Landgericht Bonn, 10 O 176/10

Tatbestand:

Der Beklagte zu 2) ist Alleingesellschafter und Geschäftsführer der Beklagten zu 1). Diese war Eigentümerin des baufälligen Gutshofs R in L-S, den sie unterteilt in insgesamt 15, nach einer umfassenden Sanierung zu Wohnzwecken zu nutzende Grundstücksparzellen veräußern wollte. Ein zu diesem Zweck von der Beklagten zu 1) aufgelegter und auf jeder Seite mit ihrem Firmenlogo versehener Prospekt (Anlage K # zur Klageschrift) enthält eine Tabelle, in dem für die einzelnen Einheiten jeweils ein "schlüsselfertiger Gesamtpreis" ausgewiesen ist. Der Gesamtpreis für die Einheit Nr. 4 wird in einem exemplarischen "Berechnungsbeispiel" aufgeschlüsselt in den "Kaufpreis (J)" für die "unrestaurierte/unsanierte Einheit 4 inklusive vollzogener Grundstücksteilung, Denkmalschutzabstimmung und genehmigtem Bauantrag" und in eine weitere Position "Generalunternehmer (D) = schlüsselfertige Restaurierungs-/Sanierungskosten", in der Baukosten von 1.680 € brutto pro Quadratmeter Wohnfläche auf die angegebene Wohnfläche der Einheit hochgerechnet werden. In einer weiteren mit "Im Überblick: Die Vorteile, auf die sie bauen können." überschriebenen Übersicht heißt es unter anderem: "Der Kooperationspartner der J, die D, garantiert die Fertigstellung der Hauseinheit zum Festpreis durch den abzuschließenden Generalunternehmervertrag." Diese Gesellschaft wird schließlich auch auf der letzten Seite des Prospekts als Generalunternehmerin bezeichnet.

Die D GmbH (im Folgenden D GmbH), die ihren Sitz unter derselben Anschrift wie die Beklagte zu 1) hatte und die nicht in die Handwerksrolle eingetragen war, war im Jahr 20## von zwei Studienfreunden des Beklagten zu 2) gegründet worden. Diese hielten 10.000 € des sich auf insgesamt 30.000 € belaufenden Stammkapitals treuhänderisch für den Beklagten zu 2). Das Stammkapital war jedenfalls Ende 20## aufgezehrt; eine Insolvenz wurde durch einen Rangrücktritt der Gesellschafter für Forderungen in Höhe von 79.000 € zunächst abgewendet.

Mit notariellem Vertrag vom ##.3.20## verkaufte die Beklagte zu 1) die Einheit Nr. 6 einschließlich des Miteigentumsanteils an einem Innenhof mit darunter liegendem Kellergeschoss sowie an einer Tordurchfahrt an den Kläger. Der Kaufpreis in Höhe von 80.000 € enthielt die Kosten für die Grundstücksteilung, die Denkmalabstimmung und die Baugenehmigung. Dementsprechend trat die Beklagte zu 1) gegenüber der Bauaufsichtsbehörde als Bauherrin auf. Ebenfalls am ##.3.20## schloss der Kläger mit der D GmbH einen notariellen "Bauwerkvertrag" über "die schlüsselfertige Erstellung/Restaurierung/Sanierung" der Einheit Nr. 6 mit einer Wohnfläche von 117 m² sowie über die anteilige Herrichtung des Innenhofes einschließlich der bereits erfolgten Errichtung des darunter liegenden Kellergeschosses. Nach § 4 Nr. 1 Satz 2 des Vertrags sollte die Hauseinheit zum ##.12.20## bezugsfertig sein. Der vereinbarte Pauschalfestpreis in Höhe von 169.900 € war nach dem Zahlungsplan in § 6 Nr. 2 des Vertrags zu 25 % nach erfolgtem Baubeginn und zu weiteren 17,5 % "nach fertiggestellten Rohbauarbeiten (Erstellung Bodenplatte und Wandöffnungen EG) u. fertiggestelltem Kellerraum" fällig. Nachdem diese Voraussetzungen jeweils erfüllt waren, zahlte der Kläger an die D GmbH auf deren Anforderungen am #.4.20## 42.475 € und am ##.4.20## weitere 29.732,50 €. Ebenso wie der Kläger hatten auch die Erwerber sämtlicher anderer Einheiten des R die D GmbH mit den Bauleistungen beauftragt, die Erwerber einer anderen Einheit allerdings erst zwei Monate nach Beurkundung ihres Kaufvertrags.

