1

T a t b e s t a n d :

2

Die Klägerin begehrt von der Beklagten Schadensersatz wegen fehlender Vermögenspositionen in Höhe von insgesamt 4.709,24 € (Kasse Hausmeister: 134,87 €, Kasse Beirat: 102,26 €, Forderung gegen Eigentümer: 4.472,11 €).

3

Die Beklagte war im Zeitraum 08.07.1998 bis 31.12.2004 Verwalterin der Klägerin. Zum 31.12.2004 endete die Verwaltertätigkeit. Die Jahresabrechnungen 2001 und 2003 wurden seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht beschlossen. Der frühere Beirat der Eigentümer, Herr H, hatte im Jahr 2000 oder 2001 von der Beklagten einen Kostenvorschuss für den Erwerb von Pflanzen in Höhe von umgerechnet 102,26 € erhalten.

4

Mit dem Verwalterwechsel zum 01.01.2005 gab die Beklagte an die jetzige Verwaltung sämtliche Unterlagen heraus.

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Am 30.05.2005, nach Beendigung der Verwaltertätigkeit, übersandte die Beklagte an die Klägerin eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung für die Zeit vom 01.01.2003 bis 31.12.2003. Ferner überreichte sie eine Vermögensaufstellung zum 31.12.2003 (Anlage K 1, Bl. 15 d.A.). In der Vermögensaufstellung sind in der Spalte "Aktiva" u.a. folgende Positionen genannt:

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Kasse Hausmeister: 134,87 €,

7

Kasse Beirat: 102,26 €,

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Forderung gegen Eigentümer: 5.074,47 €.

9

Mit Schreiben vom 08.08.2005 (Anlage K 2, Bl. 16 d.A.) forderte die Klägerin die Beklagte auf, diese Positionen in der Vermögensaufstellung zu erläutern und führte zur Begründung an, weder der Hausmeister noch der Beirat verfügten über die genannten Gelder; zudem bestünden auch keine Forderung gegen die Eigentümer in Höhe von 5.074,47 €, sondern lediglich in Höhe von 602,36 €.

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Auf der Eigentümerversammlung vom 28.04.2008 (Anlage K 3 Bl. 17 f d.A.) beschlossen die Eigentümer unter TOP 5, die nunmehr klageweise geltend gemachten Beträge gegen die Beklagte gerichtlich geltend zu machen.

11

Mit Schreiben vom 27.05.2008 (Anlage K 4, Bl. 19 d.A.) und 08.12.2008 (Anlage K 5, Bl. 20 d.A.) forderte die klägerische Verwaltung bzw. der Klägervertreter die Beklagte unter Fristsetzung auf, die geltend gemachten Differenzen zu erklären und bot an, die Unterlagen zur Einsichtnahme zur Verfügung zu stellen.

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Mit Schreiben vom 12.12.2008 (Anlage B 1, Bl. 36 d.A.) forderte die Beklagte die Klägerin auf, die einschlägigen Belege zwecks Überprüfung zur Verfügung zu stellen, damit die geltend gemachten Ansprüche überprüft werden könnten. Dies erfolgte indes nicht.

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Die Klägerin behauptet, die Kassenbestände des Hausmeisters einerseits und des Beirats andererseits wiesen nicht die im Vermögensstatus als Forderungen genannten Beträge i.H.v. Kasse Beirat 102,26 € sowie Kasse Hausmeister 134,87 € aus. Das Beiratsmitglied Herr H habe über den Kostenvorschuss, den es für den Erwerb von Pflanzen in Höhe von umgerechnet 102,26 € damals erhalten habe, abgerechnet.

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Es bestünden auch keine Forderungen gegen die Eigentümer i.H.v. 5.074,47 €. Aus den Jahresabrechnungen 2003 ergebe sich lediglich eine Forderung der Gemeinschaft i.H.v. insgesamt 602,36 €. Zur Begründung verweist sie auf die Wohngeldabrechnung für den damaligen Mitarbeiter Prof. J (Anlage K 8, Bl. 62 f d.A.), auf eine Saldenliste mit dem Stand Ende 2002 (Anlage K 9, Bl. 65 d.A.) sowie auf ein Hausgeldkontostand des Wohnungseigentümers Prof. J zum 31.12.2002 (Anlage K 10, Bl. 66 d.A.).

15

Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagte für die genannten Positionen hafte, da diese von der Beklagten in dem Vermögensstatus aufgestellt worden seien. Da der Verbleib der Forderung gegenüber den Eigentümern nicht geklärt werden könne, und gleichermaßen der Verbleib der Gelder aus den Kassen Hausmeister und Beirat ungeklärt sei, hafte die Beklagte auf die genannten Beträge. Der vorliegende Fall sei der beleglosen Ausgabe gleichzustellen, da es keinen Unterschied mache, ob für eine Ausgabe ein Beleg nicht vorhanden sei oder der behauptete Grund für eine Ausgabe oder eine Forderung der Gemeinschaft unrichtig sei.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an die 4.709,24 € nebst Zinsen hieraus i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.12.2008 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

20

Die Beklagte bestreitet den behaupteten Fehlbestand in dem Vermögen der Klägerin.

