1

Tatbestand:

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Der Kläger nimmt den Beklagten auf Erstattung der Heiz- und Nebenkosten aus der Nebenkostenabrechnung vom 17.06.2008 für den Abrechnungszeitraum 2007 in Anspruch. Der Beklagte verlangt widerklagend (1) Rückzahlung zuviel bezahlter Miete wegen erheblicher Wohnflächenabweichung und (2) Feststellung der Höhe des geschuldeten Mietzinses.

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Der Kläger vermietete dem Beklagten mit Mietvertrag vom 26.11.1996 beginnend mit dem 01.12.1996 eine Wohnung im Objekt S ## in ####1 C. Der Mietvertrag weist eine Wohnfläche von 43 m² auf und eine Miete von monatlich 600,00 DM, davon für Wohnräume 500,00 DM und Betriebskosten von zur Zeit 100,00 DM. Wegen der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag, Bl. 31 ff. d. A. verwiesen. Der aktuelle Bruttomietzins beläuft sich auf 306,78 €.

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Mit Schreiben vom 17.06.2008 erteilte der Kläger dem Beklagten die Abrechnung der Heiz- und Nebenkosten für das Jahr 2007. Unter Berücksichtigung der von dem Beklagten geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von insgesamt 613,56 €, was einer monatlichen Vorauszahlung von 51,13 € entspricht, endete die Abrechnung mit einer Nachforderung zugunsten des Klägers in Höhe von 885,25 €.

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Eine vom Beklagten ohne Beteiligung des Klägers in Auftrag gegebene Wohnflächenberechnung vom 10.01.2011 kommt zu dem Ergebnis, dass die Wohnung des Beklagten eine im Vergleich zu der Angabe des Mietvertrages um 19% niedrigere Wohnfläche von 34,84 m² aufweise (vgl. Bl. 43 d. A.).

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Der Kläger behauptet, die Abrechnung sei fristgerecht erstellt worden und dem Beklagten am 17./18.06.2008 beziehungsweise in korrigierter Fassung am 05./06.09.2008 zugegangen.

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Der Kläger beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an ihn 885,25 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.10.2008 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen sowie widerklagend,

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1. den Kläger zu verurteilen, an ihn 6.994,80 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung zu zahlen und
2. festzustellen, dass er nicht verpflichtet ist, eine höhere Bruttomiete als 248,50 € für die von ihm gemietete Wohnung zu zahlen.

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Der Kläger beantragt,

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die Widerklage abzuweisen.

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Der Beklagte ist der Ansicht, vereinbart sei eine Bruttomiete von 600,00 DM, jedenfalls ergebe sich dies aus konkludenter Abänderung des Mietvertrages, weil der Kläger 12 Jahre lang nicht über die Nebenkosten abgerechnet habe. Hierfür spreche auch die Vermieterbescheinigung des Klägers zu seinem Wohngeldantrag vom 30.01.2003 (vgl. Bl. 42 d. A.).

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Darüber hinaus ist er der Ansicht, die Nebenkostenabrechnung werde formellen Wirksamkeitskriterien nicht gerecht, denn die unterschiedlichen Quadratmeterangaben zwischen den Nebenkosten und den Heizkosten seien unverständlich. Personenschlüssel und Wohnflächen seien insgesamt falsch angegeben. Hierzu behauptet der Beklagte, die von ihm innegehaltene Wohnung weise nur eine um 19% zu geringe Wohnfläche von 34,84 m² auf. Hieraus errechne sich für den Zeitraum 2001 bis 2010 eine Überzahlung von 120 x 58,29 €, insgesamt 6.994,80 €. Von der Wohnflächenabweichung habe er erst nach Vermessung im Januar 2011 Kenntnis erlangt.

