gegenstandswert lag vielmehr bei 52.615,77 €, die Teilzahlung vom 02.06.2020 erfolgte erst nach Mandatierung und Mahnung. Bei einem Gegenstandswert bis 65.000,00 € reduziert sich die 1,3 Geschäftsgebühr des Klägers (S.2 der Anlage K4) auf 1.622,40 € zuzüglich 20,00 € Post- und Telekommunikationsentgelt.

101

3.

102

Dem mit dem Klageantrag zu 3. verfolgten zulässigen Räumungsbegehren war antragsgemäß stattzugeben. Der Anspruch des Klägers gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe des Pachtobjektes ergibt sich aus den §§ 546 Abs.1, 581 Abs.2 BGB.

103

Das Pachtverhältnis wurde durch die außerordentliche fristlose Kündigung des Klägers vom 30.03.2020 beendet. Denn dem Kläger stand ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus den §§ 543 Abs.1 und Abs.2 Satz 1 Ziffer 3.b), 581 Abs.2 BGB zu, weil der Beklagte im Zeitpunkt der Kündigung mit der Pacht über einen Zeitraum von mehr als 2 Monaten mit einem Betrag in Verzug war, der deutlich über dem Pachtzins für zwei Monate lag. Insoweit wird auf die Ausführungen oben unter 1.a) bis c) sowie 2. Bezug genommen.

104

Die Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten nach Art.240 § 2 Abs.1 und Abs.3 EGBGB bei Miet- und Pachtverhältnissen für den Fall, dass die Nichtleistung auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht, greift hier nicht (vgl. dazu Blank/Börstinghaus, Miete, 6.Aufl. 2020, § 535 Rd.727 und Rd.731ff.). Denn diese Regelung erfasst ausdrücklich nur den Fall einer Kündigung wegen im Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 trotz Fälligkeit nicht gezahlter Miet- beziehungsweise Pachtzinsen.

105

Auch eine Verwirkung oder ein Verzicht des Klägers auf sein gesetzliches Kündigungsrecht liegt aus den sinngemäß geltenden Erwägungen unter 1.e) nicht vor.

106

Erforderlich hierfür wären tragfähige Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger als Verpächter von seinem Recht auf fristlose Kündigung keinen Gebrauch mehr machen würde (vgl. BGH NZM 2009, 314, 315; Mehle in Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, beck-online Großkommentar BGB, Stand 01.07.2020, § 543 Rd.214 m.w.N.). Zudem findet § 314 Abs.3 BGB, wonach der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntniserlangung von dem Kündigungsgrund kündigen kann, auf Miet- und Pachtverhältnisse keine Anwendung (BGH NJW 2016, 3720f.). Allein die widerspruchslose Duldung etwaiger Vertragsverletzungen des Pächters erfüllt deshalb nicht das sogenannte Umstandsmoment des Verwirkungstatbestandes (vgl. BGH NJW 2016, 3722 Rd.25).

107

4.

108

Der Kläger hat gegen den Beklagten hinsichtlich des mit dem Klageantrag zu 4. geltend gemachten Begehrens einen Anspruch auf Zahlung von 9.370,47 € aus den §§ 2, 3 und 10 des Pachtvertrages in Verbindung mit § 581 Abs.1 Satz 2 BGB.

109

Dieser Zahlungsbetrag setzt sich wie folgt zusammen:

110

Pachtrückstand für Januar 2020                                                                                      6.246,98 €

111

Pachtrückstand für Februar 2020                                                                                    6.246,98 €

112

Pachtrückstand für halben Monat März 2020                                                                    3.123,49 €

113

Zwischensumme                                                                                                         15.617,45 €

114

Zahlung vom 02.01.2020                                                                                    -         6.246,98 €

115

                                                                                                                              =  9.370,47 €.

116

a)

117

Zur Höhe und zum Grund dieses Anspruches gelten zunächst die Ausführungen unter 1.a), d) und e) entsprechend.

