Landgericht Bochum, I-9 S 181/14

Tatbestand

Die Parteien sind durch ein Wohnraummietverhältnis über eine Wohnung im Hause I ## in Bochum miteinander verbunden. Hinsichtlich der Betriebskosten sind mietvertraglich monatliche Vorauszahlungen vereinbart, die - soweit nicht verbrauchsabhängig erfasst - nach Quadratmetern umgelegt werden. Die Klägerin verlangt von den Beklagten Zahlung eines Nebenkostenabrechnungssaldos für das Jahr 2011.

Das Haus I ## bildet mit weiteren Objekten abrechnungsmäßig eine Wirtschaftseinheit. Es verfügt über eine Heizstation mit zentraler Warmwasseraufbereitung, mit der auch die Häuser I ##, ## a und B ## mit Warmwasser versorgt werden. Der gesamte Warmwasserverbrauch läuft über den Zähler I ##. Hinsichtlich des Mülls gibt es eine zentrale Müllsammelstelle für die Häuser I ##, ##a, ##, ##, ## und B ##, bestehend aus einem großen und einem kleinen Standplatz. Bescheide der Stadt C ergehen insoweit für die Häuser I ## und B ##.

Die schriftliche Nebenkostenabrechnung für die Beklagten, die sich auf einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.014,35 € beläuft, datiert auf den 30.11.2012.

Die Abrechnung weist für die Positionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr Gesamtkosten aus, die nicht den im Gebührenbescheid bzw. der Stadtwerkeabrechnung enthaltenen Beträgen entsprechen. Vielmehr hat die Klägerin eine Vorabaufteilung auf die verschiedenen Häuser vorgenommen, so dass die in die Abrechnung eingestellten „Gesamtkosten“ für diese Positionen betragsmäßig zugleich den „zu verteilenden Kosten“ entsprechen. In der Nebenkostenabrechnung wird zur Erläuterung der Kostenvorverteilung auf eine separate Aufstellung Bezug genommen, die der Abrechnung indes nicht beigefügt war. Die Abrechnung selbst enthält Erklärungen dahingehend, wie sich der Vorwegabzug errechnet, nicht.

Demgegenüber wurde hinsichtlich der Position „Grundsteuer“ – in zweiter Instanz unstreitig – keine Voraufteilung vorgenommen, sondern es liegen für jedes Objekt separate Grundsteuerbescheide vor; die darin ausgewiesenen Beträge wurden für jedes der Objekte in die jeweilige Nebenkostenabrechnung als „Gesamtkosten“ eingestellt.

Mit Schreiben des Mietervereins vom 05.03.2013 bemängelten die Beklagten, dass eine Kostenvorverteilung auf die verschiedenen Häuser stattgefunden habe, die allerdings nicht erläutert worden sei und dass die Heizkosten um 15 % zu kürzen seien, da sie nicht verbrauchsabhängig ermittelt worden seien.

Mit Schreiben der Hausverwaltung vom 10.12.2013 akzeptierte die Klägerin einen 15 %-tigen Abzug von den Heizkosten und reduzierte die Gesamtzahlungsverpflichtung auf den klagegegenständlichen Betrag von 898,13 €.

Die Belege, aus denen sich die Vorabaufteilung ergibt, wurden den Beklagten im Februar/März 2013, zum Teil im April 2014 übersandt. Unter dem 17.02.2014 erläuterte die neue Verwalterin, die O GmbH, die vorgenommene Abrechnung sowie den teilweise vorgenommenen Vorwegabzug. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 17.02.2014 (Bl. 32 ff. d. A.) verwiesen.

Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, dass die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur formellen Unwirksamkeit von Nebenkostenabrechnungen bei Fehlen von Angaben zu einem Vorwegabzug nicht überzeugend sei. Der Bundesgerichtshof habe in seiner Entscheidung vom 09.10.2013 (Az. VIII ZR 22/13) den Weg zu einer Rechtsprechungsänderung eingeläutet.

Die Klägerin hat, nachdem unter dem 12.06.2014 ein klageabweisendes Versäumnisurteil ergangen war, beantragt,

das Versäumnisurteil vom 12.06.2014 aufzuheben und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 898,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.01.2014 zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt,

das Versäumnisurteil vom 12.06.2014 aufrechtzuerhalten.

