Amtsgericht Bonn, 205 C 209/19

Tatbestand

Der Kläger ist der Sohn des Beklagten. Der Kläger bewohnt im Haus des Beklagten B F ##, C, die Wohnung im 1. Obergeschoss. Die im Erdgeschoss des Hauses Am B F ##, C gelegene zweite Wohnung steht leer. Die Wohnung des Klägers als auch die weitere Wohnung im Erdgeschoss werden durch eine im Keller des Hauses befindliche Heizungsanlage mit Heizungswärme und heißem Wasser versorgt. Bei der Immobilie handelt es sich um das Elternhaus des Klägers, in welchem dieser seit Errichtung im Jahre 1972 wohnt. Die Immobilie stand zunächst im gemeinsamen Eigentum der Eltern des Klägers, aufgrund testamentarischer Erbfolge ist sodann der Beklagte als Vorerbe nach der verstorbenen Mutter des Klägers sowie der Kläger und dessen drei Geschwister als Nacherben in das Grundbuch eingetragen worden. Die Eltern waren noch Eigentümer weiterer Immobilien, die dann später auf die Kinder verteilt werden sollten. Der Beklagte wohnte bis 1992 in dem Haus und zog dann mit seiner zweiten Ehefrau und deren gemeinsamen Sohn nach P.

Am 21.05.2019 wurde der Brenner der Heizungsanlage durch den Beklagten ausgebaut und die Heizungsanlage mit dem Schild mit der Aufschrift versehen „Heizungsanlage außer Betrieb. Reparaturarbeiten.“ Seit diesem Zeitpunkt verfügt der Kläger über kein heißes Wasser mehr, was durch die Ölheizung erwärmt wird. Der Beklagte wurde mit Schreiben vom 22.05.2019 aufgefordert, die Heizungsanlage unverzüglich wieder in Betrieb zu nehmen und so zu betreiben, dass die Wohnung des Klägers beheizt und mit heißem Wasser versorgt werden kann. Zwischen den Parteien wurde zuvor ein einstweiliges Verfügungsverfahren im Hinblick auf die Inbetriebnahme der Heizung geführt (AG Bonn, 205 C 118/19). Mit Urteil vom 05.07.2019 hat das Amtsgericht den Antrag zurückgewiesen. Wegen der Einzelheiten wird auf das Urteil, Bl. 65 ff. d. A., Bezug genommen.

