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Tatbestand:

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Zum 01.11.2014 mietete der Beklagte eine Wohnung im Hause B. L 19 in 45699 Herten, Erdgeschoss links, an, deren Vermieterin nunmehr die Klägerin ist. Mietvertraglich war vereinbart, dass der Beklagte Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leistet und diese jährlich abgerechnet werden.

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Mietvertraglich vereinbart ist des Weiteren, dass nach dem Verhältnis der Wohnfläche abgerechnet wird, sofern nichts anderes festgelegt sei. Andere Festlegungen sind jedoch nicht getroffen worden.

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Mit Nebenkostenabrechnung vom 30.08.2018 erstellte die Klägerin eine Betriebskostenabrechnung für die Wohnung des Beklagten, welche mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 412,99 € schloss. Davon abzuziehen war ein Guthaben in Höhe von 2,22 € aus einer Ergänzung der Abrechnung vom 06.12.2018.

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Insgesamt waren Betriebskosten auf die Wohnung des Beklagten entfallen in Höhe von 1.650,99 €. Vorauszahlungen hat er in Höhe von 1.238,00 € geleistet. Die Klägerin hat hierbei nach Wirtschaftseinheit abgerechnet und dabei die Häuser B. L. 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23, 25 und an der Tstraße 1 – 11, 13, 15, 17, 19 sowie die Hausnummern 601, 603 und 605 an der X. Straße zusammengefasst.

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Die Klägerin ist der Ansicht, sie könne nach Wirtschaftseinheit abrechnen. Die Voraussetzungen lägen vor. Es gebe einen engen örtlichen Zusammenhang.

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Auch die Häuser X. Straße seien nur ca. 20 m entfernt. Die Häuser seien im Wesentlichen baugleich und würden alle zu Wohnzwecken genutzt und ein wesentlicher Unterschied im Nutzungswert läge nicht vor, gleichsam werden alle Häuser von der Klägerin verwaltet.

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Hierzu trägt sie, was unstreitig ist, vor, dass sämtliche Häuser aus dem Jahr 1956 stammen, Mehrfamilienhäuser sind und mit Etagenheizungen befeuert werden.

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Im Mehrfamilienhaus X. Straße 601, 603 und 605 befänden sich jeweils 8 Wohnungen, in sämtlichen anderen Häusern 4 Wohnungen. Die Gesamtwohnfläche betrage auf der X. Straße 409,18 – 464,16 m², bei den übrigen Häusern von 191,16 m² bis 262,03 m². Die kleinste Wohnfläche betrage 43,76 m², die größte 75,11 m². Es habe sich ursprünglich um ein Grundstück gehandelt, was später dann aufgeteilt worden sei.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an sie 410,77 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 19.01.2019 sowie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 51,41 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 25,70 € seit dem 19.01.2019 sowie aus weiteren 25,71 € seit dem 25.09.2019 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte ist der Ansicht, die Klägerin könne nicht nach Wirtschaftseinheit abrechnen, da deren Voraussetzungen nicht vorlägen. Die Abrechnung betreffe 176 Wohneinheiten und mehr als 30 verschiedene Adressen mit einer Gesamtwohnfläche von 10.116,15 m². Es handele sich nicht um eine im Zusammenhang errichtete Häuserzeile. Die Gebäude befänden sich in unterschiedlichen Straßen und hätten teilweise einen größeren Abstand. Der Nutzungswert sei ebenfalls nicht gleich. Die Größe der Wohnungen sei erheblich unterschiedlich, die Grünflächen an den Häusern seien ebenfalls unterschiedlich groß. Im Übrigen ergebe sich bei einer Auslegung des Mietvertrages, da Betriebskostenabrechnungen nur auf das Gebäude B. L. 19 bezogen sein soll, da ausschließlich diese Hausnummer im Mietvertrag gelangt ist. Auch technische Gegebenheiten, die zu einer gemeinschaftlichen Abrechnung zwingen würden, lägen nicht vor.

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Das Gericht hat in einem Ortstermin Beweis über die Örtlichkeit erhoben. Insoweit wird auf das Protokoll vom 27.08.2020 Bezug genommen.

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Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist unbegründet.

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Der Klägerin steht aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2017 gegen den Beklagten ein Zahlungsanspruch nicht zu.

