1

Gründe:

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Durch Kaufvertrag vom 3.12.1999 vor Notar Dr. L in X - UR-Nr. #### /1999 KO - kaufte die Beteiligte das o.a. Wohnungseigentum vom Beteiligten zu 2. Auf den Kaufvertrag wird verwiesen (Bl. ## ff. d. A.) Er enthält unter Ziffer 16 die Auflassungserklärung der Beteiligten sowie die Bewilligung einer Auflassungsvormerkung. Unter Ziff. 1.2 des Vertrages wird darauf verwiesen, das im Grundbuch als Veräußerungsbeschränkung die Zustimmung durch den Verwalter eingetragen ist. Hierbei handelt es sich um Herrn C2 in Y, der nach dem vorliegenden Versammlungsprotokoll der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 28.8.1997 (vgl. Bl. ## ff d.A.) ab dem 1.1.1999 für weitere 4 Jahre als Verwalter bestellt worden war.

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Am 6.12.1999 beurkundete der Notar zu UR. Nr. #### / 1999 KO die Verwalter - Genehmigung, die von Herrn C erklärt wurde (vgl. Bl. ## d.A); dieser handelte auf Grund unwiderrufener und bei dem Notar vorliegender Vollmacht vom 18.5.1999, die der Notar zu #### / 1999 KO beurkundet hatte und auf die wegen aller Einzelheiten Bezug genommen wird ( Bl. ## d.A.).

4

Nachdem mit Schreiben vom 20.1.2000 der Notar den Umschreibungsantrag beim Grundbuchamt gestellt hatte, teilte die Rechtspflegerin dem Notar unter dem 25.1.2000 mit, er möge die Zustimmungserklärung des Herrn C2 nachreichen; die hier vorgenommene Übertragung der Verwaltertätigkeit auf Dritte sei nicht möglich, da das Amt des Verwalters aufgrund der Vertrauensstellung  an die betreffende Person gebunden sei. Mit Schreiben vom 3.2.2000, in dem sie nach § 18 GBO eine Frist von einem Monat zur Vorlage der geforderten Zustimmungserklärung setzte, erläuterte sie, daß die umfassend erteilte Vollmacht - UR.-Nr. #### /1999 - nicht im Einklang stehe mit der Rechtsnatur des Verwaltervertrages.

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Mit ihrer nach § 71 GBO statthaften und auch ansonsten zulässigen Beschwerde hiergegen machen die Beteiligten geltend, das Gericht verwechsle bei seiner Argumentation die Frage der Geschäftsführungsbefugnis ( im Innenverhältnis) mit der der Vertretungsmacht ( im Außenverhältnis) .-Die erteilte Vollmacht enthalte keine Übertragung der Verwalterbefugnisse und - pflichten auf Dritte. Wegen des Beschwerdevorbringens im Einzelnen wird auf das Schreiben des Notars vom 29.1.2000 (Bl. ## d.A.) verwiesen.

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Das Rechtsmittel ist unbegründet. Die Rechtspflegerin hat zu Recht den grundbuchlichen Vollzug der Urkunde UR Nr. #### /1999 KO Notar Dr. L von der-Vorlage der Zustimmungserklärung des Verwalters, Herrn C2, abhängig gemacht.

7

Die Veräußerung des o.a. Grundbesitzes ist nach dem Grundbuch nur unter der Beschränkung möglich, daß der Verwalter die Zustimmung nach § 12 WEG erteilt. Der Verwalter hat diese Zustimmung weder persönlich noch durch einen Angestellten erklärt. Vielmehr hat er unter dem 18.5.1999 die erwähnte umfassende Vollmacht zu Gunsten des Herrn C notariell beurkunden lassen, aufgrund derer dieser die Zustimmungserklärung bei dem Notar am 6.12.1999 abgegeben hat. Wenn die Zustimmung  gem. § 12 WEG fehlt ( hierzu vgl. Palandt / Bassenge, BGB, 59. Aufl. § 12 WEG Rdnr. 10 a.E.) bzw. nicht ordnungsgemäß nachgewiesen ist, darf das Grundbuchamt nicht eintragen.

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lm Rahmen seiner Prüfung nach §§ 19, 20, 29 GBO hat das Grundbuchamt die Wirksamkeit einer Vollmacht und den Umfang der Vertretungsmacht selbständig zu prüfen, auch wenn der Urkundsnotar die Vollmacht für ausreichend angesehen hat ( vgl. Horber, GBO, 19.Aufl. , § 19 Anm. 16) . Mit Recht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, daß der Verwalter nicht wirksam seine Verwaltertätigkeit ohne Beteiligung der Wohnungseigentümer im Wege der Vollmacht insgesamt auf einen Dritten übertragen darf. Der Verwaltervertrag ist Auftrag bzw. Geschäftsbesorgungsvertrag im Sinne von §§ 662ff ,675 BGB. Ohne Gestattung des Auftraggebers darf er nach § 664 BGB nicht die Ausführung einem Dritten übertragen, wie dies hier umfassend mit der Vollmachtserteilung geschehen ist (vgl. Weitnauer, WEG, 8.Aufl., § 26 Rdnr 25; BayObLG 1975,327 ff 330; BayObLG 1990, 173; Bärmann /Pick, WEG, 13. Aufl. § 26 Anm. 41). Dem Auftrag liegt ein besonderes Vertrauensverhältnis zugrunde, weshalb die Einschaltung Dritter nur in dem in § 664 BGB normierten Umfang-und mit den dort genannten Folgen möglich ist (vgl. Palandt / Sprau, BGB, 59. Aufl. § 664, Rdnr, 1 ): Wird hiergegen verstoßen, so betrifft dies zwar auch , aber nicht nur das Innenverhältnis. Eine entgegen § 664 BGB erteilte Vollmacht unterliegt im Grundbuchverfahren der Prüfung und - wie hier - Ablehnung durch das Grundbuchamt.

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Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

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Wert des Beschwerdegegenstandes: 5.000.-DM