16

Der Kläger behauptet, die Wohnfläche entspreche der vertraglichen Vereinbarung. Dem Beklagten seien die gegebenen Örtlichkeiten bei Vertragsschluss bekannt gewesen. Die von dem Beklagten in Bezug genommene Wohnflächenberechnung sei nicht nachvollziehbar, eine eigene Überprüfung oder Vermessung habe der Beklagte verweigert. Jedenfalls hinsichtlich der Heizkosten sei der Einwand des Beklagten unerheblich, denn diese seien nach einer Fläche von 33m² abgerechnet worden. Der Kläger erhebt die Einrede der Verjährung.

17

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Wohnfläche sowie durch Zeugenvernehmung bezüglich der Nutzung des Flures. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme sowie der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das Sachverständigengutachten des Dipl.-Ing. L vom 21.10.2011 (Bl. 149-165 d.A.), auf die Sitzungsprotokolle vom 25.01.2012 (Bl. 239f. d.A.) und 28.03.2012 (Bl. 264-267 d.A.) sowie den sonstigen Akteninhalt Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

19

I.

20

Die zulässige Klage ist unbegründet.

21

Ein Anspruch auf Zahlung von 885,25 € besteht nicht, da das Gericht zumindest nicht davon überzeugt ist, dass die Nebenkostenabrechnung dem Beklagten rechtzeitig zugegangen ist. Dem Mietvertrag vom 26.11.1996 kann zwar nicht entnommen werden, dass eine Pauschale vereinbart wurde, da dort ausdrücklich von einer monatlichen Vorauszahlung die Rede ist (Bl. 33 d.A.). Für eine konkludente Abänderung dürfte die fehlende Abrechnung von Betriebskosten nicht ausreichend sein. Zudem ist streitig, ob tatsächlich keine Kosten abgerechnet wurden. Auch hält das Gericht die Abrechnung für formell ordnungsgemäß (vgl. den PKH-Beschluss vom 28.04.2011). Nach der Beweisaufnahme bestehen jedoch Zweifel daran, dass die Abrechnung dem Beklagten rechtzeitig zugegangen ist.

22

Die für den Beweis des rechtzeitigen Zugangs benannte Zeugin X hat zwar grundsätzlich bekundet, die Nebenkostenabrechnungen zeitnah nach ihrer Erstellung eingeworfen zu haben. Ihre Aussage beruhte aber erkennbar auf dem üblichen Ablauf der Ereignisse und besaß keinen hinreichend konkreten Bezug zu dem hier zu entscheidenden Einzelfall. Dies folgt schon daraus, dass die Zeugin nicht mehr wusste, dass die streitgegenständliche Abrechnung korrigiert worden war. Wann die korrigierte und hier maßgebliche Abrechnung zugegangen ist, konnte sie nicht aus eigener Erinnerung bestätigen. Hinzu kommt, dass auch objektive Indizien fehlen, die die Aussage der Zeugin stützen könnten. Hätte der Beklagte die Abrechnungen der Vorjahre beglichen, hätte das Gericht hieraus darauf schließen können, dass die Abrechnungen tatsächlich, wie von der Zeugin behauptet, regelmäßig rechtzeitig zugegangen sind. Da es aber auch für sämtliche Vorjahre -ggfls. mit der Ausnahme 1996 (!)- an einer Zahlung des Beklagten fehlt, gibt es keinen objektiven Hinweis darauf, dass überhaupt jemals Abrechnungen zugegangen sind. Dass der Kläger auf die Geltendmachung seiner Forderungen über zehn Jahre lang schlichtweg verzichtet haben soll, ist jedenfalls derart ungewöhnlich, dass Zweifel des Gerichts am Zugang der Abrechnungen bestehen bleiben. Diese gehen zu Lasten des Klägers.

23

II.

24

Die zulässige Widerklage ist ebenfalls unbegründet.

