1

T a t b e s t a n d :

2

Wegen des Vorbringens der Parteien in der ersten Instanz wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO verwiesen.

3

Der Beklagte wendet sich mit der Berufung gegen die Verurteilung zur Zahlung der zwei Monatsmieten für September und Oktober 2003 in Gesamthöhe von 3.786,82 EUR an die Klägerin für seine mit Mietvertrag vom 1.10.1993 von der Klägerin und Frau B zum Betrieb einer internistischen Praxis angemieteten Räume. Den vorgenannten Mietvertrag schlossen auf Vermieterseite die Klägerin als Eigentümerin, die sie auch heute noch ist, und Frau B als bis zum 19.8.2003 im Grundbuch eingetragene Nießbraucherin ab.

4

Der Beklagte rügt mit der Berufung das Urteil als rechtsfehlerhaft.

5

Zum einen fehle es bereits an einer ordnungsgemäßen Klageerhebung; das Amtsgericht habe die Zulässigkeit der Klage mangels Behauptung einer von der Klägerin der damaligen Prozessbevollmächtigten gesondert erteilten Prozeßvollmacht zu Unrecht bejaht.

6

Die für den Übergang des Zahlungsanspruches auf die Klägerin vom Amtsgericht herangezogenen Vorschriften, insbesondere § 1056 BGB, seien nicht einschlägig. Diese Vorschrift würde vielmehr nur gelten, wie der Beklagte meint, wenn auf einer Seite der Mietvertragsparteien ein Nießbrauchberechtigter allein beteiligt sei.

7

Ferner habe das Amtsgericht nicht berücksichtigt, dass Frau B den Verzicht auf das Nießbrauchsrecht widerrufen habe. Sie sei nämlich zum Zeitpunkt der Erklärung des Verzichts schon leicht beeinflußbar gewesen.

8

Erstmals mit dem im Anschluß an die Berufungsbegründung nachgereichten Schriftsatz vom 9.9.2004 behauptet der Beklagte in diesem Zusammenhang, Frau B sei sogar geschäftsunfähig gewesen und stehe seit dem 18.12.2003 unter Betreuung.

9

Die Klägerin tritt unter Verteidigung des angefochtenen Urteils sowohl den vom Beklagten vertretenen Rechtsansichten als auch seinen vorstehend zusammengefaßt wiedergegebenen Behauptungen bestreitend entgegen.

10

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien im übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen.

11

1. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

12

Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet.

13

I.

14

Die Klage ist begründet.

15

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der beiden Monatsmieten für September und Oktober 2003 in Gesamthöhe von 3.786,82 EUR an sich alleine aus §§ 1056 i.V.m. 566, 566 c und 566 e BGB.

16

Das Amtsgericht hat in der angefochtenen Entscheidung zu Recht die Klage als zulässig und begründet angesehen.

17

Hinsichtlich der Zulässigkeit der Klage aufgrund einer wirksamen Klageerhebung bestehen keine Bedenken. Zunächst wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts unter I. der Entscheidungsgründe im vollen Umfange Bezug genommen. Danach gilt zusammengefaßt, dass selbst dann, wenn der Mandatsvertrag nichtig sein sollte, die aufgrund des Mandatsvertrages erteilte Vollmacht als rechtsgültig anzusehen ist.

18

Soweit der Beklagte in diesem Zusammenhang in der Berufungsbegründung ausdrücklich rügt, die Klägerin selbst habe keine gesondert erteilte Prozeßvollmacht vorgetragen, kann dem nicht gefolgt werden.

19

In dem Termin in der ersten Instanz am 19.3.2004 waren ausweislich des Terminsprotokolls die Klägerin persönlich sowie für die Klägerin Rechtsanwältin T anwesend.

20

Dadurch, dass die im Termin anwesende Klägerin dem Wirken der Rechtsanwältin T nicht widersprochen hat, ist von einer zumindest konkludenten Vollmacht der Prozeßbevollmächtigten der Klägerin auszugehen.

21

Die Klage ist auch in vollem Umfange begründet. Auch soweit die Parteien in der erstinstanzlichen Sitzung vom 19.3.2004 die Zahlung der streitgegenständlichen Mieten auf ein neues von Frau B angegebenes Konto unstreitig gestellt haben, befreit dies den Beklagten von seiner Zahlungspflicht im Verhältnis zur Klägerin nicht. Diese Zahlungen an Frau B haben gegenüber der Klägerin vielmehr keinerlei befreiende Wirkung.

22

Auch wenn der Beklagte zum Zeitpunkt der Zahlungen aus seiner Sicht der Auffassung gewesen sein sollte, dass Mutter und Tochter, d.h. Frau B und die Klägerin, beide weiterhin Vermieter gewesen sind, hat er dadurch rechtsfehlerhaft gehandelt, dass er die Miete nicht auf das im Mietvertrag angegebene Konto geleistet hat, sondern auf ein neues ihm ausschließlich von einer der auf Vermieterseite bei Vertragsabschluss beteiligten Parteien angegebenes Konto überwiesen hat.

