1

Der Kläger nimmt die Beklagte auf Ersatz der Kosten für den Austausch von Fenstern in Anspruch.

2

Der Kläger ist Eigentümer der Wohnung Nr. 51 in der Wohnungseigentumsgemeinschaft T-Straße, P. Die Wohnungsfenster sind Gemeinschaftseigentum. Im Jahr 2015 beauftragte der Kläger die Firma F damit, die Fenster seiner Wohnung auszutauschen. Für den Austausch wendete der Kläger 3.334,98 EUR auf. Die notwendigen Verputzarbeiten ließ er durch die Fa. W zum Preis von 1.110,00 EUR zzgl. weiterer 350,00 EUR ausführen. Weitere 135,00 EUR wendete der Kläger für die Anschaffung neuer Fensterleisten auf.

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An der Eigentümerversammlung der Beklagten vom 23.11.2016 nahm der Kläger selbst nicht teil, sondern ließ sich durch eine Miteigentümerin vertreten. Im Vorfeld der Versammlung hatte der Kläger den Antrag auf Ersatz der Kosten für den Fensteraustausch gestellt. Über diesen Antrag wurde in der Eigentümerversammlung gesprochen. Die Vertreterin des Klägers stellte ihn dann aber nicht zur Beschlussabstimmung, sodass eine Beschlussfassung hierüber nicht erfolgte. In der letzten Eigentümerversammlung nahm die Verwalterin einen entsprechenden Antrag des Klägers nicht auf die Tagesordnung, weil er nicht innerhalb der Zwei-Wochen-Frist zur Tagesordnung angemeldet worden war.

4

Der Kläger behauptet, die alten Fenster der Wohnung seien so schadhaft gewesen, dass sie nicht mehr hätten repariert werden können. Ein Austausch sei erforderlich gewesen. Dies habe auch die von der Verwalterin beauftragte Fa. K bestätigt, die sich die alten Fenster Anfang November 2015 angesehen habe. Die Fa. K habe einen Kostenvoranschlag i.H.v. 10.484,33 EUR vorgelegt, was deutlich überteuert gewesen sei.

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Die Verwalterin habe eine Erstattung der von ihm verauslagten Kosten zu Unrecht abgelehnt. Bei einer Vielzahl anderer Eigentümer seien die Fenster auf Kosten der WEG ausgetauscht worden. Die Verwalterin gehe ungerecht mit den Eigentümern um.

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Mit der am 18.11.2016 zugestellten Klage beantragt der Kläger,

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              die Beklagte zu verurteilen, an ihn 4.929,98 EUR zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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              die Klage abzuweisen.

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Sie ist der Ansicht, die Klage sei bereits unzulässig, weil es an einer Vorbefassung der Eigentümer mangele. Überdies sei die Klage aber auch unbegründet, weil ein Anspruch auf Kostenersatz nicht bestehe. Denn der Austausch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster sei Sache der Gemeinschaft. Diese hätte überdies zunächst darüber befinden müssen, ob tatsächlich Instandsetzungsbedarf bestehe und ob ggf. auch eine Reparatur der alten Fenster ausreichen würde.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschriften vom 17.03.2017 und vom 18.09.2017 Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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I.

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Die Klage ist unzulässig.

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Denn ein Rechtsschutzbedürfnis besteht nicht. Der Kläger verlangt von der Beklagten Ersatz der Kosten, die er für den Austausch der Fenster aufgewendet hat. Über die Auszahlung von Geldern der WEG haben zunächst die Eigentümer selbst im Rahmen einer Beschlussfassung zu befinden. An dieser notwendigen Vorbefassung der Eigentümer fehlt es hier. Unstreitig ist in der Eigentümerversammlung im Jahr 2016 der Antrag Kostenersatz nicht zur Abstimmung gestellt worden. Im Jahr 2017 ist der Antrag des Klägers nicht zur Tagesordnung genommen worden, weil er nicht binnen der Zwei-Wochen-Frist des § 24 Abs. 4 S. 2 WEG zur Tagesordnung angemeldet worden ist. Eine treuwidrige Verweigerung der Abstimmung über diesen Antrag des Klägers liegt nicht vor. Insbesondere ist es richtig, dass innerhalb der zweiwöchigen Ladungsfrist eine Ergänzung der Tagesordnung grundsätzlich nicht mehr zulässig ist, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt (Schultzky in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 5. Aufl. 2017, § 23 WEG, Rn. 120). Hier liegt aber kein Fall der besonderen Dringlichkeit vor.

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Der Kläger müsste demnach zunächst einen entsprechenden Antrag zur Abstimmung in der nächsten Eigentümerversammlung stellen, damit den Eigentümern die Möglichkeit gegeben wird, zunächst selbst über dieses Anliegen des Klägers zu befinden.

