1

Tatbestand:

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Die Parteien sind Mietvertragsparteien, die Kläger als Vermieter, die Beklagte als Mieterin der im Erdgeschoss und Kellergeschoss des Objektes G V #, ##### C2 gelegenen Räumlichkeiten. Mit Mietvertrag vom 01.10.2002 mietete die Beklagte von Frau F L die oben genannten Räumlichkeiten, um in diesen einen gastronomischen Betrieb zu betreiben. Durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch trat auf Vermieterseite die S&H S1 C v1 H1 J ndI in das Mietverhältnis ein. Durch Auflassung vom 14.12.2005 und Eintragung im Grundbuch am 31.03.2006 ging sodann das Mietverhältnis auf der Vermieterseite auf die Kläger über.

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Unter § 4 Ziffer 1 des Mietvertrages vom 01.10.2002 wurde zwischen den Parteien eine monatliche Gesamtmiete in Höhe von 2.351,95 Euro vereinbart. Desweiteren wurde unter § 4 Ziffer 3 a) des Mietvertrages vereinbart, dass die Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 der zweiten Berechnungsverordnung auf die Beklagten umzulegen sind. Desweiteren wurde unter § 4 Ziffer 3 a) die einzelnen umlagefähigen Betriebskosten aufgeführt.

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Unter dem 04.07.2009 rechneten die Kläger über die Betriebskosten für das Kalenderjahr 2007 ab. Die Abrechnung endete mit einer Nachforderung in Höhe von 1.105,78 Euro. Wegen der weiteren Einzelheiten bezüglich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 wird auf die in der Akte befindliche Kopie der Abrechnung, Blatt 28 d. A. verwiesen.

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Unter dem gleichen Datum rechneten die Kläger über die Betriebskosten für das Kalenderjahr 2008 ab. Die Abrechnung endete mit einer Nachforderung in Höhe von 1.446,73 Euro. Wegen der weiteren Einzelheiten der Betriebskostenabrechnung für das Jahre 2008 wird auf die in der Akte befindliche Kopie der Abrechnung, Blatt 30 d. A. verwiesen. Mit Schreiben vom 10.07.2009 wurden die Nachforderungen unter Fristsetzung zum 24.07.2009 zur Zahlung angefordert.

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Desweiteren geriet die Beklagte mit der Mietzinszahlung für Januar 2009 sowie für Juli 2009 in Rückstand. Nachdem die Beklagte die Miete für Januar 2009 bis zum 20.01.2009 noch nicht gezahlt hatte, beauftragten die Kläger den Prozessbevollmächtigten mit der Geltendmachung des Mietrückstandes und dem Ausspruch einer Abmahnung wegen vertragswidrigen Verhaltens. Mit anwaltlichem Schreiben vom 20.01.2009 wurde die Beklagte aufgefordert, unter Fristsetzung bis zum 26.01.2009 die rückständige Miete für Januar 2009 auszugleichen. Desweiteren wurde eine Abmahnung wegen der verspäteten Mietzahlung gegenüber der Beklagten ausgesprochen. Ebenso wurde die Beklagte unter dem 10.06.2009 zur Zahlung der rückständigen Miete für Juni 2009 aufgefordert und es wurde insoweit eine erneute Abmahnung gegenüber der Beklagten ausgesprochen.

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Die Kläger behaupten, dass der Beklagten die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 bereits mit Schreiben vom 10.07.2009 übersandt worden seien. Desweiteren sei eine monatliche Miete in Höhe von 2.500,00 Euro zwischen den Parteien vereinbart worden. Die Kläger sind der Ansicht, dass für die Anfertigung der beiden anwaltlichen Schreiben vom 20.01.2009 sowie vom 10.06.2009 jeweils eine 1,6 Geschäftsgebühr unter Berücksichtigung des Erhöhungsbetrages um 0,3 wegen 2 Auftraggebern und bei einem Gegenstandswert in Höhe von 10.000,00 Euro entstanden seien. Der Gegenstandswert von 10.000,00 Euro für die Anfertigung der jeweiligen Schreiben berechne sich zum einen aus der angemahnten rückständigen Miete in Höhe von 2.500,00 Euro zuzüglich des 3-fachen Betrages der monatlichen Gesamtmiete für den Ausspruch der Abmahnung.