Der Kläger ist der Auffassung, dass zwischen den Parteien ein ungekündigte Wohnraumietverhältnis besteht, aufgrund dessen der Beklagten verpflichtet sei, für einen ordnungsgemäßen Betrieb der Heizungsanlage zu sorgen. Er trägt vor, dass der Beklagte gegenüber dem Kläger erklärt habe, dass dies nun seine Wohnung sei, er könne sie bis zum Tode des Beklagten nutzen ebenso wie den Dachboden, eine Garage und den dahinterliegenden Raum, die gesamten Außenanlagen des Hauses, den Keller mit Ausnahme eines gemeinsamen Trockenraumes und eines Kellerraumes, der den Mietern der Erdgeschosswohnung zugewiesen sei. Allerdings müsse der Kläger sich als Hausmeister um das Haus kümmern und bezüglich der zu erwartenden Vermietung der Wohnung im Erdgeschoss gegenüber den Mietern die Hausmeisterfunktion übernehmen. Hiermit sei er einverstanden gewesen. Aufgrund dieser Abrede und der in einem maschinenschriftlichen Testament vom 23.06.1988 dokumentierten Absicht des Beklagten, dass der Kläger die von ihm bewohnte Wohnung bekommen sollte, habe er begonnen, die Wohnung herzurichten. Wegen der Einzelheiten der Arbeiten wird auf die Darstellung in der Klageschrift, Bl. 6 ff. d. A., Bezug genommen. Der Kläger habe auch seine Verpflichtung, als Hausmeister zu fungieren erfüllt. Die Wohnung im Erdgeschoss war – unstreitig – bis zum 30.07.2017 vermietet. Der Kläger habe für den Winterdienst gesorgt, er habe die Hecke geschnitten und den Rasen vor und hinter dem Haus. Er habe kleinere Reparaturen durchführt, Elektroschalter und Steckdosen in der unteren Wohnung repariert. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Darstellung in der Klageschrift, Bl. 9 ff. d. A., Bezug genommen. Im Jahre 2000 sei der Beklagt auf den Kläger zugekommen und habe erklärt, er müsse jetzt vom Kläger und dessen Schwester, B H, Miete verlangen und zwar jeweils DM 150. Die Mieteinnahmen würde er dazu verwenden, um der Tochter B eine Entschädigung dafür zu zahlen, dass sie keine Immobilie des Beklagten nutzen könne. Hiermit seien sowohl der Kläger als auch die Zeugin H einverstanden gewesen. In der Folgezeit hätten sie eine Miete von DM 150 bzw. später Euro 76,69 gezahlt. In den Abrechnungen über Nebenkosten hat der Beklagten die Zahlungen als „Miete monatlich“, Miete „S“, „Ausgleichsmiete monatlich“, „Miete“, „Miete lt. Mietvertrag“ bezeichnet. Dabei habe der Beklagte darauf bestanden, dass der Kläger die Überweisung nicht als „Miete“ kennzeichnet, er habe vielmehr erklärt, dass er dem Kläger die Zahlung der Miete auf der Nebenkostenabrechnung bestätigen werde. Aufgrund der Bezeichnung in den Abrechnungen sowie der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen sei davon auszugehen, dass zwischen den Parteien ein Wohnraummietverhältnis begründet worden sei. Der Kläger lebe nicht unentgeltlich in der Wohnung, der Kläger habe von Anbeginn an Nebenkosten an den Beklagten gezahlt. Derzeit zahle der Kläger an den Beklagten monatlich Euro 180, wobei von diesem Betrag Euro 76,69 nicht auf die Nebenkosten zu verrechnen sind. Zudem habe der Kläger auf Verlangen des Beklagten als geldwerte Leistungen die von dem Beklagten verlangten Hausmeisterdienste geleistet, hinzu kämen die dargestellten erheblichen Investitionen, die der Kläger auf seine Kosten an der Immobilie durchgeführt habe. Somit stünde fest, dass der Kläger nicht unentgeltlich in der Wohnung lebe. Nach der Rechtsprechung sei auch bei einer atypischen Gegenleistung des Mieters von einem Mietvertrag auszugehen. Zwischen den Parteien sei auch vereinbart worden, dass der Kläger sämtliche Kosten für Reparaturen und Umbauten an dem Objekt zu tragen habe, wie sich aus der eidesstattlichen Versicherung vom 27.05.2019 ergebe.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, die Heizungsanlage im Hause B F ##, C, so zu betreiben, dass die im ersten Stock des Hauses B F ## , C gelegene Wohnung des Klägers tagsüber zwischen 06:00 Uhr und 23:00 Uhr Temperaturen von mindestens 20 Grad Celsius sowie nachts zwischen 23:00 Uhr und 06:00 Uhr mindestens 16 Grad Celsius erreicht und die Wohnung des Klägers mit heißem Wasser versorgt wird.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte bestreitet, dass zwischen den Parteien ein Wohnraummietverhältnis begründet worden ist. Der Beklagte habe auch nie gegenüber dem Kläger gesagt, dass dieser ein lebenslanges Wohnrecht an der Immobilie genieße, auch der Umstand, dass der Kläger die Räumlichkeiten seit 27 Jahren bewohnt, begründe kein Mietverhältnis, sondern die Tatsache, dass dieser seit jeher unentgeltlich geschieht, spräche vielmehr dagegen. Ebenso sei der Vortrag hinsichtlich eines etwaigen Testierwillens irrelevant, durch einen Testierwillen könne kein Mietvertrag geschlossen werden. Im Übrigen sei dieses Testament nicht wirksam, es habe keine Aussagekraft für den vorliegenden Rechtsstreit. Es habe auch zu keinem Zeitpunkt eine mietvertragliche Vereinbarung zwischen dem Kläger und dem Beklagten gegeben, auch dies werde ausdrücklich bestritten. Auch aus den Ausführungen zu Umbaumaßnahmen, deren Werthaltigkeit bestritten werde, ließe sich kein Mietverhältnis herleiten, der Kläger selbst trage vor, dass diese lediglich geduldet worden seien. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Klageerwiderung, Bl. 62 ff. d. A., Bezug genommen. Zudem sei es unzutreffend, dass zwischen dem Beklagten und dem Kläger die Zahlung einer Miete vereinbart worden sei. Vielmehr hätten der Kläger, der Beklagte und die Schwester B eine Entschädigungszahlung an die Schwester B 2 vereinbart. Zu keinem Zeitpunkt sei eine Mietzahlung vereinbart worden. Dies ließe sich auch dem Urteil des Amtsgerichts im einstweiligen Verfügungsverfahren entnehmen, insbesondere im Hinblick darauf, dass in den Nebenkostenabrechnungen auf eine „miete“ Bezug genommen worden ist.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I. Die Klage ist abzuweisen, da sie nicht begründet ist. Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Betreiben der Heizungsanlage im Hinblick auf den im Klageantrag zum Ausdruck kommenden Umfang.