Im Juli 20## verfügte die zuständige Behörde unter anderem wegen denkmalschutzrechtlicher Bedenken einen Baustopp, woraufhin die Bauarbeiten zum Erliegen kamen. Zu diesem Zeitpunkt waren acht Wohneinheiten, nicht jedoch diejenige des Klägers fertiggestellt. Die Bauarbeiten wurden nicht wieder aufgenommen, nachdem die D GmbH in erhebliche wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten war. Auf einen Anfang September 20## gestellten Antrag wurde im November 20## ein Insolvenzverfahren über ihr Vermögen eröffnet.

Der Kläger meint, die Beklagten hätten die D nicht als Generalunternehmerin auswählen dürfen, weil diese finanziell und baufachlich nicht leistungsfähig gewesen sei, was für die Beklagten von Anfang an erkennbar gewesen sei. Dazu behauptet der Kläger, die D GmbH sei eigens für das Projekt R gegründet worden. Sie habe über keinerlei Erfahrungen oder sonstige Referenzen für vergleichbare Bauvorhaben verfügt. Sie habe die Rohbauarbeiten mit eigenen Arbeitskräften ausgeführt, ohne handwerksrechtlich dazu befugt zu sein. Die Ausführung der Baumaßnahme sei ihr nur möglich gewesen, weil die Beklagte zu 1) ihr Mitarbeiter und Fahrzeuge zur Verfügung gestellt habe. Die D GmbH selbst habe über keine Baumaschinen und auch sonst über kein nennenswertes Anlagevermögen verfügt.

Der Kläger behauptet weiter, der Beklagte zu 2) hätte ihm und dem beurkundeten Notar seine treuhänderische Beteiligung an der D GmbH verschwiegen. Der Kläger meint, daraus ergebe sich ein weiterer Haftungsgrund. Wenn nämlich das Treuhandverhältnis offen gelegt worden wäre, hätte nach seiner Auffassung ein einheitlicher Bauträgervertrag mit dem zwingenden Zahlungsplan des § 3 Abs. 2 MaBV geschlossen werden müssen, so dass es nicht zu Überzahlungen hätte kommen können. Die D GmbH sei eine Strohmannfirma, die maßgeblich nach dem Konzept der Beklagten konzipiert worden sei, deren Integration in das Gesamtkonzept nur der Verlagerung von Haftungsrisiken auf die Erwerber gedient hätte und für deren Verbindlichkeiten die Beklagten einstehen müssten. Der Kläger behauptet, die gesamte Projektentwicklung sei von den Beklagten aus einer Hand geplant worden. Der D GmbH habe kein eigener Entscheidungsspielraum bezüglich der Bauausführung, der Vergütungsfestsetzung und der Vertragsgestaltung zugestanden. In den Vertragsgesprächen, die die Geschäftsführer der D GmbH für beide Verträge geführt hätten, sei ihm die D GmbH als Generalunternehmerin vorgegeben worden. Er habe ausschließlich über einen Gesamtpreis verhandelt und keinen Einfluss auf dessen Aufteilung zwischen der Beklagten zu 1) und der D GmbH genommen.

Der Kläger meint, ein weiterer Haftungsgrund ergebe sich daraus, dass die Beklagten für die von der Bauaufsichtsbehörde erlassene Baustillstandsverfügung verantwortlich seien. Der Kläger behauptet, Hintergrund dafür sei neben den denkmalschutzrechtlichen Beanstandungen auch eine von der Baugenehmigung abweichende Bauausführung gewesen. Die Beklagten hätten mit dem Kläger abgesprochene Änderungen der Bauausführung nicht mit der Bauaufsichtsbehörde abgesprochen.