Sie haben vorgetragen, die Betriebskostenabrechnung sei teilweise formell fehlerhaft. Zudem sei die Abrechnung der Heizkosten nicht verbrauchsabhängig erfolgt.

Das Amtsgericht hat das Versäumnisurteil aufrechterhalten.

Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Abrechnung vom 30.11.2012 für die Nebenkosten des Jahres 2011 wegen teilweiser formeller Unwirksamkeit keinen Zahlungsanspruch gegen die Beklagten begründe. Diese sei darin begründet, dass den Mietern nicht mitgeteilt worden sei, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden seien. Die Bedenken der Klägerin gegen die diesbezügliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verfingen nicht. Maßgeblich sei das schützenswerte Interesse des Mieters an den Grundlagen und Maßstäben der Abrechnung. Die Positionen Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Grundsteuer seien wegen der formellen Unwirksamkeit nicht zu berücksichtigen. Da sie der Höhe nach die Klageforderung überstiegen, bestehe eine Nachforderung der Klägerin nicht.

Die Klägerin stellt das erstinstanzliche Urteil mit der Berufung vollumfänglich zur Überprüfung.

Sie rügt, die erstinstanzliche Entscheidung beruhe auf einer falschen Bewertung der Interessenlage der Parteien bei einem Vergleich einer formell einwandfreien Abrechnung, die fälschlicherweise keinen Vorwegabzug vorsieht, mit einer Abrechnung, die diesen Vorwegabzug beinhaltet, indessen nicht erkennen lässt. Der Bundesgerichtshof habe in seiner Entscheidung vom 09.10.2013 insoweit zum Ausdruck gebracht, dass er in dieser Frage zu einem späteren Zeitpunkt unter Umständen seine Rechtsprechung aufgrund der in der Literatur erhobenen Kritik ändern werde. In der konkreten Entscheidung habe der Bundesgerichtshof aber keine Veranlassung zur Rechtsprechungsänderung gehabt, weil der dortige Vermieter von den jeweiligen Dienstleistern separate Rechnungen pro Objekt der Wirtschaftseinheit bekommen habe.

Im Übrigen seien bei der Beurteilung der Frage der formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung mit Blick auf einen Vorwegabzug Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung vor Ablauf der Abrechnungsfrist beispielsweise im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters erteilt habe. Die Beklagten hätten mit der Abrechnung 2010 eine zwölfseitige „Vorverteilung von Kosten, die für mehrere Gebäude gemeinschaftlich anfallen“ erhalten.

Darüber hinaus hätten die Beklagten von ihrem Einsichtsrecht keinen Gebrauch gemacht. Sofern der Mieter allerdings nur allgemeine Bedenken mitteile, seien außerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 6 BGB mitgeteilte Einwendungen verspätet.

Hinsichtlich der Heizkosten dürfe die Klägerin, die immerhin zum Teil die Kosten verbrauchsabhängig erfasst habe, nicht schlechter gestellt werden, als ein Vermieter, der überhaupt nicht verbrauchsabhängig abrechne.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Bochum vom 18.09.2014 das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Bochum vom 12.06.2014 aufzuheben und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 898,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.01.2014 zu zahlen,

die Revision für den Fall zuzulassen, dass die Berufungskammer das angegriffene erstinstanzliche Urteil zu bestätigen gedenkt.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das amtsgerichtliche Urteil. Zudem weisen sie auf eine Diskrepanz zwischen den Gesamtkosten für Müllabfuhr nach der Nebenkostenabrechnung (9.610,78 €) und den Kosten in der übersandten Aufteilung (9.222,85 €, Bl. 31 und Bl. 89 d. A.) hin. Ob die von der Klägerin erwähnte Erläuterung der Abrechnung 2010 tatsächlich beigefügt gewesen sei, wüssten die Beklagten nicht mehr. Die Vorverteilung sei in 2010 und 2011 indes auch nicht in gleicher Weise erfolgt. Entgegen der Ansicht der Beklagten komme es vorliegend auch nicht zu einer Benachteiligung des ehrlichen Vermieters, vielmehr gehe es ausschließlich um die Transparenz der im Rahmen der Wirtschaftseinheit vorgenommenen Vorverteilung.