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Die Kläger beantragen,

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die Beklagte zu verurteilen, an sie 4.450,79 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.10.2009 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte behauptet, die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 erstmals mit der Klageschrift übersandt bekommen zu haben. Sie ist der Ansicht, dass ihr ein Recht zur Überprüfung der in der Nebenkostenabrechnung erteilten Beträge seitens der Kläger einzuräumen sei. Desweiteren habe, auch soweit sie mit der Zahlung der Miete für Januar 2009 und Juni 2009 in Rückstand geraten sei, kein Grund für eine Abmahnung bestanden. Eine solche sei nur dann gerechtfertigt, wenn sie nachhaltig, dies bedeute, mit mehreren Monatsmieten in Verzug gewesen wäre. Dies sei jedoch bei dem Zahlungsrückstand für Januar 2009 und auch für Juni 2009 nicht der Fall gewesen. Desweiteren sei auch der Gegenstandswert von 10.000,00 Euro nicht gerechtfertigt, ebenso wie eine 1,6 Geschäftsgebühr. Auch unter Berücksichtigung von 2 Auftraggebern sei lediglich eine 0,6 Gebühr für ein einfaches Mahnschreiben entstanden. Desweiteren bestreitet die Beklagte mit Nichtwissen, dass die Kläger den Betrag in Höhe von 949,14 Euro an den Prozessbevollmächtigten gezahlt hätten. Die Beklagte erklärte die Aufrechnung mit einer angeblichen Forderung in Höhe von 1.322,31 Euro. Hierzu nimmt die Beklagte Bezug auf ein Urteil des Landgerichts Bonn vom 14.01.2009, aus dem sich ergebe, dass die Kläger verpflichtet seien, 1.196,43 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.04.2008 zu zahlen. Unter Berücksichtigung des mit titulierten Zinsausspruches betrage der Zahlungsanspruch bis zum 31.04.2009 insgesamt 1.342,31 Euro.

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Desweiteren erklärt die Beklagte die Aufrechnung mit einer angeblichen Forderung in Höhe von 428,61 Euro. Hierzu behauptet die Beklagte, dass sie diesen Betrag am 25.05.2009 verauslagt habe, da die Heizungsanlage nicht funktioniert habe. Da sie, die Beklagte nicht die Möglichkeit gehabt habe, sich mit den Klägern in Verbindung zu setzen, da ihr keine Telefonverbindung mitgeteilt worden sei, habe sie, die Beklagte angesichts der Dringlichkeit der Angelegenheit die Firma I mit der Reparaturarbeit beauftragt und die Kosten in Höhe von 428,61 Euro gezahlt. Sie, die Beklagte sei gehalten gewesen, entsprechend vorzugehen, da ja ansonsten ein Schaden in dem von ihr geführten Gastronomiebetrieb entstanden wäre, da die Gäste sich bei zu niedrigen Temperaturen dort nicht aufgehalten hätten.

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Hinsichtlich der von der Beklagten erklärten Aufrechnungen mit Gegenforderung sind die Kläger der Ansicht, dass in Bezug auf die durch das Urteil des Landgerichts Bonn vom 14.01.2009 titulierten Zahlungsanspruchs eine Aufrechnungslage nicht gegeben sei, da sie, die Kläger verurteilt worden seien, an die Rechtschutzversicherung der Beklagten zu zahlen und nicht an die Beklagte selbst. Zudem sei der ausgeurteilte Betrag am 23.07.2009 bereits an die Rechtschutzversicherung gezahlt worden.

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Hinsichtlich des weiterhin zur Aufrechnung gestellten Gegenanspruchs in Höhe von 428,61 Euro bestreiten die Kläger, dass die Heizungsanlage nicht funktioniert habe. Sie sind der Ansicht, dass die Beklagte nicht zur Beauftragung des Unternehmens ohne vorherige Absprache mit den Klägern berechtigt gewesen sei, da sie sowohl im Besitz der Handynummern beider Kläger sowie deren Festnetznummer seit Übersendung der Abrechnung für 2006 gewesen sei.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist überwiegend begründet, im Übrigen unbegründet.