Der Kläger meint, durch die Beauftragung der D GmbH sei ihm ein von beiden Beklagten zu ersetzender Schaden in Höhe von 46.819,50 € entstanden, nämlich 72.207,50 € an die D GmbH geleistete Zahlungen abzüglich 25.388 € (169.900 € x 12 % zuzüglich 5.000 € für die Statik und die Bewehrung) als Wert der erbrachten Bauleistungen. Bis zum Zeitpunkt der Einstellung der Bauarbeiten habe die D GmbH ihre Bauleistungen zu etwa 12 % erbracht. Des Weiteren sei ihm ein von der Beklagten zu 1) zu ersetzender Schaden in Höhe von 5.526 € entstanden, da er die Hauseinheit infolge der Bauverzögerung erst zum #.10.20## anstatt zum #.1.20## habe beziehen können und deshalb für neun zusätzliche Monate für seine frühere Wohnung habe Miete in Höhe von 614 € monatlich zahlen müssen.

Der Kläger beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 46.819,50 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, und die Beklagte zu 1) darüber hinaus zu verurteilen, an den Kläger 5.526 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, ihre Rolle habe sich im Wesentlichen auf den bloßen Grundstücksverkauf beschränkt. Die Erwerber seien in ihrer Wahl der zu beauftragenden Baufirma frei gewesen. Die D GmbH sei in dem Prospekt lediglich beispielhaft genannt worden.

Die Beklagten seien bis zum Abschluss des Kaufvertrags davon ausgegangen, dass die D GmbH die Gesamtbaumaßnahme werde durchführen und erfolgreich abschließen können. Die beiden geschäftsführenden Gesellschafter der D GmbH seien Bauingenieure, die bereits über langjährige Erfahrungen im Bereich der Sanierung von Fachwerkhäusern beziehungsweise der Sanierung von Gebäuden verfügt hätten. Die Beklagten seien bei Abschluss des Kaufvertrags nicht darüber informiert gewesen, wie die D GmbH die Bauleistungen konkret erbringen würde und in welchen Gewerbereichen genau sie Nachunternehmer einsetzen würde. Die im Prospekt angegebene Vergütung für die Bauleistungen von 1.680 € brutto pro Quadratmeter Wohnfläche sei mehr als auskömmlich kalkuliert gewesen. Dem Kläger sei es jedoch ebenso wie anderen Erwerbern gelungen, den an die D zu zahlenden Preis unter den im Prospekt genannten Betrag zu "drücken".

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist unbegründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagten weder einen Anspruch auf Ersatz der an die D GmbH geleisteten Zahlungen abzüglich des Wertes der erbrachten Bauleistungen, noch hat er einen Anspruch auf Ersatz der geltend gemachten Mietzahlungen. Da eine diesbezügliche Haftung der Beklagten nach § 826 BGB nicht dargetan ist, könnten sich die Ansprüche nur aus der Verletzung vertraglicher oder vorvertraglicher Pflichten ergeben (§ 280 Abs. 1 BGB); solche Pflichtverletzungen liegen jedoch nicht vor.

1. Die geltend gemachten Ansprüche ergeben sich nicht als Ansprüche auf Schadensersatz statt der Leistung daraus, dass die Beklagten für die Nichterbringung der Bauleistungen einstehen müssten (§ 281 Abs. 1 Satz 1 BGB). Zur Erbringung der Bauleistungen hatte sich nämlich nach den klaren und eindeutigen Regeln der beiden notariellen Verträge ausschließlich die D GmbH verpflichtet, nicht aber die beiden Beklagten.

a) Für die Verbindlichkeiten der D GmbH müssen die Beklagten dem Kläger gegenüber in Ermangelung eines besonderen Verpflichtungsgrundes nicht haften (§ 13 Abs. 2 GmbHG).

Dafür ist hinsichtlich der Beklagten zu 1), die nicht an der D GmbH beteiligt war, von vornherein keine Grundlage ersichtlich.