118

Durch die Zahlung von 6.246,98 € per Überweisung am 02.01.2020 hat der Beklagte die Pachtforderung für Januar 2020 erfüllt (§ 362 Abs.1 BGB), die mit Klägerschriftsatz vom 21.12.2020 (dort S.3f.) vorgetragene abweichende Verrechnung entspricht demgegenüber nicht der Rechtslage. Dies folgt daraus, dass der Beklagte mit dem Verwendungszweck „Pachtzahlung 01/20 inkl. 503,31 NK“ bei dieser in Anlage B6 einsehbaren Überweisung eine gemäß § 366 Abs.1 BGB vorrangige Tilgungsbestimmung getroffen hat (vgl. auch Palandt/Grüneberg, aaO., § 366 Rd.6). Mit seiner abweichenden Verbuchung allein konnte der Kläger deshalb keine andere Tilgungswirkung dieser Überweisung herbeiführen.

119

b)

120

Die Voraussetzungen für die von dem Beklagten geltend gemachte Minderung der Pacht liegen nicht vor.

121

aa)

122

Soweit sich der Beklagte auf die mit Schreiben vom 03.02.2020 gerügten Mängel als Grundlage für ein Minderungsrecht (§§ 536 Abs.1, 581 Abs.2 BGB) beruft, berühren diese schon in zeitlicher Hinsicht nicht den Pachtanspruch für den Januar 2020 (arg. § 536 Abs.2 Satz 2 Ziffer 1. BGB). Die Instandhaltung der Leitungen des Gaststättenbetriebes obliegt zudem ausweislich § 4 des Pachtvertrages dem Beklagten als Pächter.

123

Darüber hinaus sind die behaupteten Mängelsymptome und deren Ausprägung zwischen den Parteien streitig. Ein Beweisantritt des Beklagten indes liegt nicht vor (vgl. zur Beweislast: Palandt/Weidenkaff, aaO., § 563 Rd.5 m.w.N.). Im Hinblick auf die unstreitig bauseitige Feuchtigkeit der Kellerwände hat der Kläger zudem unwidersprochen vorgetragen, dass der Beklagte auf die entsprechenden Nutzungseinschränkungen hingewiesen worden ist und es sich hierbei nicht um für den Aufenthalt von Menschen vorgesehene Nebenräume handelt.

124

bb)

125

Eine minderungsbegründende Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten des Pachtobjekts folgt auch nicht aus dem Umstand, dass die Zuwegung des Pachtobjekts über den D Weg seit dem 19.09.2020 versperrt ist.

126

Vielmehr ergibt sich aus dem eigenen Vorbringen des Beklagten zu der Auseinandersetzung mit der T GmbH & Co. KG, dass die Versorgung des Betriebes mit Getränken auf anderem Weg sichergestellt werden konnte. Es ist aus dem Vortrag des Beklagten nicht erkennbar, warum und in welchem Ausmaß hierdurch spürbare (vgl. § 536 Abs.1 Satz 3 BGB) Beeinträchtigungen der Nutzungsmöglichkeiten des Pachtobjektes und des Geschäftsbetriebes eingetreten sein sollen.

127

Schließlich fehlt es schon deshalb an einem Mangel des Pachtobjektes im Sinne von § 536 Abs.1 BGB, da dies eine nachteilige Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Beschaffenheit des Pachtobjekts voraussetzt. Der Beklagte hat indes selbst vorgetragen, dass es sich bei der Zufahrt über den D Weg nicht um die vertraglich vereinbarte Zuwegung handele und dass die vertraglich vereinbarte Zuwegung über den Weg „E“ nicht beeinträchtigt sei.

128

cc)

129

Einer Mietminderung für die Zeit vom 01.03. bis 15.03.2020 wegen einer Untersagung des Gastronomiebetriebes im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie steht bereits der Umstand entgegen, dass derartige Auswirkungen auf angemietete oder gepachtete Geschäftsräume keinen Sach- oder Rechtsmangel des Pachtobjekts im Sinne von § 536 Abs.1 und Abs.3 BGB begründen. Es fehlt an einer auf der Beschaffenheit des Pachtobjektes selbst beruhenden öffentlich-rechtlichen Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten (LG Mönchengladbach, Urteil vom 02.11.2020 – 12 O 154/20 = BeckRS 2020, 30731; LG Frankfurt, Urteil vom 02.10.2020 – 2 – 15 O 23/20 = beck.online; LG Zweibrücken, Urteil vom 11.09.2020 – HK O 17/20 = COVuR 2020, 693ff.; Palandt/Weidenkaff, aaO., § 536 Rd.19 m.w.N.; a.A. LG München I, Urteil vom 22.09.2020 – 3 O A = Anlage B5, Bl.133 – 140 d.A.).