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1)

26

Dem Beklagten steht kein Anspruch auf die begehrte Rückzahlung aus §§ 536, 812 Abs. 1 S. 1 BGB zu, da ein Mangel der Mietsache in Form einer erheblichen Wohnflächenabweichung nicht gegeben ist. Die dem Beklagten zur Verfügung stehende Wohnfläche beträgt nach Ansicht des Gerichts 40,6 qm. Dies folgt daraus, dass neben den von dem Sachverständigen ermittelten und insoweit unstreitigen 35,03 qm weitere 5,57 qm für den Flur zu berücksichtigen sind, so dass die 10 % - Grenze bei einer angegebenen Wohnfläche von 43 qm nicht unterschritten wurde. Der Sachverständige erklärt zwar, dass Hausflure ortsüblicherweise "weit überwiegend unberücksichtigt" bleiben, jedoch hält das Gericht im vorliegenden Fall eine Ausnahme von dieser Regel für angemessen. Das Gericht sieht es nämlich als erwiesen an, dass der Beklagte den Flur in deutlich höherem Maße genutzt hat, als dies der Üblichkeit entspricht. Zu berücksichtigen ist zunächst, dass es sich nicht um einen gewöhnlichen Hausflur handelt, sondern um einen separaten Flur, der von dem allgemeinen Hausflur durch eine Tür getrennt ist, die abschließbar ist und deren Schlüssel lediglich der Beklagte sowie die Bewohner einer weiteren Wohnung besitzen. Der Flur ist damit nicht öffentlich benutzbar, sondern nur für den Beklagten sowie die Bewohner der anderen Wohnung, die den Flur allein dazu benötigen, um in das nur so erreichbare, zu ihrer Wohnung gehörige Bad zu gelangen. Aufgrund dieser räumlichen Trennung ist der Flur von dem Beklagten in unüblichem Umfang genutzt worden.

27

Die Beweisaufnahme hat deutlich gemacht, dass der Kläger im Flur verschiedene Schränke und Kommoden aufgestellt und ihn zu Wohnzwecken genutzt hat. Dies ist im Wesentlichen von sämtlichen Zeugen bestätigt worden, auch wenn bezüglich des Umfangs der Nutzung Differenzen bestanden. So hat die Zeugin X von einer Schrankwand, einer Wäschetruhe und diversen Schuhen gesprochen, die Zeuginnen I und N von einer Garderobe, einem schmalen Schrank und ein oder zwei Kommoden, der Zeuge U von einer Garderobe und ein oder zwei Schränken. Zudem war von Taschen, Jacken und Kleidern die Rede, die der Beklagte dort verwahrt hat. Die Zeugen U und I haben zudem bestätigt, dass die eigentliche Hauseingangstür des Beklagten öfter offenstand beziehungsweise mit einem Vorhang versehen war. Das Gericht hat dabei keine Zweifel, dass die genannten Gegenstände dem Beklagten gehörten und von ihm dort aufgestellt worden sind, auch wenn diese Tatsache streng genommen von keinem der Zeugen bestätigt werden konnte. Dies folgt schon daraus, dass allein der Beklagte die Gegenstände und Möbel verwendet hat und keine anderen Eigentümer ersichtlich sind. Insgesamt hat der Beklagte durch sein Nutzungsverhalten deutlich gemacht, dass er den Flur mehr oder weniger als Teil seiner Wohnung ansah, da er die räumliche Trennung durch das Offenlassen der Türe aufgehoben, Möbel im Flur aufgestellt und den Flur in einer Weise genutzt hat, in der man üblicherweise nur Wohnraum nutzt.

28

Die Größe des Flures beträgt insgesamt 11,15 qm. Das von dem Sachverständigen ausgemessene Teilstück F2 (vgl. die Skizze Bl. 161 und 162 d.A.) hat eine Größe von 4,23 qm. Aufgrund der Angaben des Sachverständigen und der Skizzen ließ sich für das Teilstück F3 eine Größe von 6,92 qm ermitteln (vgl. den Hinweis des Gerichts in der Verfügung vom 28.11.2011, Bl. 182 d.A.). Diese Fläche war zu 50 % in die Wohnfläche mit einzubeziehen, da der Flur auch von einer weiteren Wohnung mitgenutzt wurde. Dies ist insgesamt noch günstig für den Beklagten, da der Beklagte den Flur in weit größerem Umfang genutzt hat als die anderen Mitbewohner.