Aber auch hinsichtlich des treuhänderisch an der D GmbH beteiligten Beklagten zu 2) ist der Ausnahmetatbestand einer unmittelbaren Haftung eines Gesellschafters für Verbindlichkeiten der Gesellschaft (vgl. Hueck/Fastrich, in: Baumbach/Hueck, GmbH-Gesetz, 19. Auflage, München 2010, § 13, Rdnr. 43 f.) nicht schlüssig dargetan. Insbesondere ist nicht dargetan, dass es zu einer Vermischung des Vermögens der D GmbH mit dem Privatvermögen des Beklagten zu 2) gekommen wäre, die die Inanspruchnahme der Haftungsbeschränkung als rechtsmissbräuchlich erscheinen lassen würde (vgl. a.a.O., Rdnr. 45); alleine der Umstand, dass der Beklagte zu 2) als Gesellschafter der D GmbH faktisch maßgeblichen Einfluss auf deren Geschäftstätigkeit genommen haben soll, ist dafür ersichtlich nicht ausreichend. Nicht dargelegt ist ferner, dass der Beklagte zu 2) im Rechtsverkehr nicht hinreichend zwischen beiden Vermögensträgern differenziert hätte (vgl. a.a.O. Rdnr. 46); der Kläger will im Gegenteil überhaupt keine Kenntnis von der Beteiligung des Beklagten zu 2) gehabt haben.

b) Ein besonderer Verpflichtungsgrund dafür, dass die Beklagten dem Kläger gegenüber gleichwohl für die Nichterbringung der von der D GmbH übernommenen Bauleistungen einstehen müssten, besteht nicht.

Ein solcher Grund liegt insbesondere nicht darin, dass die Bauverpflichtung entgegen dem eindeutigen Wortlaut des notariellen Vertrags nicht von der D GmbH alleine übernommen worden wäre, sondern von einer aus der Beklagten zu 1) und der D GmbH bestehenden (Außen-)Gesellschaft, für deren Verbindlichkeiten die Beklagte zu 1) nach § 128 Satz 1 HGB oder in entsprechender Anwendung dieser Vorschrift haften müsste (vgl. Magel, ZNotP 2011, 207 f.). Der Kläger hat die Gründung einer solchen Gesellschaft nicht behauptet. Allein der Umstand, dass die D GmbH und die Beklagte zu 1) aufeinander abgestimmte und sich ergänzende Leistungen angeboten und über diese Angebote gemeinsam verhandelt haben, ist dafür nicht ausreichend. Die Beklagte zu 1) und die D GmbH sind auch nicht als Gesellschaft nach außen hin aufgetreten. Aus dem Verkaufsprospekt ergibt sich vielmehr hinreichend deutlich, dass die Bauleistungen von einem Dritten ausgeführt werden sollten.

c) Ob auf den zwischen dem Kläger und der D GmbH geschlossenen Bauvertrag die für einen Bauträgervertrag geltenden Bestimmungen der §§ 2, 3 und 7 MaBV anzuwenden sind, ist für die Frage, ob die Beklagten für die Nichterbringung der Bauleistungen haften müssen, ohne Belang.

Die Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung verbieten es nämlich nicht, einen Bauträgervertrag in zwei formal selbständige Verträge aufzuspalten. Dies stellt vielmehr im Lichte der Vertragsfreiheit eine im Ausgangspunkt zweifellos zulässige Gestaltung dar; fraglich sein kann nur, ob dabei die auf den Bauträgervertrag anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen zu beachten sind (Hartmann, MittRhNotK 2000, 11, 12). Daraus würde jedoch im Streitfall keine Haftung der Beklagten für die von der D GmbH übernommene Bauverpflichtung folgen, sondern nur eine Unwirksamkeit der zwischen dem Kläger und der D GmbH getroffenen Zahlungsvereinbarung (vgl. Hartmann, a.a.O., Seite 20 f.).

d) Unbeschadet der vorstehenden Ausführungen sind nach Auffassung der Kammer die §§ 2, 3 und 7 MaBV auf den zwischen dem Kläger und der D GmbH geschlossenen Bauvertrag nicht anwendbar. Dies scheitert jedenfalls daran, dass die D GmbH nicht in den persönlichen Anwendungsbereich der genannten Bestimmungen fällt.

