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Tatbestand:

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Der Beklagte ist Eigentümer der Wohnung mit der Nummer 55 der Teilungserklärung der WEG B-Straße ## in ###### C. Mit notariellem Kaufvertrag vom 10.05.2016 hatte er die Wohnung von der Voreigentümerin Frau E S erworben. Der Beklagte besitzt die ägyptische Staatsangehörigkeit. Er ist der deutschen Sprache nicht mächtig, so dass beim Kaufvertrag ein Dolmetscher für die arabische Sprache hinzugezogen wurde. Die Klägerin stimmte dem Verkauf der Wohnung an den Beklagten durch Erklärung vom 20.05.2016 zu. Der Beklagte, der selbst nicht in der Wohnung wohnt, lässt sich bei der Vermarktung der Wohnung durch Herrn J F unterstützen bzw. vertreten.

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Bereits kurze Zeit nach dem erfolgten Eigentumserwerb stellten sich ab dem 17.06.2017 bei den übrigen Miteigentümern Anhaltspunkte dafür ein, dass der Beklagte das von ihm erworbene Objekt nicht zur Eigennutzung, sondern tatsächlich zur Kurzzeitüberlassung an Dritte, insbesondere an Gäste arabischer Herkunft, verwendet, die dort jeweils für kurze Zeit wohnen, dieses um medizinische Behandlung in C1 H in Anspruch nehmen zu können.

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In § 3 Ziff. 3 der Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass für die Vermietung/Verpachtung und sonstige Gebrauchsüberlassung der zur Klägerin gehörenden Wohnungen jeweils eine entsprechende Zustimmung erforderlich ist. Nachdem von verschiedenen Wohnungseigentümern der betreffenden Wohnungsanlage immer wieder gegen diese Zustimmungserfordernisse verstoßen worden ist, hatte sich die Klägerin dazu entschlossen, hiergegen vorzugehen und insbesondere auch Kriterien aufzustellen, bei deren Vorliegen der Verwalter in der Regel eine Zustimmung zu einer angezeigten Vermietung zu verweigern hat, insbesondere bei Kurzzeitvermietungen. Insofern ist im Rahmen einer  Wohnungseigentümerversammlung vom 05.06.2012 bestandskräftig zu TOP 11) beschlossen worden, dass zukünftig im Falle einer ohne die erforderliche Zustimmung der Verwalterin erfolgten Vermietung/Gebrauchsüberlassung der betreffenden Wohnung andere Personen hierdurch eine Verpflichtung des betreffenden Wohnungseigentümers zur Vertragsstrafenzahlung bzw. zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages in Höhe von 500,00 € verwirkt wird. Weiterhin ist in TOP 11 Ziff. 1 festgelegt worden, dass eine Beschränkung des zuvor angesprochenen Ausgleichsbetrages auf eine Höhe von 500,00 € nur für den Fall durchgreifen kann, dass die unterbliebene Vermietung/Gebrauchsüberlassung ansonsten zustimmungsfähig gewesen wäre. Sofern ein wichtiger Grund für eine fiktive Versagung der unterbliebenen Zustimmung vorlegen hätte, erhöht sich hiernach die Zahlungspflicht auf mindestens 2.000,00 € bis höchstens 4.000,00 € für jeden angefangenen Monat der Gebrauchsüberlassung. Ein wichtiger Grund für eine Versagung der Zustimmung liegt hierbei in der Regel ausweislich TOP 11 Ziff. 2 dann vor, wenn der Nutzer/Mieter voraussichtlich nur kurzzeitig bis zu 3 Monaten in der Anlage anwesend sein wird und aufgrund der durch diesen kurzfristigen Nutzerwechsel erhöhten Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer sowie Hausbewohner. Hinsichtlich der Details wird auf die Anlage K 2 Bezug genommen.

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Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.08.2016 sprach die Klägerin eine Abmahnung aus und forderte den Beklagten zur Zahlung einer Vertragsstrafe von 500,00 Euro auf. Für dieses Schreiben berechneten die Klägervertreter ein Betrag von 571,44 Euro. Hinsichtlich der Details des Schreibens wird auf die Anlage K 3 und 4 (Bl. 39 ff. d. GA) Bezug genommen.

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Die Klägerin behauptet, dass ab dem Monat Juni 2016 mindestens 6 nicht genehmigte Kurzzeitüberlassungen durch den Beklagten stattgefunden hätten. Am 17.06.2016 sei die Wohnung des Beklagten von 3 jungen Männern arabischen Aussehens genutzt worden, dieses bis zum 21.06.2016. Am 22.06.2016 sei die Wohnung erneut arabischen Gästen überlassen worden. Am 27.06.2016 gegen 9.15 Uhr seien insgesamt 6 Personen mit zwei Koffern angereist. Am 23.07.2016 sei eine erneute Nutzungsüberlassung an arabische Gäste mit 8 Kindern sowie 3 voll verschleierten Frauen erfolgt. Am 29.08.2016 seien nachmittags wiederum neue Gäste eingezogen, gleiches gelte für den 05.09.2016 gegen 13.35 Uhr. Hilfsweise werde auf die von dem Zeugen F für das Jahr 2017 benannten Kurzzeitvermietungen Bezug genommen.

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Die Klägerin beantragt,

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                            wie tenoriert.

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Der Beklagte beantragt,

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                            die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte bestreitet, die Wohnung, wie von der Klägerin dargestellt, nahezu tageweise vermietet zu haben.

