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Tatbestand

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Am 04.03.2004 schlossen die Parteien einen auf zehn Jahre befristeten Vertrag, nach dem der Beklagte in dem in § 2 des Vertrags näher bezeichneten Gebiet das Jagdrecht ausüben durfte und musste. § 1 Abs. 1 S. 2 des Vertrags bestimmt, dass die Klägerin dabei keine "Gewähr für Größe, Eignung und Ergiebigkeit der Jagd" übernimmt. Nach § 9 Abs. 7 des Vertrags hat der Beklagte "ohne Anspruch auf Pachtzinsermäßigung alle Beeinträchtigungen der Jagd zu dulden, die sich aus dem Forstbetrieb, der Bebauung und dem Erholungsverkehr ergeben". Unter § 4 Abs. 1 des Vertrags verpflichtete sich der Beklagte zur Zahlung von 7.500 Euro jeweils im Voraus für ein Jahr bis zum 3. Werktag eines jeden Kalenderjahres. Nach § 4 Abs. 2 des Vertrags soll eine Anpassung des von dem Beklagten zu zahlenden Preises auf der Grundlage der Veränderung des Verbraucherpreisindexes für Nordrhein-Westfalen auf der Basis des Jahres 2000 erfolgen. Wegen der weiteren Einzelheiten des von den Parteien abgeschlossenen Vertrags wird auf die zu der Akte gereichte Urkunde verwiesen (Bl. 5 ff. d.A.).

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Im Jahr 2006 errichtete die Stadt C einen Friedwald am Rande des vertragsgegenständlichen Jagdbezirks.

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Anfang 2007 wandte sich der Beklagte mit der Bitte an die Klägerin, den vereinbarten Pachtzins wegen Beeinträchtigungen des Pachtgebiets herabzusetzen, was von der Klägerin abgelehnt wurde. Mit Schreiben vom 28.12.2007 kündigte der Beklagte den mit der Klägerin geschlossenen Vertrag zum 31.03.2008, wobei er zur Begründung eine nachteilige Veränderung des Wildbestands anführte.

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Die Klägerin behauptet, dass der Wildbestand durch die Errichtung des Friedwalds nicht beeinträchtigt sei.

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Die Klägerin beantragt,

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1. den Beklagten zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 8.094,75 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.04.2008 zu zahlen;

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2. festzustellen, dass der zwischen den Parteien bestehende Pachtvertrag vom 04.03.2004 nicht durch Kündigung des Beklagten erloschen ist.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte behauptet, dass sich der östlich der C-Straße gelegene Teil des Jagdbezirks vor der Errichtung des Friedwalds durch ein erhebliches Vorkommen von Rot-, Reh- und Schwarzwild ausgezeichnet habe. Seit der Errichtung des Friedwalds habe sich dies deutlich verändert. Das letzte Stück Rotwild habe Anfang 2006 geschossen werden können. Der an den Friedwald angrenzende Teil des Jagdbezirks liege nahezu brach. Im Pachtjahr 2007/2008 hätten im gesamten Pachtbezirk nur noch 15 Tiere geschossen werden können, während die Abschusszahl im Jahr 2005/2006 noch bei 29 lag. Hintergrund dessen sei das wegen des Friedwalds deutlich gestiegene Verkehrsaufkommen. Zudem seien auch für den Friedwald regelmäßig durchgeführte Werbeveranstaltungen, aufgestellte Chemietoiletten und früher nicht vorhandene Geräuschentwicklungen verantwortlich für den Rückgang des Wildaufkommens.

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Entscheidungsgründe

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Die Klägerin hat einen Zahlungsanspruch in Höhe von 8.066,25 Euro aus dem am 04.03.2004 geschlossenen Vertrag in Verbindung mit § 581 Abs. 1 S. 2 BGB.

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Bei dem zwischen den Parteien am 04.03.2004 geschlossenen Vertrag handelt es sich um einen Pachtvertrag im Sinne des § 581 BGB. Gegenstand des Pachtvertrags ist die Ausübung des Jagdrechts in dem in § 2 des Vertrags näher beschriebenen, als Einheit zu betrachtenden Gebiet. Es handelt sich mithin um eine Rechtspacht, auf die die Vorschriften über das Pachtverhältnis Anwendung finden, soweit nicht spezielle jagdrechtliche Bestimmungen oder Besonderheiten entgegenstehen (BGH NJW-RR 1987, 839).