Die Makler- und Bauträgerverordnung gilt nach deren § 1 Satz 1 in Verbindung mit § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 lit. a GewO für Personen, die gewerbsmäßig Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen durchführen und dazu Vermögenswerte von Erwerbern verwenden. Bauherr in diesem Sinne ist nur, wer für das gesamte Baugeschehen verantwortlich ist. Dies setzt einen bestimmenden Einfluss auf die Planung sowie den Ablauf des gesamten Bauvorhabens voraus. Das kommt in der Regel darin zum Ausdruck, dass der Gewerbetreibende den Bauantrag im eigenen Namen stellt und Vertragspartner der mit dem Bau befassten Handwerker und Unternehmen ist (Basty, Der Bauträgervertrag, 6. Auflage, 2009, Rdnr. 117; vgl. auch Hartmann, a.a.O., Seite 19 und Marcks, Makler- und Bauträgerverordnung, 8. Auflage, 2009, § 34c GewO, Rdnr. 46). Ob die Bauherreneigenschaft darüber hinaus die Eigentümerstellung bezüglich des zu bebauenden Grundstücks zwingend voraussetzt (so Marcks, a.a.O., § 3, Rdnr. 5; a.A. Magel, a.a.O., Seiten 204 ff.) oder ob eine fehlende Eigentümerstellung lediglich als Indiz gegen die Bauherreneigenschaft zu werten ist (so Hartmann, a.a.O., Seiten 18 ff. und Basty, a.a.O., Rdnr. 122), ist streitig und höchstrichterlich nicht geklärt, kann im Streitfall aber offen bleiben.

Denn der Kläger behauptet selbst nicht, dass die D GmbH "Herr des gesamten Baugeschehens" auf dem für sie fremden Grundstück gewesen ist. Nach seinem Vortrag lag vielmehr die Planung des gesamten Vorhabens in der Hand der Beklagten zu 1), die unstreitig auch den Bauantrag gestellt hat, während der D GmbH kein eigener Entscheidungsspielraum bezüglich der Bauausführung zugestanden haben soll. Damit beschränkte sich die Rolle der D GmbH auf diejenige eines bauausführenden Unternehmens, das gerade keinen weitergehenden Einfluss auf die Planung und den Ablauf des Bauvorhabens genommen hat.

e) Bei dieser Sachlage erweist es sich auch nicht als unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB), dass die Beklagten sich darauf berufen, dass ein Dritter die Ausführung der Bauleistungen übernommen hat. Dieser von allen Beteiligten bewusst gewählten Vertragsgestaltung kann vielmehr auch unter Berücksichtigung der Gebote von Treu und Glauben die Anerkennung nicht versagt werden.

Es ist nicht zu erkennen, dass die Aufspaltung in zwei Verträge und die Einschaltung der D GmbH deshalb erfolgte, um mit dieser formalen Gestaltung ein faktisch erfolgendes Handeln der Beklagten zu 1) als Bauträger zu verschleiern. Dagegen spricht vielmehr, dass der Beklagte zu 2) an der D GmbH nur eine Minderheitsbeteiligung hielt, die es ihm nicht gestattete die Beschlussfassung der Gesellschafter allein zu bestimmen. Seine Auffassung, bei der D GmbH habe es sich um eine "Strohmannfirma" gehandelt, hat der Kläger mit keinem konkreten Sachvortrag unterlegt; die Kammer muss deshalb davon ausgehen, dass die Mehrheitsbeteiligung der übrigen Gesellschafter der D GmbH von den Beteiligten ernstlich gewollt war.