21

Die Beklagte bestreitet mit Nichtwissen, dass die aus den nichtbeschlossenen Einzelabrechnungen des Jahres 2003 saldierten Forderung der Gemeinschaft gegenüber den Sondereigentümern lediglich i.H.v. 602,36 € bestanden haben. Die in den Vermögensstatus 2003 genannte Forderung gegen die Wohnungseigentümer i.H.v. 5.074,47 € bestehe nicht lediglich aus den Nachforderungsbeträgen bzgl. des Jahres 2003. Da die Abrechnungen 2003 und 2001 noch nicht beschlossen seien, stünden noch Nachforderungsbeträge seitens der Wohnungseigentümer aus. Ihr sei zudem auch nicht bekannt, ob die Abrechnung 1998 und 1999 genehmigt worden seien. Auch diesbezüglich könnten sich noch Nachforderungsbeträge ergeben.

22

Die Beklagte behauptet zudem, die Hausmeisterkasse sei zutreffend mit einem Guthabenposten i.H.v. 134,87 €, die Beiratskasse zutreffend mit einem Guthaben i.H.v. 102,26 € in den Vermögensstatus eingestellt worden. Der frühere Beirat Herr H, habe über den im Jahr 2000 oder 2001 von der Beklagten erhaltenen Kostenvorschuss für den Erwerb von Pflanzen bis zur Abgabe der Verwaltung nicht abgerechnet oder zurückgezahlt , so dass der Differenzbetrag noch offen stünde.

23

Die Beklagte behauptet ferner, dass die Hausmeisterkasse zu Recht mit einem Guthaben gebucht worden sei. Die dort genannte Vorschusszahlung sei bis zum Verwaltungsende der Beklagten nicht abgerechnet worden.

24

Die Beklagte ist zudem der Auffassung, die Klägerin hätte im einzelnen darlegen müssen, wann und in welcher Höhe und an wen Verfügungen aus dem Gemeinschaftsvermögen seitens der Beklagten vorgenommen worden seien, für die ein Beleg nicht vorhanden sei. Sämtliche Abgänge des für die Klägerin geführten Treuhandkontos seien von der Beklagten gebucht worden und mit einem Beleg versehen worden. Die Zahlungsvorgänge seien sämtlich sach- und fachgerecht gewesen.

25

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 14.Juli 2009 (Bl. 55 f d.A.) verwiesen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

27

Die zulässige Klage ist unbegründet.

28

Die Klägerin hat nicht schlüssig dargelegt, gegen die Beklagte einen Schadensersatz wegen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung zu haben. Die Klägerin hat nicht substantiiert dargelegt, einen Schaden infolge einer möglicherweise fehlerhaften Erstellung des Vermögensstatus bzw. wegen nicht belegter Ausgaben gegen die Beklagte als ehemalige Verwalterin gem. §§ 280, 249 ff BGB erlitten zu haben.

29

Zwar ist die Beklagte als ehemalige Verwalterin gem. §§ 666, 259 BGB bei Beendigung ihrer Tätigkeit verpflichtet gewesen, der Wohnungseigentümergemeinschaft Rechnung zu legen. Die Rechnungslegung dient der Kontrolle der Geschäftsführungstätigkeit des Verwalters, der als Treuhänder der Wohnungseigentümer fremdes Vermögen verwaltet und durch die Rechnungslegung nachweisen muss, dass er dies treu und ordnungsgemäß getan hat. Daraus folgt, dass der ausscheidende Verwalter unter Beifügung der entsprechenden Belege alle Einnahme und Ausgaben verständlich und nachvollziehbar darlegen muss. Ausgaben, die der Verwalter nicht belegen kann, werden dabei nicht anerkannt. Dadurch entstehende Fehlbeträge hat der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich auszugleichen (Gottschalk in Weitnauer, WEG, 9.Auflage, § 28, RdNr. 37).

30

Die Klägerin hat im vorliegenden Verfahren allein durch Vorlage des Vermögensstatus für den Zeitraum 01.01.2003 bis 31.12.2003 (Anlage K 1, Bl. 15 d.A.) auch unter Berücksichtigung der als Anlage K 8, K 9 und K 10 eingereichten Wohngeldabrechnung, Saldenlisten und Hausgeldkontoübersichten, indes nicht substantiiert dargelegt, inwieweit ihr ein Schaden entstanden sei soll.