130

Der Gesetzgeber hat mit den zum 01.04.2020 in Kraft getretenen vertragsrechtlichen Regelungen aus Anlass der Covid-19-Pandemie in Art.240 EGBGB zum Ausdruck gebracht, dass hierdurch lediglich das Kündigungsrecht wegen nicht geleisteter Zahlungen ausgeschlossen wird und die Leistungspflicht nicht entfällt (vgl. oben unter 3.; Blank/Börstinghaus, Miete, 6.Aufl. 2020 Rd.727 m.w.N.). Auch mit Wirkung vom 31.12.2020 verweist der Gesetzgeber nunmehr in Art.240 § 7 EGBGB n.F. für Miet- und Pachtverträge allein auf die Anwendung der Grundsätze über die Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs.1 BGB).

131

Soweit hieran anschließend eine Anpassung des Pachtzinses nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs.1 BGB) in Betracht kommt, hat der Beklagte für den Zeitraum 01.03. bis 15.03.2020 die für dieses Rechtsinstitut erforderlichen Umstände nicht nachvollziehbar dargetan (vgl. dazu auch LG Mönchengladbach, aaO., Rd.40ff.; Schultz in Schach/Schultz/Schüller, BeckOK Mietrecht, 22.Edit. 01.11.2020, Art.140 § 2 EGBGB Rd.11ff.; Streyl in Schmidt, Covid-19, Rechtsfragen zur Corona-Krise, 2.Aufl. 2020, § 3 Mietrecht Rd.93ff.). Vielmehr trägt der Beklagte mit Schriftsatz vom 06.11.2020 (dort S.1) selbst vor, dass der Gastronomiebetrieb (erst) seit Mitte März 2020 teilweise vollständig zum Erliegen gekommen sei.

132

5.

133

Hinsichtlich des mit dem Klageantrag zu 5. verfolgten Begehrens ist die Klage zulässig und teilweise begründet.

134

a)

135

Die mit Schriftsatz vom 27.04.2020 formulierte Klageerhöhung auf Zahlung von Nutzungsentschädigung ab dem 15.04.2020 ist infolge des im Laufe des Prozesses eingetretenen Zahlungsdatums für den Zeitraum bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung am 13.11.2020 als Klage auf sofortige Leistung zu behandeln (§ 133 BGB; Bacher in Vorwerk/Wolf, BeckOK ZPO, 39.Edit. 01.12.2020, § 257 Rd.5; Foerste in Musielak/Voit, ZPO, 17.Aufl. 2020, § 257 Rd.6 jeweils m.w.N.).

136

b)

137

Für den Zeitraum ab dem 13.11.2020 ergibt sich die Zulässigkeit der Klage auf künftige Leistung aus den §§ 259, 258 ZPO.

138

Denn Miet- und Pachtzinsansprüche sind wiederkehrende Leistungen im Sinne von § 258 ZPO (Zöller/Greger, ZPO, 33.Aufl. 2020, § 258 Rd.2), nichts anderes kann für die den Wegfall des Pachtzinsanspruchs ersetzende Entschädigung aus § 584b Satz 1 BGB gelten. Die streitige Frage, ob auch diese Nutzungsentschädigung im Sinne der §§ 257, 258 ZPO von einer Gegenleistung abhängig ist und deshalb die Klage auf künftige Leistung nach diesen Vorschriften unzulässig ist (offengelassen: BGH NJW 2003, 1395f. = juris Rd.14f.; unzulässig: Foerste, aaO., § 258 Rd.2; zulässig: MüKo/Becker-Eberhard, ZPO, 6.Aufl. 2020, § 258 Rd.9), bedarf hier keiner Vertiefung. Denn die eingangs unter 1.a), 1.b) und 4.a) dargestellten Zahlungsrückstände des Beklagten, für die dieser sowohl schriftsätzlich als auch mit seinem Vorbringen in der mündlichen Verhandlung betriebswirtschaftliche Gründe anführt, begründen die Besorgnis weiterer nicht rechtzeitiger Leistungen im Sinne von § 259 ZPO und tragen deshalb eine Klage auf künftige Leistung (vgl. BGH NJW 2003, 1395f. = juris Rd.15ff.; Wiederhold in Hau/Poseck, BeckOK BGB, 56.Edit. 01.11.2020, § 546a Rd.45 jeweils m.w.N.).

