1

Gründe

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I.

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Der Beteiligte zu 1. wendet sich gegen die Versagung der Genehmigung eines Grundstückskaufes nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) durch den Beteiligten zu 3. und gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes nach dem Reichssiedlungsgesetz (RSG) durch die Beteiligte zu 4.

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Mit notariellem Kaufvertrag vom 25.08.2011 verkauften die Beteiligten zu 2. an den Beteiligten zu 1. nachfolgend näher beschriebenes Grundstück zu einem Kaufpreis von 211.000,- Euro.

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Amtsgericht Waldbröl Gemarkung Nümbrecht Blatt ###

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Lfd. Nr.	Flur	Flurstück	Wirtschaftsart und Lage/Straße	Größe in m²
X	X	X	Gebäude- und FreiflächeLand- und Forstwirtschaft, ##########	12262344
X	X	X	Grünland, #############	8620
X	X	X	Ackerland, ##########	11271
X	X	X	Holzung, ##########	7400
X	X	X	Grünland, ##########	7211
X	X	X	Grünland, ##########	10676

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Die vertragsgegenständlichen Flächen sind (teilweise) durch den Beteiligten zu 5., einen hauptberuflichen Landwirt, gepachtet, der seinerseits erwerbsfähig und -willig ist. Der Beteiligte zu 5. betreibt Viehwirtschaft (Milchkühe und Aufzucht) auf einer Betriebsfläche von nach eigenen Angaben ca. 93 ha. Seine Eigentumsflächen belaufen sich bisher auf ca. 18 ha (mithin relativ ca. 19 %). Die restlichen Flächen von ca. 75 ha sind unbefristet gepachtet.

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Mit Eingang vom 29.08.2011 beantragte der Urkundsnotar bei dem Beteiligten zu 3. die Erteilung der Genehmigung nach dem GrdstVG. Mit Schreiben vom 12.09.2011 erteilte der Beteiligte zu 3. den Beteiligten zu 1. und zu 2. Zwischenbescheide nach § 6 Abs. 1 GrdstVG, wonach sich die Bescheidungsfrist bis zum 29.10.2011 verlängerte.

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Am 07.10.2011 beauftragte der Beteiligte zu 5. die Beteiligte zu 4. unwiderruflich mit der Ausübung des Vorkaufsrechts

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Mit Schreiben vom 11.10.2011 übte die Beteiligte zu 4. gegenüber dem Beteiligten zu 3. und der Bezirksregierung Köln das gesetzliche Vorkaufsrecht nach dem RSG aus.

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Mit Bescheid vom 12.10.2011 (zugegangen am 15.10.2011) teilte der Beteiligte zu 3. dem Beteiligten zu 1. mit, dass die Beteiligte zu 4. das Vorkaufsrecht geltend gemacht habe und dadurch in den Vertrag vom 25.08.2011 eingetreten sei.

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Gegen diesen, ihr am 15.10.2011 zugestellten Bescheid hat sich der Beteiligte zu 1. mit seinem am 28.10.2011 bei dem Beteiligten zu 3. eingegangenen anwaltlichen Antrag auf gerichtliche Entscheidung gewendet.

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In seinem Schreiben vom 25.11.2011 behauptet er, er sei Nebenerwerbslandwirt.

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Er ist der Ansicht, der in § 6 RSG vorgesehene Verfahrensgang sei nicht eingehalten worden. Die Veräußerung der Grundstücke bedürfe aufgrund ihrer geringen Größe (teilweise) schon keiner Genehmigung nach dem GrdstVG. Es liege keine ungesunde Verteilung von Grund und Boden vor. Aus Gründen der Verhältnismäßigkeit hätte die Genehmigungsbehörde von der Möglichkeit des § 10 GrdstVG Gebrauch machen müssen.

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Im Schreiben vom 25.11.2011 beantragt der Betroffene zu 1.

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1. festzustellen, dass das in Bezug auf den notariellen Kaufvertrag vom 25.08.2011 (UR-Nr.#####/####  , Notare X und Y in ####) von der NRW.####,#### geltend gemachte Vorkaufsrecht nicht besteht;

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2. den Grundstückskaufvertrag vom 25.08.2011 (UR-Nr. ####/####, Notare X und Y in ####) zu genehmigen.

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Der Beteiligte zu 5. beantragt,

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den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen;

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              die Erstattung seiner außergerichtlichen Kosten.

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II.

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1.

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Die zulässigen Anträge sind unbegründet.

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Die Beteiligte zu 4. hat als zuständiges Siedlungsunternehmen das Vorkaufsrecht nach §§ 4 ff. RSG wirksam ausgeübt. Durch den Kaufvertrag vom 25.08.2011 wird ein landwirtschaftliches Grundstück veräußert, diese Veräußerung bedarf der Genehmigung nach dem GrdstVG, und diese Genehmigung, die nicht nach § 8 GrdstVG zu erteilen wäre, wäre nach § 9 GrdstVG zu versagen (§ 4 Abs.1 RSG).