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Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 1.105,78 Euro aus der Betriebskostenabrechnung 2007 sowie auf Zahlung von weiteren 1.446,73 Euro aus der Betriebskostenabrechnung 2008 gemäß §§ 556, 587, 535 BGB. Die unter dem 04.07.2009 erstellten Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2007 sowie 2008 ist der Beklagten jedenfalls mit der Klageschrift zugegangen. Desweiteren erfolgten die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 formell ordnungsgemäß im Sinne von § 556 BGB. Die jeweilige Abrechnung der Betriebskosten enthält eine Einzelauflistung der abgerechneten Betriebskosten, sowie die auf die einzelnen Betriebskostenarten entfallenen Gesamtbeträge sowie die von der Beklagten zu zahlende Betriebskostenanteile. Desweiteren sind die von der Beklagten geleisteten Vorauszahlungen aufgeführt ebenso sind der der Abrechnung zugrunde gelegte Umlageschlüssel nach Quadratmetern und der daraus sich für die Beklagte ergebenden Anteil aus der Abrechnung erkennbar.

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Desweiteren stellen die in den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 aufgeführten Einzelbetriebskostenarten umlagefähige Betriebskosten dar, die einzelnen Betriebskosten entsprechen der unter § 4 Ziffer 3 a) getroffenen Auflistung der umlagefähigen Betriebskostenarten in dem Mietvertrag vom 01.10.2002. Inhaltliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 hat die Beklagte nicht erhoben. Soweit die Beklagte zunächst die Einsichtnahme in die Belege der in der Betriebskostenabrechnung aufgeführten Beträge von den Klägern gefordert hat, hat sie etwaige Einwendungen gegen die in der Abrechnung zugrunde gelegten Höhe der einzelnen Betriebskostenarten im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 04.03.2010 nicht mehr aufrechterhalten. Unter Berücksichtigung einer Gesamtsumme an Betriebskosten für das Jahr 2007 in Höhe von 4.723,06 Euro sowie einer Vorauszahlung durch die Beklagte in Höhe von 3.617,28 Euro (301,44 x 12) ergibt sich für das Jahr 2007 ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.105,78 Euro. Unter Berücksichtigung von Gesamtkosten in Höhe von 5.064,01 Euro für das Jahr 2008 und einer Vorauszahlung in Höhe von 3.617,28 Euro (301,64 x 12) ergibt sich für das Jahr 2008 ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.446,73 Euro.

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Desweiteren haben die Kläger gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von weiteren 1.193,80 Euro aus Verzugsgesichtspunkten gemäß § 286, 288, 280 Absatz 1 und 2 BGB. Für die Fertigung der anwaltlichen Schreiben vom 20.01.2009 sowie vom 10.06.2009 sind jeweils Gebühren in Höhe von 596,90 Euro entstanden. Die für die Fertigung der jeweiligen Schreiben entstandenen Gebühren berechnen sich nach einem Gegenstandswert in Höhe von jeweils 4.703,90 Euro. Der jeweilige Gegenstandswert setzt sich zusammen aus der in dem Schreiben abgemahnten rückständigen Miete für den Monat Januar bzw. für den Monat Juni 2009 in Höhe von 2.351,95 Euro. Hinzu kommt für die gleichfalls ausgesprochene Abmahnung der Beklagten ein Betrag von weiteren 2.351,45 Euro, wobei die beiden Beträge jeweils gemäß § 22 Absatz 1 RVG zu addieren sind. Der Gegenstandswert hinsichtlich der in dem jeweiligen Schreiben enthaltenen Zahlungsaufforderung bezüglich der rückständigen Miete bestimmt sich nach dem Betrag der eingeforderten Mietforderung in Höhe von 2.351,45 Euro. Der Wert für die gleichfalls in dem Schreiben ausgesprochenen Abmahnung der Beklagten bestimmt sich nach dem Interesse des Vermieters an der Abmahnung. Soweit die Abmahnung jeweils in Bezug auf eine rückständige Monatsmiete ausgesprochen worden ist, bestimmt sich der Wert der Abmahnung nach dem der Abmahnung zugrunde liegenden Zahlungsrückstand in Höhe von 2.351,45 Euro. Anhaltspunkte dafür, dass die Abmahnung mit einem höheren Wert insbesondere mit dem 3 fachen Monatswert zu bemessen wäre, sind entgegen der Ansicht der Kläger nicht ersichtlich. Desweiteren ist für die Fertigung der Schreiben vom 20.01.2009 sowie vom 10.06.2009 jeweils eine 1,6 Gebühr nach VV 2300, 1008 RVG entstanden. Für die Schreiben ist eine Geschäftsgebühr nach VV 2300 RVG in Höhe des Regelsatzes von 1,3 zuzüglich einer Erhöhung wegen mehrerer Auftraggeber um weitere 0,3 Gebühren nach VV1008 RVG entstanden. Die jeweiligen Schreiben gehen, insbesondere soweit darin zugleich eine Abmahnung ausgesprochen worden ist, über ein einfaches Mahnschreiben, für das nur eine 0,3 Gebühr nach VV 2302 RVG angefallen wäre, hinaus. Es handelt sich nicht um ein Schreiben einfacher Art, das weder schwierige rechtliche Ausführungen noch größere sachliche Auseinandersetzung enthält. Danach sind für die Anfertigung der beiden Schreiben jeweils eine 1,6 Geschäftsgebühr nach einem Gegenstandswert in Höhe von 4.703,90 Euro, mithin in Höhe von 481,60 Euro zuzüglich Auslagenpauschale in Höhe von 20,00 Euro und 19 % Umsatzsteuer, insgesamt mithin jeweils 596,90 Euro entstanden. Des Weiteren wurden die Vergütungsforderungen auch durch die Kläger beglichen. Dies wurde von dem Klägervertreter im Termin zur mündlichen Verhandlung bestätigt.