Ferner bestehe noch ein Guthaben der Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 in Höhe von 784,46 € bzw. 861,80 €. Mit diesem Guthabenanspruch erklären die Beklagten hilfsweise die Aufrechnung.

II.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung ist unbegründet, da der Klägerin der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung von 898,13 € gemäß §§ 535, 556 BGB nicht zusteht.

Die Fälligkeit eines Anspruchs auf Nebenkostennachzahlung setzt eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung voraus.

An einer solchen fehlt es vorliegend mit Blick auf die Abrechnungspositionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr mit der Folge, dass hinsichtlich dieser Positionen kein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten auf Nebenkostenzahlung besteht. Da die genannten Positionen sich in ihrer Addition auf einen höheren Betrag belaufen (1.257,10 €) als die klageweise geltend gemachte Nachzahlungsforderung, besteht der Klageanspruch insgesamt nicht.

Die Nebenkostenabrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, wie in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Abzustellen ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters.

Eine Nebenkostenabrechnung ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes formell wirksam, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. In die Abrechnung sind bei Gebäuden mit mehreren Mieteinheiten als Mindestangaben regelmäßig eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen aufzunehmen (vgl. BGH, Urt. v. 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, zitiert nach juris).

Die vorliegende Nebenkostenabrechnung genügt nicht den Anforderungen an eine formell wirksame Abrechnung, soweit es um die Positionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr geht, da die Klägerin in der Nebenkostenabrechnung nicht die Gesamtkosten für die Abrechnungseinheit angegeben hat, sondern lediglich die Kosten für das Haus I ## nach der selbst durchgeführten Voraufteilung. Hinsichtlich der Grundsteuer gilt dies – entgegen der Annahme des Amtsgerichts – allerdings nicht, da – nunmehr unstreitig – eine Voraufteilung insoweit nicht stattgefunden hat, sondern ein für das Haus I ## separat erhobener Grundsteuerbetrag auf die Mieter des Hauses umgelegt wurde.

Bei Vornahme einer Voraufteilung sind nach der ständigen Rechtsprechung der Zivilgerichte die Gesamtkosten einer Abrechnungsposition auch dann vollständig anzugeben, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind; insoweit genügt es nicht, nur die – um die nicht umlagefähigen Anteile – schon bereinigten Kosten anzugeben. Gleiches gilt für Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zu Grunde gelegte Einheit beziehen, sofern der Vermieter diese in einem internen Rechenschritt auf die einzelne Wirtschaftseinheit umrechnet. Auch in diesem Fall ist es aus formellen Gründen erforderlich, dass der Vermieter in der Abrechnung die Gesamtkosten angibt und nicht nur die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt. Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (BGH, Urt. v. 09.10.2013, Az. VIII ZR 22/13, NZM 2014, 26 (27 Tz. 14 m. weit. Nachw.)).

In der vorliegenden Abrechnung vom 30.11.2012 wird lediglich auf die Vornahme einer Kostenvorverteilung auf einzelne Häuser hingewiesen, allerdings ohne insoweit die Gesamtkosten für die komplette Abrechnungseinheit zu nennen oder zu erläutern, anhand welches Maßstabes die Vorverteilung vorgenommen wurde. Die in Bezug genommene Aufstellung wurde der Abrechnung ebenfalls nicht beigefügt.

Entgegen der Ansicht der Klägerin genügt es nicht, wenn den Beklagten bereits im Vorjahr im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung Erläuterungen zur Voraufteilung zugänglich gemacht wurden. Dies könnte allenfalls mit Blick auf die in der streitgegenständlichen Abrechnung fehlenden Erklärungen hinsichtlich der Durchführung des Vorwegabzugs von Belang sein; vorliegend fehlt es aber bereits an der Mitteilung der Gesamtkosten für die komplette Abrechnungseinheit, welche durch Erläuterungen in der Vorjahresabrechnung nicht ersetzt werden können. Darüber hinaus ist der Vortrag der Klägerin zu den Erläuterungen des Vorwegabzugs im Jahr 2010 aber auch unsubstantiiert. Auf die weitere Frage, inwieweit sich die Durchführung des Vorwegabzuges im Jahr 2010 von derjenigen im Jahr 2011 unterschieden hat, mit der Folge, dass auch die Erläuterungen aus der Vorjahresabrechnung u. U. nicht übertragbar sind, kommt es vor diesem Hintergrund nicht an.