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a) Der Kaufvertrag vom 25.08.2011 hat die gemäß § 2 GrdstVG genehmigungsbedürftige Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke zum Gegenstand.

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Das Veräußerungsgeschäft ist nicht gemäß § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrstVG i.V.m. dem Ausführungsgesetz NRW zum GrdstVG genehmigungsfrei. Danach bedarf die Veräußerung von Grundstücken, die nicht größer als 1,0 ha sind, keiner Genehmigung nach dem GrdstVG.

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Das GrdstVG versteht nach ständiger Rechtsprechung unter einem Grundstück das Grundstück im Rechtssinne (und nicht im wirtschaftlichen Sinne), also einen räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes ohne Rücksicht auf die Art der Nutzung unter einer besonderen Nummer eingetragen ist

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Die Grundstücke Flur 37, Flurstücke 68 und 56 überschreiten schon für sich die Freigrenze von 1,0 ha. Insoweit ist der Kaufvertrag unstreitig genehmigungspflichtig.

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Die übrigen Grundstücke unterschreiten die Freigrenze (für sich gesehen) zwar, dies ist aber unerheblich.

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Wenn - wie hier - in einem Vertrag mehrere Grundstücke im Rechtssinne übertragen werden, die teils die Genehmigungsfreigrenze unterschreiten, sie teils überschreiten, besteht keine Genehmigungsfreiheit (vgl. OLG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 03.03.2009, 3 WlW 20/08, zitiert nach juris). Das die Freigrenze übersteigende Grundstück löst in einem solchen Fall das Genehmigungserfordernis des (vollständigen) Veräußerungsgeschäftes aus.

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Es ist unerheblich, dass die Genehmigungspflicht ggf. durch entsprechende Fallgestaltung (Aufteilung in mehrere Verkaufsvorgänge) umgangen werden kann. Denn eine entsprechende Aufteilung wurde hier gerade nicht vorgenommen.

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b) Der Kaufvertrag gilt nicht gemäß § 6 Abs. 2 GrdstVG wegen Fristablaufs als genehmigt, weil der Beteiligte zu 3. den Beteiligten zu 2. rechtzeitig einen Zwischenbescheid im Sinne von §§ 6 Abs. 1 S. 2, 12 GrdstVG erteilt hat, und der Bescheid vom 12.10.2011 innerhalb der verlängerten Frist ergangen und zugestellt worden ist.

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c) Die Genehmigung war nicht gemäß § 8 GrdstVG zu erteilen. Ein Fall, in dem das Gesetz eine Genehmigungspflicht vorsieht, liegt ersichtlich nicht vor.

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d) Die Genehmigung des Kaufvertrages vom 25.08.2011 wäre gemäß § 9 GrdstVG zu versagen, da er eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 GrdstVG zur Folge hätte.

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Maßstab für die Beurteilung der Frage, ob eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne von § 9 Abs.1 Nr. 1 und Abs. 2 GrdstVG vorliegt, ist, ob die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

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Eine Verschlechterung der Agrarstruktur ist in der Regel anzunehmen, wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll und ein Vollerwerbslandwirt das Grundstück dringend zur Aufstockung seines Betriebes benötigt, sein Betrieb leistungsfähig und aufstockungswürdig ist und er zum Erwerb des Grundstücks nach den Bedingungen des Kaufvertrages bereit und in der Lage ist (BGHZ 112, 86). „Dringend“ ist der Aufstockungsbedarf, wenn eine gesteigerte Notwendigkeit für den Erwerb nach wirtschaftlichen und agrarstrukturellen Gesichtspunkten zu bejahen ist. So liegt es etwa bei der Anhebung eines bislang geringen Eigenlandanteils (Missverhältnis zwischen Eigenland- und Pachtlandanteil), und zwar auch dann, wenn der Eigenlandanteil durch den in Rede stehenden Flächenerwerb nur in geringem Maße erhöht wird, da jede Vergrößerung des Eigenlandanteils auch der Stärkung des landwirtschaftlichen Betriebs zugutekommt und somit auch der Verbesserung der Agrarstruktur dient (BGH NJW-RR 2002, 1169).

