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Tatbestand:

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Die Kläger sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft I. Straße 12-16 in Recklinghausen. Sie wenden sich mit einer am 28. Oktober 2016 vorab per Telefax beim Amtsgericht Recklinghausen eingereichten Klageschrift gegen Beschlussfassungen der Wohnungseigentümerversammlung vom 29. September 2016 zu den Tagesordnungspunkten 2 a und b sowie c. Hinsichtlich der Einzelheiten der Beschlussfassung wird insoweit auf den Inhalt des Protokolls der Versammlung vom 29. September 2016 verwiesen, welches in Kopie zur Gerichtsakte gelangt ist. Mit weiterem Schriftsatz vom 28. November 2016, vorab ebenfalls per Telefax am selben Tag beim Amtsgericht Recklinghausen eingegangen, begründen die Kläger ihr Anfechtungsbegehren. Sie machen geltend, die angegriffenen Beschlussfassungen entsprechen nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. So seien die genannten Beschlussfassungen nicht hinreichend bestimmt. Auch entsprechen die angefochtenen Entscheidungen deshalb nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil in die Jahresabrechnung nicht sämtliche Einnahmen eingestellt worden seien, die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage fehlerhaft sei, Abrechnungsergebnisse aus dem Vorjahr erneut beschlossen worden seien und auch weitere materiell-rechtliche Fehler vorlägen. Aus diesen Gründen sei der Hausverwaltung und dem Beirat auch keine Entlastung zu erteilen.

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Die Kläger beantragen,

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die auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 29. September 2016 zu den Tagesordnungspunkten 2a, 2b gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären sowie den weiteren zum Tagesordnungspunkt 2c gefassten Beschluss ebenfalls für ungültig zu erklären, soweit „die Verwaltertätigkeit und die Abrechnung des Jahres 2015 angenommen werden“ und der Hausverwaltung Entlastung erteilt wurde.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten treten den Ausführungen der Kläger in der Sache entgegen. Sie verweisen darauf, dass die der Abrechnung zu Grunde liegenden Unterlagen den Mitgliedern des Beirates im August 2016 zusammen mit dem Entwurf der Abrechnung übergeben worden sind. Die Mitglieder des Beirates hätten die Unterlagen prüft und die Ordnungsgemäßheit bestätigt. Die von den Klägern geltend gemachten Einwendungen treffen nicht zu.

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Im Übrigen wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Das Anfechtungsbegehren der Kläger ist innerhalb der Anfechtungsfrist des § 46 WEG beim zuständigen Amtsgericht Recklinghausen eingegangenen und auch innerhalb der weiteren Frist des § 46 WEG begründet worden.

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Das Anfechtungsbegehren hat auch in der Sache Erfolg. Denn die angegriffenen Beschlussfassungen der Wohnungseigentümergemeinschaft sind mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht in Einklang zu bringen, § 21 Abs. 4 WEG.

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Soweit die Kläger allerdings geltend machen, die angegriffenen Beschlussfassungen seien nicht hinreichend bestimmt, so vermag sich das Gericht dieser Auffassung in der Sache nicht anzuschließen. Es ist allerdings richtig, dass der Inhalt eines Beschlusses, insbesondere weil ein Rechtsnachfolger gemäß § 10 Abs. 4 WEG an Beschlüsse gebunden ist, klar und hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, durchführbare Regelungen enthalten und keine inneren Widersprüche aufweisen darf (vergleiche dazu Bärmann – Merle, § 23 Rn. 54). Zur Überzeugung des Gerichtes entsprechen die angefochtenen Beschlussfassungen allerdings diesen Voraussetzungen. Dies ergibt eine Auslegung der angegriffenen Entscheidungen. Den Klägern ist insofern Recht zu geben, als dass der Wortlaut der angegriffenen Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt 2 nicht eindeutig ist. So wird in der Überschrift von einer Beschlussfassung über die Jahresrechnung 2015 gesprochen; im Rahmen der Beschlussfassung werden dann „Gemeinschaftskosten“ und „Einzelabrechnung“ genannt. Ist der Inhalt eines Beschlusses nicht klar und bestimmt, so ist er durch Auslegung zu ermitteln. Für die Auslegung von Beschlüssen gelten grundsätzlich die allgemeinen Auslegungsregeln für Rechtsgeschäfte, §§ 133, 157 BGB. Jedoch kann der allgemeine Grundsatz des §§ 133 BGB, wonach im Wege der natürlichen Auslegung der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am Wortlaut zu haften ist, keine uneingeschränkte Anwendung finden. Wie bereits dargelegt, wirken Beschlüsse gemäß § 10 Abs. 4 ohne Eintragung im Grundbuch für und gegen Sondernachfolger. Diese kennen oftmals die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden nicht und müssen daher auf das objektiv erklärte im Protokoll vertrauen (vergleiche dazu Bärmann – Merle, § 23 Rn. 62 mit weiteren Nachweisen). Daher sind Beschlüsse der Wohnungseigentümer aus sich heraus objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt. Maßgeblich sind dabei der Wortlaut des Beschlusses und der sonstige Protokollinhalt (vergleiche dazu Bärmann – Merle am angegebenen Ort). Aus dem Gesamtinhalt der angegriffenen Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt 2 ergibt sich für den objektiven Betrachter, dass innerhalb des Tagesordnungspunktes 2a über die Gesamt-Jahresabrechnung 2015 und unter dem Tagesordnungspunkt 2b über die jeweiligen Einzelabrechnungen beschlossen worden ist.