139

Soweit eine Klage auf künftige Leistung im Sinne der §§ 257 bis 259 ZPO voraussetzt, dass die geschuldete Leistung bezogen auf den die Verurteilung erfassenden Zeitraum ihrem Grund und ihrer Höhe nach mit ausreichender Sicherheit feststeht (vgl. BGH, Urteil vom 19.11.2014 – VIII ZR 79/14 = NJW 2015, 873ff. = juris Rd.33; BGH, Urteil vom 17.11.2006 - V ZR 71/06 = NJW 2007, 294 Rd.9; Zöller/Greger, aaO., § 258 Rd.3), stehen die Auswirkungen des weiteren Verlaufs der Covid-19-Pandemie auf die Ermittlung der geschuldeten Entschädigung nach § 584b BGB der Zulässigkeit nicht entgegen. Denn es genügt, dass nach der Lebenserfahrung und dem zu erwartenden Ablauf der Dinge die künftig geschuldete Entschädigung im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung mit überwiegender Wahrscheinlichkeit bestimmt werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 19.11.2014 – VIII ZR 79/14 - aaO.; Foerste, aaO., § 258 Rd.3, MüKo/Becker-Eberhard, aaO., § 258 Rd.11).

140

Diese Prognose ist dem Unterzeichner auf der Grundlage der nachfolgend unter 5.c) dargelegten Überlegungen mit der erforderlichen Gewissheit möglich. Denn die gerichtsbekannte (§ 291 ZPO) und von den Parteien vorgetragene Entwicklung der Covid19-Infektionszahlen sowie der aus diesem Grund mit Beschluss der Bundeskanzlerin und der MinisterpräsidentInnen vom 13.12.2020 beschlossene „Lockdown“ nebst dessen Verlängerung durch Beschluss vom 05.01.2021 und vom 19.01.2021 lassen keine zeitnahe wesentliche Änderung der Nutzungsmöglichkeiten des Pachtobjektes „C“ erwarten. Die bloße und noch nicht konkretisierte Möglichkeit künftiger Einwendungen gegen die Leistungsverpflichtung entkräftet diese - in den §§ 257ff. ZPO denknotwendig vorausgesetzte – Prognose nicht (Zöller/Greger, aaO., § 258 Rd.5).

141

Im Übrigen eröffnet die Abänderungsklage (§ 323 ZPO), gegebenenfalls bei punktuellen Einwendungen des Beklagten die Vollstreckungsgegenklage (§ 767 ZPO), eine Korrekturmöglichkeit bei einer von der Prognose des Unterzeichners abweichenden späteren Entwicklung (vgl. dazu nur Zöller/Greger, aaO., § 258 Rd.3 und Rd.5 m.w.N.).

142

c)

143

Der Kläger hat gegen den Beklagten aus § 584b Satz 1 BGB einen Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung in Höhe von 6.514,06 € für den Zeitraum vom 15.04.2020 bis zum 13.11.2020. Ein weitergehender Entschädigungsanspruch bis zum 13.11.2020 besteht nicht.

144

Dieser Zahlungsbetrag setzt sich wie folgt zusammen:

145

15.04. bis 30.04.2020 (10% für 16 Tage)                                                            312,35 €

146

Mai 2020 (20%)                                                                                              1.249,40 €

147

Juni 2020 (20%)                                                                                             1.249,40 €

148

Juli 2020 (50%)                                                                                              3.123,49 €

149

August 2020 (50% abzüglich Zahlung von 2.500,00 €)                                          623,49 €

150

September 2020 (50% abzüglich Zahlung von 2.500,00 €)                                    623,49 €

151

Oktober 2020 (25% abzüglich Zahlung von 2.500,00 €)              -                         938,26 €

152

01.11. bis 13.11.2020 (10% für 13 Tage)                                                            270,70 €

153

                                                                                                    =              6.514,06 €.