Die Klägerin hat die erforderliche Angabe der Gesamtkosten für die Abrechnungseinheit sowie die gebotene Erläuterung der Vorverteilung auch nicht binnen der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nachgeholt. Unstreitig wurden die entsprechenden Übersichten über die Aufteilung und die Erläuterungen erst 2013 bzw. 2014 übersandt.

Soweit die Klägerin geltend macht, die Beklagten hätten binnen der Einwendungsfrist eines Jahres nur allgemein gehaltene Einwendungen vorgebracht und keine Einsicht in die Belege genommen, ist dies nicht geeignet, ein anderes Ergebnis zu begründen. Zum einen läuft die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB erst nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung. Der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 S. 6 BGB greift daher von vorneherein nicht bei den Abrechnungspositionen, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt (BGH, NJW 2011, 1867). Darüber hinaus haben sich die Beklagten aber auch bereits mit Schreiben des Mietervereins vom 05.03.2013, also innerhalb der Einwendungsfrist, gegen die Abrechnung gewandt und insoweit konkret die Vornahme der Kostenvorverteilung und deren fehlende Erläuterung bemängelt.

Unter Zugrundelegung der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Abrechnung mit Blick auf die Positionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr, die sich insgesamt auf einen Nachzahlungsbetrag von 1.257,10 € belaufen, formell unwirksam.

Entgegen der Ansicht der Klägerin verfängt die gegen diese Rechtsprechung erhobene Kritik nach Einschätzung der Kammer nicht.

Auch wenn eine zunächst für sich genommen nachvollziehbare Abrechnung im Nachhinein als aus formellen Gründen unwirksam behandelt wird, wenn durch Einsichtnahme in die Belege offenbar wird, dass der Vermieter eine Vorverteilung vorgenommen hat, die aus der Abrechnung nicht ersichtlich ist, ist dies nach Einschätzung der Kammer nicht unbillig. Bei den Anforderungen an die formelle Wirksamkeit der Abrechnung geht es um Nachvollziehbarkeit und Transparenz für den Mieter. Um diese sicherzustellen, genügt es nicht, wenn der Vermieter dem Mieter lediglich einen konkreten Nachzahlungsbetrag mitteilt, auch wenn dieser korrekt ermittelt wurde, sondern der Mieter muss die Möglichkeit erhalten, die Nebenkostenabrechnung rechnerisch nachzuvollziehen. Ein wesentlicher Bestandteil bei einer Abrechnung nach Abrechnungseinheiten ist insoweit die Frage, wie hoch die Gesamtkosten sind und nach welchem Schlüssel diese Gesamtkosten auf die einzelnen Objekte verteilt werden (vgl. Langenberg, Betriebskosten- u. HeizkostenR, 7. Aufl. 2014, H Rdnr. 140 a. E., der darauf hinweist, dass eine nicht ausgewiesene Bereinigung jedenfalls gegen die Pflicht zur Angabe des Verteilerschlüssels verstößt).

Darüber hinaus hat es der Vermieter selbst in der Hand, für die erforderliche Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Abrechnung zu sorgen. Auch unter Zugrundelegung der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs werden insoweit an den Vermieter auch bei einer Abrechnung nach Abrechnungseinheiten, bei denen eine Voraufteilung erforderlich ist, keine übersteigerten Anforderungen gestellt. Vielmehr hätte es vorliegend genügt, wenn die Klägerin die erst im Jahr 2013 an die Beklagten übersandten Aufteilungen der Abrechnung beigefügt hätte. Denn diese enthielten die Gesamtkosten, die aufgeteilten Kosten und den Aufteilungsschlüssel (Fläche in Quadratmetern). Einer weitergehenden Erläuterung hätte es angesichts der einheitlichen Aufteilung nach Quadratmetern nicht bedurft. Darüber hinaus ist es bei sonstigen Dienstleistungen überdies in der Regel ohne Weiteres möglich, sich pro Objekt separate Rechnungen ausstellen zu lassen. Dann sind die Angabe der Gesamtkosten und eine Erläuterung der Aufteilung gerade nicht erforderlich (BGH, NZM 2014, 26 (27 Tz. 17 ff.)).