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Es ist auch nicht so, wie der Kläger meint, dass die vorherige Beschlussfassung der Eigentümer deshalb entbehrlich wäre, weil die Verwaltung oder der Verwaltungsbeirat befugt sei, über Beträge von bis 5.000,00 EUR ohne Beschluss der Eigentümer zu verfügen. Diese Rechtsansicht ist unzutreffend. Über die Auszahlung von Geldern der WEG an einen einzelnen Eigentümer haben grundsätzlich die Eigentümer selbst im Rahmen einer Beschlussfassung zu bestimmen. Davon zu unterscheiden sind etwaige Regelungen in der Teilungserklärung oder im Verwaltervertrag, nach denen der Verwalter berechtigt sein kann, laufende Instandhaltungsmaßnahmen  o.ä. für die Gemeinschaft zu beauftragen, wenn diese Kosten einen bestimmten Rahmen nicht übersteigen. Hier geht es aber nicht darum, dass die Verwalterin den Fensteraustausch beauftragen sollte, sondern es geht dem Kläger darum, dass er die Kosten für einen eigenmächtig durchgeführten Austausch der Fenster von der Gemeinschaft ersetzt bekommt.

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Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Klage ergibt sich auch nicht aus der Behauptung des Klägers, andere Eigentümer hätten die Fenster ohne Beschlussfassung ersetzt bekommen. Aus dem Vortrag des Klägers geht bereits hervor, dass diese anderen Eigentümer offenbar nicht selbst die Fenster - die Gemeinschaftseigentum sind - ausgetauscht haben, sondern dass die Verwalterin hier tätig geworden ist. Ob dies mit oder ohne Beschlussfassung der Eigentümer geschehen ist, vermag das Gericht nicht zu beurteilen. Jedenfalls ist die Sachlage bereits eine andere: Der Kläger verlangt nicht den Austausch der Fenster, sondern die Kosten für einen eigenmächtigen Austausch ersetzt. Über den Kostenerstattungsanspruch haben zunächst die Eigentümer zu beschließen.

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II.

20

Soweit der Kläger auf dem Standpunkt steht, er sei zum Austausch der Fenster ohne vorherigen Beschluss der Eigentümer befugt gewesen, führt auch dies nicht zum Erfolg der Klage: Wenn nichts anderes vereinbart ist, ist die Gemeinschaft für die Instandhaltung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster zuständig. Das bedeutet, dass die einzelnen Eigentümer – ohne entsprechenden Beschluss der Gemeinschaft – nicht befugt sind, die Fenster auszutauschen. Zwar kann dem einzelnen Eigentümer aus §§ 812, 946, 951 BGB gegen die WEG ein Bereicherungsanspruch auf Ersatz seiner Kosten zustehen, wenn er in der irrigen Annahme gehandelt hat, er und nicht die WEG sei für die Instandhaltungsmaßnahme zuständig (Hogenschurz in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 5. Aufl. 2017, § 22 WEG, Rn. 95). Diese Voraussetzungen liegen hier aber nicht vor. Denn dem Kläger war ja nach eigenem Vortrag bewusst, dass es grundsätzlich Sache der Gemeinschaft gewesen wäre, die Fenster auszutauschen. Er wusste, dass bei anderen Eigentümern die Verwalterin den Austausch durchgeführt hatte und offenbar hat sich die Verwalterin auch mit der Beauftragung der Fa. K der Thematik angenommen. Dass der Kläger der Ansicht ist, die Verwalterin wähle hierfür überteuerte Angebote aus und daher selbst zur Tat geschritten ist, führt nicht dazu, dass der eigenmächtige Austausch zulässig gewesen wäre. Vielmehr bedürfte jede dieser Maßnahmen eines vorherigen Beschlusses in der Eigentümerversammlung.

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III.

22

Die Klage hat auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) oder unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag Erfolg. Die Voraussetzungen der Notgeschäftsführung liegen nicht vor, weil bereits nach dem eigenen Vortrag des Klägers keine derartige Eilbedürftigkeit vorlag, die ein sofortiges und eigenmächtiges Handeln des Klägers erfordert hätten. Ein Ersatzanspruch aus §§ 683, 670 BGB scheidet ebenfalls aus. Denn die eigenmächtige Baumaßnahme entsprach nicht dem Willen der WEG, die über Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum grundsätzlich selbst zu entscheiden hat. Einen möglichen Anspruch aus § 684 S.1 i.V.m. §§ 683, 670 BGB oder aus §§ 684, 812 BGB kann der Kläger erst dann geltend machen, wenn er der Gemeinschaft zuvor – im Rahmen eines Beschlussantrages – die Möglichkeit gegeben hat, über die Genehmigung der eigenmächtigen Baumaßnahme zu entscheiden.

23

IV.

24

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Der Streitwert wird auf 4.929,98 EUR festgesetzt.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

27

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

28

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

29

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

30

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht M, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

31

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln  zu begründen.

32

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht M durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

33

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

34

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Siegburg statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Siegburg, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

35

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.