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Der Pachtvertrag ist nicht durch Kündigung des Beklagten untergegangen. Die mit Schreiben vom 28.12.2007 ausgesprochene Kündigung des Beklagten war weder nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) noch in Hinblick auf die Gewährleistungsvorschriften der §§ 581 Abs. 2, 536 ff. BGB begründet.

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Aus den Gewährleistungsvorschriften der §§ 581 Abs. 2, 536 ff. BGB ergibt sich kein zur Kündigung des Vertrags berechtigender Grund, denn das gepachtete Recht ist nicht mit einem Mangel behaftet. Das Pachtrevier weist auch nach der Errichtung des Friedwaldes die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit auf.

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Welche Eigenschaften vereinbart sind, ist dem Vertrag – ggf. durch Auslegung – zu entnehmen. Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, dass in dem Pachtvertrag die gesamte vertragsgegenständliche Fläche mit dem allgemeinen Begriff "Jagdbezirk" bezeichnet wird, ohne dass eine weitergehende Spezifizierung in verschiedene Wildgebiete (Niederwildrevier, Hochwildrevier etc.) erfolgt. Daraus ergibt sich, dass das Vorkommen bestimmter Wildarten in bestimmten Abschnitten des Jagdreviers jedenfalls nicht zu den vereinbarten Beschaffenheiten gehört.

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Auch hinsichtlich der Anzahl der in dem Jagdbezirk vorzufindenden, für die Jagd geeigneten Tiere enthält der Vertrag keine konkreten Angaben. Insoweit lässt sich aber ein Rückschluss aus § 1 Abs. 1 S. 2 des Pachtvertrags ziehen. In dieser Klausel ist niedergelegt, dass die Klägerin keine Gewähr für die Größe, die Eignung und die Ergiebigkeit der Jagd übernimmt. Diese Vereinbarung lässt sich nicht anders interpretieren, als dass damit die Gewährleistung der Klägerin für das Vorhandensein einer bestimmten Menge erlegbarer Tiere ausgeschlossen ist, §§ 133, 157 BGB. Der Wortlaut der Klausel unterstellt allerdings, dass überhaupt zur Jagd geeignetes Wild in dem Pachtrevier anzutreffen ist. Sie entbindet folglich den Verpächter nicht von der Verantwortlichkeit dafür, dass überhaupt zum Abschuss geeignete Tiere vorhanden sind (vgl. BGH BeckRS 2008, 04538).

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Nach dem Vorgesagten ist die Annahme eines Mangels ausgeschlossen, wenn in dem Jagdbezirk überhaupt zur Jagd geeignete Tiere vorhanden sind, ohne dass es von Bedeutung wäre welcher Wildart diese Tiere zuzuordnen sind.

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Unter dieser Prämisse liegt ein Mangel selbst dann nicht vor, wenn man den Vortrag des Beklagten als zutreffend unterstellt. Der Beklagte hat zwar in der Klageerwiderung zunächst vorgetragen, die Ausübung des Jagdrechts sei unmöglich geworden (S. 3 der Klageerwiderung, wo allerdings auch schon von Ausnahmen die Rede ist). In seinem Schriftsatz vom 24.10.2008 hat er dann allerdings ausführlich dargestellt, dass die Ausübung des Jagdrechts keinesfalls ausgeschlossen ist. Vielmehr belegt das von dem Beklagten selbst vorgelegte Zahlenmaterial, dass sich die Gesamtabschusszahlen seit dem Jahr 2006 lediglich reduziert haben. Daraus ist zwingend der Schluss zu ziehen, dass in dem von dem Pachtvertrag erfassten Gebiet sehr wohl noch zur Jagd geeignetes Wild vorhanden ist. Es erscheint lediglich möglich – einen zwingenden Rückschluss lassen Abschusszahlen nicht zu –, dass sich der Bestand des zur Jagd geeigneten Wilds verändert hat. Bloße Schwankungen des Bestands sind aber – wie ausgeführt wurde – gerade von dem Gewährleistungsausschluss des § 1 Abs. 1 S. 2 des Pachtvertrags erfasst.

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Die Kündigung des Vertrags ist auch nicht in Hinblick auf die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 3 BGB gerechtfertigt, denn § 313 BGB ist nicht anwendbar.