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Gleichwohl hat das Anfechtungsbegehren in der Sache Erfolg, da materiell-rechtliche Einwendungen gegen die getroffenen Beschlussfassungen bestehen. Zunächst ist die getroffene Beschlussfassung über die Gesamtjahresabrechnung 2015 nicht mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung zu vereinbaren, § 21 Abs. 4 WEG. Denn die von der Verwaltung aufgestellten Abrechnungen entsprechen nicht den Anforderungen des § 28 Abs. 3 WEG. Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen– und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der geleisteten Rücklagen enthält. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist. Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Die Eigentümer müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind (vergleiche dazu BGH in NJW 2014,145 ff.; Landgericht Dortmund in ZMR 2016, 221). Die Angaben in die jeweiligen Jahresabrechnungen müssen dabei so detailliert und verständlich sein, dass der Berechtigte ohne fremde Hilfe in der Lage ist, die Angaben zu überprüfen (vergleiche dazu OLG Oldenburg in ZMR 2008, 238 ff.). Die dargelegten Anforderungen an die Gesamtjahresrechnung sind deshalb schon nicht erfüllt, weil in der Jahresabrechnung Hausgelder, die von den einzelnen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft im Kalenderjahr 2015 gezahlt worden sind, in der Jahresabrechnung nicht aufgeführt worden sind. Darauf haben die Kläger in ihrer Klagebegründung zutreffend hingewiesen. Damit ist aber ein wichtiger Einnahmeposten nicht mit in die Gesamtabrechnung aufgenommen worden.

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Soweit sich die Beklagten zudem gegen die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage in der Gesamtjahresabrechnung wenden, vermag das Gericht sich dieser Auffassung nicht anzuschließen. Die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung soll den Wohnungseigentümern ermöglichen, die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft zu erkennen und die Jahresabrechnung auf Plausibilität zu überprüfen. Eine Überprüfung der Jahresabrechnung ist aber nur anhand des tatsächlichen Bestandes der Instandhaltungsrücklage und auch nur dann möglich, wenn die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage erkennen lässt, in welchem Umfang die Wohnungseigentümer mit ihren Zahlungen im Rückstand sind. Das erfordert zwar keine gesonderte Abrechnung der Instandhaltungsrücklage, wohl aber eine Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die den Wohnungseigentümern diesen Einblick verschafft. Dazu muss die Darstellung sowohl die Zahlungen ausweisen, die die Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge, die sie schulden, aber nicht aufgebracht haben (vergleiche dazu Landgericht Dortmund in ZMR 2016,640 ff.). Diesen Anforderungen entspricht die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung. So ist nicht nur substantiiert die tatsächliche Entwicklung der Rücklage dargestellt worden, sondern es sind auch die Soll-Leistungen der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft mit niedergelegt worden. Auch ist die Darstellung in sich schlüssig und nachvollziehbar. Die Darstellung einer Saldenliste kann in diesem Zusammenhang nicht verlangt werden, da es sich dabei nicht um zwingende Bestandteile einer Jahresabrechnung handelt (vergleiche dazu Landgericht Dortmund in ZMR 2016,221).