154

Nach der Beendigung des Pachtvertrages infolge der Kündigung vom 30.03.2020 (oben unter 3.) sowie der unterlassenen Räumung und Herausgabe trotz Aufforderung bis zum 15.04.2020 (vgl. Anlage K5, S.2 = Bl.61 d.A.) liegen die Voraussetzungen eines Anspruchs auf Zahlung einer Entschädigung für die Dauer der Vorenthaltung der Pachtsache nach § 548b Satz 1 BGB dem Grunde nach vor.

155

aa)

156

Der Höhe nach knüpft § 584b Satz 1 BGB die Entschädigung an die vereinbarte Pacht, mithin die von den Parteien für den streitgegenständlichen Zeitraum vereinbarte Pacht einschließlich Betriebskosten von monatlich 6.246,98 € (oben unter 1.a); vgl. auch Palandt/Weidenkaff, aaO., § 546a Rd.10 m.w.N.).

157

Allerdings bemisst sich die Höhe des Anspruchs auf Nutzungsentschädigung konkret nach dem Verhältnis, in dem die Nutzungen, die der Pächter während der Zeit der Vorenthaltung des Pachtobjekts gezogen hat oder hätte ziehen können, zu den Nutzungen des ganzen Pachtjahres stehen (§ 584b Satz 1 BGB). Dadurch wird berücksichtigt, dass sich die Nutzungen vor allem bei verpachteten Grundstücken und Saisonbetrieben häufig ungleichmäßig über das Pachtjahr verteilen (BGH, Urteil vom 10.11.1999 – XII ZR 24/97 = NZM 2000, 134; Staudinger/Schaub, BGB, 2018, § 584b Rd.20). Da gemäß § 584b BGB folglich saisonale Einnahmeschwankungen Berücksichtigung finden und die Entschädigung von dem ansonsten für den betreffenden Zeitraum zu zahlenden Pachtzins abweichen kann (Wagner in Hau/Poseck, BeckOK BGB, 56.Edit. 01.11.2020, § 584b Rd.7), gilt dies erst Recht für durch die Covid-19-Pandemie hervorgerufene Einnahmeschwankungen. Denn auch bei rechtzeitiger Rückgabe des Pachtobjekts hätte der Kläger als Verpächter Nutzungen nur mit den durch die Pandemie verursachten Einschränkungen oder sogar gar nicht ziehen können (vgl. MüKo/Harke, BGB, 8.Aufl. 2020, § 584b Rd.3; Staudinger/Schaub, aaO., § 584b Rd.18.1; ferner die Nachweise oben unter 4.b)cc)).

158

bb)

159

Die Bemessung der Höhe der Entschädigung erfolgt in einem Zivilprozess gemäß § 287 ZPO unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalles nach tatrichterlichem Ermessen (BGH NJW-RR 2000, 302, 303; BGH NJW-RR 1996, 460, 461).

160

Ausgehend von dem Grundsatz, dass für die Frage nach den Nutzungen, die ein Pächter hätte ziehen können, die Regeln einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung maßgeblich sind (vgl. Erman/Dickersbach, BGB, 16.Aufl. 2020, § 584b Rd.4; Staudinger/Schaub, aaO., § 584b Rd.20), bestehen keine Bedenken zunächst die zwischen den Parteien vereinbarte Gesamtpacht der Bemessung der Entschädigung für die streitgegenständlichen Monate zugrunde zu legen. Denn es ist nichts dafür ersichtlich oder von den Parteien vorgetragen, dass die vereinbarte Gesamtpacht spürbar über oder unter den mit dem Pachtobjekt zu erwirtschaftenden Erträgen gelegen hat. Der unstreitige Hinweis des Beklagten auf die dem Kläger bekannte äußerst schwierige Gestaltung der wirtschaftlichen Betriebsführung des Pachtobjektes indiziert allerdings, dass höhere Nutzungen als die vereinbarte Pacht jedenfalls nicht erzielbar sind.

