1

Tatbestand:

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Der Kläger macht mit der vorliegenden Klage Betriebskosten aus den Jahren 2003 und 2004 geltend.

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Zwischen den Parteien besteht durch Vertrag vom ##.##.#### über das Mietobjekt B str. ## in ##### C ein Mietvertrag. Der Beklagte betreibt in dem Mietobjekt eine A praxis.

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Im Jahre 1993 kaufte der Kläger von dem Beklagten das streitgegenständliche Objekt. Die Nebenkostenabrechnungen wurden zu diesem Zeitpunkt noch von der M-Hausverwaltung erstellt. Zumindest seit 1993 werden in die Nebenkostenabrechnungen die Positionen Heizkosten, Wasser, Strom, Winterdienst, Hausreinigung, Müll, Abwasser und Versicherung eingestellt. Nachzahlungsbeträge aus den Abrechnungen wurden von dem Beklagten gezahlt.

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Seit 1999 enthalten die Nebenkostenabrechnungen eine Aufteilung nach "Praxis 1" und "Praxis 2". Hierzu wurde zunächst vorgetragen, dass die von dem Beklagten genutzte Praxis aufgrund der Teilungserklärung in zwei Einheiten aufgeteilt worden sei. Im Termin zur mündlichen Verhandlung vom ##.##.#### wurde klargestellt, dass die Errichtung der Praxis 2 zwar zunächst geplant war, dies aber nicht stattgefunden hat. Die Praxis 2 sei nicht Bestandteil des von dem Beklagten angemieteten Objektes.

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Im Juli 2006 erstellte der Kläger eine einseitige Aufstellung über die Nebenkosten für die Jahre 2002 bis 2004. Wegen der Einzelheiten dieser Aufstellung wird auf die Anlage A1 (Bl. 32) Bezug genommen. Über die Nebenkosten für das Jahr 2003 wurde eine weitere Jahresabrechnung erstellt. Wegen der Einzelheiten dieser Abrechnung wird auf die Anlage K2 (Bl. 18 d.A.) Bezug genommen.

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Weiterhin wurde die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 erstellt. Wegen der Einzelheiten dieser Abrechnung wird auf Anlage K16 (Bl. 149 d.A.) Bezug genommen.

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Der Kläger ist der Ansicht, dass die Aufzählung der Betriebskosten in § 3 Nr. 2 des Mietvertrages nicht abschließend sei, sondern die eigentliche Vereinbarung darüber, welche Betriebskosten umlagefähig sind, in § 3 Nr. 4 des Mietvertrages geregelt sei. Darüber hinaus sei durch die jahrelange Praxis, dass die Positionen umgelegt wurden und der Beklagte etwaige Nachzahlungsbeträge auch gezahlt habe, der Mietvertrag diesbezüglich geändert worden.

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Der Kläger beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 1.295,80 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 28.07.07 sowie außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 186,24 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 23.12.07 zu zahlen.

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Weiterhin beantragt er,

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den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 303,96 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 28.01.09 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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              die Klage abzuweisen.

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Er behauptet, dass er höhere Nebenkostenvorauszahlungen geleistet hat, als in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt.

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Weiterhin ist er der Ansicht, dass die Abrechnung und Geltendmachung von Nachzahlungen aus dem Jahre 2003 nicht mehr möglich sei, da Verwirkung eingetreten sei.

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Wegen der Einzelheiten des wechselseitigen Vorbringens wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen und die Sitzungsprotokolle vom 08.10.08 (Bl. 65, 65R) und vom 25.02.09 (Bl. 193, 193R d.A.) Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

20

Dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung des errechneten Nachzahlungsbetrages aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003 und für das Jahr 2004 nicht zu.

21

Es kann dahinstehen, ob der Kläger berechtigt war, noch im Jahre 2007 die Nebenkostenabrechnung für 2003 zu erstellen; ebenso kann dahinstehen, welche Vereinbarungen zwischen den Parteien mietvertraglich getroffen wurde bezüglich der umlegbaren Nebenkosten und auch, ob durch die jahrelange Praxis gegebenenfalls eine Erweiterung dieser mietvertraglichen Regelung stattgefunden hat.

22

Jedenfalls sind die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 derzeit nicht fällig.

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In den Nebenkostenabrechnungen sind Kosten für eine nicht existente Praxis 2 auf den Beklagten umgelegt worden. Der Beklagte ist aber nur verpflichtet, diejenigen Kosten zu tragen, die sich auf das von ihm gemietete Objekt beziehen.

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Diesbezüglich liegt auch keine konkludente Erweiterung des Mietvertrages vor, obwohl auch die Praxis 2 jahrelang in die Nebenkostenabrechnungen eingestellt wurde. Zum einen ist schon fraglich, ob der Zeitraum, in dem diese Abrechnungsart stattgefunden hat, ausreicht, um von einer langjährigen Praxis auszugehen. Erstmals wurde diese Aufteilung in der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1999 ausgeführt. Diese Abrechnung wurde erst im Jahre 2002 erstellt.

25

Darüber hinaus ergibt sich aus dem Vortrag der Klägerseite bis zum 25.02.2009 und auch aus dem Vortrag der Beklagtenseite, dass beide Parteien davon ausgegangen sind, dass die in die Abrechnung eingestellte Praxis 2 einen Kellerraum betrifft, der von dem Beklagten genutzt wird. Eine konkludente Erweiterung, dass auch eine nicht existente Praxis 2 abgerechnet werden soll, kann nicht vorliegen, da diese Vorstellung bei keiner der beiden Parteien vorgelegen hat.

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Auch die klageerhöhend geltend gemachte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 ist derzeit nicht fällig. In diese ist ebenfalls die Praxis 2 eingestellt und abgerechnet worden. Aus den obigen Gründen kann die Abrechnung so nicht erfolgen.

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Die mit Schriftsatz vom 25.03.2009 eingereichte neue Berechnung der Nebenkosten für das Jahr 2003 war nicht Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Der gewährte Schriftsatznachlass bezog sich auf die in der mündlichen Verhandlung erteilten Hinweise. Damit wurde aber nicht die Möglichkeit gegeben, über die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003 erneut abzurechnen.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.