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Das Gericht hat Beweis erhoben durch Zeugenvernehmung. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 16.08.2017 Bezug genommen.

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Hinsichtlich der weiteren Details des Rechtsstreits wird auf die wechselseitigen Schriftsätze und Anlagen und Protokolle der Gerichtsakte verwiesen, § 313 Abs. 2 S. 2 ZPO.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist zulässig und begründet.

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1.

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Eine Entscheidung nach Lage der Akten ist nach § 331 a ZPO zulässig. Insbesondere ist in einem früheren Termin mündlich verhandelt worden und der Sachverhalt ist nach Durchführung der Beweisaufnahme geklärt.

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2.

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Die Klägerin hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Unterlassung weiterer Untervermietungen/Gebrauchsüberlassungen an Dritte ohne vorherige Zustimmung der Verwalterin aus § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB i.V.m. §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1, 2 WEG.

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Zur Überzeugung des Gerichtes steht nach der durchgeführten Beweisaufnahme fest, dass der Beklagte - durch Vermittlung durch den Zeugen F - die streitgegenständliche Wohnung regelmäßig für Kurzzeitmieten an arabische Gäste zur Verfügung gestellt hat, die offenbar in C1 H bzw. C2 medizinische Leistungen entgegengenommen haben. Die vernommenen Zeugen Herr X und Herr F haben dies übereinstimmend bestätigt. Entsprechende Zustimmungen der Verwalterin lagen in keinem Fall vor. Damit hat der Beklagte mehrfach gegen die in § 3 Ziff. 3 der Gemeinschaftsordnung enthaltene Regelung verstoßen, wonach für die Vermietung/Verpachtung und sonstige Gebrauchsüberlassung der zur Klägerin gehörenden Wohnungen jeweils eine entsprechende Zustimmung erforderlich ist. Dass der Beklagte behauptet, (zumindest anfangs) die Gemeinschaftsordnung nicht gekannt zu haben, hilft dem Beklagten nicht, da er verpflichtet ist, sich über die Rechte und Pflichten als Mitglied der WEG zu informieren.

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3.

22

Gemäß § 890 Abs. 2 ZPO war der Beklagten entsprechend für weitere Verfehlung ein Ordnungsgeld bzw. eine Ordnungshaft anzudrohen.

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4.

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Der Beklagte ist verpflichtet, an die Klägerin vorgerichtliche Anwaltsgebühren in Höhe von 571,44 € zu zahlen, dieses gemäß § 280 BGB. Der Beklagte hat sich aufgrund seines fortlaufenden Verstoßes gegen die in § 3 Ziff. 3 der Gemeinschaftsordnung enthaltene Regelung schadensersatzpflichtig gemacht, die durch die Beauftragung des Klägervertreters entstandenen Gebühren sind von ihm zu erstatten.

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5.

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Aufgrund des bestandskräftigen Beschlusses der Eigentümergemeinschaft vom 05.06.2012 schuldet die Beklagte der Gemeinschaft einen Ausgleichsbetrag von insgesamt 12.000 Euro.

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Der Höhe nach wird dieser Betrag von der Klägerin zu Recht mit 2.000,00 € je Vorfall beziffert. Da es sich nach der Aussage der Zeugen um nur kurzfristige Gebrauchsüberlassung gehandelt hat, von denen insbesondere intensive Lärmbeeinträchtigungen ausgingen, lag nach der Wertung der Eigentümer ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung vor.

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Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass der Beklagte, der selbst nie in der streitgegenständlichen Wohnung wohnen wollte, den Zeugen J F beauftragt hat, die Wohnung möglichst durchgehend und gewinnbringend zu vermieten. Der Zeuge F hat bestätigt, dass seine Selbständigkeit darin besteht, Wohnungen zu vermitteln, insbesondere Wohnungen an Personen aus dem arabischen Raum zu vermitteln, die medizinische Behandlungen brauchen. Die Behauptung der Klägerin, dass der Beklagte damit seine Wohnung regelmäßig Medizintouristen zur Verfügung stellte, die nur kurzfristig in C1 H aufhält waren, solang die dortigen Behandlungen in den Krankenhäusern dauerten, hat sich damit als zutreffend herausgestellt.

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Damit ist insgesamt zu mindestens 6 Kurzzeitvermietungen gekommen, die den Zahlungsbetrag von 12.000 Euro begründen. Von dem Zeugen des Beklagten, Herrn F, wurden drei Kurzzeitmieten im Jahr 2016 (17.06.2017, 23.07.2016, 05.09.2016) und zwei weitere Kurzzeitmieten in 2017 bestätigt, auf die die Klägerin ihre Ansprüche hilfsweise ebenfalls gestützt hat. Die von dem Zeugen F benannten Zeiträume lassen sich mit den Wahrnehmungen des Zeugen X in Übereinstimmung bringen. Über diese fünf von Herrn F bestätigten Nutzungen gab es den überzeugenden Ausführungen des Zeugen X folgend jedoch noch weitere Kurzzeitnutzungen, insbesondere mit Beginn vom 29.08.2016, als der Zeuge nachmittags den Einzug neuer arabischer Gäste sah.

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Damit ist der Klageanspruch gegeben und der Klage stattzugeben.

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6.

32

Der Zinsanspruch beruht auf den §§ 286, 288 BGB.

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7.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Streitwert: 17.000,00 €.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

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1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

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2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

40

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Straße 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

41

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln  zu begründen.

42

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

43

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.