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Die Nebenkostenabrechnung vom 30.08.2018 für das Jahr 2017 ist materiell unrichtig. Die Klägerin darf vorliegend nicht nach Wirtschaftseinheit abrechnen, da deren Voraussetzungen nicht vorliegen.

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Voraussetzung für die Bildung von Wirtschaftseinheiten ist, dass die Gebäude in unmittelbarem örtlichen Zusammenhang stehen, im Wesentlichen die gleichen Wohnwertmerkmale aufweisen, die Errichtung nach demselben bautechnischen Stand erfolgt ist, sie die gleiche Bauweise und Ausstattung aufweisen, eine gleichartige Nutzung der Gebäude vorliegt und eine einheitliche Verwaltung gegeben ist (BGH Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10).

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Hierbei ist der Vermieter bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB berechtigt, mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist. Hierbei ist ein unabwendbares Bedürfnis für eine gemeinsame Abrechnung nicht Voraussetzung.

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Wenn die auf einem Grundstück errichteten Häuser jedoch hinsichtlich Größe, Alter und Ausstattung erhebliche Unterschiede aufweisen, sind die Betriebskosten für jedes Haus gesondert zu ermitteln und – im Regelfall flächenanteilig – umzulegen. Vorliegend sind die Voraussetzungen der Abrechnungen nach Wirtschaftseinheiten in mehreren Punkten nicht erfüllt.

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Das Gericht ist der Auffassung, dass bereits ein unmittelbarer örtlicher Zusammenhang zwischen den Häusern X. Straße 601 – 605 und den anderen Häusern in der Tstraße und B. L., soweit diese von der Abrechnung umfasst sind, nicht gegeben ist.

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Sie befinden sich an der Hauptstraße und sind in einer nicht unerheblichen Entfernung der anderen Gebäude. Dies hat die Besichtigung im Ortstermin ergeben.

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Auch bestehen wesentliche Unterschiede zwischen den einzelnen Gebäuden, die im Wesentlichen nicht identisch sind und nicht den gleichen Wohnwert haben.

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Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten ist bereits der gleiche Wohnwert der Häusern X. Straße 601 – 605 zu den anderen Häusern nicht gegeben. Die Häuser an der X. Straße liegen im unmittelbaren Bereich der Hauptstraße und sind von dessen Lärm mehr betroffen als die anderen Häuser, die in einer ruhigen Seitenstraße gelegen sind.

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Die Häuser in der Tstraße mit den ungeraden Hausnummern haben im Gegensatz zu der Straße B. L. mit den ungeraden Hausnummern keinen Balkon, was den Wohnwert nicht unerheblich mindert. Aufgrund dessen sind sie auch nicht im Wesentlichen identisch. Hinzu kommt, dass die Häuser in der Tstraße und B. L. zweigeschossig sind, die Häuser an der X. Straße jedoch viergeschossig. Auch die Größe der Häuser und der einzelnen Wohnungen ist derart unterschiedlich, dass von gleichen Wohnwertmerkmalen und gleicher Bauweise nicht gesprochen werden kann. So differiert die Gesamtgrundfläche nicht unerheblich. Sie geht von 191,16 m² bis zum 464,16 m². Die Häuser an der X. Straße haben jeweils 8 Wohnungen, die übrigen jeweils 4 Wohnungen. Auch die Größe der einzelnen Wohnungen ist derart unterschiedlich, dass wesentliche Unterschiede bestehen. Die Größen reichen von 47,79 m² bis zu 75,11 m².

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Auch aus der Tatsache, dass die Klägerin bei einzelnen Positionen nur für das Haus B. L. 19 abgerechnet hat, ergibt sich kein Zahlungsanspruch.

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Unter Herausrechnung der materiell falschen Berechnung nach Wirtschaftseinheit und der von dem Beklagten geleisteten Vorauszahlungen ergibt sich kein Guthaben für die Klägerin.

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Die Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91 Abs. 1, 708, 711 ZPO.

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Die Berufung ist zugelassen worden, da mit weiteren Streitigkeiten über die kommenden Abrechnungen auch anderer Mieter zu rechnen ist.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

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1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

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2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

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Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Bochum, Josef-Neuberger-Straße 1, 44787 Bochum, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

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Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Bochum zu begründen.

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Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bochum durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

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Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.