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Eine Heranziehung des § 313 BGB ist im Anwendungsbereich der miet- und pachtrechtlichen Gewährleistungsvorschriften grundsätzlich ausgeschlossen (vgl. Staudinger/Emmerich, Vorbem. zu § 536 Rn. 18). Die durch die Gewährleistungsvorschriften ausgedrückte Risikoverteilung zwischen Pächter und Verpächter darf nicht dadurch verändert werden, dass eine anderweitige Lösung über die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage herbeigeführt wird (vgl. BGH BeckRS 2008, 04538).

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Die von dem Beklagten erhobenen Einwände fallen in den Anwendungsbereich der Gewährleistungsvorschriften. Der Beklagte begründet nämlich seine Verteidigung damit, das Jagdrevier sei durch äußere Einflüsse, nämlich die Errichtung des Friedwalds, insofern beeinflusst, als sich das Wildaufkommen deutlich verringert habe. Der Beklagte rügt folglich einen nach Vertragsschluss eingetretenen Umstand, der die Eignung des Reviers zur Jagd beeinträchtigt. Die Beeinträchtigung der Eignung des Miet- bzw. Pachtgegenstands fällt aber gerade in den Anwendungsbereich der entsprechenden Gewährleistungsvorschriften. Dies gilt auch hinsichtlich solcher sich nachteilig auswirkenden Faktoren, die außerhalb des Einflussbereichs des Pächters oder des Verpächters liegen (vgl. BGH BeckRS 2008, 04538).

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Fallen die bemängelten Umstände – wie hier – in den Anwendungsbereich der §§ 536 ff. BGB, ist ein Rückgriff auf § 313 BGB nur noch in Fällen denkbar, in denen das Festhalten an der sich aus den Gewährleistungsvorschriften ergebenden Lösung zu untragbaren Ergebnissen führt. Dafür fehlt es hier jedoch an hinreichenden Anhaltspunkten. Die Auswirkungen des Friedwaldes sind auch dann, wenn man das Vorbringen des Beklagten als zutreffend unterstellt, nicht derart gravierend, dass die Bindung des Beklagten an den vom ihm geschlossenen Vertrag unzumutbar wäre.

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In Anbetracht der Tatsache, dass durch § 1 Abs. 1 S. 2 des Pachtvertrags das Risiko das Ausnutzbarkeit des verpachteten Jagdrechts ausdrücklich dem Beklagten zugewiesen wurde, käme eine Unzumutbarkeit lediglich dann in Betracht, wenn sich die Klägerin geradezu treuwidrig verhielte, indem sie den Beklagten an dem Vertrag festhält. Dies mag in Fällen zu bejahen sein, in denen der Verpächter durch sein eigenes Verhalten die Verwendbarkeit des Pachtgegenstands oder die Möglichkeit zur Ausnutzung des Rechts beeinträchtigt hat. Ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor. Keine der Parteien hat die Errichtung des Friedwalds veranlasst oder hätte sie verhindern können.

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Eine Unzumutbarkeit des Festhaltens an dem Vertrag ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer Äquivalenzstörung anzunehmen. Unterstellt man die Behauptungen des Beklagten als zutreffend, hat sich der Wildbestand zwar verringert, jedoch nicht in einem derart gravierenden Maß, dass dies nicht mehr hinzunehmen wäre. Dies wäre selbst dann der Fall, wenn sich der Wildbestand tatsächlich um 50 % verringert hätte (vgl. die Beispiele bei Staudinger/Emmerich, Vorbem. zu § 536 Rn. 28). Dies gilt aber umso mehr, als dass die von dem Beklagten mit Schriftsatz vom 24.10.2008 vorgelegten Zahlen eine Verringerung des Wildbestands um 50 % nicht einmal belegen. So ist etwa die für das Jahr 2004/2005 angegebene Abschusszahl nur leicht höher als die für die Jahre 2006/2007 und 2007/2008 angegebenen Zahlen.

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Diese Zuordnung des Risikos der Veränderung des Wildbestands durch die Errichtung des Friedwalds an den Beklagten wird auch durch § 9 Abs. 7 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Pachtvertrags bestätigt. Mit dieser Klausel hat der Beklagte zugestimmt, Beeinträchtigungen insbesondere auch im Zusammenhang mit einer Bebauung hinzunehmen. Dabei kann dahinstehen, ob es sich bei der Errichtung des Friedwalds um eine Bebauung in diesem Sinne handelt. Denn nach Sinn und Zweck des § 9 Abs. 7 erfasst diese Klausel jede Inanspruchnahme von Naturraum, §§ 133, 157 BGB.