29

Im Übrigen - und hierauf wird nur hilfsweise hingewiesen - dürften die Forderungen des Beklagten in erheblichem Umfang verjährt sein.

30

Für den Rückforderungsanspruch bezüglich des Jahres 2001 folgt dies aus § 197 BGB a.F. in Verbindung mit Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 und 2 EGBGB. Rückforderungsansprüche des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung unterfallen zwar nach Inkrafttreten des neuen Verjährungsrechts am 1. Januar 2002 der Regelverjährung des § 195 BGB. Da diese Verjährung kürzer ist als die bis zum 1. Januar 2002 geltende vierjährige Verjährungsfrist des § 197 BGB a.F., ist sie nach Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB vom 1. Januar 2002 an zu berechnen, soweit nicht der Verjährungsbeginn nach § 199 Abs. 2 Nr. 2 BGB hinausgeschoben ist. Nach Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 2 EGBG bleibt es jedoch bei dem Ablauf der Verjährung nach früherem Recht, wenn die nach altem Recht längere Frist früher abläuft als die Frist nach neuem Recht. Dies ist bezüglich der Rückforderungsansprüche des Beklagten aus 2001 der Fall, da deren Verjährung nach § 197 a.F. kenntnisunabhängig mit Schluss des Jahres, in dem sie entstanden waren, begann, so dass die Verjährung nach altem Recht Ende 2004 bzw. 2005, mithin früher als nach neuem Recht, abgelaufen war (vgl. BGH NJW 2011, 3573).

31

Bezüglich der Ansprüche aus 2002 bis 2007 ist aus Sicht des Gerichts ebenfalls Verjährung eingetreten. Die regelmäßige, dreijährige Verjährungsfrist gemäß §§ 195, 199 BGB beginnt mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bereits dem Wortlaut des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB nach auf eine reine Tatsachenkenntnis abzustellen ist. Für die Kenntnis einer Wohnflächenabweichung kommt es daher nach Ansicht des Gerichts nicht darauf an, dass der Mieter die Wohnfläche in Quadratmetern ausrechnet oder ausmisst, sondern lediglich darauf, dass ihm die konkreten Längen, Breiten und Höhen der von ihm bewohnten Räume in tatsächlicher Hinsicht bekannt sind. Dies mag bei Besichtigung und Übergabe noch nicht der Fall sein (so dass ein Ausschluss nach § 536b BGB nicht in Betracht kommt), ist aber regelmäßig kurz nach Bezug der Wohnung anzunehmen. Der Mieter hat daher nach Einzug regelmäßig Kenntnis von allen Tatsachen, die ihm die Beurteilung der Rechtslage und der Berechtigung eines etwaigen Anspruchs ermöglichen. Dies reicht aus, um die Verjährungsfrist in Gang zu setzen (ebenso Börstinghaus, NJW 2011, 3546 mit ausführlicher Begründung und weiteren Nachweisen). Dies ist im Ergebnis auch sachgerecht. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass ein Rückzahlungsanspruch nur dann besteht, wenn eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten ist. Geht man von einer erheblichen Tauglichkeitsminderung aus, ist es nur folgerichtig, dass man eine Kenntnis des Mieters hiervon annimmt. Eine Tauglichkeitsminderung, die der Mieter weder bemerkt hat noch hätte bemerken müssen, kann wohl kaum erheblich sein.

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2)

33

Auch der Feststellungsantrag bleibt ohne Erfolg. Dies folgt bereits daraus, dass eine relevante Wohnflächenabweichung nicht vorliegt.

34

III.

35

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1.

36

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Streitwert:

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Klage: 885,25 €

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Widerklage: 6.994,80 € + 699,48 € = 7.694,28 €,

40

insgesamt: 8.579,53 €