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Da aber – wie oben dargestellt – weitere Mängel bei der Abfassung der Gesamtjahresabrechnung 2015 vorliegen, war diese Abrechnung für ungültig zu erklären (Tagesordnungspunkt 2a).

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Aber auch die Beschlussfassung im Tagesordnungspunkt 2b, also die Beschlussfassung über die Einzelabrechnungen, ist mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht in Einklang zu bringen und deshalb ungültig. Wie im Einzelnen noch auszuführen sein wird, ist diese Beschlussfassung sogar nichtig.

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Denn die angegriffenen Einzelabrechnungen enthalten nicht die für eine Jahresabrechnung erforderliche Abrechnungsspitze. Dabei handelt es sich um die Darstellung der Differenz zwischen den sich aus dem Wirtschaftsplan ergebenden Soll-Zahlungen und den tatsächlichen Ausgaben. Denn die Jahresabrechnung soll Rechtsgrundlage für die Einforderung des sich aus der Abrechnungsspitze ergebenden Betrages gegenüber dem jeweiligen Wohnungseigentümer darstellen. Gemäß § 28 Abs. 2 WEG verbleibt der entsprechend beschlossene Wirtschaftsplan alleinige Anspruchsgrundlage für die daneben geltend zu machenden Vorschusszahlungen (vergleiche dazu Landgericht Dortmund in ZMR 2015,477). Aus der vorgelegten Einzelabrechnung des Eigentümers T. – beispielsweise – ergibt sich, dass bei der Abrechnung lediglich die tatsächliche Zahlung, nicht jedoch die nach dem Wirtschaftsplan geschuldete Zahlung zugrunde gelegt worden ist. Das aber bedeutet, dass der Nachzahlungsbetrag, der sich tatsächlich aus dem Wirtschaftsplan für das Kalenderjahr 2015 und der Abrechnungsspitze aus der Jahresabrechnung 2015 errechnet, miteinander vermischt wird. Das führt dazu, dass die sich bereits aus dem Wirtschaftsplan ergebende Schuld des einzelnen Wohnungseigentümers erneut im Rahmen der Jahresabrechnung mit tituliert wird. Dazu fehlt den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft jedoch die Beschlusskompetenz. Die gleichwohl insoweit getroffene Beschlussfassung ist demnach nichtig (vergleiche dazu Landgericht Dortmund in ZMR 2015,477).

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Ferner ist im Rahmen der Einzelabrechnung die Zuführung zur Rücklage nicht richtig dargestellt, wie insbesondere die Abrechnung für den Eigentümer U. deutlich macht. Obwohl dieser Eigentümer nach den Angaben der Jahresabrechnung seiner Wohngeldverpflichtung vollumfänglich nachgekommen ist, sind von ihm gezahlten Beiträge zur Rücklage erneut zum Saldo eingestellt worden (vergleiche dazu Anlage K3).

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Soweit die Beklagten unter Hinweis auf die Darstellung auf Seite 2 der Einzelabrechnung geltend machen, Abrechnungsschulden aus dem Kalenderjahr 2015 seien mit Abrechnungsbeträgen aus dem Vorjahr vermischt worden, so vermag das Gericht sich dem in der Sache selbst nicht anzuschließen. Vielmehr legt das Gericht die Abrechnungsdarstellung aus dem Vorjahr lediglich so aus, als dass es sich dabei um rein informative Angaben für den jeweiligen Eigentümer handelt, ohne dass diese Vorjahresbeträge erneut in das Saldo der beschlossenen Jahresabrechnung 2015 mit einfließen sollen. Für zukünftige Abrechnungen sollte die Verwaltung zur Vermeidung von Missverständnissen allerdings deutlicher herausstellen, dass diese Beträge lediglich zu Informationszwecken mitgeteilt werden und nicht Gegenstand der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung sind.

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Auch die Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt 2c ist, soweit diese Beschlussfassung angefochten worden ist, ungültig. Der Hausverwaltung ist schon deshalb keine Entlastung zu erteilen, weil die Verwaltung – wie oben dargelegt – eine fehlerhafte Jahresabrechnung vorgelegt hat (vergleiche dazu Landgericht Dortmund am angegebenen Ort).

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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1 S. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

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1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

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2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

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Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Bochum, Westring 8, 44787 Bochum, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

27

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Bochum zu begründen.

28

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bochum durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

29

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.