161

Die darüber hinaus mit der Covid-19-Pandemie seit dem Frühjahr 2020 einhergehenden Einschränkungen der Bewirtschaftung des Objekts hat der Beklagte mit Schriftsatz vom 06.11.2020 in tatsächlicher Hinsicht unwidersprochen und damit unstreitig (§ 138 Abs.3 ZPO) dargelegt. Der nicht nachgelassene Schriftsatz vom 12.01.2021 verweist im Wesentlichen noch einmal auf diese Ausführungen (dort S.3f. = Bl.202f. d.A.).

162

Die eingangs unter 5.c) aufgelistete Bemessung der Entschädigung des Klägers mit 20% des Pachtzinses für die Monate Mai und Juni 2020, mit 50% für die Monate Juli bis September 2020 sowie mit 25% für den Monat Oktober ist nach alledem in Anbetracht der beklagtenseits unstreitig vorgetragenen Umsatzeinbußen in dieser Höhe angemessen. Diese Quotierung liegt zudem im Bereich der für pandemiebedingte Betriebseinschränkungen und Betriebsuntersagungen im Bereich der Gewerberaummiete über § 313 BGB vorgeschlagenen hälftigen Aufteilung des Ertragsrisikos bis hin zu einer Quote zwischen 10% und 20% oder gar von Null bei dauerhaften Geschäftsschließungen (vgl. die oben unter 4.b)cc) zitierte Rechtsprechung sowie Streyl in Schmidt, Covid-19, Rechtsfragen zur Corona-Krise, 2.Aufl. 2020, § 3 Mietrecht Rd.93ff.; Schultz in Schach/Schultz/Schüller, BeckOK Mietrecht, 22.Edit. 01.11.2020, Art.240 § 2 EGBGB Rd.15 jeweils m.w.N.).

163

Hieran anschließend ist für den Zeitraum 15.04. bis 30.04.2020 sowie ab dem 01.11.2020 die Bemessung der Entschädigung des Klägers mit 10% des Pachtzinses angemessen. Denn der Gaststättenbetrieb war dem Beklagten unstreitig im April vollständig untersagt. Gleiches gilt für den Zeitraum seit November 2020, wobei diese Untersagung infolge der Fortgeltung des „Lockdowns“ nach wie vor und voraussichtlich bis zur Erfüllung des Räumungs- und Herausgabeanspruchs des Klägers fortbestehen wird (oben unter 5.b)).

164

Die Untersagung des Betriebs führt letztendlich dazu, dass weder dem Beklagten noch dem Kläger eine wirtschaftliche Nutzung des Pachtobjektes im Sinne von § 584b Satz 1 BGB möglich ist. Die von dem Beklagten demgegenüber befürwortete Bemessung der Entschädigung mit Null erscheint indes schon in Anbetracht der teilweise fortlaufenden Betriebskosten (oben unter 1.a)) nicht angemessen.

165

Die Frage einer Minderung der Entschädigung oder einer Anpassung nach § 313 BGB (Art.240 § 7 EGBGB n.F.) bedarf vor diesem Hintergrund keiner Vertiefung, da dies keine abweichende und über die vorstehend dargestellte Quotierung hinausgehende günstigere Beurteilung für den Beklagte ergeben würde. Im Übrigen gelten hierzu die Ausführungen unter 4.b)aa) bis cc) entsprechend.

166

d)

167

Die nach Zustellung der Klagerhöhung am 29.05.2020 erfolgten Zahlungen vom 17.08. und 14.09.2020 in Höhe von jeweils 2.500,00 € begründet eine Teilerledigung des Rechtsstreites im zivilprozessualen Sinne, da das Klagebegehren zu 5. bis zu diesem Zeitpunkt zulässig und begründet gewesen ist. Gleiches gilt für die mit nachgelassenem Schriftsatz vom 21.12.2020 (dort S.2) vorgetragene weitere Zahlung vom 28.09.2020 für den Monat Oktober in Höhe von 2.500,00 €.

168

Der insoweit als gemäß den §§ 264 Ziffer 2., 256 Abs.1 ZPO zulässiger Antrag auf Feststellung der Teilerledigung auszulegenden Erledigungserklärung des Klägers (§ 133 BGB) war deshalb stattzugeben (vgl. Hüßtege in Thomas/Putzo, ZPO, 41.Aufl. 2020, § 91a Rd.32 und Rd.33). Einer Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung bedurfte es insoweit aus den sinngemäß geltenden Erwägungen unter 1.c) nicht, zumal der Beklagte mit Schriftsatz vom 12.01.2021 der Berücksichtigung dieser für ihn günstigen Zahlung nicht widersprochen hat.