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(1) Bei dem Beteiligten zu 5. handelt es sich um einen Vollerwerbslandwirt, der die von ihm bereits teilweise angepachteten und bewirtschafteten verfahrensgegenständlichen Flächen insbesondere zur Aufstockung seines bislang geringen Eigenlandanteils dringend benötigt sowie leistungsfähig und aufstockungswürdig und zum Erwerb dieser Grundstücke bereit und in der Lage ist. Nach seinen glaubhaften Angaben bewirtschaftet der Beteiligte zu 5. eine Betriebsfläche von ca. 93 ha. Seine Eigentumsflächen belaufen sich bisher auf ca. 18 ha (mithin relativ ca. 19 %). Die restlichen Flächen von ca. 75 ha sind unbefristet gepachtet. Ein Zuerwerb von ca. 5 ha führt zu einer Erhöhung des Eigenanteils um immerhin knapp 5 % auf ca. 24 %. Schon diese Erhöhung des Eigenlandanteils dient der Verbesserung der Agrarstruktur (vgl. BGH aaO.).

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(2) Der Beteiligte zu 1. ist kein Vollerwerbslandwirt.

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(3) Ein leistungsfähiger Nebenerwerbslandwirt wäre einem Vollerwerbslandwirt gleichzustellen. Der Beteiligte zu 1. ist aber Nichtlandwirt. Er hatte zwar schriftsätzlich behauptet, ein landwirtschaftliches Unternehmen als Nebenerwerbslandwirt zu betreiben. Auf Befragen hat er aber in der Verhandlung vom 11.09.2012 erklärt, gegenwärtig keine Erwerbseinkünfte aus Landwirtschaft zu haben. Er ist vielmehr selbständiger Möbelhändler.

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(4) Allerdings kann die Gleichstellung mit einem Vollerwerbslandwirt auch erfolgen, wenn ein Nichtlandwirt konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten und Vorkehrungen zur Übernahme einer mindestens leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirtschaft getroffen hat. Hierzu bedarf es der Feststellung konkreter und in absehbarer Zeit zu realisierender Absichten und Vorkehrungen des Erwerbers zur Herbeiführung des vorgebrachten Zwecks. Unklare oder unverbindliche Absichtserklärungen reichen nicht aus. Nach diesem Maßstab liegen keine konkreten Absichten zur Übernahme bzw. Einrichtung einer Nebenerwerbslandwirtschaft vor. Der Beteiligte zu 1. hat, wie er in der Verhandlung auf Befragen ausdrücklich bestätigte, derzeit keinerlei konkrete Planungen für einen Erwerb aus Landwirtschaft. Das Gebäude solle zum Wohnen genutzt werden, die Fläche am Haus möglicherweise zum Halten von Ponys. Dies mag eine Freizeit- bzw. Liebhaberlandwirtschaft sein, aber keine heir maßgebliche Nebenerwerbslandwirtschaft.

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e) Eine Genehmigung des Vertrags ist auch nicht mit einer Auflage gem. § 10 GrdstVG möglich. Wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll, obwohl ein Vollerwerbslandwirt zum Erwerb bereit und in der Lage ist und das Grundstück dringend zur Aufstockung seines Betriebs benötigt, werden die gegen die Veräußerung sprechenden Bedenken durch eine Auflage, das Grundstück weiterhin an den bisherigen Pächter zu verpachten, nicht ausgeräumt. Denn eine solche Verpachtungsauflage hätte nicht zur Erhöhung des Eigenlandanteils des aufstockungsbedürftigen erwerbswilligen Landwirts beigetragen (vgl. BGH, NJW-RR 2006, 1245 (1248)).

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f) Die nach § 4 Abs. 1 RSG maßgebliche Grundstücksgröße von 2 ha wird in der Addition der einzelnen Grundstücke überschritten. Hinsichtlich des RSG findet der wirtschaftliche Grundstücksbegriff Anwendung.

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Dass keines der veräußerten Grundstücke für sich gesehen die Größe von 2 ha überschreitet, ist entgegen der Ansicht des Beteiligten zu 1. unerheblich. Die Überschreitung der Mindestgröße ist nämlich nicht für jedes der einzelnen Grundstücke zu prüfen, weil das Vorkaufsrecht aus § 4 Abs. 1 RSG grundsätzlich nur einheitlich ausgeübt werden kann (vgl. für eine ähnliche Konstellation OLG Dresden, Beschluss vom 28.05.2009, W XV 773/08 (zitiert nach beck-online)).

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g) Die Rüge des Beteiligten zu 1., der Verfahrensgang des § 6 RSG sei nicht eingehalten, greift nicht durch. Der Beteiligte zu 3. war berechtigt, Auskünfte darüber einzuholen, ob Landwirte am Erwerb der verkauften Flächen interessiert seien. Insbesondere stellt es keinen Verfahrensfehler dar, dass der "Ortslandwirt" Eckard Lindenberg angehört wurde.

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2.

46

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 44, 45 LwVG. Einer gesonderten Feststellung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit bedurfte es nach § 30 LwVG nicht, weil die Entscheidung erst mit Eintritt der Rechtskraft wirksam wird.

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Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 37, 36 Abs. 1 S. 1 LwVG i. V. m. § 20 Abs. 1 S. 1 KostO.