1. Ein Anspruch ergibt sich zunächst nicht aus einem Mietvertrag, denn insoweit ergibt sich aus den seitens des Klägers dargelegten Umständen nicht, dass zwischen den Parteien ein Mietvertrag geschlossen worden ist.

a. Unstreitig ist ein Mietvertrag in schriftlicher Form nicht abgeschlossen worden. Auch ergibt sich nicht, dass zwischen den Parteien ausdrücklich ein Mietvertrag geschlossen worden ist, jedenfalls ist dem klägerischen Sachvortrag weder ein konkretes Angebot auf Abschluss eines Mietvertrages – gleich von welcher Seite – noch eine konkrete Annahme – gleich auf welcher Seite – zu entnehmen.

b. Auch ergibt sich aus den durch den Kläger vorgetragenen Umstände hinsichtlich der Nutzung der Wohnung durch ihn kein konkludenter Abschluss eines Mietvertrages.

Vorliegend steht fest, dass der Kläger seit seiner Geburt in dem Haus lebt und schon vor der Wiederverheiratung des Beklagten in der Wohnung im Obergeschoss gewohnt hat. Dies ersichtlich aufgrund der familiären Bindung, denn den Abschluss eines Vertrages auf Grundlage dessen der Beklagte zur Gebrauchsüberlassung verpflichtet und der Kläger zur Nutzung berechtigt gewesen sei, ist weder ersichtlich noch seitens des Klägers vorgetragen. Der Abschluss eines Mietvertrages ist insoweit nicht ersichtlich.

