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T a t b e s t a n d

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Die Beklagten sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in C, die von der Klägerin verwaltet wurde.

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In dem Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung sind folgende Beschlussfassungen aufgeführt:

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9 A:

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"Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass Geldverfügungen ab sofort von der Zustimmung des Beirates abhängen. Bei Summen über 500 € darf die Bank die Ausgaben nur ausführen, wenn neben der Unterschrift der Verwaltung die Unterschrift eines weiteren Verfügungsberechtigten vorliegt. Verfügungsberechtigt sind alle gewählten Beiratsmitglieder inkl. der gewählten Vertreter. Der Verwalter verpflichtet sich, der kontoführenden Bank dies bekannt zu machen, gegebenenfalls die Bank zu wechseln und den Mitverfügungsberechtigten mitzuteilen, welche Dokumente (z.B. Unterschriftenproben) bei der Bank zu hinterlegen sind."

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9 C:

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"Die Eigentümerversammlung möge beschließen, den Verwalter schriftlich abzumahnen. Die Abmahnung wird vom Beirat formuliert."

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Die Klägerin ist der Ansicht, der Beschluss zu TOP 9 A sei nichtig. Das Bewirken und Entgegennehmen von Zahlungen obliege allein dem Verwalter. Dieses Recht könne durch einen Beschluss nicht eingeschränkt werden. Sie ist weiter der Ansicht, dass der Beschluss völlig unbestimmt sei. Im Übrigen sei der Beschluss, so behauptet die Klägerin, nicht umsetzbar. Hierzu legt die Klägerin Stellungnahmen einiger Banken vor. Wegen der Einzelheiten wird auf Blatt 51 ff Bezug genommen. Auch der Beschluss zu TOP 9 C sei zu unbestimmt. Aus dem Beschluss ergebe sich nicht, weswegen die Klägerin abgemahnt werden soll. Es liege diesbezüglich auch ein Ladungsmangel vor, da aus der Einladung nicht hervorgehe, dass die Klägerin abgemahnt werden soll. Im Übrigen fehle es an einem Verstoß der Klägerin, welcher die Beklagten zum Ausspruch einer Abmahnung berechtigen würde. Die Klägerin behauptet, den Beirat jeweils zeitnah über Ausgaben informiert zu haben. Wegen des diesbezüglich vorgelegten Schrift- und E-Mail-Verkehrs wird auf Blatt 56 – 131 und Blatt 144 – 221 der Akte Bezug genommen.

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Die Klägerin beantragte ursprünglich,

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die Nichtigkeit der Beschlussfassung der WEG-Versammlung vom 17.12.2009 unter TOP 9a (Einschränkung der Kontoverfügungsberechtigung der Verwaltung) festzustellen;

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hilfsweise beantragte die Klägerin,

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den in der WEG-Versammlung vom 17.12.2009 unter TOP 8 a gefassten Beschluss: "Einschränkung der Kontoverfügungsberechtigung der Verwaltung" als ungültig aufzuheben.

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des Weiteren beantragte die Klägerin,

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den am 17.12.2009 unter TOP 9 c (Abmahnung des Verwalters) gefassten Beschluss (Abmahnung des Verwalters) als ungültig aufzuheben.

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In der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.1.2010 haben die Wohnungseigentümer den Beschluss zu TOP 9 a der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.12.2009 einstimmig aufgehoben. Nachdem der Beschluss bestandskräftig geworden ist, haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 9 a übereinstimmend für erledigt erklärt.

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Nunmehr beantragte die Klägerin,

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den am 17.12.2009 unter TOP 9 c (Abmahnung des Verwalters) gefassten Beschluss (Abmahnung des Verwalters) als ungültig aufzuheben.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten behaupten, die Wohnungseigentümer hätten die in dem Protokoll aufgeführten Beschlüsse gefasst; insbesondere sei die Versammlung Beschlussfähig gewesen. Die Einschränkung der Kontoverfügungsmacht und die Abmahnung seien erforderlich gewesen, da die Klägerin Ausgaben zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft getätigt habe, ohne dass hierüber ein Beschluss gefasst worden wäre bzw. ohne dass die Klägerin zumindest den Beirat vorab über die Ausgaben informiert hätte. Die Beklagten sind der Auffassung, dass der Klägerin ein Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtung des Abmahnbeschlusses fehle, da nach der Abmahnung eine Abberufung und eine fristlose Kündigung erfolgt seien.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die Klage ist, soweit über diese nach der teilweisen übereinstimmenden Erledigungserklärung der Parteien noch zu entscheiden war, unzulässig.

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Die Klage ist nicht bereits aufgrund einer fehlenden Anfechtungsbefugnis der Klägerin als Verwalterin unzulässig.