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Ein darüber hinaus gehender Anspruch auf Zahlung weiterer 704,48 Euro unter Zugrundelegung eines Gegenstandswertes in Höhe von 10.000,00 Euro besteht aus den oben dargelegten Gründen nicht.

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Der für die Kläger bestehende Zahlungsanspruch in Höhe von 3.746,31 Euro ist nicht durch Aufrechnung untergegangen. Soweit die Beklagte die Aufrechnung mit einer durch Urteil vom 14.01.2009 des Landgerichts Bonn titulierte Forderung erklärt, fehlt es an einer nach § 387 BGB erforderlichen Aufrechnungslage. Es besteht keine Gegenseitigkeit der zur Aufrechnung gestellten Forderungen. Die Kläger tragen unwidersprochen vor, dass sie durch Urteil des Landgerichts Bonn vom 14.01.2009 zur Zahlung an die Rechtsschutzversicherung und nicht an die Beklagte selbst verurteilt worden seien. Zudem sei die titulierte Forderung unter dem 23.07.2009 beglichen worden. Desweiteren ist die Forderung auch nicht in Höhe von 428,61 Euro durch Aufrechnung gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen. Auch insoweit fehlt es an einer Aufrechnungslage. Die Beklagte hat eine ihr zustehende Forderung gegen die Kläger nicht hinreichend substantiiert dargelegt. Soweit die Beklagte geltend macht, dass sie Kosten in Höhe von 428,61 Euro für die Reparatur der Heizungsanlage verauslagt habe, fehlt es an einer substantiierten Darlegung der einzelnen Umstände, die zu einer Beauftragung der Reparatur geführt haben. Soweit die Beklagte pauschal vorträgt, dass die Heizungsanlage nicht funktioniert habe und sie die Kläger nicht habe erreichen können, genügt dies nicht. Desweiteren sind die einzelnen Schadensfolgen durch den Ausfall der Heizungsanlage nicht hinreichend dargelegt, so dass sich aus dem Vortrag der Beklagten nicht ergibt, dass die Voraussetzung nach § 536 a Absatz 2 Ziffer 2 BGB vorgelegen haben, wonach der Mieter ohne vorherige Inkenntnissetzung des Vermieters zur Beseitigung und damit zur Beauftragung der Reparatur berechtigt gewesen wäre. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass sich soweit sich der Ausfall Ende Mai 2009 ereignet haben soll, nicht ohne weiteres erkennbar ist, dass die Reparatur der Heizung zwingend ohne vorherige Inkenntnissetzung der Kläger erforderlich war im Sinne von § 536 a Absatz 2 Ziffer 2 BGB.

24

Ein Anspruch auf Verzinsung der Klageforderung ergibt sich aus § 291 BGB.

25

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Absatz 1, 708 Ziffer 11 2. Alternative, 709 S.1 und 2, 711, 713 BGB.

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Streitwert: 4.450,79 Euro.