Im Folgenden ist der Beklagte sodann mit seiner zweiten Ehefrau und seinem Sohn aus der Immobilie ausgezogen und hat – nach dem Vortrag des Klägers – erklärt, dass dies nun seine Wohnung sei, er könne sie bis zum Tode des Beklagten nutzen ebenso wie weitere Räumlichkeiten, allerdings müsse der Kläger sich als Hausmeister um das Haus kümmern und bezüglich der zu erwartenden Vermietung der Wohnung im Erdgeschoss gegenüber den Mietern die Hausmeisterfunktion übernehmen. Diesbezüglich ist abzugrenzen, ob hierin eine entgeltliche Gewährung des Gebrauchs der Wohnung und damit ein Mietvertrag gemäß § 535 BGB oder eine unentgeltliche Gestattung des Gebrauchs und damit eine Leihe gemäß § 598 BGB oder eine sonstige schuldrechtliche Nutzungsvereinbarung (§ 241 BGB) oder gar ein bloßes Gefälligkeitsverhältnis ohne Rechtsbindungswillen zu sehen ist (vgl. BGH, Urteil vom 20.09.2017, VIII ZR 279/16, Rn. 20 f., juris). Die Abgrenzung ist im Einzelfall schwierig. Der Bundesgerichtshof führt diesbezüglich aus (BGH, a. a. O., Rn. 23): „Zur Abgrenzung der verschiedenen rechtlichen Möglichkeiten ist nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung und gegebenenfalls sonstigen erkennbar zutage getretenen Interessen der Parteien zu unterscheiden (…). Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben (st. Rspr.; …). bb) Die Abgrenzung, ob den Erklärungen der Parteien ein Wille zur rechtlichen Bindung zu entnehmen ist oder die Parteien nur aufgrund einer außerrechtlichen Gefälligkeit handeln, ist unter Würdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu bewerten. Ob ein Rechtsbindungswille vorhanden ist, ist anhand objektiver Kriterien aufgrund der Erklärungen und des Verhaltens der Parteien zu ermitteln, wobei vor allem die wirtschaftliche und die rechtliche Bedeutung der Angelegenheit heranzuziehen sind (…). Bei Anlegung dieser Maßstäbe liegt hier ein bloßes Gefälligkeitsverhältnis nicht vor.“ Von einem bloßen Gefälligkeitsverhältnis ist aufgrund der Bedeutung bei der Überlassung von Wohnräumen ohne eine Befristung und rechtliche Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt nicht auszugehen, insoweit wird auch die Frage eines bloßen Gefälligkeitsverhältnisses zwischen den Parteien nicht thematisiert. Allein aus dem Umstand, dass hier eine vertragliche Bindung vorliegt, lässt sich jedoch ein Rückschluss auf das Vorliegen gerade eines Mietvertrages nicht ziehen.