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Die Verwalterin besitzt zwar grundsätzlich, wie sich aus der Regelung des § 46 WEG ergibt, ein Anfechtungsrecht, denn besäße der Verwalter kein Recht zur Anfechtung, so hätte es einer Regelung, gegen wen der Verwalter die Anfechtungsklage zu richten hat, nicht bedurft. Gleichwohl ist das Gericht der Auffassung, dass der Verwalter kein unbegrenztes, rein objektives Anfechtungsrecht besitzt, wie der Eigentümer. Während der Eigentümer kraft seiner Eigentümerstellung berechtigt ist, jeden Beschluss auf seine Ordnungsgemäßheit überprüfen zu lassen, kann ein solches Recht dem Verwalter nicht zugebilligt werden. Der Verwalter ist nicht Mitglied der Gemeinschaft, seine Verwaltungsbefugnisse und sein Amt leiten sich nicht wie beim Eigentümer aus seiner Eigentümerstellung ab, sondern aus einem schuldrechtlichen Vertrag mit den Wohnungseigentümern bzw. der Gemeinschaft, dessen Interessen er bei der Ausübung des Amtes zu wahren hat. Da eine Betroffenheit durch gefasste Beschlüsse kraft seiner Mitgliedschaft nicht in Betracht kommt und dem Prozessrecht altruistische Klagen, von den gesetzlich geregelten Ausnahmen abgesehen, fremd sind, ist ein Anfechtungsrecht des Verwalters nur bei einer subjektiven Betroffenheit anzuerkennen (in diesem Sinne auch Köhler/Bassenge, Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, 2. Auflage, § 14, Rz. 128 m.w.Nw.). Nach Auffassung des Gerichts betrifft die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer den Verwalter in seiner Stellung, womit ein Anfechtungsrecht grundsätzlich, wie bei der Abberufung auch, zu bejahen ist (vgl. LG Fürth, Urteil vom 18.2.2009 – 14 S 8312/08 –).

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Gleichwohl ist die Klage unzulässig.

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Der Klägerin fehlt für die Anfechtung der Abmahnung das Rechtsschutzbedürfnis.

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Der Klägerin fehlt das Rechtsschutzbedürfnis. Die Beschlussfassung über die Abmahnung ist nur das Ergebnis der internen Willensbildung der Gemeinschaft, hierdurch kommt lediglich zum Ausdruck, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer der Auffassung sind, dass die Voraussetzungen für eine Abmahnung gegeben sind. Die Beschlussfassung ist für die Frage der Berechtigung zur Abmahnung und für die Frage der Wirksamkeit einer anschließenden außerordentlichen Kündigung ohne Belang. Insoweit schließt sich das Gericht der Rechtsprechung des BGH zur Frage der Anfechtbarkeit eines Beschlusses über eine außerordentliche Kündigung an (BGH NJW 2002, 3240 ff.). Diese Rechtsprechung ist auf den vorliegenden Fall übertragbar, da für die Abmahnung als Voraussetzung der außerordentlichen Kündigung nichts anderes geltend kann, als für die außerordentliche Kündigung selbst. Zwar führt der BGH in der Entscheidung aus, dass ein Rechtsschutzbedürfnis für eine Feststellungsklage gerichtet darauf besteht, dass der Verwaltervertrag nicht wirksam beendet worden ist. Eines Hinweises darauf, dass die Klage umgestellt werden kann auf die Feststellung, dass die Abmahnung unwirksam ist, bedurfte es vorliegend jedoch nicht. In der mündlichen Verhandlung hat der Komplementär der Klägerin angegeben, nie abgemahnt worden zu sein. Einer Feststellungsklage würde es, da diese sich nur gegen die vom Beirat ausgesprochene Abmahnung richten könnte, am Klagegegenstand fehlen. Im Übrigen wäre eine solche Feststellungsklage unzulässig, da die Abmahnung nach dem BGH kein feststellungsfähiges Rechtsverhältnis im Sinne des § 256 ZPO darstellt (BGH NJW 2008, 1303).

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Die Kostenentscheidung beruht, soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, auf § 91 a Absatz 1 Satz 1 ZPO.

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Danach hat diejenige Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, die bei Fortgang des Verfahrens voraussichtlich unterlegen wäre.

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Die Beklagten wären hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 9 A voraussichtlich unterlegen.

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Zum Zeitpunkt der übereinstimmenden Erledigungserklärung war die Klage zulässig und begründet.

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Die Klägerin ist klagebefugt, da der Beschluss über die Einschränkung der Kontoverfügungsbefugnis der Klägerin Einfluss auf ihre Stellung als Verwalterin hat, da der Beschluss eine Einschränkung der in § 27 Absatz WEG bestimmten Rechte als Verwalterin zum Gegenstand hat.

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Die Klage war auch begründet.

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Der Beschluss entsprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Aus den vorgelegten Schreiben der Banken geht hervor, dass ein solches Konto nicht eingerichtet werden kann. Ein Beschluss, der nicht durchführbar ist, entspricht jedoch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und wäre daher auf Antrag der Klägerin gemäß § 23 Absatz 4 Satz 2 WEG für ungültig zu erklären gewesen.

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Im Übrigen beruht die Kostenentscheidung auf § 92 Absatz 1 Satz 2 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Streitwert:

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bis zum 14.5.2010 5.000,00 €

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( 2.500,00 € bzgl. des TOP 9 A; 2.500,00 € bzgl. des TOP 9 C)

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danach 2.500,00 €.