169

e)

170

Für den Zeitraum vom 14.11.2020 bis zum Zeitpunkt der tatsächlichen Räumung des Pachtobjektes hat der Kläger gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe von 354,00 € (10% für 17 Tage) für den Zeitraum vom 14.11.2020 bis zum 30.11.2020 sowie in Höhe von monatlich 624,70 € (10%) ab dem 01.12.2020.

171

Zur Begründung der mit 10% des Pachtzinsen zu bemessenen Entschädigung wird auf die Ausführungen unter 5.c) verwiesen. Weitergehende Ansprüche bestehen nicht.

172

f)

173

Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 291, 288 Abs.1 Satz 2 BGB, wobei für den unter 1. tenorierten Zinsanspruch auf die Zustellung des Mahnbescheides am 31.12.2019 (§ 696 Abs.3 ZPO), für den unter 2. tenorierten Zinsanspruch auf die Zustellung der Anspruchsbegründung am 11.03.2020 und für den unter 4. tenorierten Zinsanspruch auf die Zustellung der Klageerweiterung am 29.05.2020 abzustellen war.

174

g)

175

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs.1, 269 Abs.3 ZPO.

176

Dabei wurden rechnerisch die auf die Teilklagerücknahme und Klageabweisung entfallenden Streitwertanteile zu Lasten des Klägers berücksichtigt, die für erledigt erklärten sowie zugesprochenen Streitwertanteile zu Lasten des Beklagten.

177

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

178

Die für den Räumungs- und Herausgabetenor festgesetzte Sicherheitsleistung entspricht den voraussichtlichen Schäden des Beklagten im Falle einer Abänderung dieser Entscheidung in nächster Instanz bei Vollstreckung dieses Tenors (§ 717 Abs.2 ZPO), mithin den potentiellen Räumungs-, Rückbau- und Umzugskosten (vgl. etwa Windau NZM 2020, 303, 305).

179

h)

180

Der Streitwert wird festgesetzt auf:                             75.594,11 € bis zum 27.04.2020 und

181

222.144,60 € für danach.

182

In Abänderung des Beschlusses vom 28.04.2020 (Bl.73 d.A.) entfallen hiervon auf die jeweiligen Klageanträge:

183

1.

184

73.644,07 € gemäß der Anspruchsbegründung.

185

2.

186

Die Nebenforderung der Rechtsanwaltskosten findet keine Berücksichtigung (§ 43 Abs.1 GKG).

187

3.

188

57.919,32 € (12 x 4.826,61 €), mithin der Jahresbetrag des Nettogrundentgeltes (§ 41 Abs.2 Satz 1 i.V.m. Abs.1 GKG).

189

4.

190

15.617,45 € gemäß dem Zahlungsantrag in der Klageerhöhung.

191

5.

192

57.784,55 € (12 x 6.246,98 €) für die Zahlung einer Nutzungsentschädigung ab dem 15.04.2020 bis zur Räumung.

193

Der nach wohl herrschender Ansicht über § 9 ZPO i.V.m. § 48 Abs.1 GKG zugrunde zu legende 3,5-fache Jahresbetrag des vereinbarten Gesamtpachtzinses (vgl. Heinrich in Musielak/Voit, ZPO, 17.Aufl. 2020, § 3 Rd.31a Stichwort „Mietstreitigkeiten“ m.w.N.) war in Anbetracht der konkreten Umstände des Falles auf einen Jahresbetrag herabzusetzen (arg. § 3 ZPO i.V.m. § 48 Abs.1 GKG). Dies entspricht der voraussichtlichen Dauer der Umsetzung und Vollstreckung des Räumungstitels ab dem Zeitpunkt der Klageerhebung (vgl. LG Itzehoe NZM 2012, 173f.: 80% des Jahresbetrages; LG Bonn, Beschluss vom 01.07.2009 – 6 S 36/09 = BeckRS 2009, 21523: 9-facher Monatsbetrag).

194

Hier befand sich im Original-Urteil die Anlage 1 (siehe Urteilstenor Ziffer 3)