Hinzu kommt, dass das Konzept der Beklagten zu 1) zwar auf eine Bauausführung durch die D GmbH ausgelegt war und deren Beauftragung den einzelnen Erwerbern – insbesondere auch hinsichtlich der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Anlagen – praktische Vorteile brachte, dass der Kaufvertrag und der Bauvertrag aber andererseits rechtlich nicht miteinander verknüpft waren. Der Kläger war insbesondere nicht dazu verpflichtet, mit den Bauleistungen die D GmbH zu beauftragen. Dazu fehlt im Kaufvertrag jeder Anhaltspunkt. Es lässt sich auch nicht feststellen, dass die Beklagte zu 1) auf ein entsprechendes Verlangen des Klägers nicht bereit gewesen wäre, ihm das Grundstück auch ohne eine Beauftragung der D GmbH zu verkaufen. Dagegen spricht vielmehr, dass die Beklagte zu 1) eine andere Einheit an einen Erwerber verkauft hatte, der die D GmbH zunächst nicht beauftragt hatte.

2. Die geltend gemachten Ansprüche ergeben sich auch nicht daraus, dass die Beklagte zu 1) eine Verpflichtung, dem Kläger ein Bauunternehmen zu vermitteln, schlecht erfüllt hätte. Denn eine solche Verpflichtung bestand nicht.

Zu dem Zeitpunkt, als die Beklagten dem Kläger die D GmbH als ihren "Kooperationspartner" vorstellten, bestanden zwischen den Parteien noch keine vertraglichen Beziehungen. Darin, dass die Beklagte zu 1) dem Kläger ihr Konzept präsentiert hat, ist insbesondere kein konkludenter Vertragsschluss zu sehen, auf Grund dessen die Beklagte zu 1) verpflichtet gewesen wäre, den Kläger in Bezug auf das auszuwählende Bauunternehmen zu beraten oder ihm ein Bauunternehmen zu vermitteln. Dazu fehlt es jedenfalls an einem entsprechenden Rechtsbindungswillen der Beklagten zu 1). Diese hat – für den Kläger erkennbar – ihm gegenüber lediglich für ihr Konzept geworben und hat ihm in diesem Zusammenhang einen ausdrücklich als solchen bezeichneten "Generalunternehmer" benannt. Insoweit unterscheidet sich der Streitfall von dem Sachverhalt, den das Oberlandesgericht Hamm in seinem Urteil vom 22.4.1996 – 17 U 166/94 – beurteilt hat (zitiert nach juris). Die Beklagte dieses Verfahrens hatte es nach ihrem eigenen Vorbringen übernommen, den von ihrem Vertragspartner mit der Bauausführung zu beauftragenden Unternehmer zu vermitteln. Im Streitfall ist eine vertragliche Bindung der Parteien demgegenüber erst mit dem Abschluss des Kaufvertrags zustande gekommen, dem der Abschluss des Bauvertrags mit der D GmbH bereits unmittelbar nachfolgte.

3. Die geltend gemachten Ansprüche ergeben sich des Weiteren nicht daraus, dass der Abschluss oder die inhaltliche Gestaltung dieses Bauvertrags auf eine Verletzung vorvertraglicher Pflichten der Beklagten aus den mit dem Kläger geführten Kaufvertragsverhandlungen zurückzuführen wäre.

a) Durch die Aufnahme der Kaufvertragsverhandlungen ist zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1) allerdings ein vorvertragliches Schuldverhältnis zustande gekommen, auf Grund dessen die Beklagte zu 1) verpflichtet war, Rücksicht auf die Interessen des Klägers zu nehmen (§§ 311 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB). Diese Pflicht zur Rücksichtnahme traf die Beklagte zu 1) auch bei der Vorstellung der D GmbH als ihrem "Kooperationspartner".

Der Kläger behauptet nicht, dass die Beklagte zu 1) gegen diese Verpflichtung dadurch verstoßen hat, dass dem Kläger gegenüber unrichtige Angaben in Bezug auf die Verhältnisse der D GmbH oder in Bezug auf die Beteiligung des Beklagten zu 2) gemacht worden wären.

