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Tatbestand:

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Zu der Eigentümergemeinschaft N Promenade # in ##### C zählen 3 Wohneinheiten, wobei eine im Eigentum der Klägerin und zwei Wohneinheiten im Eigentum des Beklagten stehen.

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Im Oktober 2017 gab es keine Verwaltung in der WEG. Mit Schreiben vom 23.10.2017 sprach die zu diesem Zeitpunkt in keinem Rechtsverhältnis mit der WEG stehende J E KG die Einladung zu einer Eigentümerversammlung für den 08.11.2017 aus. Die Klägerin wandte sich sodann mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 03.11.2017 an die J E KG und forderte diese auf, die Eigentümerversammlung nicht durchzuführen, da die J E KG nicht zur Ladung und Durchführung einer Eigentümerversammlung berechtigt sei. Dennoch fand am 08.11.2017 die Eigentümerversammlung ohne die Klägerin statt. Unter TOP 3 wurde die J E KG für den Zeitraum vom 08.11.2017 bis zum 07.11.2012 mit den Stimmen des Beklagten zur Verwalterin bestellt. In dem folgenden Rechtsstreit (Amtsgericht Bonn, Az. 27 C 179/17) wurde sodann mit Urteil vom 18.04.2018 festgestellt, dass in der Eigentümerversammlung vom 08.11.2017 zu TOP 1, 2 und 3 keine Beschlüsse gefasst worden waren.

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Mit Schreiben vom 18.01.2018 sprach die J E KG erneut eine Einladung zu einer Eigentümerversammlung für den 29.01.2018 aus. Am 29.01.2018 fand die Eigentümerversammlung sodann ohne die Klägerin statt. Unter TOP 2 wurde der in der Eigentümerversammlung vom 08.11.2018 unter TOP 3 gefasst Beschluss genehmigt und die J E KG für den Zeitraum vom 08.11.2017 bis zum 07.11.2012 mit den Stimmen des Beklagten zur Verwalterin bestellt.

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Die Klägerin ist der Auffassung, dass es sich hierbei erneut um ein Nichtbeschluss gehandelt habe. Mit der J E KG habe erneut, da auf der Eigentümerversammlung vom 08.11.2017 keine Beschlüsse gefasst worden waren, eine außerhalb der WEG stehende dritte Person zur Eigentümerversammlung eingeladen und die Eigentümerversammlung sodann durchgeführt.

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Die Klägerin beantragt,

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festzustellen, dass in der Eigentümerversammlung vom 29.01.2018 zu TOP 1 und 2 keine Beschlüsse gefasst worden sind

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sowie

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hilfsweise festzustellen, dass der Beschluss zu TOP 2 (Wahl eines Verwalters - Bestätigung der Verwalterbestellung/ Erteilung einer Verwaltervollmacht und Abschluss eines Verwaltervertrags) aus der Eigentümerversammlung vom 29.01.2018 nichtig ist

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sowie

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äußerst hilfsweise den Beschluss zu TOP 2 (Wahl eines Verwalters - Bestätigung der Verwalterbestellung/ Erteilung einer Verwaltervollmacht und Abschluss eines Verwaltervertrags) (Wahl eines Verwalters) aus der Eigentümerversammlung vom 29.01.2018 für ungültig zu erklären.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte ist der Auffassung, dass vorliegend eine wirksame, wenn auch möglicherweise anfechtbare Beschlussfassung vorliege. Es sei zu berücksichtigen, dass die J E KG zumindest seit dem 08.11.2017 als "faktische" Verwalterin tätig sei und schon aus diesem Grund mit der WEG vertraut sei. Der hier gerügte Einladungsmangel habe sich zudem in keiner Form kausal auf die Beschlussfassung ausgewirkt, da er mit seiner Stimmenmehrheit in jedem Fall die J E KG gewählt hätte und auch immer wieder wählen würde.

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Hinsichtlich der weiteren Details wird auf die wechselseitigen Schriftsätze, Anlagen und Protokolle der Gerichtsakte Bezug genommen, §§ 313 Abs. 2 Satz 2 ZPO.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist zulässig und begründet.

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1. Auf der Eigentümerversammlung vom 29.01.2018 sind unter TOP 1 und 2 keine  Beschlüsse gefasst worden.

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Vorliegend hat mit der J E KG eine nicht zur Einladung und Durchführung der Eigentümerversammlung berechtigte Gesellschaft bzw. Person am 18.01.2018 eine Einladung zu einer Eigentümerversammlung ausgesprochen und sodann in ihren Geschäftsräumen die Eigentümerversammlung am 29.01.2018 durchgeführt. Einen Beschluss, der die J E KG zur Verwalterin der WEG gemacht und damit zur Einladung und Durchführung berechtigt hätte, gab es nicht. Damit hat ein Nichtberechtigter die Versammlung einberufen, der nicht einmal potentiell Einberufender ist oder war. Dies führt dazu, dass keine Versammlung der Wohnungseigentümer im Sinne des WEG stattgefunden hat (vgl. Bärmann/ Merle, 12. A., § 24 Rdn. 28, vorletzter Satz; Jennißen/Schultzky, 5. A., § 24 Rdn. 33a). Der Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass es sich bei der J E KG um eine faktische Verwalterin gehandelt habe und diese gerade keine außerhalb der WEG stehende Person sei, denn die J E KG wurde unter schwerwiegenden Verstößen gegen die Teilnahme- und Mitwirkungsrecht der Klägerin einseitig von dem Beklagten als Verwalterin benannt, dieses alles ohne Beschlussfassung der WEG und unter Protest und Nichtanerkennung durch die Klägerin.

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Selbst wenn man die Rechtsauffassung vertreten würde, dass vorliegend wirksame, jedoch anfechtbare Beschlüsse vorliegen würden, so wären diese für ungültig zu erklären. Zwar ist dem Beklagten zuzustimmen, dass eine Ungültigerklärung in der Regel ausscheidet, wenn feststeht, dass sich der Beschlussmangel nicht auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat (vgl. u.a. BayObLG NZM 2002, 616). Anders verhält es sich nach der Rechtsprechung des BGH jedoch bei schwerwiegenden Verstößen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitglieds in gravierender Weise ausgehebelt wird (BGH, Urteil vom 10.12.2010, V ZR 60/10). So liegt es hier. Der Beklagte hat vorliegend die J E KG, mithin eine offensichtlich Unberechtigte, gebeten, zu Eigentümerversammlungen einzuladen, damit die J E KG dort mit den Stimmen des Beklagten zur Verwalterin gewählt werden kann. Obwohl die Klägerin auf die Nichtberechtigung und ihr Nichterscheinen hinwies, wurden die Versammlungen durchgeführt. Dieses Verhalten, das nach außen Anzeichen eines kollusiven Zusammenwirkens haben muss, stellt einen schwerwiegenden Verstoß gegen die Mitwirkungsrechte der Klägerin dar. Schon dieses führt unabhängig von jedweder Kausalitätsbetrachtung zur Ungültigerklärung des Beschlusses unter TOP 2.

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Aus den vorgenannten Gründen war der Klage stattzugeben.

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2. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Der Streitwert wird auf 3.748,50 EUR festgesetzt.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

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1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

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2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

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Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Straße 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

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Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln  zu begründen.

30

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

31

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

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Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

33

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.