Soweit in der Literatur zudem kritisiert wird, dass ein Vermieter, der eine erforderliche Bereinigung um nicht umlagefähige Kosten vornimmt, mit einer Nachforderung ausgeschlossen ist, wenn der Vorwegabzug aus der Abrechnung selbst nicht ersichtlich und deshalb aus formellen Gründen unwirksam ist, während dem Vermieter, der einen gebotenen Vorwegabzug unterlässt, eine spätere Korrektur seiner Abrechnung nicht verwehrt ist (Langenberg, Betriebskosten- u. HeizkostenR, 7. Aufl. 2014, H Rdnr. 140), begründet dies nach Einschätzung der Kammer ebenfalls keinen Anlass, von der bisherigen Rechtsprechung abzurücken. Im Interesse des Mieters muss – unbeschadet der Frage der rechnerischen Richtigkeit der Berechnung – ein Mindestmaß an Transparenz gewährleistet sein, um von einer die Fälligkeit begründenden formell ordnungsgemäßen Abrechnung ausgehen zu können. Die grundlegende Unterscheidung zwischen einer die Abrechnungsfrist wahrenden formell ordnungsgemäßen aber materiell fehlerhaften Abrechnung, die die Einwendungsfrist in Gang setzt und einer bereits formell mangelhaften Abrechnung, die nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr nachgebessert werden kann und die die Einwendungsfrist für den Mieter nicht in Gang setzt, ist bereits in der gesetzlichen Regelung des § 556 BGB angelegt, auch wenn die Unterscheidung zwischen formellen und materiellen Mängeln im Wortlaut der Vorschrift nicht eindeutig zum Ausdruck kommt (s. zum Ganzen BGH, NJW 2011, 1867 (1869 f.)). Darüber hinaus stellt sich die Problematik, dass formelle Fehler – unbeschadet der materiellen Richtigkeit der Abrechnung – nach Ablauf der Jahresfrist nicht mehr nachgebessert werden können, nicht nur bei der Durchführung einer Voraufteilung, sondern bei allen weiteren – für die formelle Ordnungsmäßigkeit erforderlichen – Angaben, namentlich bei dem zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, der Berechnung des Anteils des Mieters und des Abzuges der Vorauszahlungen, in vergleichbarer Weise. Insoweit bedarf es einer grundsätzlichen Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters, der materiell immerhin richtig abrechnet, und den Interessen des Mieters an Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Abrechnung, die bei den nach der bisherigen Rechtsprechung für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung für erforderlich gehaltenen Gesichtspunkten nach Einschätzung der Kammer zugunsten des Mieters ausgeht.

III.

Nebenentscheidungen

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

IV.

Zulassung der Revision

Die Kammer hat die Revision zugelassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung i. S. d. § 543 Abs. 2 Ziffer 1 ZPO hat. Bei der Frage, ob mit der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung im Falle eines in einer Nebenkostenabrechnung nicht offengelegten und erläuterten Vorwegabzuges von formeller Unwirksamkeit der Abrechnung auszugehen ist und infolgedessen eine Nachbesserung nach Ablauf der Abrechnungsfrist ausscheidet, handelt es sich um eine Frage, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und die deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einheitlicher Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt. Diese Frage ist nach den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 09.10.2013, Az. VIII ZR 22/13, und vom 02.04.2014, Az. VIII ZR 201/13, in denen der Bundesgerichtshof angekündigt hat, seine bisherige Rechtsprechung überprüfen zu wollen, offen.

Angesichts obiger Ausführungen sind auch die Zulassungsgründe des § 543 Abs. 2 Ziffer 2 ZPO gegeben. Die Fortbildung des Rechts fordert vorliegend eine Revisionsentscheidung, weil der vorliegende Fall Veranlassung gibt, Leitsätze für die Auslegung von Gesetzesbestimmungen des materiellen Rechts aufzuzeigen. Angesichts des Umstandes, dass der Bundesgerichtshof in den zitierten Entscheidungen die vorliegend entscheidungserhebliche Frage explizit offengelassen hat, besteht auch das Erfordernis einer revisionsgerichtlichen Entscheidung zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung.