1

Soweit die Klägerin mit dem Klageantrag zu 1) Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die Wohnung "T1, ####1 U" von bis dato 610,35 EUR auf 625,61 EUR monatlich mit Wirkung ab dem xxxx begehrt, ist die Klage unzulässig.

2

Das Mieterhöhungsverlangen mit Schreiben vom xxxx war formell unwirksam, so dass die Zustimmungsfrist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB noch nicht in Gang gesetzt wurde, mit der Folge, dass die Klägerin als Vermieterin derzeit noch nicht auf Erteilung der Zustimmungserklärung klagen kann.

3

Die formelle Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens ergibt sich bereits daraus, dass es an einer ordnungsgemäßen Begründung nach § 558a Abs. 1 BGB fehlt. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Daran fehlt es, wenn in dem Erhöhungsverlangen auf Anlagen Bezug genommen wird, die diesem nicht beiliegen (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. IV 90 m.w.N. sowie Rn. IV 232 m.w.N.). Dem streitgegenständlichen Erhöhungsverlagen lag insbesondere der in Bezug genommene Mietspiegel nicht bei.

4

Eine Beifügung war hier auch nicht ausnahmsweise entbehrlich.

5

Zwar ist anerkannt, dass ein Mietspiegel dann nicht dem Erhöhungsverlangen beigefügt werden muss, wenn dieser allgemein zugänglich ist (vgl. Sternel, a.a.O. Rn. IV 201 m.w.N.). Hiervon kann das Gericht jedoch nicht ausgehen. Soweit von der Klägerin Beweis für die – bestrittene – Behauptung angeboten wurde, dass die Stadt U jedem Interessenten kostenlos Kopien des Mietspiegels auf Nachfrage zur Verfügung stellt, war die angebotene Vernehmung des Zeugen I ungeeignet. Selbst wenn man als wahr unterstellen würde, was der Zeuge nach dem Vortrag der Klägerin bestätigen soll, nämliche dass ihm auf Nachfrage Kopien des Mietspiegels bei der Stadt U ausgehändigt worden seien, würde dies nur bestätigen, dass dem Zeugen selbst der Mietspiegel zugänglich war. Dies lässt jedoch nicht den hier erforderlichen Schluss zu, dass die Stadt U grundsätzlich jedem, der dort nach dem Mietspiegel fragt, entsprechende Kopien aushändigen würde, dass der Mietspiegel also – wie erforderlich – allgemein zugänglich ist.

6

Die Klägerin hat den Begründungsmangel auch nicht nach § 558b Abs. 3 BGB geheilt, insbesondere ist der Mietspiegel im Laufe des Prozesses nicht nachgereicht worden.

7

Hinsichtlich der mit Klageantrag zu 2) geltend gemachten rückständigen Mieten für die Monate Februar bis Mai xxxx ist die Klage hinsichtlich eines Teilbetrages von 188,82 EUR für die Aprilmiete begründet, im Übrigen unbegründet.

8

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Beklagten in den streitgegenständlichen Monaten jeweils 42,76 EUR/Monat einbehalten haben sowie im Monat April weitere 188,82 EUR.

9

Die Reduzierung der Miete um jeweils 42,76 EUR/Monat erfolgte für die hier streitgegenständlichen Monate Februar bis Mai xxxx zu Recht. Die Miete war in dem genannten Zeitraum nämlich wegen Kellerfeuchtigkeit entsprechend gemindert. Insofern ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die Miete bereits seit mehreren Jahren einvernehmlich wegen Kellerfeuchtigkeit um 7% gemindert ist. Soweit die Klägerin die Minderung für den streitgegenständlichen Zeitraum wegen Sanierungsarbeiten im Jahr xxxx nunmehr in Abrede stellt mit der – bestrittenen – Behauptung, die Ursache der Durchfeuchtung sei behoben und der Keller abgetrocknet, hat sie den ihr insofern obliegenden Beweis (vgl. Palandt/Weidenkaff, § 536 Rz. 5) nicht rechtzeitig angeboten, so dass das Gericht von einer Beweisfälligkeit der Klägerin ausgehen muss. Das Beweisangebot zur Einholung eines Sachverständigengutachtens im Termin am xxxx war nach § 296 Abs. 1 ZPO verspätet, da die Beklagten bereits in der Klageerwiderung vorgetragen haben, dass der Keller weiterhin feucht sei (und damit eine erfolgreiche Beseitigung des zunächst unstreitig vorhandenen Mangels bestritten haben), worauf die Klägerin innerhalb der seitens des Gerichts eingeräumten Stellungnahmefrist ihre Behauptung unter Beweis hätte Stellung müssen, was jedoch nicht geschehen ist. Die Einholung des erstmals im Termin von der Klägerin angebotenen Sachverständigengutachtens würde den Rechtsstreit verzögern.

10

Zu Unrecht erfolgte hingegen die Aufrechnung der Beklagten gegenüber der Miete für April xxxx in Höhe von 188,82 EUR, wie sie mit Schreiben vom xxxx (Anlage zum Schriftsatz der Beklagten vom xxxx, Bl. 44 d.A.) erklärt wurde, so dass insofern der Anspruch auf Mietzahlung besteht und insbesondere nicht nach § 389 BGB erloschen ist. Hierbei kann dahinstehen, ob ein entsprechender Schadensersatzanspruch der Beklagten wegen der Zerstörung von Pflanzen im Rahmen der von der Klägerin in Auftrag gegebenen Arbeiten überhaupt begründbar ist. Denn das Gericht kann bereits nicht davon ausgehen, dass tatsächlich Pflanzen der Beklagten zerstört worden sind. Dies hat die Klägerin nämlich bereits mit Schriftsatz vom xxxx bestritten; worauf die Beklagten zwar mit Schriftsatz vom xxxx substantiiert vorgetragen haben, ohne jedoch Beweis für die behaupteten Zerstörungen anzutreten (soweit als Beweisangebot auf diverse Schreiben Bezug genommen wird, bestätigen diese Schreiben – unabhängig von der Tauglichkeit als Beweismittel – eine Zerstörung der Pflanzen nicht; bestätigt wird allenfalls, dass die Beklagten eine entsprechende Zerstörung auch in der vorgerichtlichen Korrespondenz behauptet haben). Daraufhin hat die Klägerin mit Schriftsatz vom xxxx erneut, und zwar konkret, bestritten, dass die beklagtenseits behaupteten individuellen Pflanzen zerstört worden seien, woraufhin mit Erwiderungsschreiben der Beklagten vom xxxx immer noch kein Beweis angeboten wurde, vielmehr gar nicht mehr näher auf diesen Aspekt eingegangen wurde.

11

Soweit die Hauptforderung aus dem Klageantrag zu 2) aus den obigen Gründen unbegründet ist, besteht auch kein Anspruch auf die als Nebenforderung geltend gemachten Zinsen. Der Zinsanspruch für die in Höhe von 188,82 EUR noch ausstehende Aprilmiete folgt aus §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB, wobei Verzug jedoch - worauf die Beklagten zutreffend hingewiesen haben - nicht am xxxx, sondern am xxxx eingetreten ist.

12

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 4, 708 Nr. 11, 713 ZPO.

13

Die Berufung wird nicht zugelassen. Der Rechtsstreit hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts, § 511 Abs. 4 ZPO.

14

Streitwert: 543,34 €