23

Unter Zugrundelegung der im Nachstehenden im einzelnen noch dargestellten rechtlichen Situation hätte der Beklagte zu seiner Entlastung die streitbefangenen Mieten hinterlegen müssen. Keinesfalls konnte er -wie schon angesprochen- schuldbefreiend auf das ihm ausschließlich von Frau B angegebene neue Konto leisten.

24

Die Vorschrift des § 1056 Abs. 1 BGB gilt auch dann, wenn neben einem Nießbraucher zuvor auch der Eigentümer des Grundstückes Vermieter war.

25

Aufgrund der Verweisung in § 1056 Abs. 1 BGB auf § 566 BGB wächst bei Beendigung des Nießbrauchs der Eigentümerin die Vermieterstellung der Nießbraucherin zu.

26

Im Falle einer gemeinsamen Vermieterstellung von Eigentümer und Nießbraucher gilt lediglich nicht das in § 1056 Abs. 2, Abs. 3 BGB vorgesehene Kündigungsrecht. Dies ist darin begründet, dass der Eigentümer neben dem ausgeschiedenen Nießbraucher bereits schon Vermieter desselben Mieters gewesen und nunmehr lediglich Alleinvermieter geworden ist.

27

Die Problematik des Kündigungsrechtes ist jedoch im vorliegenden Falle völlig irrelevant.

28

Demgegenüber wird die Zahlungspflicht des Mieters an den nunmehrigen Alleinvermieter, den Eigentümer, hierdurch nicht berührt.

29

Hinsichtlich der Zahlungspflicht des Mieters an den Eigentümer und nunmehrigen Alleinvermieter genügt dessen Mitteilung an den Mieter. Derartige Mitteilungen sind unstreitig mit Schreiben vom 21.8., 5.9. und letztlich 10.9.2003 erfolgt, wobei letzterem Schreiben sogar ein Grundbuchauszug beigefügt worden war.

30

Die Beifügung eines Grundbuchauszuges ist aber nicht Wirksamkeitsvoraussetzung der den Übergang der Zahlungspflicht auf den nunmehrigen alleinigen Vermieter bewirkenden Mitteilung. Vielmehr gilt in diesem Zusammenhang der gute Glaube des Grundbuches nach § 891 Abs. 2 BGB. Der Beklagte als derjenige, der ein berechtigtes Interesse bezüglich der Richtigkeit der Mitteilung über den Verzicht der Frau B auf ihr Nießbrauchrecht hatte, hatte aufgrund dessen ein Einsichtsrecht in das Grundbuch. Auf diese Weise hätte er sich bei Erhalt der ersten Mitteilung bereits vergewissern können, dass am 19.8.2003 im Grundbuch der Verzicht von Frau B auf ihr Nießbrauchrecht eingetragen worden war.

31

Demgegenüber hat der Beklagte kein Recht als Dritter, die Unrichtigkeit des Grundbuches geltend zu machen. Dies gilt umso mehr, wenn er lediglich Mieter und nicht in irgendeiner Weise an Rechten am Grundstück beteiligt ist.

32

Letztlich ist der vom Beklagten behauptete Widerruf seitens der Frau B auf den von ihr erklärten Verzicht auf ihr Nießbrauchsrecht rechtlich ohne jegliche Bedeutung. Dies hat der Beklagte letztlich selbst so gesehen, indem er in der Berufungsbegründung hinsichtlich der Nichtberücksichtigung des Widerrufs durch das Amtsgericht formuliert: "Auch wenn dies normalerweise keine Wirkung hat".

33

Letztlich kann die bestrittene Behauptung des Beklagten im Schriftsatz vom 9.9.2004, mangels Geschäftsfähigkeit von Frau B sei der Widerruf des zu ihren Gunsten bestellten Nießbrauchsrechts unwirksam, in der Berufungsinstanz nicht mehr berücksichtigt werden.

34

Der Beklagte hat in erster Instanz nämlich nicht geltend gemacht, dass der Verzicht auf das Nießbrauchsrecht wegen Geschäftsunfähigkeit von Frau B unwirksam sei. Selbst in der Berufungsbegründung wird dies nicht ausdrücklich behauptet, sondern lediglich -von der Klägerin bestritten- vorgetragen, zum Zeitpunkt des Widerrufs sei Frau B im erhöhten Maße beeinflußbar gewesen. Erst in einem nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist, die bereits schon bis zum 5.8.2004 verlängert worden war, nachgereichten Schriftsatz vom 9.9.2004 wird in der Berufungsinstanz erstmals die Geschäftsunfähigkeit von Frau B seitens des Beklagten behauptet. Mit diesem Vortrag ist er jedoch nach § 531 ZPO gänzlich ausgeschlossen.

35

II.

36

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

37

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht in entsprechender Anwendung der §§ 708 Nr. 10 i.V.m. 711, 713 ZPO.

38

Streitwert für das Berufungsverfahren: 3.786,82 EUR.

39

Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 ZPO nicht gegeben sind.