Amtsgericht Siegburg, 126 C 5/14

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über das Objekt T, V, Wohnung mit der Mietvertragsnummer xxx. Aufgrund des Vertrages ist der Beklagte verpflichtet, neben der Kaltmiete auch die Betriebskosten monatlich im Voraus zu entrichten.

In einem Schreiben vom 13.12.2012 erklärte die Klägerin über die Betriebskosten für das Jahr 2011 abzurechnen, wobei sich eine Nachforderung in Höhe von 256,62 € ergab. Dieser Abrechnung lagen die Beträge aus der Betriebskostenabrechnung 2010 zugrunde, weil die Klägerin zum Zeitpunkt der Abrechnung für das Jahr 2011 von dem Verwalter der WEG noch keine Jahresabrechnung erhalten hatte.

Mit Schreiben vom 19.04.2013 erfolgte aufgrund der nunmehr vorliegenden Unterlagen eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung vom 13.12.2012. Danach ergab sich für die Klägerin ein Nachforderungsbetrag von 345,44 €.

Die Klägerin ist der Ansicht, bei der Betriebskostenabrechnung vom 19.04.2013 handele es sich nur um eine inhaltliche Korrektur der zuvor eingereichten Abrechnung vom 13.12.2012.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 256,62 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er ist der Ansicht, eine ordnungsgemäße Abrechnung sei erst mit Schreiben vom 15.04.2013 und damit nicht mehr fristgerecht erfolgt.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage hat keinen Erfolg.

Ein Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Zahlung von 256,62 € besteht nicht. Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 1, 3 BGB, der einzig in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage.

Die Klägerin ist mit der Geltendmachung des Anspruchs gem. § 556 Abs. 3 S. 2, 3 BGB ausgeschlossen. Gem. § 556 Abs. 3 S. 2, 3 BGB ist die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Erforderlich für das Einhalten der einjährigen Abrechnungsfrist ist die Erteilung einer formal ordnungsgemäßen Abrechnung innerhalb dieses Zeitraumes (Schmidt-Futterer, § 556 BGB Rn 460). Fragen im Hinblick auf den Ansatz und die Höhe der angerechneten Positionen betreffen dagegen nur noch die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung und können auch nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB korrigiert werden (BGH (VIII ZR 322/08) GE 2010, 477; Schmidt-Futterer, Mietrecht 11. Aufl. 2013, § 556 BGB Rn. 334).

Zu den Anforderungen an eine formal ordnungsgemäße Abrechnung gehören die Auflistung der Gesamtkosten, die Angabe und ggf. Erläuterung des zugrunde gelegten Umlageschlüssels, die Berechnung der Anteile des Mieters, der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters sowie eine gedankliche und inhaltliche Verständlichkeit gemessen am durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristischen und betriebswirtschaftlichen Laien (Schmidt-Futterer, § 556 Rn. 333).

Entgegen der Auffassung der Klägerin hat die Klägerin die Betriebskostenabrechnung nicht fristgerecht im Sinne des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB eingereicht. Die Klägerin hat eine Abrechnung beruhend auf den Zahlen des Vorjahres vorgelegt. Die vorgelegte Abrechnung erfüllt zwar grundsätzlich die Voraussetzungen einer formal ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung.

Eine solche Alibi- oder Scheinabrechnung auf der Grundlage der Vorjahreszahlen führt jedoch zu einer Umgehung der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB mit der Folge, dass sich die Klägerin nicht auf das Vorliegen einer formal ordnungsgemäßen Abrechnung berufen kann. Dies ergibt sich aus der Auslegung der Vorschrift.

Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB soll dem Mieter innerhalb einer recht kurzen und starren Frist Abrechnungssicherheit geben und der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit dienen (BGH NJW 2009, 284). Das Ziel der Abrechnungssicherheit und Rechtssicherheit kann aber gerade nicht erreicht werden, wenn der Vermieter „sehenden Auges“ eine inhaltlich falsche Abrechnung einreicht und daher schon genau weiß, dass seine eingereichte Abrechnung in Gänze korrekturbedürftig ist. Bei Einreichung einer inhaltlich allein auf Spekulationen beruhenden Abrechnung ist im Grunde von einer Nichtabrechnung auszugehen.

Auf die Differenzierung zwischen formellen und inhaltlichen Fehlern der Betriebskostenabrechnung kann sich die Klägerin nicht berufen. Es entspricht der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass wenn Einzelposten inhaltlich unrichtig festgestellt werden, die (formelle) Wirksamkeit der Abrechnung hierdurch nicht beeinträchtigt wird (BGH NJW 11, 2787). Vorliegend betrifft der Fehler jedoch nicht Einzelposten – im Sinne von einzelnem Posten – sondern sämtliche Positionen, da es sich bei sämtlichen Zahlen nicht um die tatsächlich festgestellten, sondern um Vorjahreszahlen handelt, die lediglich aufgenommen wurde, um eine Alibi- oder Scheinabrechnung fristwahrend einzureichen.

Soweit die Schein- oder Alibiabrechnung bislang nicht als problematisch angesehen wurden, weil die Anforderungen an eine formal wirksame Abrechnung relativ hoch sind (vgl. BGH, 19.1.2005, VIII ZR 116/04), kann diese Argumentation auf den vorliegenden Fall nicht angewandt werden.