Das demzufolge allenfalls anzunehmende Verschweigen von Tatsachen begründet nur dann eine Haftung, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise Aufklärung erwarten durfte (Palandt-Grüneberg, Bürgerliches Gesetzbuch, 70. Auflage, 2011, § 311, Rdnr. 40). Grundsätzlich ist es Sache jeder Partei, ihre Interessen selbst wahrzunehmen. Es besteht daher keine allgemeine Pflicht, alle Umstände zu offenbaren, die für die Entschließung des anderen Teils von Bedeutung sein können. Eine Aufklärungspflicht besteht demnach vor allem in drei Fallgruppen: Erstens müssen Fragen des anderen Teils vollständig und richtig beantwortet werden. Zweitens müssen besonders wichtige Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von Ausschlag gebender Bedeutung sind, ungefragt offenbart werden; das gilt vor allem für Umstände, die den Vertragszweck vereiteln oder wesentlich gefährden können. Drittens kann sich eine Aufklärungspflicht aus der durch besonderes Vertrauen geprägten Beziehung der Parteien ergeben (Palandt-Ellenberger, a.a.O., § 123, Rdnr. 5 ff.). Nach diesen Grundsätzen ist die Verletzung einer Aufklärungspflicht nicht zu erkennen.

Der Kläger behauptet nicht, dass in den Vertragsverhandlungen von ihm gestellte Fragen nach den Verhältnissen der D GmbH und nach einer Beteiligung des Beklagten zu 2) unvollständig oder unrichtig beantwortet worden wären. Unzweifelhaft bestand zwischen ihm und den Beklagten auch kein besonderes Vertrauensverhältnis. Eine Verpflichtung, den Kläger auch ungefragt über besonders wichtige Umstände aufzuklären, hat die Beklagte zu 1) vor diesem Hintergrund aus folgenden Gründen ebenfalls nicht verletzt:

Sie war nicht verpflichtet, dem Kläger die Minderheitsbeteiligung des Beklagten zu 2) an der D GmbH zu offenbaren. Denn dabei handelt es sich nicht um einen besonders wichtigen Umstand in dem oben definierten Sinne. Insbesondere führte die dem Kläger angeblich unbekannte Beteiligung nicht dazu, dass der zwischen dem Kläger und der D GmbH geschlossene Bauvertrag den Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung hätte unterworfen werden müssen. Auf die Ausführungen unter Ziffer 1. lit. d) wird insoweit Bezug genommen. Dass der Kläger sich in dem notariellen Bauvertrag verpflichtet hat, die Bauleistungen der D GmbH abweichend vom gesetzlichen Leitbild des § 641 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzufinanzieren (die erste Rate war bei Beginn der Arbeiten fällig), ist demzufolge nicht der Beklagten zu 1) anzulasten.

Es lässt sich nicht feststellen, dass dem Beklagten zu 2) als gesetzlichem Vertreter der Beklagten zu 1) bis zum Abschluss des Kaufvertrags offenbarungspflichtige Umstände bekannt geworden sind, auf Grund derer zu befürchten gewesen wäre, dass die D GmbH ihre Bauverpflichtung nicht ordnungsgemäß erfüllen würde.

Das gilt zunächst in baufachlicher Hinsicht. Nach dem unwiderlegten Vortrag der Beklagten verfügte die D GmbH mit ihren beiden Geschäftsführern über qualifiziertes Personal, das in der Lage war, die Ausführung der Bauarbeiten zu leiten und zu überwachen. Dass die D GmbH nicht in die Handwerksrolle eingetragen war und über keine nennenswerten Sachanlagen verfügte, ließ für sich genommen nicht befürchten, dass die Bauverpflichtung nicht ordnungsgemäß erfüllt werden würde. Denn dazu hätte sich die D GmbH auch Subunternehmer bedienen können. Dass der Beklagte zu 2) bei Abschluss des Kaufvertrags Kenntnis von einer Planung der D GmbH hatte, Rohbauarbeiten unter Verstoß gegen handwerksrechtliche Vorschriften selbst auszuführen, lässt sich nicht feststellen.

Es lässt sich auch nicht feststellen, dass der Beklagte zu 2) bei Abschluss des Kaufvertrags Kenntnis von einer finanziellen Situation der D GmbH hatte, die eine nicht ordnungsgemäße Erfüllung der Bauverpflichtung konkret befürchten ließ. Die bilanzielle Überschuldung alleine, die die D GmbH im Übrigen in ihrem am ##.2.20## im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlichten Jahresabschluss zum ##.12.20## bereits vor Abschluss des Kaufvertrags öffentlich bekannt gemacht hatte (www.ebundesanzeiger.de), ist insoweit nicht ausreichend. Denn solange eine Überschuldung im Sinne des Insolvenzrechts durch den von den Gesellschaftern erklärten Rangrücktritt abgewendet war, durfte die D GmbH weiter am Markt tätig sein. Zu ihren genauen finanziellen Verhältnissen im hier maßgeblichen Zeitpunkt der Vertragsschlüsse fehlt es an konkretem Vortrag des Klägers. Aus dem von ihm in Bezug genommenen Sachverständigengutachten des späteren Insolvenzverwalters vom #.11.20## (Anlage K # zur Klageschrift) ergibt sich aber immerhin, dass die D GmbH das Geschäftsjahr 20## mit einem (vorläufigen) positiven Ergebnis abgeschlossen und ihre bilanzielle Überschuldung dadurch zurückgeführt hatte (Seite #). Des Weiteren ist in dem Gutachten zwar ohne genaue zeitliche Einordnung von "Anfang/Mitte 20##" aufgetretenen Liquiditätsproblemen die Rede (Seite ##). Dies reicht aber nicht aus, um in Bezug auf den Zeitpunkt der Vertragsschlüsse eine Verpflichtung der D GmbH selbst feststellen zu können, ihre Vertragspartner auf eine drohende Zahlungsunfähigkeit hinzuweisen, zumal ihre Gesellschafter nach dem Sachverständigengutachten zunächst bereit waren, der Gesellschaft weitere finanzielle Mittel zur Verfügung zu stellen (Seite ##). Dann aber traf auch die Beklagte zu 1) keine solche Verpflichtung.

b) Eine persönliche Haftung des Beklagten zu 2) für eine vorvertragliche Pflichtverletzung scheitert unbeschadet der vorstehenden, auch für den Beklagten zu 2) geltenden Ausführungen bereits daran, dass zwischen dem Kläger und dem Beklagten zu 2) kein vorvertragliches Schuldverhältnis bestanden hat. Zwar kann ein solches Schuldverhältnis nach § 311 Abs. 3 Satz 1 BGB auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Dafür ist jedoch im Streitfall nichts dargetan. Insbesondere hat der Kläger nicht substanziiert dargelegt, dass der Beklagte zu 2) ihm gegenüber in besonderem Maße Vertrauen für sich persönlich in Anspruch genommen und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst hätte (§ 311 Abs. 3 Satz 2 BGB). Dagegen spricht vielmehr, dass der Kläger nach seiner eigenen Behauptung beide Verträge maßgeblich mit den Geschäftsführern der D GmbH und gerade nicht mit dem Beklagten zu 2) ausgehandelt hat.

4. Die geltend gemachten Ansprüche folgen schließlich nicht daraus, dass die Beklagten für die Verfügung des Baustopps verantwortlich wären. Der Kläger hat trotz des diesbezüglichen Hinweises der Kammer im Termin zur mündlichen Verhandlung vom #.5.20## (Blatt ### der Akten) nicht substanziiert dargelegt, warum die Beklagten für die denkmalschutzrechtlichen Beanstandungen verantwortlich gewesen sein sollen und welche angeblich mit dem Kläger abgesprochenen Änderungen der Bauausführung die Beklagten nicht mit der Bauaufsichtsbehörde abgesprochen haben sollen.

5. Die Kammer hat davon abgesehen, dem Beklagten zu 2) gemäß § 142 Abs. 1 ZPO die Vorlage des Treuhandvertrages aufzugeben. Denn der Kläger hat keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorgelegt, dass sich daraus über das unstreitige und von der Kammer berücksichtigte Bestehen des Treuhandverhältnisses hinaus Tatsachen ergeben würden, die für die Beurteilung der Sache relevant wären. Unter diesen Umständen würde die begehrte Auflage auf eine unzulässige Ausforschung hinauslaufen.

6. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 709 ZPO.

Streitwert: 52.345,50 €