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Der Höhe nach bestimmt sich der von dem Beklagten zu zahlende Pachtzins nach § 4 des Pachtvertrags. Danach schuldet der Beklagte zunächst eine Zahlung von jährlich 7.500 Euro.

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Nach § 4 Abs. 2 des Pachtvertrags unterliegt dieser Betrag von 7.500 Euro der Preisgleitung.

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Diese Preisgleitklausel, die von dem Beklagten nicht angegriffen worden ist, entspricht sowohl den Anforderungen des § 3 Abs. 1 Nr. 1 e) des Preisklauselgesetzes als auch denjenigen des § 307 BGB.

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Die Preisgleitung ist an den Verbraucherpreisindex für das Land Nordrhein-Westfalen, Basis 2000 = 100, gekoppelt. Der ursprünglich vereinbarte Pachtzins soll sich in dem gleichen Verhältnis verändern, wie sich der vorgenannte Verbraucherpreisindex gegenüber seinem Stand vom 01.04.2004 verändert.

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Am 01.04.2004 betrug der Verbraucherpreisindex für das Land NRW auf der Basis 2000 105,9 (Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW). Am 01.04.2008 betrug dieser Index 113,9 Punkte (Quelle: wie vor). Dies entspricht einem Anstieg des Indexwerts um 7,55 %. Die Preisgleitklausel bewirkt demnach bezogen auf den Pachtzins für das Jahr 2008 eine Erhöhung um 566,25 Euro. Der zu zahlende Pachtzins beträgt damit insgesamt 8.066,25 Euro.

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Soweit die Klägerin einen darüber hinausgehenden Anstieg des Pachtzinses errechnet hat, dürfte dies seinen Grund darin haben, dass sie den Verbraucherpreisindex für Deutschland zugrunde gelegt hat. Die mit Schriftsatz vom 20.10.2008 überreichten Tabellen beziehen sich jedenfalls auf diesen Index und nicht auf denjenigen des Landes NRW.

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Die von der Klägerin geltend gemachte Zinsforderung ergibt sich aus §§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB. Nach § 4 Abs. 1 des Pachtvertrags ist der Pachtzins jährlich im Voraus bis zum 3. Werktag eines Kalenderjahres zu zahlen. Der dritte Werktag des Jahres 2008 war der 04.01.2008. Am 03.04.2008 war der Beklagte damit in Verzug.

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Der von der Klägerin zur Entscheidung gestellte Feststellungsantrag ist unzulässig, denn es fehlt das notwendige Rechtsschutzinteresse.

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Ein Feststellungsantrag ist nur unter den Voraussetzungen des § 256 ZPO zulässig. Danach muss insbesondere ein Interesse an der alsbaldigen Feststellung bestehen. Ein solches Rechtsschutzinteresse wäre nur dann anzunehmen, wenn mit dem Feststellungsbegehren gegenüber dem Zahlungsanspruch ein Mehr verlangt würde (vgl. BAG NJW 1994, 2780 (2782) zu der vergleichbaren Kombination eines Antrags nach § 4 KSchG mit einem allgemeinen Feststellungsantrag). Dies wäre etwa dann der Fall, wenn der Beklagte weitere Beendigungstatbestände vorgebracht hätte, die bei der Entscheidung über den Zahlungsanspruch keine Bedeutung gehabt hätten, die also ohne das Feststellungsbegehren noch keinen Einzug in die gerichtliche Prüfung genommen hätten. Ein Rechtsschutzbedürfnis könnte auch dann zu bejahen sein, wenn die Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung Bedeutung für weitere Auseinandersetzungen zwischen den Parteien neben derjenigen um die Zahlung des Pachtzinses hätte. Beides ist hier jedoch nicht der Fall. Der einzige zwischen den Parteien diskutierte Beendigungstatbestand ist die Kündigung des Beklagten mit Schreiben vom 28.12.2007. Über die Unwirksamkeit dieser Kündigung war inzident bereits im Rahmen des Zahlungsanspruchs zu entscheiden. Entgegen der Annahme der Beklagten kann das Rechtsschutzbedürfnis auch nicht damit begründet werden, dass der Beklagte ohne die gerichtliche Feststellung im kommenden Jahr erneut eine Kündigung aussprechen könnte. Dem stünde nämlich die Feststellung des Fortbestehens des Pachtvertrags im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung ohnehin nicht entgegen.

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Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11 Var. 2, 709, 711 ZPO.

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Streitwert: 9.713,70 Euro