Kennzeichen eines Wohnraummietvertrages ist es, dass sich der Vermieter verpflichtet, Wohnräume dauerhaft und – im Rahmen des sozialen Mietrechtes – unter Einschränkung seiner Kündigungsmöglichkeit dem Mieter gegen Zahlung eines Entgelts zu überlassen und sich der Mieter im Gegenzug verpflichtet, hierfür Miete zu entrichten, wobei es an letzterem fehlt, wenn erst nach der Überlassung Kostentragungspflichten entstehen (BGH, a. a. O., Rn. 27). Stellt man auf letzteren Aspekt ab, dann würde der Abschluss eines Mietvertrages schon deswegen ausscheiden, weil ein mögliches Entgelt sowieso erst nach Überlassung der Wohnung vereinbart worden ist. Aber auch wenn es hierauf nicht entscheidend ankäme, kann allein in dem Vortrag des Klägers, nicht schon der konkludente Abschluss eines Mietvertrages gesehen werden. Insoweit hat der Kläger vorgetragen, dass der Beklagte erklärt habe, dass es sich bei der Wohnung im ersten Obergeschoss nun um seine Wohnung handele und er sie bis zum Tode des Beklagten nutzen könne. Dies spricht gegen die Annahme der Vereinbarung eines Mietverhältnisses, da nicht ersichtlich ist, dass die Forderung, der Kläger müsse sich als Hausmeister um das Haus kümmern und das weitere Verbleiben des Klägers in der Wohnung in einem synallagmatischen Verhältnis stehen, vielmehr ist vor dem Hintergrund der Vorstellung, dass es sich um die Wohnung des Klägers handelt im Vorgriff auf dessen angedachte Eigentümerstellung nach Ableben des Beklagten, naheliegend dass mit dieser eigentümerähnlichen Stellung auch entsprechende Pflichten verbunden sind. Insoweit ist die Vereinbarung vor dem Hintergrund der wechselseitigen Vorstellungen zu sehen, die im Gesamtzusammenhang gegen die Annahme des Abschluss eines Mietvertrages stehen.Gegen die Annahme des Abschlusses eines Mietvertrages spricht auch, dass der Kläger die Räumlichkeiten der Wohnung im 1. Obergeschoss und den Dachboden hergerichtet und modernisiert und erweitert hat. Üblicherweise obliegen bei einem Mietvertrag Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen dem Vermieter. Vorliegend hat der Kläger jedoch die von ihm vorgetragenen, zumindest hinsichtlich der Wertigkeit der bestrittenen Maßnahmen, eigenständig geplant und finanziell getragen, in der Erwartung, dass er Eigentümer der Immobilie werden würde und daher auch in Zukunft an diesen Investitionen partizipieren zu können, was jedenfalls seitens des Beklagten geduldet worden ist. Dies spricht grundsätzlich für die Annahme einer Leihe (Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2020, Vorbemerkung (Vor 535), Rn. 19; BGH, Urteil vom 31.01.2001, XII ZR 292/99, Rn. 18, juris). Demgegenüber ist von einer Miete auszugehen, wenn die Investitionen das (einmalige) Entgelt für die Gebrauchsüberlassung bilden, wovon im Zweifel auszugehen ist, wenn der Überlassende, mithin der Beklagte, einen Anspruch auf den Ausbau erwerben sollte (Häublein, a. a. O.). Diesbezüglich ergeben sich gerade keine Anhaltspunkte, dass die Investitionen auf einem anderen Grund als dem eigenen Interesse an dem Erhalt einer Wohnung beruhen, die den eigenen Ansprüchen und Wünschen genügt. Dass der Kläger die Investitionen gerade deswegen vorgenommen hat, um in der Immobilie wohnen zu können und diese ohne weiteren Ausgleich sodann wirtschaftliche dem Beklagten zu geordnet sein sollten, ergibt sich gerade nicht. Soweit der Kläger darauf hinweist, dass gegen die Annahme einer Leihe sprechen könnte, dass hier die Unterhaltungskosten nur hinsichtlich des geliehenen Gegenstandes – der Wohnung – getragen werden müsste, er aber auch darüber hinausgehende Erhaltungsmaßnahmen getragen habe, so ergibt sich, dass er auch Arbeiten in der Wohnung der ehemaligen Mieter durchgeführt hat, die aber zum einen wenig substantiiert dargelegt worden sind und zum anderen auch nicht ersichtlich ist, dass gerade diese mit einem (erheblichen) finanziellen Aufwand verbunden gewesen sind. Soweit in diesem Zusammenhang Arbeiten an der Garage, dem Keller und der Heizung erwähnt werden, so handelt es sich zwar nicht um Arbeiten, die mit der Wohnung des Klägers vollständig in unmittelbarem Zusammenhang stehen, allerdings ist hierbei zu berücksichtigen, dass sich das Nutzungsrecht des Klägers nach eigenem Vortrag nicht lediglich auf die Wohnung beschränkte, sondern er zudem zur Nutzung des Dachbodens, der Garage und dem dahinterliegenden Raum, den Außenanlagen des Hauses und Teile des Kellers berechtigt gewesen ist. Soweit er daher in diesem Zusammenhang konkrete Arbeiten vorgenommen hat, so betreffen diese ebenfalls die der Leihe unterfallenden Räumlichkeiten, so dass es sich nicht um weitere Erhaltungsmaßnahmen an der Immobilie handelt, die nicht dem Nutzungsrecht des Klägers unterfallen. Auch soweit der Kläger Nebenkosten an den Beklagten entrichtet hat, spricht vorliegend nicht zwingend für den Abschluss eines Mietvertrages. Dabei handelt es sich allerdings um einen ambivalent zu beurteilenden Gesichtspunkt (BGH, a. a. O., Rn. 30). Es kann sich hierbei um die Gegenleistung für die Zurverfügungstellung der Wohnung handeln, muss es aber nicht zwangsläufig. Insoweit kann auch bei der Vereinbarung eines unentgeltlichen Wohnrechts, der Wohnungsberechtigte jedenfalls die verbrauchsabhängigen Kosten wie Strom, Wasser und Heizung zu tragen haben, ebenso aber auch die anteiligen verbrauchsabhängigen Kosten der Unterhaltung der Anlagen (BGH, a. a. Rn. 32; BGH, Urteil vom 21.10.2011, V ZR, 57/11, Rn. 5 ff.). Auch soweit in den Abrechnungen verbrauchsunabhängige Kosten enthalten sind, so folgt hieraus nicht, dass es sich um ein Entgelt gerade für die Gebrauchsüberlassung handelt, es kann sich hierbei ebenso um die Übernahme von Kosten gerade anlässlich der Gebrauchsüberlassung handeln. Dass zwischen den Parteien eine konkrete Absprache dahingehend getroffen worden ist, dass die Immobilie gerade deswegen (weiter) überlassen werden sollte, weil der Kläger die verbrauchsunabhängigen Kosten trägt, ist seitens des Klägers nicht vorgetragen, so dass die Übernahme dieser Kosten im Hinblick auf die rechtlichen Folgerungen auszulegen ist. Diesbezüglich sind bei der Auslegung auch die jeweilige Interessenlagen zu berücksichtigen: Der Kläger nutzt die Immobilie zu Wohnzwecken, der Beklagte stellt ihm diese zur Verfügung, dies zunächst – unstreitig – ohne Entgelt. Auf Seiten des Beklagten ist zu berücksichtigen, dass der Beklagte dem Kläger die Immobilie zur Verfügung stellt und nicht ersichtlich ist, warum er hierfür Kosten tragen soll. Zumal bei Annahme eines Mietverhältnisses eine dauerhafte Gebrauchsüberlassungspflicht folgt, die der Überlassende nicht ohne weitere beenden kann (Häublein, a. a. O., Rn. 19).

