Landgericht Bonn, 6 S 17/11

Gründe

Mit schriftlichem Mietvertrag vermietete die Klägerin den Beklagten die Wohnung Nr. #####, 2. OG rechts, C-Straße – ##, ##### C2.

Die monatliche Wohnungsgrundmiete betrug 559,43 €, zuzüglich monatliche Miete für Garage/Stellplatz 25,00 €, zuzüglich monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 237,00 € und 9,00 € monatlich für die Gemeinschaftsantenne.

Mit Schreiben vom 13.11.2009 übersandte die Klägerin den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008, wobei sie ausführte, dass dies die korrigierte Betriebskostenabrechnung sei und dass Hintergrund der Korrektur sei, dass Gewerbe und Wohnungen getrennt abgerechnet werden müssten. Die Kosten für den Parkplatz seien ausschließlich vom Q Markt zu tragen; hinsichtlich des Inhalts des Schreibens und der beigefügten Nebenkostenabrechnung wird auf Anlage K 2 und K 3, Bl. ## – ## GA Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 17.12.2009 wies die Hausverwaltung die Beklagten darauf hin, dass die Abrechnung vom 21.08.2009 nicht mehr gültig sei und durch die Abrechnung vom 13.11.2009 ersetzt worden sei. In dieser Abrechnung seien die gewerblichen Kosten nicht mehr erfasst, sondern per Vorwegabzug heraus gerechnet; hinsichtlich des weiteren Inhalts des Schreibens wird auf Anlage K 5, Bl. ## GA Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Klage auf Zahlung einer Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2008 in Höhe von 1.257,04 € nebst Zinsen sowie vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 186,24 € nebst Zinsen als unbegründet abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die vorgelegte Abrechnung bereits im Ansatz so fehlerhaft und in vielen Punkten unsubstantiiert und offen geblieben sei, dass sie nicht einmal als Grundlage für die Feststellung eines richtigen Ergebnisses angesehen werden könne, sondern eine erhebliche Neuberechnung erfordere. Alles in allem sei die Abrechnung derart unverständlich und nicht nachvollziehbar, dass sich das Gericht nicht in der Lage sehe, die entsprechenden Positionen zu berechnen und Kürzungen vorzunehmen, um zu einer entsprechenden Nachzahlung bzw. Guthaben auf Beklagtenseite zu gelangen.

Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung und verfolgt die erstinstanzlich gestellten Anträge weiter. Die Beklagten beantragen Zurückweisung der Berufung.

Von einer weitergehenden Darstellung der maßgeblichen tatsächlichen Feststellungen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) wird abgesehen, weil ein Rechtsmittel gegen dieses Urteil unzweifelhaft unzulässig wäre (§§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO).

II.

Die Klage ist unbegründet, weil die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008, auf welche die Klägerin ihre mit der Klage geltend gemachte Nebenkostennachforderung stützt, aus formellen Gründen unwirksam ist.

Zunächst dürfte das Urteil des Amtsgerichts so zu verstehen sein, dass das Amtsgericht ebenfalls einen formellen Fehler der Betriebskostenabrechnung annahm und – als Hilfsbegründung – zudem annahm, dass der Vortrag des Klägers zur inhaltlichen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung unsubstantiiert ist.

Dieser Bewertung folgt die Kammer uneingeschränkt, wobei die Betriebskostenabrechnung schon formell unwirksam ist, so dass es auf die mangelnde Überprüfbarkeit der inhaltlichen Richtigkeit gar nicht mehr ankam.

Zunächst ist von der Rechtsprechung des BGH auszugehen, wonach alle einzelnen Abrechnungspositionen gesondert auf ihre formelle und materielle Wirksamkeit zu überprüfen sind. Die Betriebskostenabrechnung insgesamt ist nur dann formell unwirksam, wenn die formellen etwaigen Fehler sich durchgängig durch die gesamte Abrechnung wie ein roter Faden ziehen; betrifft ein solcher Fehler nur einzelne Kostenpositionen bleibt die Abrechnung im übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können (BGH WuM 2010, 741).