Aus der Systematik des Gesetzes ergibt sich, dass eine solche Vorgehensweise der gesetzgeberischen Intention widerspricht. Gem. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ist nach Ablauf der Frist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Die Anforderungen an das Eingreifen dieses Ausnahmetatbestandes sind nicht gering:

Der Vermieter muss zunächst einmal in redlicher Weise versuchen, die für die Abrechnung notwendigen Unterlagen rechtzeitig zu erhalten. Hat er schlicht zugewartet, dass die Rechnungen irgendwann bei ihm eingehen, hat er die Verspätung in jedem Fall zu vertreten. Erhält er die Unterlagen erst so kurz vor Fristablauf, dass er nicht mehr rechtzeitig abrechnen kann, soll ihn dies entlasten, was aber, wenn überhaupt, nur in Betracht kommt, wenn er sich nicht darauf beschränkte, die jeweiligen Rechnungen erst „in letzter Minute“ anzumahnen. (Schmidt Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 556 Rn. 463)

Neben eigenem Verschulden des Vermieters kommt auch die Zurechnung von Fremdverschulden in Betracht. Nach § 278 BGB hat ein Schuldner das Verschulden von Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeiten bedient (Erfüllungsgehilfen), in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes. Auf dieser Grundlage muss sich der Vermieter grundsätzlich das Verschulden Dritter zurechnen lassen, die er mit der Abrechnung beauftragte wie die externe Hausverwaltung oder Abrechnungsdienste (Schmidt Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 556 Rn. 464).

Die Klägerin hat ihre Vorgehensweise damit erklärt, dass sie zum Ablauf der Jahres 2012 noch keine Jahresabrechnung des WEG-Verwalters bekommen hatte. Hätte sie die Abrechnung aus diesem Grund erst bei Vorlage der hierfür notwendigen Unterlagen erstellt, wäre sie mit der Nachforderung (auch) ausgeschlossen gewesen. Denn kommt der WEG-Verwalter seiner Pflicht zur zügigen Abrechnung nicht nach, stammt die Ursache für die Verzögerung der Abrechnung gegenüber dem Mieter aus der Sphäre des Vermieters, auch wenn der WEG-Verwalter, anders als der Verwalter des Sondereigentums, nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters i. S. des § 278 BGB ist (Schmidt Futterer, Mietrecht, 11 Aufl. 2013, § 556 Rn. 467; Drasdo NZM 2004, 372 (374) m.w.N.; Flatow WuM 2010, 606 (611)).

Durch die Abrechnung mit alten Zahlen aus der Vorjahresabrechnung oder auch „Phantasiezahlen“ umgeht der Vermieter folglich das Erfordernis bei der verspäteten Abrechnung das Nichtvertretenmüssen nachzuweisen und zügig zu handeln. Die von dem Kläger gehegte Annahme, mit der Alibiabrechnung auch die Folgen des Vertretenmüssens Dritter zu umgehen, widerspricht der gesetzgeberischen Intention der Ausschlussfrist. Der Vermieter würde sich somit einen vom Gesetzgeber nicht vorgesehenen zeitlichen Vorteil verschaffen, welcher dem Gesetzeszweck, nämlich in Mietverhältnissen schnell Klarheit und Rechtssicherheit über geltend gemachte Forderungen zu erlangen, zuwiderläuft.

Zudem erfüllt die Abrechnung mit alten oder auch erfundenen Zahlen, mag auch rechnerisch und formal dadurch eine ordnungsgemäße Abrechnung "zusammengestellt werden" auch nicht den mit einer solchen Abrechnung verfolgten Kontrollzweck. Denn die Abrechnung soll den Mieter so stellen, dass er sich bei Interesse oder auch bei Fragen zu einzelnen Positionen durch die Pflicht des Vermieters, die entsprechenden Belege auch Nachfrage zur Verfügung zu stellen, Klarheit verschaffen kann. Auch diesem Zweck steht eine Abrechnung auf der Basis erfundener Zahlen entgegen. Denn es existieren für das Jahr, über das ja tatsächlich noch gar nicht abgerechnet wurde, keine Belege, die der Mieter einsehen könnte. Die Kontrollrechte des Mieters aus § 556 Abs. 3 S. 5 BGB werden also durch eine solche Abrechnung ebenfalls unterlaufen.

Die unter dem 19.04.2013 eingereichte Betriebskostenabrechnung führt nicht zu einer anderen Wertung. Sie war verfristet im Sinne des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11 ZPO.

Die Berufung ist gem. § 511 Abs. 4 ZPO zuzulassen. Die in dem Rechtstreit entscheidungserhebliche Rechtsfrage ist höchstrichterlich noch nicht geklärt, sie ist klärungsbedürftig und klärungsfähig. Es besteht ein abstraktes Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung einer solchen Konstellation, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von weiteren Fällen stellen kann.

Der Streitwert wird auf 256,62 EUR festgesetzt.

Rechtsbehelfsbelehrung:

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Y, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Bonn zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Y durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht x statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht x, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.