Auch die seitens des Beklagten verlangte Zahlung in Höhe von DM 150 bzw. Euro 76,69 belegt nicht den Abschluss eines Mietvertrages zwischen den Parteien. Diesbezüglich spricht zwar die Verwendung des Wortes „Miete“ in verschiedenen Formen dafür, dass es sich um die Zahlung aufgrund eines Mietvertrages handelt. Indes kann dies vorliegend lediglich ein Indiz für die Annahme einer Gegenleistung und damit einer Entgeltlichkeit sein. Allein die Bezeichnung vermag jedoch einen entsprechenden Vertragsschluss nicht zu ersetzen. Diesbezüglich ist für die Annahme einer „tatsächlichen“ Mietzahlung darauf abzustellen, ob es sich hierbei um ein Entgelt für die Zurverfügungstellung der Wohnung oder diese Zahlung anderen Zwecken dienen soll. Allein der Umstand, dass es sich lediglich um einen geringen Betrag handelt, steht der Einordnung als Mietverhältnis, worauf der Kläger zurecht hinweist, nicht entgegen denn auch wenn das Entgelt niedriger ist, als das verkehrsübliche, etwas bei sog. „Freundschafts- oder Gefälligkeitsmieten“, ist nicht eine Leihe, sondern ein Mietvertrag anzunehmen, da es den Parteien frei steht, eine objektiv geringe Gegenleistung subjektiv als gleichwertig anzunehmen (Häublein, a. a. O., § 598 BGB Rn. 26). Zudem können bei Überlassung von Wohnräumen die Nutzerinteressen dafür sprechen, das Vertragsverhältnis dem Mietrecht zu unterwerfen. Wenn jedoch die Leistung des Nutzers von beiden Parteien nicht als Gegenleistung, sondern (z. B.) als Zeichen der Dankbarkeit angesehen, so ist die Anwendung der Vorschriften über die Leihe angemessen, sofern nicht davon auszugehen ist, dass die Vereinbarung einer symbolischen Gegenleistung gerade deswegen erfolgt ist, um eine Unentgeltlichkeit zu vermeiden (Häublein, a. a. O., § 598 BGB Rn. 26). Hintergrund des Verlangens des Beklagten war der Umstand, dass der Kläger sowie dessen Schwester eine Immobilie nutzen, die Tochter B indes nicht. Anlass war insoweit nicht, dass der Beklagte wirtschaftliche Vorteile aus der Nutzung der Immobilie ziehen wollte, sondern angegeben hat, der Tochter B eine Entschädigung zahlen zu wollen, damit die Kinder gleich behandelt werden. Insoweit ist zwar zutreffend, wie der Kläger bei seiner Kontrollfrage angibt, dass der Kläger sicherlich keine Zahlung erbracht hätte, wenn er nicht in der Wohnung gewohnt hätte. Allerdings ist ebenso zutreffend, dass er keine Zahlungen erbracht hätte, wenn die Tochter B auch in einer der Immobilien der Eltern wohnen würde. Bei der Annahme eines Mietvertrages wäre der Kläger zur Zahlung von Euro 76,79 verpflichtet, auch wenn die Tochter B eine Immobilie nutzen würde. Es ist weder ersichtlich noch vorgetragen, dass anlässlich dieses Verlangens zwischen den Parteien der Abschluss eines – bis dahin nicht bestehenden Mietvertrages – vereinbart worden ist. Die Annahme, dass mit dieser Vereinbarung eine grundsätzliche Neuausrichtung des zwischen den Parteien bestehenden Verhältnisses verbunden sein sollte, wird durch keine weiteren Anhaltspunkte gestützt.

c. Nachdem ein Mietvertrag über das Objekt ausscheidet, kann dahinstehen, ob es sich bei dem zwischen den Parteien bestehenden rechtlichen Verhältnis um eine Leihe oder einen Vertrag sui generis handelt, denn in beiden Fällen besteht jedenfalls kein Anspruch des Klägers auf Betreibens der Heizungsanlage in dem von ihm begehrten Umfang. Soweit ein Leihvertrag anzunehmen ist, obliegt es dem Entleiher für den Erhalt der Sache sorgen zu tragen, § 601 BGB. Mithin obliegen ihm auch die Reparaturarbeiten soweit es sich um einen Defekt an der Heizung handeln sollte, da es sich hierbei um eine Instandhaltungsmaßnahme handelt. Soweit der Beklagte den Brenner entfernt haben sollte, so bestünde allenfalls ein Anspruch auf Herausgabe und Wiedereinbau des Brenners nicht jedoch darauf, dass die Heizung in dem seitens des Klägers begehrten Umfangs betrieben wird. Zumal sich aus der seitens des Klägers vorgelegten Versicherung an Eides Statt des Beklagten vom 27.05.2019 ergibt, dass ursächlich wohl sei, dass die Heizung nicht mehr die erforderlichen Werte erfülle. Allein die Zurverfügungstellung des Brenners führt letztlich nicht dazu, dass die Heizung funktioniert. Soweit es sich um ein Vertragsverhältnis sui generis handeln sollte, ergibt sich nichts zum Umfang der jeweiligen vertraglichen Pflichten im Hinblick auf den Betrieb der Heizung.

d. Ein Anspruch ergibt sich auch nicht unter dem Aspekt der Besitzstörung. Bei der Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung des Mieters mit Heizenergie ist eine Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht i. S. d. § 858 Abs. 1 BGB nicht anzunehmen. Der Bundesgerichtshof hat hierzu ausgeführt (BGH, Urteil vom 06.05.2009, XII ZR 137/07, Rn. 24 ff.): „Die zur Nutzung des Mietobjekts erforderlichen Energielieferungen sind nicht Bestandteil des Besitzes und können daher auch nicht Gegenstand des Besitzschutzes nach §§ 858ff. BGB sein.

aa) Der Besitz umfasst – unabhängig von Sinn und Zweck des Besitzschutzes (…) – lediglich den Bestand der tatsächlichen Sachherrschaft. Der Besitz wird nach § 854 I BGB durch die Erlangung der tatsächlichen Gewalt erworben und durch die Aufgabe oder den Verlust derselben beendigt (§ 856 I BGB). Der Besitz besteht als Voraussetzung des Besitzschutzes demnach in dem dauernden Zustand der tatsächlichen Gewalt (…), welche mit der Einwirkungsmacht auf die Sache und der Ausschlussmacht zwei Komponenten enthält (…). Einzelne Modifikationen nach der Verkehrsanschauung (…) oder die Besonderheiten des Eigenbesitzes nach § 872 BGB (…) sind hier nicht von Bedeutung.

Eine verbotene Eigenmacht nach §§ 858, 862 BGB setzt daher voraus, dass in die tatsächliche Sachherrschaft eingegriffen worden ist. Ein Eingriff liegt nur vor, wenn der Besitzer in dem Bestand seiner tatsächlichen Sachherrschaft beeinträchtigt wird. Beim Besitz von Räumen liegt ein Eingriff etwa dann vor, wenn der Zugang des Besitzers zu den Räumen erschwert oder vereitelt wird oder wenn in anderer Form in einer den Besitzer behindernden Weise auf die Mieträume eingewirkt wird (…).

Das ist bei der Einstellung oder Unterbrechung von Versorgungsleistungen nicht der Fall. Der Zufluss von Versorgungsleistungen kann zwar Voraussetzung für den vertragsgemäßen Gebrauch sein, der nach Beendigung des Vertrags nicht mehr geschuldet wird. Er ist hingegen nicht Bestandteil der tatsächlichen Sachherrschaft als solcher. Die Einstellung der Versorgungsleistungen beeinträchtigt weder den Zugriff des Besitzers auf die Mieträume, noch schränkt sie die sich aus dem bloßen Besitz ergebende Nutzungsmöglichkeit ein (..). Versorgungsleistungen führen vielmehr dazu, dass die im Besitz liegende Gebrauchsmöglichkeit erweitert wird. Die Gewährleistung der Versorgungsleistungen kann sich demnach allein aus dem ihnen zu Grunde liegenden Vertragsverhältnis ergeben. Der Besitzschutz nach §§ 858 ff. BGB gewährt dagegen nur Abwehrrechte und keine Leistungsansprüche.

[…]Der Besitz ist demnach zwar notwendige Bedingung der Sachnutzung, indem er den Zugriff auf die Sache ermöglicht. Er ist aber keine hinreichende Bedingung der Sachnutzung, weil die tatsächliche Sachherrschaft als solche noch keine bestimmte Nutzung des Objekts beinhaltet. Die gegenteilige Sichtweise beruht auf der Vorstellung, dass der stetige Zufluss von Strom, Wasser und Heizenergie schon Bestandteil der tatsächlichen Sachherrschaft über die gemieteten Räume sei. Dass das nicht zutreffen kann, wird noch deutlicher an dem Fall, dass der vom Vermieter bereitzustellende Heizungsbetrieb nicht mit dauernden Leistungen eines Versorgungsunternehmens, sondern etwa durch eine Ölheizung mit Tank bewerkstelligt wird. Rechnete man die fortgesetzte Versorgung dem Besitz zu, so würde sich der Besitzschutz – einschließlich der Besitzwehr nach § 859 Abs. 1 BGB – sogar darauf richten, dass der Vermieter Heizöl erwerben müsste, um damit die Versorgung des Mieters fortsetzen zu können. Eine solche Verpflichtung kann sich aus dem Besitzschutz nicht ergeben.“ Insoweit kann ein Besitzschutzanspruch allenfalls dazu führen, dass – der Tatbestand der verbotenen Eigenmacht unterstellt – die Herausgabe des Brenners verlangt werden kann, indes nicht das Betreiben der Heizungsanlage in dem vom Kläger begehrten Umfang, bei dem es sich nicht um einen Abwehranspruch, sondern um einen Leistungsanspruch handelt.

II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Streitwert: Euro 2.000