31

Anders als in dem vom Oberlandesgericht Oldenburg entschiedenen Rechtsstreit (OLG Oldenburg, Beschluss vom 18.10.2007, AZ. 6 W 28/07) hat die Klägerin nicht substantiiert und im einzelnen dargelegt, inwieweit eine Ausgabe seitens der Beklagten, d.h. eine Geldentnahme vom Bestand des WEG-Vermögens nicht durch einen Beleg seitens der Beklagten nachprüfbar bzw. nachvollziehbar ist. Die Klägerin hat einzig dargelegt, dass es - was zwischen den Parteien streitig ist - nicht zutreffend sei, dass insgesamt eine Forderung gegen Eigentümer per 31.12.2003 i.H.v. 5.047,47 € bestanden habe. Sie hat vorgetragen, dass sie nicht nachvollziehen könnte, inwieweit eine derartige Forderung gegen Eigentümer bestehe. Für sie sei allein ein - zwischen den Parteien streitiger - Nachforderungsbetrag aus den nicht beschlossenen Abrechnungen gegenüber den Wohnungseigentümern i.H.v. 602,36 € nachvollziehbar. Allein aufgrund diesen Vortrags ist indes nicht dargetan, inwieweit der Klägerin ein Schaden entstanden sein soll bzw. inwieweit der geltend gemachte Betrag (5.074,47 € abzüglich 206,36 €) im Vermögen der Klägerin fehlen soll. Um einen derartigen Schadensersatzanspruch geltend zu machen, hätte die Klägerin vielmehr im Einzelnen darlegen müssen, wie hoch der Anfangs- und der Endbestand des Vermögens bei Beginn bzw. Beendigung der Verwaltertätigkeit der Beklagten gewesen ist und dass der genannte Betrag als Differenz zwischen Anfangs- und Endbestand tatsächlich im Vermögen fehle. Wahlweise hätte sie einzelne Positionen, die von der Beklagten als Ausgabe deklariert worden sind, benennen können und angeben können, dass diesbezüglich entsprechende Belege fehlten. Allein der Rückgriff auf eine Forderungsposition unter dem Stichwort "Aktiva" im Rahmen einer Vermögensaufstellung reicht zur Begründung des Schadensersatzanspruches nicht aus.

32

Gleiches gilt für die seitens der Klägerin geltend gemachten Beträge für "Kasse Hausmeister" i.H.v. 134,87 € und "Kasse Beirat" i.H.v. 102,26 €. Auch hier hat die Klägerin nicht dargelegt, dass diese Beträge vom Vermögen der Klägerin zu Unrecht entnommen worden sind bzw. dass diese seitens der Beklagten als - nicht belegte - Ausgaben gebucht worden sind. Die Klägerin hat nicht einmal bestritten, dass die Beklagte die genannten Beträge ursprünglich an den Hausmeister bzw. an den Beirat ausgezahlt hat. Der Vortrag begrenzt sich allein darauf, dass die genannten Gelder nun nicht mehr vorhanden seien. Damit ist aber nicht vorgetragen, dass seitens der Beklagten eine Ausgabe getätigt worden sei, die nicht belegt ist. Vielmehr wird nur geltend gemacht, dass die Aktiva-Position in der Vermögensaufstellung nicht nachvollziehbar sei.

33

Bei alledem ist auch zu berücksichtigen, dass sämtliche Belege und Unterlagen - was zwischen den Parteien unstreitig ist - im Besitz der Klägerin sind. Anders als in dem vom OLG Oldenburg (Beschluss vom 18.10.2007, AZ: 6 W 28/07) entschiedenen Fall hat die Klägerin hier nicht behauptet, über die Belege nicht zu verfügen. Der Vortrag beschränkt sich darauf, geltend zu machen, dass es nicht ihre Aufgabe sei, sämtliche Belege und Einzelausgaben zu überprüfen. Dies ist zwar grundsätzlich richtig, da die Rechnungslegungspflicht die ehemalige Verwalterin und nicht die neue Verwaltung trifft. Dies führt indes nicht dazu, dass die Klägerin sodann Schadensersatzansprüche allein aufgrund ihr nicht verständlicher Positionen in der Vermögensaufstellung geltend macht, ohne dabei im Übrigen der Beklagten die Möglichkeit der Einsichtnahme und Überprüfung anhand der Belege zu geben. Es steht der Klägerin frei, für den Fall, dass sie der Auffassung ist, dass die Rechnungslegungspflicht seitens der Beklagten nicht ordnungsgemäß ausgeführt worden ist, ihr eine Frist zur Rechnungslegung zu setzen und bei Ablauf die Rechnungslegung selbst, unter Entstehung eines entsprechenden Schadensersatzanspruches, vorzunehmen (siehe nur OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.11.2002, AZ: 3 Wx 194/02; OLG München, Beschluss vom 20.07.2007, 32 Wx 93/07). Anhand der ordnungsgemäßen Rechnungslegung wäre die Klägerin dann in der Lage, konkrete, nicht belegte Ausgaben oder Differenzbeträge ausfindig zu machen und im Einzelnen konkret gegenüber der Beklagten geltend zu machen. Die bloße Bezugnahme auf die Vermögensübersicht ist indes nicht ausreichend

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Mangels Begründetheit der Hauptforderung war auch der geltend gemachte Zinsanspruch abzuweisen.

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Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.