Desweiteren ist davon auszugehen, dass ein ggf. erforderlicher Vorwegabzug der Betriebskosten der gewerblichen Nutzung nicht zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung führt (BGH aaO), sondern eine Frage der materiellen Richtigkeit darstellt, wobei der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für entsprechende Mehrbelastungen durch die gewerbliche Nutzung hat. Es stellt hingegen einen formellen Fehler dar, wenn ein nicht offen gelegter Vorwegabzug vorliegen sollte, also wenn die Gesamtkosten nicht angegeben werden, sondern als Gesamtkosten ein vorwegabzugbereinigter Betrag angegeben wird (BGH WuM 2007, 196).

Letzteres ist vorliegend der Fall.

Dies ergibt sich schon aus dem Schreiben der Hausverwaltung vom 13.11.2009, mit dem die Betriebskostenabrechnung an die Beklagten übersandt worden war, und aus dem nachfolgenden Schreiben vom 17.12.2009, in denen explizit ausgeführt wurde, dass ein Vorwegabzug für gewerbliche Nutzung vorgenommen worden war, welcher hingegen nicht ansatzweise im Detail erläutert wurde. Der Inhalt der Nebenkostenabrechnung 2008, Anlage K 3, offenbart sodann insbesondere im Vergleich zur Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007, Bl. ## – ## GA, dass im Jahre 2007 noch bei 9 Kostenpositionen die Gewerberaummieter im Verteilerschlüssel berücksichtigt wurden.

Die Erläuterung der angewandten Verteilerschlüssel als solche entsprechend dem Anhang zur Nebenkostenabrechnung 2007 ist dabei nicht zu beanstanden. Zu beanstanden ist vielmehr, dass die Nebenkostenabrechnung 2008 nicht die Gesamtkosten zu den einzelnen Kostenpositionen aufweist, sondern jeweils lediglich den noch zu verteilenden Betrag, nachdem bereits ein nicht offen gelegter bzw. nicht erläuterter Vorwegabzug erfolgt war. Dies ergibt sich auch aus den vorgelegten Einzelbelegen, in denen sich die in der Nebenkostenabrechnung 2008 als zu verteilenden (Gesamt-)Beträge nicht wiederfinden (z.B. Grundsteuer 16.490,40 € laut Belegen, 4.780,00 € laut Nebenkostenabrechnung).

Zur formellen Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung wäre erforderlich gewesen, dass zu den einzelnen Positionen jeweils die Gesamtkosten angegeben worden wären und dann zu jedem einzelnen Punkt zudem angegeben worden wäre, in welcher Höhe ein Vorwegabzug erfolgte (der zu erläutern gewesen wäre), welcher Rest noch zu verteilen war, nach welchem Verteilerschlüssel dieser Rest verteilt wurde und welche Zahlungspflicht sich hieraus für den Mieter ergibt. Hieran fehlt es.

Obwohl es rechtlich hierauf nicht mehr ankam, weist die Kammer für die Zukunft auf folgende inhaltliche Fehler der Nebenkostenabrechnung 2008 hin, wobei zugleich darauf hingewiesen wird, dass dies nicht die einzigen inhaltlich problematischen Punkte der Abrechnung sein dürften:

1. Allgemeinstrom

Die Klägerin rechnet unter Allgemeinstrom drei der fünf Zähler des Objekts ab, also alles außer die beiden anderen Zähler, welche angeblich den Strom Außenbeleuchtung und den Strom Tiefgarage betreffen. Der Zähler „Außenanlage 2“ rechnet allerdings nach dem eigenen Sachvortrag nicht nur Strom Außenbeleuchtung ab, sondern auch denjenigen für das Wasserbassin.

Die Klägerin rechnete für Strom, Gas und Wasser auf Basis einer Mischung aus ihr gegenüber konkret abschließend abgerechneten Kosten und Abschlagskosten ab. Für den Zeitraum bis zum 09.09.2008 lag ihr eine Abrechnung der T vor (z.B. für Strom Bl. ### ff. GA); für den nachfolgenden Zeitraum bis zum Jahresende wurde schlicht auf Basis der Abschläge laut Rechnung vom 25.09.2008 abgerechnet.

Es kann offen bleiben, ob dies der Rechtsprechung des BGH zum Abflussprinzip entspricht (BGH NJW 2008, 1300), wonach der Vermieter grundsätzlich die tatsächlichen Kosten uneingeschränkt abrechnen kann, die ihm im Abrechnungszeitraum angefallen sind. Die Klägerin nahm vorliegend eine Abrechnung auf Basis von abgerechneten Verbrauchskosten plus Abschlagszahlungen vor. Ob die Klägerin vielmehr auf die Schlussrechnung der T für den nächsten Abrechnungszeitraum 10.09.2008 bis September 2009 warten musste und den Restzeitraum vom 10.09.2008 bis 31.12.2008 konkret mit der Nebenkostenabrechnung 2009 abrechnen musste, wie die Beklagten meinen, kann offen bleiben. Jedenfalls ist eine solche Abrechnung auf Abschlagsbasis nur dann nicht zu beanstanden, wenn der Vermieter dann in der nächsten Abrechnung eine Nachberechnung für den Zeitraum vornimmt, der zuvor auf Abschlagsbasis abgerechnet wurde. Dies ist anscheinend zumindest für das Jahr 2007 unterblieben, in dem lediglich auf „Schätzung“, also wohl auf Abschlagsbasis abgerechnet wurde.

Zudem ist darauf hinzuweisen, dass die 3 nach dem Sachvortrag der Klägerin dem Allgemeinstrom entsprechenden Zähler (Bl. ### GA) sich laut Abrechnung der T auf 1.604,48 € summieren, vgl. Bl. ### – ### GA. Sodann wäre hiervon wohl noch einiges abzuziehen, da dieser Betrag auch den bereits von der Klägerin (auf Schätzungsbasis) abgerechneten Zeitraum vom 11.09.2007 bis 31.12.2007 umfasst. Auch unter Hinzurechnung der Abschläge für das Restjahr 2008 dürfte die Abrechnung insoweit fehlerhaft sein.

Die Klägerin dürfte gehalten sein, ihre Abrechnung insgesamt hinsichtlich der Stromkosten zu überprüfen. Der Stromzähler für Außenanlage 2 – angeblich in der Nebenkostenabrechnung Position Strom Außenbeleuchtung – wurde von der T mit 785,28 € abgerechnet (Bl. ### GA) – in der Nebenkostenabrechnung sind das nur 73,66 €. Die Stromkosten der Tiefgarage wurden von der T mit 802,57 € abgerechnet – in der Nebenkostenabrechnung sind das 422,18 €. Dies mag ggf. durch versteckte Vorwegabzüge erklärbar sein, zu deren Höhe die Kammer nichts sagen kann, weil diese eben verdeckt sind.

Der Vergleich zum Mietpreisspiegel und zur Kostenentwicklung beim Allgemeinstrom begründet zudem Zweifel, ob insoweit tatsächlich nur Allgemeinstrom abgerechnet wurde – im Jahr 2007 für 9 Monate wurden noch 278,73 € abgerechnet, es liegt also eine Steigerung um 950% vor. Allein der Umstand, dass für das Jahr 2007 auf Schätzungsbasis abgerechnet worden sei, lässt diese Zweifel nicht entfallen, denn für März bis September 2007 wurde nachher konkret mit abgelesenen Zählern abgerechnet (vgl. Bl. ### ff. GA) und demnach soll der Verbrauch für Sept. 2007 bis Sept. 2008 im monatlichen Mittel immerhin ca. 3-mal so hoch gewesen sein wie davor - dies erscheint zweifelhaft.

2. Gas

Insoweit gilt zunächst dasselbe wie beim Strom.

Zudem ist von der Klägerin auch nicht erläutert worden, wie die Abrechnung der T (Bl. ### GA) und diejenige der Firma N GmbH zusammenpassen sollen. Bei der T werden ca. 204.000 kwh wiederum für Sept. 2007 bis Sept. 2008 abgerechnet und bei der Firma N ca. 183.000 kwh für das Jahr 2008. Für den Restzeitraum Sept. bis 31.12.2008 fehlen jegliche Belege und jeglicher Anhaltspunkt, wie die Berechnung der Firma N GmbH vorgenommen wurde.

3. Grundsteuer

Nach § 20 Abs. 2 S. 2 NMV 1970 wäre u.U. eine Vorerfassung bezüglich der höheren Grundsteuer infolge der teils gewerblichen Nutzung vorzunehmen (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Auflage, Rn. 5003d, Beispiel Rn. 8006), falls dies nicht schon geschehen (aber nicht offengelegt worden) sein sollte.

4. Strom Tiefgarage/Treppenhaus TG/Aufzug TG

Der Verteilungsschlüssel Wohnflächen plus Fläche „Fremdgaragenplätze“ überschreitet den Spielraum des Vermieters. Es ist nicht ansatzweise sachgerecht, dass diese Kosten derart aufgeteilt werden. Angesichts der separaten Anmietung der Stellplätze erscheint eine Umlegung der Kosten nach Wohnungsfläche auf die Wohnungsmieter (unter Hinzurechnung einer fiktiven Fläche für „Fremdgaragenplätze“) nicht sachgerecht, zumal damit die Stellplatzmieter C3 ## gar nicht an den Kosten beteiligt werden – und der Stellplatzmieter T2 mit einem zu geringen Anteil, zumal fraglich erscheint, ob und wie im Rahmen u.U. eines Vorwegabzugs zu berücksichtigen wäre, dass die Nutzung für den Qmarkt ggf. (proportional zu den zur Verfügung stehenden nur 4 Stellplätzen) erhöhte Kosten verursacht.

5. Wasserbassin/Strom Außenbeleuchtung

Wie die Klägerin selber vorträgt, rechnete der Zähler „Außenanlage 2“ nicht nur Strom Außenbeleuchtung ab, sondern auch denjenigen für das Wasserbassin, dessen Kosten angeblich nicht auf die Mieter umgelegt werden (Bl. ### GA). Ausweislich der Nebenkostenabrechnung werden diese Kosten jedoch tatsächlich doch auf die Mieter umgelegt. Die Klägerin mag überprüfen, ob insoweit auch ein (diesmal offen zu legender und zu erläuternder) Vorwegabzug vorzunehmen ist.

6. Hausmeisterkosten/Außenreinigung

Es ist inhaltlich völlig unklar, welche Position der Hausmeisterrechnung (der Firma "S", merkwürdigerweise datierend vom 31.12.2007, Bl. ### GA) unter die Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung eingestellt wurde. Dass nur ein mündlicher Vertrag geschlossen wurde, ist nicht zu beanstanden, sondern die Abrechnung und wie diese in die Nebenkostenabrechnung eingeflossen sein soll, was nicht ansatzweise inhaltlich nachvollziehbar ist – die Zahlen passen nicht zueinander.

Gleiches gilt für die Außenreinigungskosten.

7. Kosten Aufzug TG/Kosten Treppenhaus TG

Den Belegkopien ist insoweit nichts zu entnehmen. Die Klägerin mag überprüfen, ob sie insoweit den Posten Treppenreinigung aus der Hausmeisterrechnung meint (was allerdings auch nicht passen würde) bzw. wie sich dies ansonsten errechnen müsste.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 97, 708 Nr. 10 ZPO.

Berufungswert: 1.257,04 €.